張某某
陳勝江（湖北宏濟律師事務(wù)所）
李某某
朱耀普（湖北利佳律師事務(wù)所）
黃某某

原告張某某，農(nóng)民。
委托代理人陳勝江，湖北宏濟律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被告李某某，職工。
委托代理人朱耀普，湖北利佳律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
被告黃某某，職工。
原告張某某訴被告李某某、黃某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年11月15日立案受理后，依法組成由審判員周雙祿擔(dān)任審判長，審判員吳建華、人民陪審員劉遠和參加的合議庭，于2014年3月4日公開開庭進行了審理。原告張某某及其委托代理人陳勝江、被告李某某及其委托代理人朱耀普、被告黃某某均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明:被告李某某、黃某某原系夫妻關(guān)系，2002年11月6日，經(jīng)利川市人民法院判決二被告離婚，離婚時就二被告夫妻共同財產(chǎn)即位于利川市利北路131號房屋（產(chǎn)權(quán)證:利房都字第××號）未作處理。2004年9月1日，二被告對該房達成分割協(xié)議，一致同意將該房屋變賣，變賣款由各自撫養(yǎng)的兩個子女黃晶、黃瑩各受益50%。2004年9月11日，原告張某某經(jīng)他人介紹與被告黃某某就利北路131號房屋訂立買賣協(xié)議，并查驗了房屋相關(guān)證件及二被告之間達成的房屋分割協(xié)議書，被告黃某某將該房屋作價150000元賣給原告張某某，原告張某某當(dāng)即付清賣房款后，被告黃某某將該房屋鑰匙及兩證（土地使用權(quán)證:利國用（98）字第0013號，房屋產(chǎn)權(quán)證:利房都字第××號）交給原告張某某。協(xié)議約定:甲方（黃某某）應(yīng)協(xié)助乙方（張某某）進行本房屋的一切過戶手續(xù)。雙方均在買賣協(xié)議上簽字，同時中證人吳德寬、郜萬春、趙樹青及執(zhí)筆人鄒桂懷亦在該協(xié)議上簽字。2004年10月25日，二被告黃某某、李某某在共同所在單位利川電力公司的主持下，再次達成房屋分割協(xié)議，一致同意將婚后共同財產(chǎn)座落于利川市利北路131號房屋變賣，變賣后的房款雙方平均分配，被告黃某某將賣房款的一半即75000元交給被告李某某，被告李某某給被告黃某某親筆出具收條。2004年11月2日，被告黃某某協(xié)助原告張某某辦理了該房屋的土地使用權(quán)過戶手續(xù)。在原告張某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，因被告李某某不予協(xié)助，原告訴至法院，要求二被告協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)。審理中，被告李某某以房屋買賣協(xié)議無效及被告黃某某所賣房屋價款只是該房屬于黃某某的一半為由進行抗辯，經(jīng)本院主持調(diào)解，原告張某某與被告李某某未達成一致。
本案爭議的焦點問題:1、被告黃某某將其與被告李某某共同所有的房屋賣給原告張某某的代理行為是否有效；2、被告黃某某與原告張某某訂立的房屋買賣合同是否有效。
