張瑞彬
李秀華（黑龍江大正律師事務(wù)所）
牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
李彩云
劉某某
劉星彤

原告張瑞彬，男，漢族，長嶺縣xx養(yǎng)殖有限公司經(jīng)理。
委托代理人李秀華，黑龍江大正律師事務(wù)所律師。
被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地牡丹江市東安區(qū)xx路xx街南，組織機構(gòu)代碼xx。
法定代表人李成斌，男，該公司董事長。
委托代理人李彩云，女，漢族，牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法律顧問。
第三人劉某某，女，漢族，北京友安盛防火技術(shù)有限公司黑龍江分公司負(fù)責(zé)人。
委托代理人劉星彤（第三人的女兒），女，漢族，北京友安盛防火技術(shù)有限公司黑龍江分公司出納員。
原告張瑞彬與被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱牡丹江銀某公司）、第三人劉某某商品房銷售合同糾紛一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法組成合議庭，于2014年10月17日、12月11日、2015年2月11日公開開庭進行了審理。原告張瑞彬的委托代理人李秀華、被告牡丹江銀某公司的法定代表人李成斌及其委托代理人李彩云、第三人劉某某的委托代理人劉星彤到庭參加訴訟。本案經(jīng)本院院長批準(zhǔn)延長審限一個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，被告與第三人對此組證據(jù)的形式要件沒有異議，本院予以采信。此組證據(jù)能夠證明原、被告于2013年9月26日簽訂《商品房買賣合同》，約定被告以1051300元價格將訴爭房屋賣給原告及雙方已辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)的事實，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)2.營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（與原件核對無異）1份。證明一、原告經(jīng)營養(yǎng)殖場，其有能力購買訴爭房屋且交付的購房款全部是現(xiàn)金；二、第三人雖稱訴爭房屋已由被告抵押給銀行，但在原告購房時已不存在抵押情形，否則原告無法辦理登記備案手續(xù)。
本院認(rèn)為，被告與第三人對此份證據(jù)沒有異議，本院予以采信。此份證據(jù)僅能證明原告經(jīng)營養(yǎng)殖場及其有能力購買訴爭房屋的事實，本院予以確認(rèn)。
被告牡丹江銀某公司為支持其主張，向法庭舉證、原告及第三人質(zhì)證、本院認(rèn)證如下:
《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件（與原件核對無異）1份。證明被告已于2009年4月30日取得《商品房預(yù)售許可證》，被告有銷售訴爭房屋的權(quán)利且手續(xù)齊全。
原告對此份證據(jù)沒有異議。
第三人對此份證據(jù)的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議。一、商品房預(yù)售許可證應(yīng)按期進行年檢，但此份許可證未經(jīng)年檢，現(xiàn)已過期，故不能證明國家已批準(zhǔn)被告銷售訴爭房屋，被告應(yīng)提供經(jīng)過2013年年檢的預(yù)售許可證；二、因第三人代被告支付了消防材料款和民工工資，被告無資金償還，故被告用訴爭房屋抵頂上述工程款1050000元，雙方因此簽訂了認(rèn)購書并約定在工程款結(jié)算后換取正式的購房合同，故該認(rèn)購書真實、合法，原、被告存在惡意串通行為；三、訴爭房屋已由被告抵押給銀行，第三人多次找被告要求辦理房照，但被告的法定代表人稱因該房屋已抵押給銀行無法辦理房照且其將該房屋賣給原告系因其欠原告錢。
本院認(rèn)為，被告與第三人對此份證據(jù)的形式要件沒有異議，本院予以采信。此份證據(jù)能夠證明被告所要證明的問題，本院予以確認(rèn)；因被告取得預(yù)售許可證即具備預(yù)售資格，其不因該許可證過期而喪失預(yù)售資格，且第三人雖主張被告只有在該許可證經(jīng)年檢后才能向原告銷售訴爭房屋，但其未舉證證實，故該質(zhì)證意見不成立。
第三人劉某某為支持其主張，向法庭舉證、原告及被告質(zhì)證、本院認(rèn)證如下:
證據(jù)1.認(rèn)購書復(fù)印件（與原件核對無異）、結(jié)算票據(jù)復(fù)印件（與原件核對無異）各1份。證明第三人與被告已于2010年2月8日簽訂認(rèn)購書并已結(jié)算完畢。
原告對此組證據(jù)的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議。一、該認(rèn)購書不是商品房買賣合同，僅能證明第三人與被告存在業(yè)務(wù)往來關(guān)系，而非商品房買賣關(guān)系，且該認(rèn)購書的效力低于原、被告簽訂的商品房買賣合同的效力；二、結(jié)算票據(jù)僅能證明被告尚欠第三人工程款的問題，與本案無關(guān)；三、第三人在本案中屬無獨立請求權(quán)的第三人，其雖與被告簽訂了認(rèn)購書，但不能因此證明訴爭房屋系其所有。
被告對此組證據(jù)沒有異議。
本院認(rèn)為，原、被告對此組證據(jù)的形式要件沒有異議，本院予以采信。此組證據(jù)能夠證明第三人與被告于2010年2月8日簽訂認(rèn)購書及被告于當(dāng)日向第三人出具結(jié)算票據(jù)，該票據(jù)記載款項為1051300元及交款事項為11#000110號、面積105.13㎡、消防工程款的事實，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)2.房屋租賃協(xié)議復(fù)印件、民事起訴狀復(fù)印件（與原件核對無異）各1份。證明原告在被告的指使下向房屋承租人李長有發(fā)出通知，要求其搬出訴爭房屋，在李長有拒絕搬出后原告向法院起訴，這說明原、被告存在惡意串通行為。
原告對起訴狀的形式要件沒有異議，對房屋租賃協(xié)議的形式要件及此組證據(jù)證明的問題有異議。一、原告向法院起訴是事實，第三人將不屬于自己的房屋出租給他人，只能證明第三人侵犯了原告的利益，屬無效行為；二、原告已依法從被告處購買訴爭房屋，故房屋所有權(quán)人為原告而非被告，原告多次向第三人發(fā)出通知系在行使自己的權(quán)利，與被告無關(guān)；三、原告在購房時不知道第三人的存在，故原、被告買賣訴爭房屋不存在損害第三人利益的情形。
被告對房屋租賃協(xié)議有異議，被告對第三人出租訴爭房屋一事不知情；對起訴狀的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議，原、被告不存在惡意串通行為，該起訴狀與被告無關(guān)。
本院認(rèn)為，一、房屋租賃協(xié)議系復(fù)印件，第三人在本院限定的期限內(nèi)未能提供原件，且原、被告對此有異議，根據(jù)法律規(guī)定，本院對該租賃協(xié)議不予采信；二、原、被告對起訴狀的形式要件沒有異議，本院予以采信；起訴狀僅能證明原告于2014年7月17日以案外人李長有占有使用訴爭房屋且拒不搬出為由向本院提起訴訟的事實，本院予以確認(rèn)；僅根據(jù)此組證據(jù)不能證明原、被告存在惡意串通行為的事實，本院不予確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實如下:
2010年2月8日，因被告牡丹江銀某公司拖欠第三人劉某某消防工程款，雙方簽訂了《認(rèn)購書》，約定第三人自愿從被告處購買怡美嘉園11號樓000110號、用途為商服、建筑面積105.13平方米房屋一處，價格為1051300元。被告與第三人在認(rèn)購書上蓋章和簽名。第三人稱，其持認(rèn)購書到物業(yè)公司領(lǐng)取鑰匙后進住訴爭房屋，并于2013年3月21日將該房屋出租給案外人李長有經(jīng)營修車行；被告稱，其系將訴爭房屋借給第三人辦理抵押貸款手續(xù)，而未用于抵頂消防工程款，且其未將該房屋交付給第三人占有使用，其不知道第三人是如何進住該房屋的，第三人對被告的說法不予認(rèn)可，被告亦未舉證證實。2013年9月26日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定被告以1051300元價格將上述房屋銷售給原告，簽訂合同之日一次性交清全款。原告在合同上簽名捺印，被告及其負(fù)責(zé)人在合同上蓋章。原、被告稱原告于當(dāng)日以現(xiàn)金方式向被告交付了全部購房款，被告向原告出具了收據(jù)，雙方在牡丹江市房產(chǎn)管理局辦理了《商品房買賣合同備案證明》，合同備案編號為2013092622FD511259448、買受人為原告張瑞彬，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。原、被告稱，在原告發(fā)現(xiàn)訴爭房屋由他人占有使用后，被告向原告告知其系將該房屋借給第三人且第三人將在一個月內(nèi)返還該房屋。2014年7月17日，原告以李長有拒不搬出訴爭房屋為由向本院提起訴訟，后原告申請撤回起訴。第三人稱，被告將訴爭房屋銷售給原告系因其欠原告錢，且原、被告買賣訴爭房屋存在惡意串通損害第三人利益的情形，但其未舉示充分證據(jù)證實。
