原告(反訴被告)：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　原告(反訴被告)：顧某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　兩原告(反訴被告)共同委托訴訟代理人：胡天宇，上海華宏律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：夏某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市黃浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：蔡全才，上海之法律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)張某、顧某某與被告(反訴原告)夏某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2019年5月21日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖怼?019年5月28日，原告(反訴被告)張某、顧某某向本院提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，本院于2019年6月3日作出民事裁定，凍結(jié)被告(反訴原告)夏某的銀行存款5,961,000元或查封、扣押其相應(yīng)價(jià)值財(cái)產(chǎn)。2019年7月16日、2019年9月11日，本院兩次公開(kāi)開(kāi)庭審理本案，原告(反訴被告)張某、顧某某及其委托訴訟代理人胡天宇，被告(反訴原告)夏某及其委托訴訟代理人蔡全才到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告張某、顧某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)原告與被告于2019年2月24日就坐落于上海市浦東新區(qū)藍(lán)靛路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下至判決主文前簡(jiǎn)稱(chēng)“系爭(zhēng)房屋”)簽訂的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議有效；2.判令被告支付逾期過(guò)戶(hù)違約金272,580元(以房款708萬(wàn)元為基數(shù)，自2019年5月1日起按日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至本案起訴之日2019年7月16日止)；3.判令被告支付原告律師費(fèi)5萬(wàn)元。事實(shí)和理由：2019年2月24日，原告與被告就系爭(zhēng)房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)購(gòu)房款及過(guò)戶(hù)期限等作出約定。原告向被告支付448萬(wàn)元購(gòu)房款后，被告未按約滌除系爭(zhēng)房屋上的抵押登記，且房屋因被告與案外人存在債務(wù)而被黃浦法院查封。因被告原因無(wú)法協(xié)助原告辦理系爭(zhēng)房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)，被告應(yīng)向原告承擔(dān)違約責(zé)任。
　　被告夏某辯稱(chēng)，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。因系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)未經(jīng)抵押權(quán)人同意，故原、被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效。其雖有清償?shù)盅嘿J款的意愿，但無(wú)清償貸款的經(jīng)濟(jì)能力。且因房屋上有抵押登記及司法查封的客觀原因致使合同履行存在障礙，符合法定解除的情形，請(qǐng)求判令解除合同。關(guān)于違約金，因原告未證明其實(shí)際損失，請(qǐng)求予以調(diào)整。律師費(fèi)的訴請(qǐng)缺乏法律依據(jù)，不應(yīng)和違約金同時(shí)主張。
　　反訴原告夏某向本院提出訴訟請(qǐng)求：判令解除原告與被告于2019年2月24日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議。事實(shí)和理由：因系爭(zhēng)房屋上有數(shù)百萬(wàn)元銀行貸款尚未清償，抵押登記無(wú)法滌除，且房屋已被他院司法查封，現(xiàn)合同已無(wú)法履行。
　　反訴被告張某、顧某某辯稱(chēng)，目前房屋上雖有抵押登記和司法查封，但只是一時(shí)不能履行，待上述情形消失后，合同仍可履行，其愿意代為清償貸款以滌除房屋上的抵押登記。夏某作為違約方，其無(wú)權(quán)主張解除合同。綜上，不同意夏某的訴訟請(qǐng)求。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。雙方當(dāng)事人對(duì)于對(duì)方提交證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　經(jīng)審理查明：2019年2月24日，原告張某、顧某某(買(mǎi)受人、乙方)與被告夏某(賣(mài)售人、甲方)就系爭(zhēng)房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議。合同約定房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)538萬(wàn)元；在2019年4月30日之前，甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)。補(bǔ)充條款約定甲方的義務(wù)：若房屋存在抵押，則甲方應(yīng)于辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)前取得結(jié)清證明等注銷(xiāo)抵押所需的材料，在辦理移轉(zhuǎn)登記前該房地產(chǎn)不得有抵押和查封。甲方的違約責(zé)任：甲方不出售該房屋或者甲方違反本合同約定的義務(wù)，經(jīng)乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的賠償金，并應(yīng)繼續(xù)履行；逾期超過(guò)15日后甲方仍未履行的，除甲方應(yīng)向乙方支付15日的賠償金外，乙方有權(quán)單方解除合同；乙方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知甲方，甲方承擔(dān)相當(dāng)于總房?jī)r(jià)款20%的違約金以及賠償給乙方造成的所有損失，包括但不限于乙方聘請(qǐng)律師費(fèi)用，訴訟費(fèi)，調(diào)查費(fèi)等。