原告：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住佳木斯市向陽區(qū)。委托訴訟代理人：崔林，佳木斯前安法律事務所法律工作者。被告：董淑華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住佳木斯市郊區(qū)。委托訴訟代理人：呂新華，佳木斯向陽法律服務所法律工作者。被告：楊建國，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休職工，住佳木斯市向陽區(qū)。委托訴訟代理人：范鐵漢，黑龍江鴻臻律師事務所律師。

張某某向本院提出訴訟請求：1.判令原告與被告董淑華簽訂的租房合同有效，并依法予以解除；2.判令被告董淑華給付原告房屋租賃費65000元及拖欠的電費285元；3.案件受理費由被告董淑華承擔。事實和理由：2016年5月22日，原告與被告董淑華、王慶茹簽訂房屋租賃合同，將位于佳木斯市向陽區(qū)群眾胡同的平房出租給被告（王慶茹簽訂合同后退出），被告董淑華履行了合同，交付了2016年9月1日至2017年8月30日的租金35000元，按租房合同約定，該房被告董淑華用于開辦老年公寓，且根據(jù)合同第五條約定，被告董淑華在租賃期間無權(quán)擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人，如有變動需原告同意。房租到期后，被告董淑華沒有及時交納2017年9月1日至今的房租，并且違背了合同約定私自將房屋轉(zhuǎn)租給他人，且未提前征得原告的同意，故被告應承擔違約的責任，給付原告其拖欠的租金及電費。為此，原告訴訟來院。董淑華辯稱，被告董淑華是在2017年3月20日將所經(jīng)營的老年公寓經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給被告楊建國的，在轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)前被告董淑華已告知原告，原告當時表示同意，被告董淑華才進行的轉(zhuǎn)讓，并未轉(zhuǎn)租原告的房屋。原告與被告董淑華簽訂的房屋租賃合同在被告董淑華將老年公寓轉(zhuǎn)讓給被告楊建國時應予解除，故原告稱房屋系被告董淑華轉(zhuǎn)租沒有依據(jù)。原告在被告楊建國繼續(xù)承租其房屋時，沒有提出反對意見，并且多次向被告楊建國主張租金權(quán)利，說明原告已經(jīng)完全確認了與被告楊建國的租賃關系，并已經(jīng)形成了事實上的租賃關系，原告無權(quán)再向被告董淑華索要房租費。故請求依法駁回原告對被告董淑華的訴訟請求。楊建國辯稱，被告楊建國并不是本案租賃合同的相對人，不應作為本案的被告參加訴訟，根據(jù)相關法律規(guī)定，合同的主體系被告董淑華，原告應向被告董淑華主張權(quán)利。另外，被告董淑華于2017年12月8日在本院以此房屋合同糾紛起訴了被告楊建國，現(xiàn)等待判決。綜上請法院依法駁回原告對被告楊建國的訴訟請求。本院經(jīng)審理認定事實如下：原告與被告董淑華及案外人王慶茹于2016年5月22日簽訂《租房合同》，合同約定，原告將位于佳木斯市向陽區(qū)群眾胡同的平房，建筑面積約320平方米的房屋出租給被告董淑華使用，被告董淑華用該租賃房屋開辦老年公寓；租期5年，自2016年9月1日至2021年9月1日止，2016年5月22日起至2016年8月30日為被告董淑華裝修時間，租金第一年35000元，后四年每年65000元，每年8月1日交納下一年的租金；在租賃期間原告負責交納供熱費和房蓋防水，被告交納其它一切費用；被告在租賃期間無權(quán)擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人，如有變動需原告同意。被告董淑華繳納了2016年9月1日至2017年8月30日的房租并使用該房屋經(jīng)營老年公寓。2017年3月22日，被告董淑華與被告楊建國簽訂《借款抵押協(xié)議》，協(xié)議約定，被告楊建國用其所有的房產(chǎn)證（產(chǎn)權(quán)證號20090183**號）做抵押，兌董淑華經(jīng)營的康樂園老年公寓，兌價為90000元，兌價款內(nèi)包括至2017年8月30日的房屋租金。被告楊建國經(jīng)營該康樂園老年公寓一段時間后不再經(jīng)營，于2018年1月6日將該康樂園老年公寓房屋鑰匙交付給了原告。2018年1月24日，原告交付了該康樂園老年公寓尚欠的電費285元。另查明，2017年9月1日后，被告董淑華及被告楊建國均未向原告再繳納租賃房屋的租金。被告董淑華以借款抵押協(xié)議糾紛與被告楊建國正在本院訴訟中，該案尚未作出判決。被告董淑華所辯轉(zhuǎn)讓該康樂園老年公寓前已告知原告，原告表示同意的證據(jù)不足。
原告張某某與被告董淑華、楊建國房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月15日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告張某某的委托訴訟代理人崔林，被告董淑華及其委托訴訟代理人呂新華、被告楊建國及其委托訴訟代理人范鐵漢到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，中華人民共和國合同法規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。合同法又規(guī)定了，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。合同法還規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，原告與被告董淑華簽訂的《租房合同》是雙方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的相關約定，應該合法有效。雙方均應按照合同內(nèi)容履行各自的權(quán)利及義務。被告董淑華租用原告的房屋，用于經(jīng)營老年公寓，租期為5年，自2016年9月1日至2021年9月1日止。被告董淑華在合同未滿且未征得原告同意的情況下將其經(jīng)營的老年公寓經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給了被告楊建國，依照法律規(guī)定，原告與被告董淑華簽訂的《租房合同》仍然繼續(xù)有效，現(xiàn)原告堅持要求被告董淑華向其交付房屋租金，本院應予以支持。被告董淑華稱其轉(zhuǎn)讓行為原告同意，但未能向本院充分舉證證實其主張，證據(jù)不足，因此本院不予支持。因被告董淑華的轉(zhuǎn)讓行為導致履行合同義務不符合約定給原告造成了損失，應予以賠償，依據(jù)雙方的合同約定，被告董淑華應于每年8月1日交納下一年的租金，故原告要求被告董淑華給付房屋租賃費的訴訟請求，本院應予以支持。但原告在庭審調(diào)解中稱被告董淑華給付其10個月房租即可，根據(jù)本案的實際情況，本院酌定可以予以支持。現(xiàn)原告要求與被告董淑華解除雙方簽訂的《租房合同》，被告董淑華也已實際搬離該房屋亦認為合同應該解除，故本院依法對雙方簽訂的《租房合同》予以解除。被告董淑華及被告楊建國經(jīng)營期間拖欠原告的電費應由被告董淑華給付原告。被告董淑華與被告楊建國之間轉(zhuǎn)讓糾紛及其它損失，被告董淑華可另案主張其權(quán)利。綜上所述，原告要求解除與被告董淑華簽訂的《租房合同》，及要求被告董淑華給付其拖欠的房屋租金及電費的訴訟請求，本院依法予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第二百二十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告張某某與被告董淑華于2016年5月22日簽訂的《租房合同》；二、被告董淑華給付原告張某某房屋租金54167元（65000元÷12個月×10個月）、電費285元，合計54452元，于本判決生效后十日內(nèi)付清。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費1425元，減半收取計713元，由被告董淑華負擔。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。

審判員　　馬佳斌

書記員：王雪