另查，原告系長嶺縣xx養(yǎng)殖有限公司法定代表人，經(jīng)營生豬養(yǎng)殖和銷售；被告于2009年4月30日取得由牡丹江市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的（牡）房預(yù)售證第xx號《商品房預(yù)售許可證》，項目名稱:怡美嘉園（1幢至12幢、17幢），房屋用途性質(zhì):住宅、非住宅，預(yù)售對象:單位、個人，預(yù)售總建筑面積:67112.10平方米共719套。
本院認(rèn)為:本案立案案由為房屋買賣合同糾紛，因原告購買的房屋系商品房，原、被告之間系商品房買賣合同關(guān)系，故根據(jù)《民事案件案由規(guī)定》，本案案由應(yīng)為商品房銷售合同糾紛。
原、被告于2013年9月26日簽訂的《商品房買賣合同》業(yè)經(jīng)雙方簽名或蓋章確認(rèn)，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且被告已取得商品房預(yù)售許可證，故該合同有效，本院對原告的訴訟請求予以支持。第三人雖主張其與被告簽訂認(rèn)購書的時間先于原、被告簽訂商品房買賣合同的時間，且被告已將訴爭房屋交付第三人占有使用，原、被告存在惡意串通損害第三人利益的情形，但因被告與第三人未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，故該房屋所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，被告在與第三人簽訂認(rèn)購書并將訴爭房屋交付給第三人后又將該房屋銷售給原告，其主觀上并非善意，但按照原、被告的當(dāng)庭陳述，在原告購房時被告告知其系將訴爭房屋借給第三人而非賣給或抵債給第三人，第三人舉示的證據(jù)亦不足以證實原告在購房過程中存在惡意，故原、被告簽訂的商品房買賣合同有效，本院對第三人的主張不予支持。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?第一款 ?之規(guī)定，原、被告簽訂的商品房買賣合同雖有效，但并不因此發(fā)生物權(quán)變動的效力。
綜上事實和理由，依照《中華人民共和國合同法》第三十二條 ?、第四十四條 ?第一款 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?第一款 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第二條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十九條 ?第（四）項 ?的規(guī)定，判決如下:
原告張瑞彬與被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年9月26日簽訂的《商品房買賣合同》有效。
案件受理費14262元，由被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

本院認(rèn)為，被告與第三人對此組證據(jù)的形式要件沒有異議，本院予以采信。此組證據(jù)能夠證明原、被告于2013年9月26日簽訂《商品房買賣合同》，約定被告以1051300元價格將訴爭房屋賣給原告及雙方已辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)的事實，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)2.營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（與原件核對無異）1份。證明一、原告經(jīng)營養(yǎng)殖場，其有能力購買訴爭房屋且交付的購房款全部是現(xiàn)金；二、第三人雖稱訴爭房屋已由被告抵押給銀行，但在原告購房時已不存在抵押情形，否則原告無法辦理登記備案手續(xù)。
本院認(rèn)為，被告與第三人對此份證據(jù)沒有異議，本院予以采信。此份證據(jù)僅能證明原告經(jīng)營養(yǎng)殖場及其有能力購買訴爭房屋的事實，本院予以確認(rèn)。
被告牡丹江銀某公司為支持其主張，向法庭舉證、原告及第三人質(zhì)證、本院認(rèn)證如下:
《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件（與原件核對無異）1份。證明被告已于2009年4月30日取得《商品房預(yù)售許可證》，被告有銷售訴爭房屋的權(quán)利且手續(xù)齊全。
