張瑞彬
李秀華（黑龍江大正律師事務(wù)所）
牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
李彩云
劉某某
劉星彤

原告張瑞彬，男，漢族，長(zhǎng)嶺縣xx養(yǎng)殖有限公司經(jīng)理。
委托代理人李秀華，黑龍江大正律師事務(wù)所律師。
被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地牡丹江市東安區(qū)xx路xx街南，組織機(jī)構(gòu)代碼xx。
法定代表人李成斌，男，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人李彩云，女，漢族，牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法律顧問(wèn)。
第三人劉某某，女，漢族，北京友安盛防火技術(shù)有限公司黑龍江分公司負(fù)責(zé)人。
委托代理人劉星彤（第三人的女兒），女，漢族，北京友安盛防火技術(shù)有限公司黑龍江分公司出納員。
原告張瑞彬與被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱牡丹江銀某公司）、第三人劉某某商品房銷售合同糾紛一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法組成合議庭，于2014年10月17日、12月11日、2015年2月11日公開開庭進(jìn)行了審理。原告張瑞彬的委托代理人李秀華、被告牡丹江銀某公司的法定代表人李成斌及其委托代理人李彩云、第三人劉某某的委托代理人劉星彤到庭參加訴訟。本案經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)延長(zhǎng)審限一個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，被告與第三人對(duì)此組證據(jù)的形式要件沒有異議，本院予以采信。此組證據(jù)能夠證明原、被告于2013年9月26日簽訂《商品房買賣合同》，約定被告以1051300元價(jià)格將訴爭(zhēng)房屋賣給原告及雙方已辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)2.營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）1份。證明一、原告經(jīng)營(yíng)養(yǎng)殖場(chǎng)，其有能力購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋且交付的購(gòu)房款全部是現(xiàn)金；二、第三人雖稱訴爭(zhēng)房屋已由被告抵押給銀行，但在原告購(gòu)房時(shí)已不存在抵押情形，否則原告無(wú)法辦理登記備案手續(xù)。
本院認(rèn)為，被告與第三人對(duì)此份證據(jù)沒有異議，本院予以采信。此份證據(jù)僅能證明原告經(jīng)營(yíng)養(yǎng)殖場(chǎng)及其有能力購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
被告牡丹江銀某公司為支持其主張，向法庭舉證、原告及第三人質(zhì)證、本院認(rèn)證如下:
《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）1份。證明被告已于2009年4月30日取得《商品房預(yù)售許可證》，被告有銷售訴爭(zhēng)房屋的權(quán)利且手續(xù)齊全。
原告對(duì)此份證據(jù)沒有異議。
第三人對(duì)此份證據(jù)的形式要件沒有異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議。一、商品房預(yù)售許可證應(yīng)按期進(jìn)行年檢，但此份許可證未經(jīng)年檢，現(xiàn)已過(guò)期，故不能證明國(guó)家已批準(zhǔn)被告銷售訴爭(zhēng)房屋，被告應(yīng)提供經(jīng)過(guò)2013年年檢的預(yù)售許可證；二、因第三人代被告支付了消防材料款和民工工資，被告無(wú)資金償還，故被告用訴爭(zhēng)房屋抵頂上述工程款1050000元，雙方因此簽訂了認(rèn)購(gòu)書并約定在工程款結(jié)算后換取正式的購(gòu)房合同，故該認(rèn)購(gòu)書真實(shí)、合法，原、被告存在惡意串通行為；三、訴爭(zhēng)房屋已由被告抵押給銀行，第三人多次找被告要求辦理房照，但被告的法定代表人稱因該房屋已抵押給銀行無(wú)法辦理房照且其將該房屋賣給原告系因其欠原告錢。