附件三約定，簽訂本合同前，乙方已支付甲方定金30萬(wàn)元；首期房?jī)r(jià)款：乙方應(yīng)于簽訂買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)日支付甲方首期房?jī)r(jià)款100萬(wàn)元(不包括上述定金)；甲方應(yīng)在雙方至房地產(chǎn)交易中心辦理不動(dòng)產(chǎn)受理登記手續(xù)前完成還貸手續(xù)，并取得辦理注銷(xiāo)抵押登記所需的材料；第二期房?jī)r(jià)款：乙方應(yīng)在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同5日自然日內(nèi)支付第二期248萬(wàn)元；乙方應(yīng)在房地產(chǎn)交易中心出具乙方為產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)權(quán)證、貸款銀行為抵押權(quán)人的他項(xiàng)權(quán)利證明后五個(gè)工作日內(nèi)將銀行放貸所需材料送交至貸款銀行，同時(shí)乙方應(yīng)委托貸款銀行將貸款部分160萬(wàn)元放至甲方指定賬號(hào)；甲乙雙方應(yīng)于款清3日內(nèi)交房。補(bǔ)充協(xié)議約定，系爭(zhēng)房屋的實(shí)際成交價(jià)格為708萬(wàn)元，合同價(jià)格538萬(wàn)元，補(bǔ)償標(biāo)的價(jià)格170萬(wàn)元；乙方應(yīng)在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同5個(gè)自然日將上述補(bǔ)償款70萬(wàn)支付給甲方；乙方應(yīng)在2019年9月30日前將上述補(bǔ)償款100萬(wàn)元支付給甲方；雙方確認(rèn)本協(xié)議為《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》不可分割的一部分，本協(xié)議與房屋買(mǎi)賣(mài)合同不一致的，以本協(xié)議為準(zhǔn)。
　　2019年1月13日、2019年1月14日、2019年2月25日，張某向夏某支付購(gòu)房款10萬(wàn)元、20萬(wàn)元、418萬(wàn)元。審理中，夏某對(duì)付款情況予以確認(rèn)。
　　2019年7月22日，張某、顧某某與夏某就系爭(zhēng)房屋辦理了交接手續(xù)。
　　另查明，2018年9月2日，系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)被核準(zhǔn)登記至夏某名下。同日，系爭(zhēng)房屋被核準(zhǔn)登記中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司上海川沙支行376萬(wàn)元的抵押債權(quán)。2019年9月3日，系爭(zhēng)房屋上存在上海市黃浦區(qū)人民法院(2019)滬0101民初5138號(hào)案件司法查封(限制起始時(shí)間為2019年3月5日)，本案司法查封(限制起始時(shí)間為2019年6月5日)。
　　再查，張某、顧某某為本案訴訟支出律師費(fèi)5萬(wàn)元。
　　本院認(rèn)為，張某、顧某某與夏某簽訂的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)合意，故雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系成立。在此基礎(chǔ)上，本院針對(duì)雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)分析如下：
　　關(guān)于合同的效力問(wèn)題。本院認(rèn)為，參照《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)僅影響到買(mǎi)賣(mài)合同的后續(xù)履行而非合同的效力，夏某以其在締約時(shí)未取得抵押權(quán)人同意為由主張合同無(wú)效的意見(jiàn)，本院不予采納。雙方當(dāng)事人之間成立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，故對(duì)于張某、顧某某要求確認(rèn)合同有效的訴請(qǐng)，本院依法予以支持。
　　關(guān)于夏某是否可以合同無(wú)法履行為由解除合同。夏某提出合同無(wú)法履行的事由有二，一是房屋上的抵押登記未被滌除，二是房屋被法院另案查封。本院認(rèn)為，抵押登記未被滌除為夏某未結(jié)清銀行貸款所致，司法查封為夏某與案外人有債務(wù)糾紛所致，查封和抵押障礙的存在均系可歸責(zé)于夏某的事由，故夏某構(gòu)成違約。即使房屋存在查封和抵押障礙導(dǎo)致客觀上無(wú)法辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)，是否主張解除合同的選擇權(quán)也應(yīng)當(dāng)在于受該客觀障礙無(wú)法正常行使權(quán)利的一方，即張某、顧某某可選擇是否繼續(xù)受到合同約束，夏某以此為由主解除合同，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。
　　關(guān)于逾期過(guò)戶(hù)違約金的訴請(qǐng)。如上所述，夏某未按約辦理交易過(guò)戶(hù)已構(gòu)成違約，張某、顧某某訴請(qǐng)夏某支付合同約定過(guò)戶(hù)之日的次日(2019年5月1日)至本案起訴之日(2019年7月16日)期間的逾期過(guò)戶(hù)違約金，以購(gòu)房款的日萬(wàn)分之五為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，本項(xiàng)訴請(qǐng)具有合同依據(jù)，本院依法予以支持。
　　關(guān)于張某、顧某某主張律師費(fèi)的訴請(qǐng)。合同僅約定解約違約金中包含律師費(fèi)，對(duì)合同存續(xù)期間的律師費(fèi)未作約定，故本院對(duì)該項(xiàng)訴請(qǐng)不予支持。
　　依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條及《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告(反訴被告)張某、顧某某與被告(反訴原告)夏某于2019年2月24日就坐落于上海市浦東新區(qū)藍(lán)靛路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議有效；
　　二、被告(反訴原告)夏某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)張某、顧某某支付2019年5月1日至2019年7月16日期間的逾期過(guò)戶(hù)違約金272,580元；
　　三、駁回原告(反訴被告)張某、顧某某其余訴訟請(qǐng)求；
　　四、駁回被告(反訴原告)夏某反訴訴訟請(qǐng)求。
　　負(fù)有金錢(qián)給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)63,618元，減半收取計(jì)31,809元，反訴案件受理費(fèi)80元，減半收取計(jì)40元，合計(jì)31,849元，由原告(反訴被告)張某、顧某某負(fù)擔(dān)525元，被告(反訴原告)夏某負(fù)擔(dān)31,324元。保全費(fèi)5,000元，由被告(反訴原告)夏某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：施??帥

書(shū)記員：顧鼎鼎