上訴人（原審原告、并案被告）：張某某，個(gè)體。
委托代理人：陳紹桐，河北思洋律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告、并案原告）：廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司。
法定代表人：嚴(yán)文亮，該公司董事長。
委托代理人：陳小利、謝培松，北京市軒翥律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：李某某，個(gè)體。

上訴人張某某、上訴人廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱廈門華遠(yuǎn)）為與被上訴人李某某租賃合同糾紛一案，不服張家口市中級人民法院（2012）張商初字第149號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開進(jìn)行了審理。上訴人張某某的委托代理人陳紹桐，上訴人廈門華遠(yuǎn)的委托代理人陳小利、謝培松參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審經(jīng)審理查明，廈門華遠(yuǎn)經(jīng)招投標(biāo)，于2006年3月24日取得了張家口市林業(yè)調(diào)查規(guī)劃院“森林資源監(jiān)測中心”2#樓的建設(shè)施工工程，施工日期為2006年3月27日至2007年6月30日。高新區(qū)國土資源分局在巡回檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該工程在開工時(shí)未辦理供地手續(xù)，屬邊報(bào)邊用的違法行為。于2006年8月15日立案，當(dāng)日向張家口市林業(yè)局下達(dá)了“責(zé)令停止違法行為通知書”。2007年9月4日，作出（高土）罰字（2007）第021號“行政處罰決定書”。對市林業(yè)局未經(jīng)國土資源部門批準(zhǔn)，擅自修建林業(yè)監(jiān)測中心，占地27畝無用地手續(xù)的行為，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第七十六條、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第四十二條的規(guī)定，給予：1.沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；2.罰款36萬元的行政處罰。該決定書送達(dá)后張家口市林業(yè)調(diào)查規(guī)劃院未履行，高新區(qū)國土資源分局亦未申請采取查封、扣押等行政強(qiáng)制措施。用地單位張家口市林業(yè)調(diào)查規(guī)劃院，于2007年11月29日取得了張家口市規(guī)劃局頒發(fā)的（2007）張征Ab1052《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，允許其在市高新區(qū)緯三路北側(cè)使用面積為22825.3平方米的土地用于新建公共設(shè)施；于2008年4月17日取得了張家口市城鄉(xiāng)規(guī)劃局頒發(fā)的建字1307002008A0010《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，允許其在市高新區(qū)緯三路新建森林資源監(jiān)測中心、配套服務(wù)樓，建筑面積29386平方米；于2008年6月6日取得了張家口市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建設(shè)局頒發(fā)的130702X08001《建筑工程施工許可證》，施工單位為廈門華遠(yuǎn)，合同開工日為2006年3月27日，合同竣工日為2007年6月30日。
2007年3月29日，張家口市林業(yè)局與廈門華遠(yuǎn)達(dá)成協(xié)議，約定市林業(yè)局將位于張家口市高新區(qū)緯三路與世紀(jì)路交叉口東北角市森林資源監(jiān)測中心底商，2號樓一、二、三層，3號樓緊靠2號樓的兩跨，總建筑面積約6226.71平方米（總金額為5000萬元人民幣），抵頂欠付廈門華遠(yuǎn)的工程款。對協(xié)議約定范圍內(nèi)的房產(chǎn)，廈門華遠(yuǎn)享有完全的占有、使用、收益權(quán)。