原告對此份證據(jù)沒有異議。
第三人對此份證據(jù)的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議。一、商品房預(yù)售許可證應(yīng)按期進行年檢，但此份許可證未經(jīng)年檢，現(xiàn)已過期，故不能證明國家已批準(zhǔn)被告銷售訴爭房屋，被告應(yīng)提供經(jīng)過2013年年檢的預(yù)售許可證；二、因第三人代被告支付了消防材料款和民工工資，被告無資金償還，故被告用訴爭房屋抵頂上述工程款1050000元，雙方因此簽訂了認(rèn)購書并約定在工程款結(jié)算后換取正式的購房合同，故該認(rèn)購書真實、合法，原、被告存在惡意串通行為；三、訴爭房屋已由被告抵押給銀行，第三人多次找被告要求辦理房照，但被告的法定代表人稱因該房屋已抵押給銀行無法辦理房照且其將該房屋賣給原告系因其欠原告錢。
本院認(rèn)為，被告與第三人對此份證據(jù)的形式要件沒有異議，本院予以采信。此份證據(jù)能夠證明被告所要證明的問題，本院予以確認(rèn)；因被告取得預(yù)售許可證即具備預(yù)售資格，其不因該許可證過期而喪失預(yù)售資格，且第三人雖主張被告只有在該許可證經(jīng)年檢后才能向原告銷售訴爭房屋，但其未舉證證實，故該質(zhì)證意見不成立。
第三人劉某某為支持其主張，向法庭舉證、原告及被告質(zhì)證、本院認(rèn)證如下:
證據(jù)1.認(rèn)購書復(fù)印件（與原件核對無異）、結(jié)算票據(jù)復(fù)印件（與原件核對無異）各1份。證明第三人與被告已于2010年2月8日簽訂認(rèn)購書并已結(jié)算完畢。
原告對此組證據(jù)的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議。一、該認(rèn)購書不是商品房買賣合同，僅能證明第三人與被告存在業(yè)務(wù)往來關(guān)系，而非商品房買賣關(guān)系，且該認(rèn)購書的效力低于原、被告簽訂的商品房買賣合同的效力；二、結(jié)算票據(jù)僅能證明被告尚欠第三人工程款的問題，與本案無關(guān)；三、第三人在本案中屬無獨立請求權(quán)的第三人，其雖與被告簽訂了認(rèn)購書，但不能因此證明訴爭房屋系其所有。
被告對此組證據(jù)沒有異議。
本院認(rèn)為，原、被告對此組證據(jù)的形式要件沒有異議，本院予以采信。此組證據(jù)能夠證明第三人與被告于2010年2月8日簽訂認(rèn)購書及被告于當(dāng)日向第三人出具結(jié)算票據(jù)，該票據(jù)記載款項為1051300元及交款事項為11#000110號、面積105.13㎡、消防工程款的事實，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)2.房屋租賃協(xié)議復(fù)印件、民事起訴狀復(fù)印件（與原件核對無異）各1份。證明原告在被告的指使下向房屋承租人李長有發(fā)出通知，要求其搬出訴爭房屋，在李長有拒絕搬出后原告向法院起訴，這說明原、被告存在惡意串通行為。
原告對起訴狀的形式要件沒有異議，對房屋租賃協(xié)議的形式要件及此組證據(jù)證明的問題有異議。一、原告向法院起訴是事實，第三人將不屬于自己的房屋出租給他人，只能證明第三人侵犯了原告的利益，屬無效行為；二、原告已依法從被告處購買訴爭房屋，故房屋所有權(quán)人為原告而非被告，原告多次向第三人發(fā)出通知系在行使自己的權(quán)利，與被告無關(guān)；三、原告在購房時不知道第三人的存在，故原、被告買賣訴爭房屋不存在損害第三人利益的情形。
被告對房屋租賃協(xié)議有異議，被告對第三人出租訴爭房屋一事不知情；對起訴狀的形式要件沒有異議，對證明的問題有異議，原、被告不存在惡意串通行為，該起訴狀與被告無關(guān)。
本院認(rèn)為，一、房屋租賃協(xié)議系復(fù)印件，第三人在本院限定的期限內(nèi)未能提供原件，且原、被告對此有異議，根據(jù)法律規(guī)定，本院對該租賃協(xié)議不予采信；二、原、被告對起訴狀的形式要件沒有異議，本院予以采信；起訴狀僅能證明原告于2014年7月17日以案外人李長有占有使用訴爭房屋且拒不搬出為由向本院提起訴訟的事實，本院予以確認(rèn)；僅根據(jù)此組證據(jù)不能證明原、被告存在惡意串通行為的事實，本院不予確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實如下:
