上訴人（原審原告）：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休工人，住黑龍江省賓縣。委托訴訟代理人：劉松，黑龍江明正律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。被上訴人（原審被告）：孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無固定職業(yè)，住黑龍江省賓縣。委托訴訟代理人：馬士杰，賓縣賓州鎮(zhèn)勝利法律服務(wù)所法律工作者。原審第三人：賈貴勇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無固定職業(yè)，住黑龍江省賓縣。委托訴訟代理人：季海霞，女，xxxx年xx月xx日出生，蒙古族，無固定職業(yè)，住黑龍江省賓縣。原審第三人：季海霞，女，xxxx年xx月xx日出生，蒙古族，無固定職業(yè)，住黑龍江省賓縣。

張某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判一審法院停止執(zhí)行賓州鎮(zhèn)文化街東達(dá)家園2號(hào)樓1單元301室房屋，并解除查封。事實(shí)和理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。一審判決認(rèn)定案涉房屋至今登記在賈貴勇名下且居住至今錯(cuò)誤，賈貴勇于2013年就已經(jīng)不在案涉房屋居住。案涉房屋的小區(qū)物業(yè)不具備法人資質(zhì)，應(yīng)由實(shí)際管理人出庭作證。二、案涉房屋所有權(quán)應(yīng)歸張某某所有。1.張某某與賈貴勇于2013年10月7日簽訂房屋買賣協(xié)議，約定價(jià)款為15萬元。2.張某某已經(jīng)支付全部的購房款。3.張某某購買案涉房屋后就將該房屋出租，且取暖費(fèi)等費(fèi)用均由張某某交納，足以證明案涉房屋在2013年10月7日已由張某某占有。4.該房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證是開發(fā)商的原因?qū)е?，且張某某與賈貴勇達(dá)成買賣協(xié)議及交付房款和房屋后等待辦理產(chǎn)權(quán)證，如果雙方在開發(fā)商處變更，該行為系逃稅行為，違反法律規(guī)定。孫某某辯稱，張某某稱案涉房屋系2013年10月7日從賈貴勇、季海霞處以15萬元價(jià)格購買與事實(shí)不符。雙方之間根本不存在房屋買賣關(guān)系，實(shí)際上為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，賈貴勇、季海霞提供房屋作為擔(dān)保。雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議書中第四條約定2015年1月1日進(jìn)戶，交付房屋時(shí)間定為近兩年后，完全不符合交易習(xí)慣。事實(shí)上，案涉房屋一直由賈貴勇、季海霞居住至今，屬于賈貴勇、季海霞所有。本案中，開發(fā)商為賈貴勇、季海霞出具的售房合同并未變更，如果真正發(fā)生房屋買賣，售房合同書應(yīng)變更到張某某名下，案涉房屋對(duì)張某某未發(fā)生物權(quán)效力。孫某某向一審法院提供的證據(jù)B1、B2完全能夠證實(shí)案涉房屋登記在賈貴勇、季海霞名下且一直居住至今的事實(shí)。賈貴勇、季海霞辯稱，案涉房屋在2013年10月初以15萬元現(xiàn)金賣給張某某，一個(gè)月后賈貴勇、季海霞就搬出該房屋，案涉房屋歸張某某所有是事實(shí)，同意張某某的上訴請(qǐng)求。張某某向一審法院起訴請(qǐng)求：一審法院停止執(zhí)行賓州鎮(zhèn)文化街東達(dá)家園2號(hào)樓1單元301室房屋，并解除查封。一審法院認(rèn)定事實(shí)：孫某某與賈貴勇、季海霞民間借貸糾紛一案，一審法院于2016年4月2日作出（2015）賓民初字第2692號(hào)民事判決。在訴訟期間，孫某某申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，一審法院于2015年12月3日作出（2015）賓民初字第2692-1號(hào)民事裁定，將賈貴勇、季海霞名下位于賓縣賓州鎮(zhèn)文化街東達(dá)家園2號(hào)樓1單元301室住宅樓予以查封，該樓房屬于尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的建筑，一審法院將裁定書送達(dá)到東達(dá)家園售樓處，同時(shí)張貼了查封公告。案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，張某某向一審法院提出執(zhí)行異議，認(rèn)為該房屋系其從賈貴勇、季海霞處購買，只是未辦理更名手續(xù)，法院查封錯(cuò)誤，應(yīng)解除查封。一審法院作出（2017）黑0125執(zhí)異49號(hào)執(zhí)行裁定，認(rèn)為張某某的異議不成立，裁定駁回了其請(qǐng)求。張某某不服，向一審法院提起了執(zhí)行異議之訴。一審法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中規(guī)定，人民法院查封尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的建筑物時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知其管理人或房屋實(shí)際占有人。案涉房屋屬于尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的房屋，賈貴勇、季海霞購買的案涉房屋，其管理人為東達(dá)家園售樓處，裁定書送達(dá)給東達(dá)家園售樓處時(shí)，案涉房屋登記在賈貴勇、季海霞名下，結(jié)合售樓處及物業(yè)的證明，該房屋至今仍登記在賈貴勇、季海霞名下，且居住至今，可以確認(rèn)案涉房屋為賈貴勇、季海霞所購買?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”。第三人賈貴勇、季海霞在未取得權(quán)屬證書的情況下，即使與張某某簽訂了房屋買賣協(xié)議，在未辦理變更登記的情況下也不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，不能對(duì)抗人民法院采取的強(qiáng)制措施，故對(duì)張某某的請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條規(guī)定，判決如下：駁回張某某的全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)50元（張某某已預(yù)交），減半收取25元，由張某某負(fù)擔(dān)。二審期間，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院經(jīng)審查一審法院認(rèn)定的事實(shí)正確，本院對(duì)一審法院認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。