本院認(rèn)為，被告與第三人對(duì)此份證據(jù)的形式要件沒有異議，本院予以采信。此份證據(jù)能夠證明被告所要證明的問(wèn)題，本院予以確認(rèn)；因被告取得預(yù)售許可證即具備預(yù)售資格，其不因該許可證過(guò)期而喪失預(yù)售資格，且第三人雖主張被告只有在該許可證經(jīng)年檢后才能向原告銷售訴爭(zhēng)房屋，但其未舉證證實(shí)，故該質(zhì)證意見不成立。
第三人劉某某為支持其主張，向法庭舉證、原告及被告質(zhì)證、本院認(rèn)證如下:
證據(jù)1.認(rèn)購(gòu)書復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）、結(jié)算票據(jù)復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）各1份。證明第三人與被告已于2010年2月8日簽訂認(rèn)購(gòu)書并已結(jié)算完畢。
原告對(duì)此組證據(jù)的形式要件沒有異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議。一、該認(rèn)購(gòu)書不是商品房買賣合同，僅能證明第三人與被告存在業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，而非商品房買賣關(guān)系，且該認(rèn)購(gòu)書的效力低于原、被告簽訂的商品房買賣合同的效力；二、結(jié)算票據(jù)僅能證明被告尚欠第三人工程款的問(wèn)題，與本案無(wú)關(guān)；三、第三人在本案中屬無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，其雖與被告簽訂了認(rèn)購(gòu)書，但不能因此證明訴爭(zhēng)房屋系其所有。
被告對(duì)此組證據(jù)沒有異議。
本院認(rèn)為，原、被告對(duì)此組證據(jù)的形式要件沒有異議，本院予以采信。此組證據(jù)能夠證明第三人與被告于2010年2月8日簽訂認(rèn)購(gòu)書及被告于當(dāng)日向第三人出具結(jié)算票據(jù)，該票據(jù)記載款項(xiàng)為1051300元及交款事項(xiàng)為11#000110號(hào)、面積105.13㎡、消防工程款的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)2.房屋租賃協(xié)議復(fù)印件、民事起訴狀復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）各1份。證明原告在被告的指使下向房屋承租人李長(zhǎng)有發(fā)出通知，要求其搬出訴爭(zhēng)房屋，在李長(zhǎng)有拒絕搬出后原告向法院起訴，這說(shuō)明原、被告存在惡意串通行為。
原告對(duì)起訴狀的形式要件沒有異議，對(duì)房屋租賃協(xié)議的形式要件及此組證據(jù)證明的問(wèn)題有異議。一、原告向法院起訴是事實(shí)，第三人將不屬于自己的房屋出租給他人，只能證明第三人侵犯了原告的利益，屬無(wú)效行為；二、原告已依法從被告處購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，故房屋所有權(quán)人為原告而非被告，原告多次向第三人發(fā)出通知系在行使自己的權(quán)利，與被告無(wú)關(guān)；三、原告在購(gòu)房時(shí)不知道第三人的存在，故原、被告買賣訴爭(zhēng)房屋不存在損害第三人利益的情形。
被告對(duì)房屋租賃協(xié)議有異議，被告對(duì)第三人出租訴爭(zhēng)房屋一事不知情；對(duì)起訴狀的形式要件沒有異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議，原、被告不存在惡意串通行為，該起訴狀與被告無(wú)關(guān)。
本院認(rèn)為，一、房屋租賃協(xié)議系復(fù)印件，第三人在本院限定的期限內(nèi)未能提供原件，且原、被告對(duì)此有異議，根據(jù)法律規(guī)定，本院對(duì)該租賃協(xié)議不予采信；二、原、被告對(duì)起訴狀的形式要件沒有異議，本院予以采信；起訴狀僅能證明原告于2014年7月17日以案外人李長(zhǎng)有占有使用訴爭(zhēng)房屋且拒不搬出為由向本院提起訴訟的事實(shí)，本院予以確認(rèn)；僅根據(jù)此組證據(jù)不能證明原、被告存在惡意串通行為的事實(shí)，本院不予確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2010年2月8日，因被告牡丹江銀某公司拖欠第三人劉某某消防工程款，雙方簽訂了《認(rèn)購(gòu)書》，約定第三人自愿從被告處購(gòu)買怡美嘉園11號(hào)樓000110號(hào)、用途為商服、建筑面積105.13平方米房屋一處，價(jià)格為1051300元。