原告(反訴被告)：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　原告(反訴被告)：顧某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　兩原告(反訴被告)共同委托訴訟代理人：胡天宇，上海華宏律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：夏某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市黃浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：蔡全才，上海之法律師事務所律師。
　　原告(反訴被告)張某、顧某某與被告(反訴原告)夏某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年5月21日立案后，依法適用簡易程序?qū)徖怼?019年5月28日，原告(反訴被告)張某、顧某某向本院提出財產(chǎn)保全申請，本院于2019年6月3日作出民事裁定，凍結被告(反訴原告)夏某的銀行存款5,961,000元或查封、扣押其相應價值財產(chǎn)。2019年7月16日、2019年9月11日，本院兩次公開開庭審理本案，原告(反訴被告)張某、顧某某及其委托訴訟代理人胡天宇，被告(反訴原告)夏某及其委托訴訟代理人蔡全才到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告張某、顧某某向本院提出訴訟請求：1.確認原告與被告于2019年2月24日就坐落于上海市浦東新區(qū)藍靛路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下至判決主文前簡稱“系爭房屋”)簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充協(xié)議有效；2.判令被告支付逾期過戶違約金272,580元(以房款708萬元為基數(shù)，自2019年5月1日起按日萬分之五的標準計算至本案起訴之日2019年7月16日止)；3.判令被告支付原告律師費5萬元。事實和理由：2019年2月24日，原告與被告就系爭房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充協(xié)議，對購房款及過戶期限等作出約定。原告向被告支付448萬元購房款后，被告未按約滌除系爭房屋上的抵押登記，且房屋因被告與案外人存在債務而被黃浦法院查封。因被告原因無法協(xié)助原告辦理系爭房屋的過戶手續(xù)，被告應向原告承擔違約責任。
　　被告夏某辯稱，不同意原告的訴訟請求。因系爭房屋的買賣未經(jīng)抵押權人同意，故原、被告之間的房屋買賣合同應屬無效。其雖有清償?shù)盅嘿J款的意愿，但無清償貸款的經(jīng)濟能力。且因房屋上有抵押登記及司法查封的客觀原因致使合同履行存在障礙，符合法定解除的情形，請求判令解除合同。關于違約金，因原告未證明其實際損失，請求予以調(diào)整。律師費的訴請缺乏法律依據(jù)，不應和違約金同時主張。
　　反訴原告夏某向本院提出訴訟請求：判令解除原告與被告于2019年2月24日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充協(xié)議。事實和理由：因系爭房屋上有數(shù)百萬元銀行貸款尚未清償，抵押登記無法滌除，且房屋已被他院司法查封，現(xiàn)合同已無法履行。
　　反訴被告張某、顧某某辯稱，目前房屋上雖有抵押登記和司法查封，但只是一時不能履行，待上述情形消失后，合同仍可履行，其愿意代為清償貸款以滌除房屋上的抵押登記。夏某作為違約方，其無權主張解除合同。綜上，不同意夏某的訴訟請求。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。雙方當事人對于對方提交證據(jù)的真實性無異議，本院予以確認并在卷佐證。
　　經(jīng)審理查明：2019年2月24日，原告張某、顧某某(買受人、乙方)與被告夏某(賣售人、甲方)就系爭房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充協(xié)議。合同約定房屋轉(zhuǎn)讓價款共計538萬元；在2019年4月30日之前，甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。補充條款約定甲方的義務：若房屋存在抵押，則甲方應于辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)前取得結清證明等注銷抵押所需的材料，在辦理移轉(zhuǎn)登記前該房地產(chǎn)不得有抵押和查封。甲方的違約責任：甲方不出售該房屋或者甲方違反本合同約定的義務，經(jīng)乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付總房價款萬分之五的賠償金，并應繼續(xù)履行；逾期超過15日后甲方仍未履行的，除甲方應向乙方支付15日的賠償金外，乙方有權單方解除合同；乙方單方解除合同的，應當書面通知甲方，甲方承擔相當于總房價款20%的違約金以及賠償給乙方造成的所有損失，包括但不限于乙方聘請律師費用，訴訟費，調(diào)查費等。