2009年12月25日，廈門華遠(yuǎn)張家口項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人李某某與張某某簽訂了《房屋租賃合同》一份，約定廈門華遠(yuǎn)張家口項(xiàng)目部將坐落于張家口市緯三路林業(yè)大廈底商一層約400平方米及第二層約2000平方米出租給張某某。房屋用途為休閑洗浴會所等，租賃期限為6年，從2010年1月20日至2016年1月19日止，租金為人民幣65萬元／年，按年結(jié)算。合同簽訂三日內(nèi)支付30萬元，余35萬元于30日內(nèi)付清。租賃期滿后，在同等條件下，張某某享有優(yōu)先租賃權(quán)。若沒有繼續(xù)租賃，承租人將裝修好的房間無代價(jià)歸還出租人，裝飾及設(shè)備歸還承租人。合同簽訂當(dāng)日，張某某通過工商銀行向李某某的帳戶上轉(zhuǎn)款30萬元后，雙方按約定對涉案房屋進(jìn)行了交接。張某某于2010年1月10日又向李某某的帳戶上轉(zhuǎn)款35萬元，付清了第一年的租金計(jì)65萬元。張某某接手后即投入資金進(jìn)行裝修和購置設(shè)備、用品，辦理相關(guān)營業(yè)手續(xù)等。裝修過程中，因二樓頂部多處滲漏污水，一層主暖氣管道多處滲漏等問題，張某某于2010年3月15日，向李某某發(fā)出通知，要求其盡快解決。李某某在收到通知后及時(shí)進(jìn)行了修繕。裝修工程于2010年8月22日結(jié)束，23日即投入運(yùn)營。營業(yè)期間有七、八間房屋出現(xiàn)滲漏，對營業(yè)造成了一定損失。張某某未經(jīng)被告廈門華遠(yuǎn)允許將一樓裝修好的二間門臉房轉(zhuǎn)租給了第三人，并收取了一年的租金。
2010年11月2日，張家口市國土資源局高新分局向張某某經(jīng)營的“摩力圣匯洗浴城”下達(dá)了高土監(jiān)（2010）第042號《責(zé)令停止國土資源違法行為通知書》，該通知以未經(jīng)國土資源部門批準(zhǔn)，占用緯三路北側(cè)土地，用于經(jīng)營住宿、洗浴、服務(wù)業(yè)為由，責(zé)令該洗浴城停止經(jīng)營，聽候處理。該通知下達(dá)后，從張某某提交的營業(yè)報(bào)表顯示，直至2011年4月28日，洗浴城仍在營業(yè)。
2012年4月27日，張家口市國土資源局高新分局接到市局轉(zhuǎn)發(fā)的上訪群眾張某某舉報(bào)市林業(yè)局和廈門華遠(yuǎn)涉嫌非法買賣土地的信訪件后，經(jīng)過調(diào)查了解，2012年6月12日作出答復(fù)意見：上訪群眾反映的問題是非法買賣土地，但從調(diào)查的情況看，是非法買賣、出租房屋，不屬于國土部門職責(zé)范圍，鑒于橋東區(qū)人民法院已受理這宗經(jīng)濟(jì)案件，建議上訪群眾繼續(xù)通過民事訴訟方式解決此事。
在案件審理中，張某某向原審法院提出對其承租的房屋進(jìn)行裝修、裝飾所形成的附合物及所購置的物品價(jià)值進(jìn)行價(jià)格鑒定的申請。待雙方對張某某所購物品進(jìn)行盤點(diǎn)、清查簽字確認(rèn)后，原審法院委托張家口市物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心對張某某租賃物裝修價(jià)值及經(jīng)營所購物品價(jià)值進(jìn)行價(jià)格認(rèn)證。該中心作出的張價(jià)認(rèn)（2013）193號《價(jià)格鑒定報(bào)告書》結(jié)論為：1.裝修原值205.376萬元；2.營業(yè)期間裝修折舊后價(jià)值191.0594萬元；3.至2011年7月27日裝修折舊后價(jià)值186.0077萬元；4.經(jīng)營所購物品原值64.6572萬元；5.營業(yè)期間經(jīng)營所購物品折舊后價(jià)值60.6914萬元；6.至2011年7月27日經(jīng)營所購物品折舊后價(jià)值59.2107萬元。該鑒定報(bào)告依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《河北省涉案資產(chǎn)價(jià)格鑒證管理?xiàng)l例》等，通過現(xiàn)場勘察、市場調(diào)查等方法作出，程序合法。經(jīng)組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行質(zhì)證，均對鑒定結(jié)論沒有異議，予以認(rèn)可。