被告與第三人在認(rèn)購(gòu)書上蓋章和簽名。第三人稱，其持認(rèn)購(gòu)書到物業(yè)公司領(lǐng)取鑰匙后進(jìn)住訴爭(zhēng)房屋，并于2013年3月21日將該房屋出租給案外人李長(zhǎng)有經(jīng)營(yíng)修車行；被告稱，其系將訴爭(zhēng)房屋借給第三人辦理抵押貸款手續(xù)，而未用于抵頂消防工程款，且其未將該房屋交付給第三人占有使用，其不知道第三人是如何進(jìn)住該房屋的，第三人對(duì)被告的說(shuō)法不予認(rèn)可，被告亦未舉證證實(shí)。2013年9月26日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定被告以1051300元價(jià)格將上述房屋銷售給原告，簽訂合同之日一次性交清全款。原告在合同上簽名捺印，被告及其負(fù)責(zé)人在合同上蓋章。原、被告稱原告于當(dāng)日以現(xiàn)金方式向被告交付了全部購(gòu)房款，被告向原告出具了收據(jù)，雙方在牡丹江市房產(chǎn)管理局辦理了《商品房買賣合同備案證明》，合同備案編號(hào)為2013092622FD511259448、買受人為原告張瑞彬，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。原、被告稱，在原告發(fā)現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋由他人占有使用后，被告向原告告知其系將該房屋借給第三人且第三人將在一個(gè)月內(nèi)返還該房屋。2014年7月17日，原告以李長(zhǎng)有拒不搬出訴爭(zhēng)房屋為由向本院提起訴訟，后原告申請(qǐng)撤回起訴。第三人稱，被告將訴爭(zhēng)房屋銷售給原告系因其欠原告錢，且原、被告買賣訴爭(zhēng)房屋存在惡意串通損害第三人利益的情形，但其未舉示充分證據(jù)證實(shí)。
另查，原告系長(zhǎng)嶺縣xx養(yǎng)殖有限公司法定代表人，經(jīng)營(yíng)生豬養(yǎng)殖和銷售；被告于2009年4月30日取得由牡丹江市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的（牡）房預(yù)售證第xx號(hào)《商品房預(yù)售許可證》，項(xiàng)目名稱:怡美嘉園（1幢至12幢、17幢），房屋用途性質(zhì):住宅、非住宅，預(yù)售對(duì)象:單位、個(gè)人，預(yù)售總建筑面積:67112.10平方米共719套。
本院認(rèn)為:本案立案案由為房屋買賣合同糾紛，因原告購(gòu)買的房屋系商品房，原、被告之間系商品房買賣合同關(guān)系，故根據(jù)《民事案件案由規(guī)定》，本案案由應(yīng)為商品房銷售合同糾紛。
原、被告于2013年9月26日簽訂的《商品房買賣合同》業(yè)經(jīng)雙方簽名或蓋章確認(rèn)，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且被告已取得商品房預(yù)售許可證，故該合同有效，本院對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求予以支持。第三人雖主張其與被告簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)間先于原、被告簽訂商品房買賣合同的時(shí)間，且被告已將訴爭(zhēng)房屋交付第三人占有使用，原、被告存在惡意串通損害第三人利益的情形，但因被告與第三人未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，故該房屋所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，被告在與第三人簽訂認(rèn)購(gòu)書并將訴爭(zhēng)房屋交付給第三人后又將該房屋銷售給原告，其主觀上并非善意，但按照原、被告的當(dāng)庭陳述，在原告購(gòu)房時(shí)被告告知其系將訴爭(zhēng)房屋借給第三人而非賣給或抵債給第三人，第三人舉示的證據(jù)亦不足以證實(shí)原告在購(gòu)房過(guò)程中存在惡意，故原、被告簽訂的商品房買賣合同有效，本院對(duì)第三人的主張不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條 ?第一款 ?之規(guī)定，原、被告簽訂的商品房買賣合同雖有效，但并不因此發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。