附件三約定，簽訂本合同前，乙方已支付甲方定金30萬元；首期房價款：乙方應于簽訂買賣合同當日支付甲方首期房價款100萬元(不包括上述定金)；甲方應在雙方至房地產(chǎn)交易中心辦理不動產(chǎn)受理登記手續(xù)前完成還貸手續(xù)，并取得辦理注銷抵押登記所需的材料；第二期房價款：乙方應在簽訂買賣合同5日自然日內(nèi)支付第二期248萬元；乙方應在房地產(chǎn)交易中心出具乙方為產(chǎn)權人的房地產(chǎn)權證、貸款銀行為抵押權人的他項權利證明后五個工作日內(nèi)將銀行放貸所需材料送交至貸款銀行，同時乙方應委托貸款銀行將貸款部分160萬元放至甲方指定賬號；甲乙雙方應于款清3日內(nèi)交房。補充協(xié)議約定，系爭房屋的實際成交價格為708萬元，合同價格538萬元，補償標的價格170萬元；乙方應在簽訂買賣合同5個自然日將上述補償款70萬支付給甲方；乙方應在2019年9月30日前將上述補償款100萬元支付給甲方；雙方確認本協(xié)議為《上海市房地產(chǎn)買賣合同》不可分割的一部分，本協(xié)議與房屋買賣合同不一致的，以本協(xié)議為準。
　　2019年1月13日、2019年1月14日、2019年2月25日，張某向夏某支付購房款10萬元、20萬元、418萬元。審理中，夏某對付款情況予以確認。
　　2019年7月22日，張某、顧某某與夏某就系爭房屋辦理了交接手續(xù)。
　　另查明，2018年9月2日，系爭房屋產(chǎn)權被核準登記至夏某名下。同日，系爭房屋被核準登記中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司上海川沙支行376萬元的抵押債權。2019年9月3日，系爭房屋上存在上海市黃浦區(qū)人民法院(2019)滬0101民初5138號案件司法查封(限制起始時間為2019年3月5日)，本案司法查封(限制起始時間為2019年6月5日)。
　　再查，張某、顧某某為本案訴訟支出律師費5萬元。
　　本院認為，張某、顧某某與夏某簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》是雙方當事人的真實合意，故雙方之間的房屋買賣合同關系成立。在此基礎上，本院針對雙方爭議焦點分析如下：
　　關于合同的效力問題。本院認為，參照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規(guī)定，未經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)僅影響到買賣合同的后續(xù)履行而非合同的效力，夏某以其在締約時未取得抵押權人同意為由主張合同無效的意見，本院不予采納。雙方當事人之間成立的房屋買賣合同關系未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，故對于張某、顧某某要求確認合同有效的訴請，本院依法予以支持。
　　關于夏某是否可以合同無法履行為由解除合同。夏某提出合同無法履行的事由有二，一是房屋上的抵押登記未被滌除，二是房屋被法院另案查封。本院認為，抵押登記未被滌除為夏某未結清銀行貸款所致，司法查封為夏某與案外人有債務糾紛所致，查封和抵押障礙的存在均系可歸責于夏某的事由，故夏某構成違約。即使房屋存在查封和抵押障礙導致客觀上無法辦理交易過戶手續(xù)，是否主張解除合同的選擇權也應當在于受該客觀障礙無法正常行使權利的一方，即張某、顧某某可選擇是否繼續(xù)受到合同約束，夏某以此為由主解除合同，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。
　　關于逾期過戶違約金的訴請。如上所述，夏某未按約辦理交易過戶已構成違約，張某、顧某某訴請夏某支付合同約定過戶之日的次日(2019年5月1日)至本案起訴之日(2019年7月16日)期間的逾期過戶違約金，以購房款的日萬分之五為標準進行計算，本項訴請具有合同依據(jù)，本院依法予以支持。
　　關于張某、顧某某主張律師費的訴請。合同僅約定解約違約金中包含律師費，對合同存續(xù)期間的律師費未作約定，故本院對該項訴請不予支持。
　　依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條及《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)張某、顧某某與被告(反訴原告)夏某于2019年2月24日就坐落于上海市浦東新區(qū)藍靛路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充協(xié)議有效；
　　二、被告(反訴原告)夏某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)張某、顧某某支付2019年5月1日至2019年7月16日期間的逾期過戶違約金272,580元；
　　三、駁回原告(反訴被告)張某、顧某某其余訴訟請求；
　　四、駁回被告(反訴原告)夏某反訴訴訟請求。
　　負有金錢給付義務的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費63,618元，減半收取計31,809元，反訴案件受理費80元，減半收取計40元，合計31,849元，由原告(反訴被告)張某、顧某某負擔525元，被告(反訴原告)夏某負擔31,324元。保全費5,000元，由被告(反訴原告)夏某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：施??帥

書記員：顧鼎鼎