原告（反訴被告）張某某，男，生于1958年10月1日，土家族，湖北省恩施市人，恩施市公安局公務(wù)員，現(xiàn)住恩施市施州大道46號(hào)市。
委托代理人（特別授權(quán)）曾祿學(xué)，恩施市六角亭司法所所長(zhǎng)。
被告（反訴原告）熊某某，男，生于1958年1月17日，漢族，湖北省宣恩縣人，農(nóng)民，現(xiàn)住恩施市。
委托代理人（特別授權(quán)）黃志敏，湖北正典律師事務(wù)所律師。

原告張某某訴被告熊某某確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，本院于2014年7月9日立案受理后，被告熊某某依法提起反訴，本院予以受理。本案依法由助理審判員陳松適用簡(jiǎn)易程序于2014年9月1日公開(kāi)開(kāi)庭一并進(jìn)行了審理。本院于2014年12月4日中止審理本案，至2016年1月6日恢復(fù)審理。原告張某某及其委托代理人曾祿學(xué)、被告熊某某及其委托代理人黃志敏均到庭參加訴訟。審理過(guò)程中，雙方申請(qǐng)調(diào)解期限兩個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，原告于1994年期間取得所在單位即恩施市公安局位于恩施市黃泥路22號(hào)2棟102室的房屋一套，當(dāng)時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載原告擁有60%產(chǎn)權(quán)，恩施市公安局擁有40%產(chǎn)權(quán)，恩施市公安局系共有人。1999年12月，原告交納了補(bǔ)購(gòu)100%房改房產(chǎn)權(quán)的購(gòu)房款4509.57元后，恩施市公安局將其所有的40%產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，但至今未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記。
2004年5月29日，原、被告之間簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》一份，協(xié)議約定：原告以55000元人民幣將原交警大隊(duì)所購(gòu)一樓三室兩廳住房（產(chǎn)權(quán)全部屬于原告的住房）即恩施市黃泥路22號(hào)2棟102室的房屋出賣(mài)給被告，被告一次性全部將房款付清；中途如有任何一方毀約，則毀約方支付另一方房款總額30%的違約金；原告房產(chǎn)證恩施市公安局未發(fā)給原告，原告有責(zé)任將房產(chǎn)證辦好后交給被告；如交警大隊(duì)有關(guān)房屋的事由原告負(fù)責(zé)，如證件辦好后交給被告，如被告要求過(guò)戶，則被告承擔(dān)一切費(fèi)用。合同簽訂后，被告依約支付原告協(xié)議約定的房屋價(jià)款55000元，并居住至今。
后因2013年市政建設(shè)需要，訴爭(zhēng)房屋被納入拆遷范圍，原告認(rèn)為恩施市公安局系房屋共有人，因其不同意原、被告之間于2004年5月29日對(duì)該房屋的買(mǎi)賣(mài)行為，且房屋占用范圍的土地系國(guó)有劃撥性質(zhì)，未經(jīng)法定程序不能買(mǎi)賣(mài)，故原、被告雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，并主張各自返還所得，遭被告拒絕，雙方協(xié)商無(wú)果，原告遂訴至本院請(qǐng)求依法支持其訴請(qǐng)。被告反訴認(rèn)為原告行為已構(gòu)成違約，其應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行協(xié)助被告辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)，并支付被告違約金16500元。
另查明。訴爭(zhēng)房屋占用范圍的土地屬于國(guó)有劃撥土地性質(zhì)，亦未辦理相應(yīng)土地使用權(quán)證書(shū)。
本院于2014年12月4日以相關(guān)類型案件已在湖北省高級(jí)人民法院再審之中，尚未審結(jié)，其審理結(jié)果對(duì)本案的審理具有參考或指導(dǎo)性意義為由裁定中止審理，于2016年1月6日恢復(fù)審理。