綜上事實(shí)和理由，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條 ?、第四十四條 ?第一款 ?，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條 ?第一款 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條 ?、第二條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十九條 ?第（四）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
原告張瑞彬與被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年9月26日簽訂的《商品房買賣合同》有效。
案件受理費(fèi)14262元，由被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，被告與第三人對(duì)此組證據(jù)的形式要件沒有異議，本院予以采信。此組證據(jù)能夠證明原、被告于2013年9月26日簽訂《商品房買賣合同》，約定被告以1051300元價(jià)格將訴爭(zhēng)房屋賣給原告及雙方已辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)2.營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）1份。證明一、原告經(jīng)營(yíng)養(yǎng)殖場(chǎng)，其有能力購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋且交付的購(gòu)房款全部是現(xiàn)金；二、第三人雖稱訴爭(zhēng)房屋已由被告抵押給銀行，但在原告購(gòu)房時(shí)已不存在抵押情形，否則原告無(wú)法辦理登記備案手續(xù)。
本院認(rèn)為，被告與第三人對(duì)此份證據(jù)沒有異議，本院予以采信。此份證據(jù)僅能證明原告經(jīng)營(yíng)養(yǎng)殖場(chǎng)及其有能力購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
被告牡丹江銀某公司為支持其主張，向法庭舉證、原告及第三人質(zhì)證、本院認(rèn)證如下:
《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）1份。證明被告已于2009年4月30日取得《商品房預(yù)售許可證》，被告有銷售訴爭(zhēng)房屋的權(quán)利且手續(xù)齊全。
原告對(duì)此份證據(jù)沒有異議。
第三人對(duì)此份證據(jù)的形式要件沒有異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議。一、商品房預(yù)售許可證應(yīng)按期進(jìn)行年檢，但此份許可證未經(jīng)年檢，現(xiàn)已過(guò)期，故不能證明國(guó)家已批準(zhǔn)被告銷售訴爭(zhēng)房屋，被告應(yīng)提供經(jīng)過(guò)2013年年檢的預(yù)售許可證；二、因第三人代被告支付了消防材料款和民工工資，被告無(wú)資金償還，故被告用訴爭(zhēng)房屋抵頂上述工程款1050000元，雙方因此簽訂了認(rèn)購(gòu)書并約定在工程款結(jié)算后換取正式的購(gòu)房合同，故該認(rèn)購(gòu)書真實(shí)、合法，原、被告存在惡意串通行為；三、訴爭(zhēng)房屋已由被告抵押給銀行，第三人多次找被告要求辦理房照，但被告的法定代表人稱因該房屋已抵押給銀行無(wú)法辦理房照且其將該房屋賣給原告系因其欠原告錢。
本院認(rèn)為，被告與第三人對(duì)此份證據(jù)的形式要件沒有異議，本院予以采信。此份證據(jù)能夠證明被告所要證明的問(wèn)題，本院予以確認(rèn)；因被告取得預(yù)售許可證即具備預(yù)售資格，其不因該許可證過(guò)期而喪失預(yù)售資格，且第三人雖主張被告只有在該許可證經(jīng)年檢后才能向原告銷售訴爭(zhēng)房屋，但其未舉證證實(shí)，故該質(zhì)證意見不成立。
第三人劉某某為支持其主張，向法庭舉證、原告及被告質(zhì)證、本院認(rèn)證如下:
證據(jù)1.認(rèn)購(gòu)書復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）、結(jié)算票據(jù)復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）各1份。證明第三人與被告已于2010年2月8日簽訂認(rèn)購(gòu)書并已結(jié)算完畢。