關(guān)于被告黃某某將其與被告李某某共同所有的房屋賣給原告張某某的代理行為是否有效的問題。2004年9月1日，二被告已達成房屋分割協(xié)議，一致同意并認(rèn)可將座落于利川市利北路131號房屋屬于二被告婚后的共同財產(chǎn)進行變賣，為了子女的權(quán)益，將賣房款按各自撫養(yǎng)一名子女的實際情況進行平均分配，從協(xié)議的內(nèi)容來看，并未約定由誰具體負(fù)責(zé)變賣或共同變賣。2004年9月11日，被告黃某某向原告張某某出示了二被告簽訂的房屋分割協(xié)議書，將涉案房屋作價150000元與原告達成買賣協(xié)議，而后二被告之間發(fā)生矛盾，經(jīng)二被告所在單位利川電力公司調(diào)解，二被告于2004年10月25日，再次達成房屋分割協(xié)議，將變賣的房款由二被告平均分配，被告李某某當(dāng)即從被告黃某某處收到賣房款75000元并出具收條。被告李某某的行為是對被告黃某某賣房行為的追認(rèn)，被告李某某以賣房款150000元屬于被告黃某某的一半房屋的價款，其理由不能成立。本案中，作為房屋買賣合同的相對方的原告張某某，有理由相信行為人黃某某有代理權(quán)，故被告黃某某將其與被告李某某的共有房屋賣給原告張某某的代理行為有效。
關(guān)于房屋買賣合同效力的問題。2004年9月11日，原告張某某經(jīng)他人介紹與被告黃某某訂立房屋買賣合同時，原告張某某查驗了涉案房屋的土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證，并根據(jù)被告黃某某出示的二被告于2004年9月11日簽訂的房屋分割協(xié)議書的約定，原告張某某有理由相信被告黃某某有權(quán)處分涉案房屋，且被告黃某某的處分財產(chǎn)行為已經(jīng)被李某某追認(rèn)。原告張某某與被告黃某某訂立的房屋買賣合同，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，并不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同應(yīng)屬有效。
綜上，原告張某某與被告黃某某于2004年9月11日訂立的房屋買賣合同合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)合同的性質(zhì)、目的等全面履行義務(wù)。被告黃某某、李某某作為房屋的出賣人，應(yīng)當(dāng)履行向買受人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)，方能實現(xiàn)合同的目的，故協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是出賣人應(yīng)當(dāng)履行的附隨義務(wù)，故二被告均有協(xié)助原告張某某辦理涉案房屋所有權(quán)過戶手續(xù)的義務(wù)。經(jīng)合議庭評議，根照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第四十八條 ?、第四十九條 ?、第五十一條 ?、第六十二條 ?、第一百零七條 ?、第一百三十五條 ?的規(guī)定，判決如下:
被告李某某、黃某某于本判決生效之日起10日內(nèi)協(xié)助原告張某某辦理座落于利川市利北路131號（房屋所有權(quán)證號:利房都字第××號）房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
案件受理費3300元，由二被告李某某、黃某某各承擔(dān)1650元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求數(shù)額交納案件受理費，款郵匯至湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院立案一庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