原審認(rèn)為，張某某與李某某以廈門華遠(yuǎn)張家口項(xiàng)目部的名義簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定全面履行自已的義務(wù)。合同簽訂后，張某某給付了第一年的租金65萬元，李某某交付了房屋與張某某實(shí)際占有使用，租賃合同已履行。張某某主張李某某有意隱瞞土地違法事實(shí)與其訂立的房屋租賃合同無效，因廈門華遠(yuǎn)是以工程款抵頂取得市林業(yè)局林業(yè)大廈部分房屋的所有權(quán)進(jìn)行出租，原始取得土地權(quán)利證書的義務(wù)不在廈門華遠(yuǎn)，且依最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，出租人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同有效。本案中，廈門華遠(yuǎn)出租的房屋在其施工時(shí)雖未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但是在2008年4月17日即取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因此，雙方之間簽訂的租賃合同系有效合同。故張某某關(guān)于租賃合同無效的理由不能成立，不予支持。李某某是廈門華遠(yuǎn)張家口項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人，對其與張某某簽訂的房屋租賃合同，庭審中，廈門華遠(yuǎn)明確認(rèn)可其所簽訂合同的效力，應(yīng)視為對李某某代理行為的追認(rèn)，依《中華人民共和國合同法》第四十八條之規(guī)定，其由此產(chǎn)生的后果應(yīng)由廈門華遠(yuǎn)承擔(dān)，李某某不應(yīng)承擔(dān)賠償張某某損失的責(zé)任。張某某訴稱李某某有意隱瞞出租房屋的質(zhì)量缺陷，屬于欺詐行為，應(yīng)當(dāng)賠償其損失。張某某在裝修過程中，因二樓頂部多處滲漏污水，一層主暖氣管道多處滲漏等問題，李某某在收到通知后及時(shí)進(jìn)行了修繕，已履行了合同義務(wù)。張某某在裝修結(jié)束后即開始投入運(yùn)營。庭審中張某某自述，在營業(yè)期間有七、八間房屋出現(xiàn)滲漏，對營業(yè)造成了一定損失。但滲漏的原因是由于出租房屋本身的質(zhì)量存在問題還是因裝修質(zhì)量存在問題，張某某沒有提交證據(jù)證實(shí)，也未申請對房屋質(zhì)量問題進(jìn)行鑒定，僅申請對承租的房屋進(jìn)行裝修、裝飾所形成的附合物及所購置的物品價(jià)值進(jìn)行價(jià)格鑒定。即便該七、八間房屋出現(xiàn)滲漏的原因即是房屋質(zhì)量存在問題，但其面積約120平方米，僅占承租的2400平方米的5%，不構(gòu)成合同目的不能實(shí)現(xiàn)的根本原因。故張某某主張合同無效是因廈門華遠(yuǎn)房屋的質(zhì)量存在缺陷于法無據(jù)，不予支持。張某某訴稱廈門華遠(yuǎn)隱瞞土地違法事實(shí)，致使其在經(jīng)營中被行政機(jī)關(guān)責(zé)令停止經(jīng)營，無法獲取收益，應(yīng)當(dāng)賠償損失。依《中華人民共和國合同法》第二百一十六條之規(guī)定，在租賃期間，出租人有繼續(xù)保持租賃物法定或約定品質(zhì)用途的義務(wù)，使租賃物合于約定的使用收益狀態(tài)，并承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任?，F(xiàn)因張家口市國土資源局高新分局向張某某經(jīng)營的“摩力圣匯洗浴城”下達(dá)《責(zé)令停止國土資源違法行為通知書》，責(zé)令其停止經(jīng)營，聽候處理。該通知的下達(dá)及所有涉案證據(jù)證明，市林業(yè)局所建林業(yè)大廈至今仍未取得房屋占用土地使用權(quán)利證書，廈門華遠(yuǎn)因工程款抵頂所取得的房屋存在權(quán)利瑕疵。此瑕疵致使承租人張某某不能依約使用收益并因此受到損失時(shí)，其有權(quán)解除合同，廈門華遠(yuǎn)應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。因張某某租賃房屋的目的是經(jīng)營住宿、洗浴、服務(wù)業(yè)，須購置相應(yīng)的物品和進(jìn)行必要的裝修，出租人廈門華遠(yuǎn)對其裝修亦無異議，并同意對出租的房屋裝修、裝飾所形成的附合物及所購置的物品價(jià)值進(jìn)行價(jià)格鑒定。對鑒定機(jī)構(gòu)出具的價(jià)格鑒定結(jié)論，裝修原值為205.376萬元，其營業(yè)期間裝修折舊后價(jià)值為191.0594萬元，至2011年7月27日折舊后的價(jià)值為186.0077萬元，庭審中雙方均認(rèn)同，且鑒定程序合法，故對鑒定結(jié)論予以確認(rèn)。