原告對(duì)此組證據(jù)的形式要件沒有異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議。一、該認(rèn)購(gòu)書不是商品房買賣合同，僅能證明第三人與被告存在業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，而非商品房買賣關(guān)系，且該認(rèn)購(gòu)書的效力低于原、被告簽訂的商品房買賣合同的效力；二、結(jié)算票據(jù)僅能證明被告尚欠第三人工程款的問(wèn)題，與本案無(wú)關(guān)；三、第三人在本案中屬無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，其雖與被告簽訂了認(rèn)購(gòu)書，但不能因此證明訴爭(zhēng)房屋系其所有。
被告對(duì)此組證據(jù)沒有異議。
本院認(rèn)為，原、被告對(duì)此組證據(jù)的形式要件沒有異議，本院予以采信。此組證據(jù)能夠證明第三人與被告于2010年2月8日簽訂認(rèn)購(gòu)書及被告于當(dāng)日向第三人出具結(jié)算票據(jù)，該票據(jù)記載款項(xiàng)為1051300元及交款事項(xiàng)為11#000110號(hào)、面積105.13㎡、消防工程款的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
證據(jù)2.房屋租賃協(xié)議復(fù)印件、民事起訴狀復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）各1份。證明原告在被告的指使下向房屋承租人李長(zhǎng)有發(fā)出通知，要求其搬出訴爭(zhēng)房屋，在李長(zhǎng)有拒絕搬出后原告向法院起訴，這說(shuō)明原、被告存在惡意串通行為。
原告對(duì)起訴狀的形式要件沒有異議，對(duì)房屋租賃協(xié)議的形式要件及此組證據(jù)證明的問(wèn)題有異議。一、原告向法院起訴是事實(shí)，第三人將不屬于自己的房屋出租給他人，只能證明第三人侵犯了原告的利益，屬無(wú)效行為；二、原告已依法從被告處購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，故房屋所有權(quán)人為原告而非被告，原告多次向第三人發(fā)出通知系在行使自己的權(quán)利，與被告無(wú)關(guān)；三、原告在購(gòu)房時(shí)不知道第三人的存在，故原、被告買賣訴爭(zhēng)房屋不存在損害第三人利益的情形。
被告對(duì)房屋租賃協(xié)議有異議，被告對(duì)第三人出租訴爭(zhēng)房屋一事不知情；對(duì)起訴狀的形式要件沒有異議，對(duì)證明的問(wèn)題有異議，原、被告不存在惡意串通行為，該起訴狀與被告無(wú)關(guān)。
本院認(rèn)為，一、房屋租賃協(xié)議系復(fù)印件，第三人在本院限定的期限內(nèi)未能提供原件，且原、被告對(duì)此有異議，根據(jù)法律規(guī)定，本院對(duì)該租賃協(xié)議不予采信；二、原、被告對(duì)起訴狀的形式要件沒有異議，本院予以采信；起訴狀僅能證明原告于2014年7月17日以案外人李長(zhǎng)有占有使用訴爭(zhēng)房屋且拒不搬出為由向本院提起訴訟的事實(shí)，本院予以確認(rèn)；僅根據(jù)此組證據(jù)不能證明原、被告存在惡意串通行為的事實(shí)，本院不予確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2010年2月8日，因被告牡丹江銀某公司拖欠第三人劉某某消防工程款，雙方簽訂了《認(rèn)購(gòu)書》，約定第三人自愿從被告處購(gòu)買怡美嘉園11號(hào)樓000110號(hào)、用途為商服、建筑面積105.13平方米房屋一處，價(jià)格為1051300元。被告與第三人在認(rèn)購(gòu)書上蓋章和簽名。第三人稱，其持認(rèn)購(gòu)書到物業(yè)公司領(lǐng)取鑰匙后進(jìn)住訴爭(zhēng)房屋，并于2013年3月21日將該房屋出租給案外人李長(zhǎng)有經(jīng)營(yíng)修車行；被告稱，其系將訴爭(zhēng)房屋借給第三人辦理抵押貸款手續(xù)，而未用于抵頂消防工程款，且其未將該房屋交付給第三人占有使用，其不知道第三人是如何進(jìn)住該房屋的，第三人對(duì)被告的說(shuō)法不予認(rèn)可，被告亦未舉證證實(shí)。2013年9月26日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定被告以1051300元價(jià)格將上述房屋銷售給原告，簽訂合同之日一次性交清全款。原告在合同上簽名捺印，被告及其負(fù)責(zé)人在合同上蓋章。