經(jīng)審理查明:被告李某某、黃某某原系夫妻關(guān)系，2002年11月6日，經(jīng)利川市人民法院判決二被告離婚，離婚時就二被告夫妻共同財產(chǎn)即位于利川市利北路131號房屋（產(chǎn)權(quán)證:利房都字第××號）未作處理。2004年9月1日，二被告對該房達成分割協(xié)議，一致同意將該房屋變賣，變賣款由各自撫養(yǎng)的兩個子女黃晶、黃瑩各受益50%。2004年9月11日，原告張某某經(jīng)他人介紹與被告黃某某就利北路131號房屋訂立買賣協(xié)議，并查驗了房屋相關(guān)證件及二被告之間達成的房屋分割協(xié)議書，被告黃某某將該房屋作價150000元賣給原告張某某，原告張某某當(dāng)即付清賣房款后，被告黃某某將該房屋鑰匙及兩證（土地使用權(quán)證:利國用（98）字第0013號，房屋產(chǎn)權(quán)證:利房都字第××號）交給原告張某某。協(xié)議約定:甲方（黃某某）應(yīng)協(xié)助乙方（張某某）進行本房屋的一切過戶手續(xù)。雙方均在買賣協(xié)議上簽字，同時中證人吳德寬、郜萬春、趙樹青及執(zhí)筆人鄒桂懷亦在該協(xié)議上簽字。2004年10月25日，二被告黃某某、李某某在共同所在單位利川電力公司的主持下，再次達成房屋分割協(xié)議，一致同意將婚后共同財產(chǎn)座落于利川市利北路131號房屋變賣，變賣后的房款雙方平均分配，被告黃某某將賣房款的一半即75000元交給被告李某某，被告李某某給被告黃某某親筆出具收條。2004年11月2日，被告黃某某協(xié)助原告張某某辦理了該房屋的土地使用權(quán)過戶手續(xù)。在原告張某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，因被告李某某不予協(xié)助，原告訴至法院，要求二被告協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)。審理中，被告李某某以房屋買賣協(xié)議無效及被告黃某某所賣房屋價款只是該房屬于黃某某的一半為由進行抗辯，經(jīng)本院主持調(diào)解，原告張某某與被告李某某未達成一致。
本案爭議的焦點問題:1、被告黃某某將其與被告李某某共同所有的房屋賣給原告張某某的代理行為是否有效；2、被告黃某某與原告張某某訂立的房屋買賣合同是否有效。
關(guān)于被告黃某某將其與被告李某某共同所有的房屋賣給原告張某某的代理行為是否有效的問題。2004年9月1日，二被告已達成房屋分割協(xié)議，一致同意并認(rèn)可將座落于利川市利北路131號房屋屬于二被告婚后的共同財產(chǎn)進行變賣，為了子女的權(quán)益，將賣房款按各自撫養(yǎng)一名子女的實際情況進行平均分配，從協(xié)議的內(nèi)容來看，并未約定由誰具體負(fù)責(zé)變賣或共同變賣。2004年9月11日，被告黃某某向原告張某某出示了二被告簽訂的房屋分割協(xié)議書，將涉案房屋作價150000元與原告達成買賣協(xié)議，而后二被告之間發(fā)生矛盾，經(jīng)二被告所在單位利川電力公司調(diào)解，二被告于2004年10月25日，再次達成房屋分割協(xié)議，將變賣的房款由二被告平均分配，被告李某某當(dāng)即從被告黃某某處收到賣房款75000元并出具收條。被告李某某的行為是對被告黃某某賣房行為的追認(rèn)，被告李某某以賣房款150000元屬于被告黃某某的一半房屋的價款，其理由不能成立。本案中，作為房屋買賣合同的相對方的原告張某某，有理由相信行為人黃某某有代理權(quán)，故被告黃某某將其與被告李某某的共有房屋賣給原告張某某的代理行為有效。
關(guān)于房屋買賣合同效力的問題。2004年9月11日，原告張某某經(jīng)他人介紹與被告黃某某訂立房屋買賣合同時，原告張某某查驗了涉案房屋的土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證，并根據(jù)被告黃某某出示的二被告于2004年9月11日簽訂的房屋分割協(xié)議書的約定，原告張某某有理由相信被告黃某某有權(quán)處分涉案房屋，且被告黃某某的處分財產(chǎn)行為已經(jīng)被李某某追認(rèn)。原告張某某與被告黃某某訂立的房屋買賣合同，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，并不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同應(yīng)屬有效。
綜上，原告張某某與被告黃某某于2004年9月11日訂立的房屋買賣合同合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)合同的性質(zhì)、目的等全面履行義務(wù)。被告黃某某、李某某作為房屋的出賣人，應(yīng)當(dāng)履行向買受人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)，方能實現(xiàn)合同的目的，故協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是出賣人應(yīng)當(dāng)履行的附隨義務(wù)，故二被告均有協(xié)助原告張某某辦理涉案房屋所有權(quán)過戶手續(xù)的義務(wù)。經(jīng)合議庭評議，根照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第四十八條 ?、第四十九條 ?、第五十一條 ?、第六十二條 ?、第一百零七條 ?、第一百三十五條 ?的規(guī)定，判決如下:

被告李某某、黃某某于本判決生效之日起10日內(nèi)協(xié)助原告張某某辦理座落于利川市利北路131號（房屋所有權(quán)證號:利房都字第××號）房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
案件受理費3300元，由二被告李某某、黃某某各承擔(dān)1650元。

審判長：周雙祿
審判員：吳建華
審判員：劉遠和

書記員：周濤