本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是原、被告之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是否有效。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！北景钢?，訴爭(zhēng)房屋是原告以恩施市公安局職工的身份所取得的住房，當(dāng)時(shí)擁有60%產(chǎn)權(quán)，恩施市公安局作為共有人擁有40%產(chǎn)權(quán)。原告在協(xié)議中自述其系完全所有權(quán)人身份，并與被告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，當(dāng)時(shí)雖未依法定程序辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)從而取得訴爭(zhēng)房屋的全部所有權(quán)，僅僅不發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，并不能導(dǎo)致雙方協(xié)議本身不能成立。在房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議成立后，當(dāng)事人依協(xié)議建立的債權(quán)債務(wù)關(guān)系依然存在。在此過(guò)程中，原告與恩施市公安局之間，以及原、被告之間的轉(zhuǎn)讓行為亦均未損害國(guó)家、集體或者他人利益，且協(xié)議均系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容亦未違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且該協(xié)議簽訂后購(gòu)買(mǎi)人均依約支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，故轉(zhuǎn)讓協(xié)議均應(yīng)為有效協(xié)議，因此原告主張恩施市公安局作為共有人不認(rèn)可其與被告之間于2004年期間進(jìn)行的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，原、被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議應(yīng)當(dāng)無(wú)效的理由，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。
對(duì)于原告主張?jiān)V爭(zhēng)房屋占用范圍的土地系國(guó)有劃撥土地，訴爭(zhēng)房屋至今未辦理土地使用權(quán)證書(shū)，因此未經(jīng)法定程序不能買(mǎi)賣(mài)，原、被告之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議違反法律及行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，依合同法第五十二條之規(guī)定應(yīng)為無(wú)效協(xié)議的理由，本院認(rèn)為，雖依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！钡m用該條款確認(rèn)合同效力的前提是轉(zhuǎn)讓人享有國(guó)有劃撥土地的土地使用權(quán)。而原告并無(wú)證據(jù)證實(shí)其在轉(zhuǎn)讓該房屋當(dāng)時(shí)或其后已取得了該國(guó)有劃撥土地的使用權(quán)。即簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)原告并非訴爭(zhēng)房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有劃撥土地的使用權(quán)人，故原告以此為由主張雙方房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效不能成立，本院不予支持。
對(duì)于被告反訴主張?jiān)鎱f(xié)助其辦理訴爭(zhēng)房屋的過(guò)戶手續(xù)的理由，本院認(rèn)為，訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)已拆遷完畢，反訴被告無(wú)實(shí)際履行可能，故對(duì)反訴原告該項(xiàng)主張本院不予支持。
對(duì)于被告反訴主張由原告支付其違約金16500元的理由，本院認(rèn)為，至訴爭(zhēng)房屋拆遷之前，雙方未為訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生爭(zhēng)議，被告并占有使用訴爭(zhēng)房屋直至拆遷之時(shí)；且被告未提供證據(jù)證實(shí)其在此之前向原告主張過(guò)變更登記等相關(guān)權(quán)利而原告又有予以拒絕或其他違約的行為，即直至訴爭(zhēng)房屋拆遷之前，被告的相關(guān)權(quán)益并未受到損失?，F(xiàn)因訴爭(zhēng)房屋已被拆遷，再予以變更登記（過(guò)戶）已無(wú)履行可能，故原告的主張理由不充分，本院不予支持。
對(duì)于被告辯稱，原、被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為系雙方真實(shí)意思表示，且答辯人已經(jīng)履行完畢付款義務(wù)，并入住達(dá)十余年，不存在法律規(guī)定的合同無(wú)效的情形。劃撥土地性質(zhì)并不必然導(dǎo)致雙方買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，原告以土地性質(zhì)來(lái)源為由主張協(xié)議無(wú)效不能成立的抗辯意見(jiàn)，本院認(rèn)為，其抗辯意見(jiàn)理由充分，本院予以采納。對(duì)于被告辯稱原告訴訟請(qǐng)求已過(guò)訴訟時(shí)效的抗辯意見(jiàn)，本院認(rèn)為，本案系確認(rèn)合同效力案件，不適用關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定，故被告該抗辯意見(jiàn)不能成立，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零八條、最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條、最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告張某某與被告熊某某于2004年5月29日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》有效。
二、駁回反訴原告熊某某的訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年，從法律文書(shū)規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書(shū)規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書(shū)未規(guī)定履行期間的從法律文書(shū)生效之日起計(jì)算。
案件受理費(fèi)100元，減半收取50元；反訴費(fèi)110元，共計(jì)160元，由原告張某某負(fù)擔(dān)100元，被告熊某某負(fù)擔(dān)60元。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院，開(kāi)戶銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行恩施開(kāi)發(fā)區(qū)支行，帳號(hào)：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費(fèi)并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級(jí)人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

代理審判員　　陳松

書(shū)記員：羅毅