因雙方均以訴訟行為表明不再繼續(xù)履行合同，租賃合同繼續(xù)履行的基礎(chǔ)已不存在，且在庭審中雙方均同意解除。廈門華遠(yuǎn)請求解除雙方簽訂的租賃合同理由符合相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)予支持。至2011年8月11日，廈門華遠(yuǎn)向橋東區(qū)人民法院起訴被受理并送達(dá)對方后，應(yīng)視為雙方之間簽訂的租賃合同已解除。對張某某要求賠償其因裝修房屋帶來的損失問題，因張某某裝修的房屋至2011年7月27日折舊后的價(jià)值為186.0077萬元，而雙方在合同中約定，租賃期滿后，裝修好的房屋無代價(jià)歸還出租人，至租賃期滿的2016年還有近四年多的時(shí)間，裝修好的房屋張某某雖不再繼續(xù)使用，但仍存在折舊問題，依市場一般營業(yè)場所裝修折舊慣例，酌定張某某裝修的房屋在合同到期后仍有20%的殘值可以利用，應(yīng)歸出租人廈門華遠(yuǎn)，此20%的殘值應(yīng)從原值205.376萬元中扣除，故廈門華遠(yuǎn)對張某某裝修此房屋的費(fèi)用186.0077萬元－205.376萬元×20%＝144.9325萬元應(yīng)予以賠償。張某某租賃廈門華遠(yuǎn)的房屋，是為了使用和獲得收益，但支付租金是獲取租賃物使用收益權(quán)的對價(jià)。其從占有出租房屋到實(shí)際經(jīng)營達(dá)一年半的時(shí)間，僅支付了一年的租金65萬元，現(xiàn)要求廈門華遠(yuǎn)返還該租金沒有事實(shí)和法律依據(jù)，對張某某此訴求不予支持，其還應(yīng)支付應(yīng)付而未付的半年的租金32.5萬元。故廈門華遠(yuǎn)應(yīng)支付張某某的賠償金應(yīng)為144.9325萬元-32.5萬元＝112.4325萬元。因雙方約定合同到期后裝飾及設(shè)備歸還承租人，故對張某某要求廈門華遠(yuǎn)承擔(dān)購置設(shè)備、用品費(fèi)用的請求不予支持。對于廈門華遠(yuǎn)訴請張某某給付2011年1月至2013年3月實(shí)際交還出租屋時(shí)的租金120萬元的問題，因雙方之間的租賃合同已視為于2011年8月11日解除，無證據(jù)證實(shí)張某某自廈門華遠(yuǎn)2011年8月11日提起訴訟后仍在繼續(xù)使用該出租房屋，故廈門華遠(yuǎn)訴請張某某給付至2013年3月的租金沒有法律依據(jù)，不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條、第九十四條第（二）項(xiàng)、第九十七條、第二百一十六條、第二百二十條、第二百二十三條、第二百二十五條之規(guī)定，判決如下：一、張某某與廈門華遠(yuǎn)簽訂的房屋租賃合同于2011年8月11日解除；二、廈門華遠(yuǎn)于本判決生效后十日內(nèi)賠付張某某因裝修租賃房屋所受損失144.9325萬元；三、張某某于本判決生效后十日內(nèi)給付廈門華遠(yuǎn)租賃房屋費(fèi)32.5萬元；四、駁回張某某、廈門華遠(yuǎn)的其他訴訟請求。如果廈門華遠(yuǎn)、張某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。原案案件受理費(fèi)37650元，由張某某負(fù)擔(dān)19806元，廈門華遠(yuǎn)負(fù)擔(dān)17844元。鑒定費(fèi)50000元，由張某某負(fù)擔(dān)30000元，廈門華遠(yuǎn)負(fù)擔(dān)20000元。并案案件受理費(fèi)6175元，由張某某負(fù)擔(dān)（案件受理費(fèi)、鑒定費(fèi)原告已預(yù)付，由被告直接給付原告）。
本院二審查明的事實(shí)與原審一致。

本院認(rèn)為，關(guān)于案涉房屋租賃合同的效力問題，二審?fù)徶袕埬衬潮硎?，其曾到?guī)劃部門查閱過案涉租賃房產(chǎn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，張某某認(rèn)可這是城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具的，也認(rèn)可其公章的真實(shí)性，只是提出根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，沒有土地使用手續(xù)無法辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。