原、被告稱原告于當(dāng)日以現(xiàn)金方式向被告交付了全部購(gòu)房款，被告向原告出具了收據(jù)，雙方在牡丹江市房產(chǎn)管理局辦理了《商品房買賣合同備案證明》，合同備案編號(hào)為2013092622FD511259448、買受人為原告張瑞彬，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。原、被告稱，在原告發(fā)現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋由他人占有使用后，被告向原告告知其系將該房屋借給第三人且第三人將在一個(gè)月內(nèi)返還該房屋。2014年7月17日，原告以李長(zhǎng)有拒不搬出訴爭(zhēng)房屋為由向本院提起訴訟，后原告申請(qǐng)撤回起訴。第三人稱，被告將訴爭(zhēng)房屋銷售給原告系因其欠原告錢，且原、被告買賣訴爭(zhēng)房屋存在惡意串通損害第三人利益的情形，但其未舉示充分證據(jù)證實(shí)。
另查，原告系長(zhǎng)嶺縣xx養(yǎng)殖有限公司法定代表人，經(jīng)營(yíng)生豬養(yǎng)殖和銷售；被告于2009年4月30日取得由牡丹江市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的（牡）房預(yù)售證第xx號(hào)《商品房預(yù)售許可證》，項(xiàng)目名稱:怡美嘉園（1幢至12幢、17幢），房屋用途性質(zhì):住宅、非住宅，預(yù)售對(duì)象:單位、個(gè)人，預(yù)售總建筑面積:67112.10平方米共719套。
本院認(rèn)為:本案立案案由為房屋買賣合同糾紛，因原告購(gòu)買的房屋系商品房，原、被告之間系商品房買賣合同關(guān)系，故根據(jù)《民事案件案由規(guī)定》，本案案由應(yīng)為商品房銷售合同糾紛。
原、被告于2013年9月26日簽訂的《商品房買賣合同》業(yè)經(jīng)雙方簽名或蓋章確認(rèn)，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且被告已取得商品房預(yù)售許可證，故該合同有效，本院對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求予以支持。第三人雖主張其與被告簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)間先于原、被告簽訂商品房買賣合同的時(shí)間，且被告已將訴爭(zhēng)房屋交付第三人占有使用，原、被告存在惡意串通損害第三人利益的情形，但因被告與第三人未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，故該房屋所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，被告在與第三人簽訂認(rèn)購(gòu)書并將訴爭(zhēng)房屋交付給第三人后又將該房屋銷售給原告，其主觀上并非善意，但按照原、被告的當(dāng)庭陳述，在原告購(gòu)房時(shí)被告告知其系將訴爭(zhēng)房屋借給第三人而非賣給或抵債給第三人，第三人舉示的證據(jù)亦不足以證實(shí)原告在購(gòu)房過(guò)程中存在惡意，故原、被告簽訂的商品房買賣合同有效，本院對(duì)第三人的主張不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條 ?第一款 ?之規(guī)定，原、被告簽訂的商品房買賣合同雖有效，但并不因此發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。
綜上事實(shí)和理由，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條 ?、第四十四條 ?第一款 ?，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條 ?第一款 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條 ?、第二條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十九條 ?第（四）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:

原告張瑞彬與被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年9月26日簽訂的《商品房買賣合同》有效。
案件受理費(fèi)14262元，由被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：欒麗
審判員：劉鳳羽
審判員：劉淑芝

書記員：耿云蕾