2010年2月8日，因被告牡丹江銀某公司拖欠第三人劉某某消防工程款，雙方簽訂了《認(rèn)購書》，約定第三人自愿從被告處購買怡美嘉園11號樓000110號、用途為商服、建筑面積105.13平方米房屋一處，價格為1051300元。被告與第三人在認(rèn)購書上蓋章和簽名。第三人稱，其持認(rèn)購書到物業(yè)公司領(lǐng)取鑰匙后進住訴爭房屋，并于2013年3月21日將該房屋出租給案外人李長有經(jīng)營修車行；被告稱，其系將訴爭房屋借給第三人辦理抵押貸款手續(xù)，而未用于抵頂消防工程款，且其未將該房屋交付給第三人占有使用，其不知道第三人是如何進住該房屋的，第三人對被告的說法不予認(rèn)可，被告亦未舉證證實。2013年9月26日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定被告以1051300元價格將上述房屋銷售給原告，簽訂合同之日一次性交清全款。原告在合同上簽名捺印，被告及其負(fù)責(zé)人在合同上蓋章。原、被告稱原告于當(dāng)日以現(xiàn)金方式向被告交付了全部購房款，被告向原告出具了收據(jù)，雙方在牡丹江市房產(chǎn)管理局辦理了《商品房買賣合同備案證明》，合同備案編號為2013092622FD511259448、買受人為原告張瑞彬，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。原、被告稱，在原告發(fā)現(xiàn)訴爭房屋由他人占有使用后，被告向原告告知其系將該房屋借給第三人且第三人將在一個月內(nèi)返還該房屋。2014年7月17日，原告以李長有拒不搬出訴爭房屋為由向本院提起訴訟，后原告申請撤回起訴。第三人稱，被告將訴爭房屋銷售給原告系因其欠原告錢，且原、被告買賣訴爭房屋存在惡意串通損害第三人利益的情形，但其未舉示充分證據(jù)證實。
另查，原告系長嶺縣xx養(yǎng)殖有限公司法定代表人，經(jīng)營生豬養(yǎng)殖和銷售；被告于2009年4月30日取得由牡丹江市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的（牡）房預(yù)售證第xx號《商品房預(yù)售許可證》，項目名稱:怡美嘉園（1幢至12幢、17幢），房屋用途性質(zhì):住宅、非住宅，預(yù)售對象:單位、個人，預(yù)售總建筑面積:67112.10平方米共719套。
本院認(rèn)為:本案立案案由為房屋買賣合同糾紛，因原告購買的房屋系商品房，原、被告之間系商品房買賣合同關(guān)系，故根據(jù)《民事案件案由規(guī)定》，本案案由應(yīng)為商品房銷售合同糾紛。
原、被告于2013年9月26日簽訂的《商品房買賣合同》業(yè)經(jīng)雙方簽名或蓋章確認(rèn)，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且被告已取得商品房預(yù)售許可證，故該合同有效，本院對原告的訴訟請求予以支持。第三人雖主張其與被告簽訂認(rèn)購書的時間先于原、被告簽訂商品房買賣合同的時間，且被告已將訴爭房屋交付第三人占有使用，原、被告存在惡意串通損害第三人利益的情形，但因被告與第三人未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，故該房屋所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，被告在與第三人簽訂認(rèn)購書并將訴爭房屋交付給第三人后又將該房屋銷售給原告，其主觀上并非善意，但按照原、被告的當(dāng)庭陳述，在原告購房時被告告知其系將訴爭房屋借給第三人而非賣給或抵債給第三人，第三人舉示的證據(jù)亦不足以證實原告在購房過程中存在惡意，故原、被告簽訂的商品房買賣合同有效，本院對第三人的主張不予支持。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?第一款 ?之規(guī)定，原、被告簽訂的商品房買賣合同雖有效，但并不因此發(fā)生物權(quán)變動的效力。
綜上事實和理由，依照《中華人民共和國合同法》第三十二條 ?、第四十四條 ?第一款 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?第一款 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第二條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十九條 ?第（四）項 ?的規(guī)定，判決如下:

原告張瑞彬與被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年9月26日簽訂的《商品房買賣合同》有效。
案件受理費14262元，由被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長：欒麗
審判員：劉鳳羽
審判員：劉淑芝

書記員：耿云蕾