上訴人（原審第三人）李玉濱。
委托代理人楊鳳琴，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系李玉濱妻子。
被上訴人（原審原告）張淑芬。
委托代理人陶偉彤，河北凱悅律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）張某某。

上訴人李玉濱因房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服秦皇島市海港區(qū)人民法院（2013）海民初字3129號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明，李玉濱系秦皇島市海港區(qū)西港鎮(zhèn)新店子村村民，在該村有農(nóng)宅一處。2001年4月1日經(jīng)證人楊子仲證實(shí)，李玉濱之妻代李玉濱與張某某簽訂了《買(mǎi)賣(mài)房屋合同書(shū)》。約定“賣(mài)房人李玉濱、買(mǎi)房人張某某。經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方共同協(xié)商，賣(mài)房人自愿將自己線(xiàn)絞頂（現(xiàn)澆頂）房屋三間賣(mài)出，雙方協(xié)商人民幣四萬(wàn)八千元整，買(mǎi)方將房屋價(jià)款一次性交于賣(mài)方，款交齊后賣(mài)方將房屋所有一切手續(xù)交給買(mǎi)方人，賣(mài)房人所建房號(hào)為381540號(hào)。唯恐雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)特立此合同為證，有關(guān)以后過(guò)戶(hù)手續(xù)由買(mǎi)方負(fù)責(zé)”。同日李玉濱妻子收取張某某購(gòu)房款4.8萬(wàn)元，并將房屋交付張某某。張某某接受房屋后將院中的一個(gè)小下房拆除，翻建成57.75平方米的下房。2004年10月28日頒發(fā)農(nóng)宅的集體土地使用證，證號(hào)為海集用（宅）字第3100265號(hào)，登記的土地使用權(quán)人為李玉濱，使用面積為176.4平方米，登記的房屋建筑面積為94.5平方米一處、57.75平方米一處。土地證由張某某保管。2007年4月11日，張某某（甲方）與張淑芬（乙方）簽訂了《協(xié)議書(shū)》。約定：“經(jīng)甲乙雙方商定，現(xiàn)將甲方位于新店子村東面房屋相關(guān)內(nèi)容協(xié)商如下：1、甲方自愿將位于新店子村東面一套住房（正房94.6平方米，下房57平方米）以16.8萬(wàn)元整出賣(mài)給乙方；2、乙方一次性付清房款；3、甲方必須無(wú)償提供給乙方有關(guān)房屋的一切相關(guān)手續(xù)；4、乙方有轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，如轉(zhuǎn)讓甲方需無(wú)條件協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)；5、如甲方違約，甲方必須按照房屋總價(jià)的雙倍賠償乙方；6、協(xié)議至簽訂日起生效；7、雙方承認(rèn)此協(xié)議真實(shí)有效，無(wú)欺詐；8、甲方將房屋相關(guān)手續(xù)交給乙方，以后乙方辦理住房過(guò)戶(hù)手續(xù)與甲方無(wú)關(guān)。甲方簽字張某某、乙方簽字張淑芬、證明人簽字王淑梅、邢慶秀”。2007年4月18日張某某給張淑芬出具收取房款16.8萬(wàn)元的收條。同時(shí)將房屋和張某某購(gòu)房的合同、收據(jù)、集體土地使用證一并交給張淑芬。訴訟中李玉濱申請(qǐng)對(duì)其妻子與張某某簽訂的《買(mǎi)賣(mài)房屋合同書(shū)》及給張某某出具的收款條上李玉濱的簽字和捺印是否為李玉濱所為進(jìn)行鑒定。原審法院未組織進(jìn)行鑒定。因?yàn)閲?guó)家征收，新店子村農(nóng)宅面臨拆遷，本案爭(zhēng)議房屋在拆遷范圍之中。
原審法院認(rèn)為，民事行為應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策的規(guī)定。城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)村住宅或小產(chǎn)權(quán)房。因張某某系城鎮(zhèn)戶(hù)口，故李玉濱妻子代表李玉濱與張某某簽訂的《買(mǎi)賣(mài)房屋合同書(shū)》，無(wú)論是否經(jīng)過(guò)李玉濱本人同意，均因違反法律的規(guī)定而無(wú)效。對(duì)于無(wú)效合同的處理應(yīng)當(dāng)互相返還，造成損失的應(yīng)予賠償。但是在雙方履行完《買(mǎi)賣(mài)房屋合同書(shū)》后，雙方當(dāng)事人均處于不當(dāng)占有對(duì)方財(cái)物狀態(tài)，但是均默認(rèn)不當(dāng)占有狀態(tài)，且未主張合同無(wú)效及返還財(cái)物權(quán)利。到2007年張某某與張淑芬簽訂了《協(xié)議書(shū)》將上述房屋出賣(mài)給張淑芬。因?yàn)閺埵绶业拇迕裆矸?，使用本案房屋宅基地不違反法律規(guī)定，并且支付了合理的對(duì)價(jià)，在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中不存在惡意，應(yīng)當(dāng)視為善意購(gòu)買(mǎi)行為。在司法實(shí)踐中認(rèn)定農(nóng)村房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑳](méi)有強(qiáng)調(diào)以辦理產(chǎn)權(quán)登記為界限，而是以房屋及權(quán)屬證書(shū)的交付為界限。故認(rèn)定張淑芬取得了本案爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)。因?yàn)樯鲜龇课菀呀?jīng)面臨拆遷，故拆遷安置利益應(yīng)當(dāng)歸張淑芬所有。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、第六條、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條、第六十三條之規(guī)定、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條之規(guī)定，判決如下：一、2007年4月11日，被告張某某與原告張淑芬簽訂的《協(xié)議書(shū)》有效；二、海集用（宅）字第3100265號(hào)集體土地使用證范圍內(nèi)的宅院拆遷安置補(bǔ)償利益歸原告張淑芬所有。案件受理費(fèi)3660元，由被告負(fù)擔(dān)，于判決生效后十日內(nèi)交納。
本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審法院認(rèn)定的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議房屋系建造在李玉濱所在集體經(jīng)濟(jì)組織所有土地上的房屋，由于張某某為城鎮(zhèn)居民，其與李玉濱并不屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故李玉濱與張某某所簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議因違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為無(wú)效協(xié)議。雙方因無(wú)效協(xié)議各自持有對(duì)方財(cái)產(chǎn)期間，張某某將本案爭(zhēng)議房屋賣(mài)給與李玉濱同一集體經(jīng)濟(jì)組織的張淑芬，因張淑芬系該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，張淑芬在支付合理對(duì)價(jià)后取得該房屋，應(yīng)認(rèn)定張淑芬取得該房屋屬于善意取得，原審判決對(duì)此所作相應(yīng)認(rèn)定本院予以支持。李玉濱主張其對(duì)該房屋的交易并不知情，不符合實(shí)際情況，本院對(duì)其該項(xiàng)主張不予支持。案外人楊鳳琴?zèng)]有向原審法院提出作為當(dāng)事人的申請(qǐng)，且不屬于人民法院依職權(quán)追加當(dāng)事人的范圍，故對(duì)李玉濱該項(xiàng)主張，本院亦不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律得當(dāng)，程序合法。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3660元，由上訴人李玉濱負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　楊 彥 軍 審判員　權(quán)金伶代 審判員　張　　潔

書(shū)記員：劉 東 海