上訴人張某某因與被上訴人孫某某，原審第三人賈貴勇、季海霞執(zhí)行異議之訴糾紛一案，不服黑龍江省賓縣人民法院（2017）黑0125民初5958號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月2日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人張某某的委托訴訟代理人劉松，被上訴人孫某某及其委托訴訟代理人馬士杰，原審第三人季海霞（同時(shí)系原審第三人賈貴勇的委托訴訟代理人）到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為,本案的焦點(diǎn)問題為張某某是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》第二十八條規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”依照上述規(guī)定，買受人基于正當(dāng)?shù)牟粍?dòng)產(chǎn)買賣關(guān)系，在已經(jīng)支付全部價(jià)款（或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行）、實(shí)際占有且對(duì)未辦理過戶登記沒有過錯(cuò)的情況下，其雖未取得執(zhí)行標(biāo)的的所有權(quán)，但該買受人仍享有排除普通金錢債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。上述司法解釋的規(guī)定，系在對(duì)買受人所買受之不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利保護(hù)與普通金錢執(zhí)行債權(quán)人的權(quán)利保護(hù)發(fā)生沖突時(shí)，基于對(duì)正當(dāng)買受人對(duì)所買受之不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利特別保護(hù)之目的而設(shè)置的特別規(guī)則，該規(guī)則實(shí)質(zhì)是以犧牲普通金錢執(zhí)行債權(quán)人的正當(dāng)權(quán)利為代價(jià)而確立的，故在適用上述司法解釋對(duì)買受人利益進(jìn)行特別保護(hù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查買受人與被執(zhí)行人之間不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的正當(dāng)性，以及上述司法解釋所規(guī)定的付款、實(shí)際占有和過錯(cuò)等要件是否具備。本案中，張某某依照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條和《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》第二十八條規(guī)定向人民法院主張排除對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行并解除查封。經(jīng)本院審查，張某某與賈貴勇就案涉房屋的交易存在如下不合理之處：1.案涉協(xié)議于2013年10月7日簽訂，雙方交易的房屋系現(xiàn)房，卻約定張某某支付15萬元購房款的時(shí)間為簽訂協(xié)議之日，即2013年10月7日；而賈貴勇交付房屋之日在簽訂協(xié)議之日后的近14個(gè)月，即2015年1月1日。2.訴訟中，張某某在上訴狀中稱其于2013年10月7日即占有案涉房屋，季海霞在二審開庭時(shí)陳述在簽訂合同后一個(gè)多月搬出案涉房屋，二者陳述不一致，且均沒有對(duì)未按照協(xié)議約定時(shí)間交付案涉房屋作出合理解釋。3.張某某未舉示充分證據(jù)證明在人民法院對(duì)案涉房屋進(jìn)行查封前，即在2015年12月3日前實(shí)際占有案涉房屋；而案涉房屋所在的物業(yè)公司證明案涉房屋一直由賈貴勇、季海霞居住使用。4.張某某主張其在協(xié)議簽訂時(shí)以現(xiàn)金的方式支付15萬元購房款不符合交易習(xí)慣，且未提供證據(jù)證明該購房款的來源，張某某主張15萬元現(xiàn)金在雙方簽訂協(xié)議前一直在家中存放亦不符合普通人的習(xí)慣。5.案涉房屋雖不具有辦理所有權(quán)登記的條件，但買賣協(xié)議簽訂后，張某某與季海霞未到賓縣東達(dá)家園二期出售單位辦理變更或者備案等手續(xù)亦不符合交易習(xí)慣。綜上所述，張某某與賈貴勇就案涉房屋的交易存在諸多不符合常理的地方，張某某提供的證據(jù)亦不足以證明其已支付了全部購房款且基于房屋買賣協(xié)議實(shí)際占有案涉房屋，故張某某不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，原審判決駁回其訴訟請(qǐng)求并無不當(dāng)。綜上所述，張某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，雖適用《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定錯(cuò)誤，但判決結(jié)果并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)50元，由孫清蘭負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。