本院認(rèn)為，城鄉(xiāng)規(guī)劃局為案涉房產(chǎn)出具建設(shè)工程規(guī)劃許可證是否合法不是本案民事訴訟的審理范圍，如張某某對此有異議，需通過其他途徑解決；現(xiàn)該建設(shè)工程規(guī)劃許可證并未被依法撤銷或廢止，仍然是國家機(jī)關(guān)制作的有效公文書證，故一審法院采信該證據(jù)并不違反法律規(guī)定，在此基礎(chǔ)上根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定認(rèn)定合同有效亦無不當(dāng)。張某某主張合同無效的另一理由是廈門華遠(yuǎn)隱瞞沒有土地使用權(quán)的事實(shí)構(gòu)成欺詐，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，合同無效的構(gòu)成要件是一方以欺詐的手段訂立合同并損害國家利益，在張某某沒有提供證據(jù)證明存在損害國家利益及廈門華遠(yuǎn)構(gòu)成欺詐的情形時(shí)，依法均不產(chǎn)生合同無效的法律后果，因此張某某關(guān)于合同無效的主張不能成立。關(guān)于租賃合同無法繼續(xù)履行的原因問題，因林業(yè)大廈始終未取得土地使用權(quán)證，張家口市國土資源局高新分局遂于2010年11月2日向張某某經(jīng)營的摩力圣匯洗浴城送達(dá)了高土監(jiān)字（2010）第042號《責(zé)令停止國土資源違法行為通知書》，責(zé)令其立即停止“未經(jīng)國土資源部門依法批準(zhǔn)，占用緯三路北側(cè)土地用于經(jīng)營住宿、洗浴、服務(wù)業(yè)”的違法行為，聽候處理。據(jù)此，原審關(guān)于因租賃物的權(quán)利瑕疵導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行的認(rèn)定理據(jù)充分。廈門華遠(yuǎn)雖主張合同無法履行的原因是張某某經(jīng)營不善，與國土資源局的通知無關(guān)，但未能提供充分證據(jù)加以證實(shí)，故本院對其該項(xiàng)主張不予支持。關(guān)于是否應(yīng)扣留20%裝修殘值歸廈門華遠(yuǎn)所有的問題，雙方租賃合同中雖有租賃期滿后裝修好的房屋無償歸還出租人的約定，但這是建立在承租人在六年租賃期內(nèi)得以充分利用租賃物獲取收益的前提下，而實(shí)際上張某某承租尚不足一年便收到了國土資源局責(zé)令其停止經(jīng)營的通知，所獲收益遠(yuǎn)低于合同預(yù)期，不宜再扣除該20%裝修殘值歸出租方所有，故本院對此予以調(diào)整，賠償數(shù)額應(yīng)為186萬元。關(guān)于張某某經(jīng)營所購物品是否應(yīng)賠償?shù)膯栴}，二審中本院要求張某某提交物品清單，但其始終未提供；經(jīng)詢問其表示，在將租賃房屋交還廈門華遠(yuǎn)時(shí)其已拉走價(jià)值30萬元左右的物品，留下的基本上也都是可移動物品，廈門華遠(yuǎn)表示已將上述剩余物品另行保存，張某某隨時(shí)可以取走。鑒于此，廈門華遠(yuǎn)應(yīng)將上述物品返還張某某，不存在賠償購置費(fèi)用的問題。關(guān)于張某某補(bǔ)交租金的問題，因原審已認(rèn)定雙方之間的租賃合同視為于2011年8月11日解除，雙方對此均未提出上訴，可認(rèn)定雙方當(dāng)事人對該解除時(shí)間均認(rèn)可。在無證據(jù)證實(shí)張某某自廈門華遠(yuǎn)2011年8月11日提起訴訟后仍在繼續(xù)經(jīng)營洗浴城的情況下，原審支持租金至合同解除之時(shí)并無不當(dāng)，本院予以維持。綜上，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

維持張家口市中級人民法院（2012）張商初字第149號民事判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)；
撤銷張家口市中級人民法院（2012）張商初字第149號民事判決第二項(xiàng)；
廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠付張某某因裝修租賃房屋所受損失186萬元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審訴訟費(fèi)用負(fù)擔(dān)不變；二審案件受理費(fèi)25981元，由廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司、張某某各半負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　王　巍 代理審判員　　吳曉慧 代理審判員　　葉　密

書記員：李冠霞