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張淑枝因與牡丹江帥某物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案申請(qǐng)上訴民事判決書

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

上訴人(原審原告):張淑枝,女,漢族,住黑龍江省牡丹江市。委托訴訟代理人:蘇慧達(dá),黑龍江同洲律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審被告):牡丹江帥某物業(yè)管理有限公司,住所地黑龍江省牡丹江市。法定代表人:唐麗君,女,董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人:馬鳳軍,黑龍江馬鳳軍律師事務(wù)所律師。

張淑枝上訴請(qǐng)求:請(qǐng)求二審法院依法撤銷原審判決,發(fā)回原審人民法院重審,或者依法支持上訴人的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由:原審判決認(rèn)定事實(shí)不清。本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛,原審判決沒有查明被上訴人物業(yè)公司是否按照約定提供物業(yè)服務(wù),僅以上訴人認(rèn)可被上訴人提供了清掃、保安服務(wù)即認(rèn)定被上訴人全面履行物業(yè)服務(wù)合同而駁回上訴人的訴訟請(qǐng)求無事實(shí)依據(jù);《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》明確規(guī)定由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。本案中,負(fù)有履行合同義務(wù)的是被上訴人,應(yīng)由被上訴人承擔(dān)舉證責(zé)任。綜上,原審判決認(rèn)定事實(shí)不清,適用法律不當(dāng)。牡丹江帥某物業(yè)管理有限公司辯稱,一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,請(qǐng)求二審法院維持原判。張淑枝向一審法院起訴請(qǐng)求:1.請(qǐng)求法院判令被告退回多收取的物業(yè)費(fèi)、裝修管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、電表費(fèi)、線箱費(fèi)等共計(jì)16105.11元;2.賠償B棟2701房屋漏水損失;3.被告支付原告違約金1027.23元;4.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。訴訟過程中,原告變更訴訟請(qǐng)求:1.要求被告退還自2010年11月至2017年11月多收取的物業(yè)費(fèi)19002元;2.要求被告退還多收取的電表費(fèi)400元,裝修管理費(fèi)4071元,線箱費(fèi)500元,手續(xù)費(fèi)10元、垃圾清運(yùn)費(fèi)905元,共計(jì)5886元;3.請(qǐng)求對(duì)涉案房屋因漏水受損要求被告恢復(fù)原狀。訴訟過程中,原告再次變更訴訟請(qǐng)求:要求返還2010年至2017年的物業(yè)費(fèi)18175.06元,放棄其他訴訟請(qǐng)求。一審法院認(rèn)定事實(shí):2013年5月13日,原、被告簽訂《帥某廣場(chǎng)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,約定被告(甲方)為原告(乙方)通過法院拍賣方式購得的坐落于牡丹江市太平路88號(hào)帥某廣場(chǎng)小區(qū)公寓B棟27層02號(hào)建筑面積為267.178平方米的房屋提供前期物業(yè)管理服務(wù),主要內(nèi)容:1、該前期物業(yè)管理是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理;2、甲方對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理;3、甲方依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費(fèi)用;4、乙方依據(jù)本協(xié)議向甲方交納物業(yè)管理費(fèi)用;5、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,住宅按建筑面積每月每平方米1.5元;6、合同有效期內(nèi),若需調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)以書面通知乙方,執(zhí)行之日從次月起,由物業(yè)管理公司按照調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)向乙方收??;7、甲方違反協(xié)議,未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的,乙方有權(quán)要求甲方限期改正,逾期未改正給乙方造成損失的,甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。同日,原告在《帥某廣場(chǎng)辦理入住流程表》上簽字,《帥某廣場(chǎng)辦理入住流程表》入住相關(guān)費(fèi)用中,補(bǔ)交2010年11月至2013年11月物業(yè)費(fèi)每年4652.40元。2014年11月6日,原告按照每月每平方米1.14元標(biāo)準(zhǔn)交納2014年11月至2015年11月物業(yè)費(fèi)3535.79元、電梯費(fèi)504元,合計(jì)4039.79元。2015年12月5日,原告按照每月每平方米1.14元標(biāo)準(zhǔn)交納2015年11月至2016年11月物業(yè)費(fèi)3535.79元、電梯費(fèi)504元,合計(jì)4039.79元。2016年11月5日,原告交納2016年11月至2017年11月物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi),價(jià)稅合計(jì)4039.79元。另查,2014年9月26日,牡丹江市物價(jià)監(jiān)督管理局與牡丹江市房產(chǎn)管理局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈牡丹江市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法〉、〈牡丹江市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》(牡價(jià)聯(lián)發(fā)﹝2014﹞6號(hào)),自2014年10月1日起執(zhí)行。此后,被告依據(jù)該文件調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),于2014年10月制作了《牡丹江帥某物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示板》在小區(qū)入口處公示,《牡丹江帥某物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示板》體現(xiàn)服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為綜合管理每月每平方米0.18元、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生每月每平方米0.23元、公共區(qū)域秩序維護(hù)每月每平方米0.46元、公共綠化每月每平方米0.12元(不收?。⒐貌课还迷O(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)每月每平方米0.15元,利潤(rùn)、法定稅金每月每平方米0.21元,以上收費(fèi)成本加利潤(rùn)加法定稅金合計(jì)每月每平方米1.35元,現(xiàn)執(zhí)行價(jià)格每月每平方米1.14元(有下?。T俨?,帥某廣場(chǎng)小區(qū)曾于2017年1月籌建業(yè)主委員會(huì),業(yè)主委員會(huì)全體委員于2017年1月22日提出業(yè)主大會(huì)備案申請(qǐng)意見,牡丹江市西安區(qū)先鋒街道辦事處于2017年1月24日在《牡丹江市帥某廣場(chǎng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)備案申請(qǐng)表》街道辦事處意見處蓋章。2017年6月12日,帥某廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)發(fā)出公告,告知帥某廣場(chǎng)業(yè)主,該業(yè)主委員會(huì)主任、副主任及兩名委員因個(gè)人原因辭職,解散業(yè)主委員會(huì)。一審法院認(rèn)為,原告以被告違反《帥某廣場(chǎng)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及牡價(jià)聯(lián)發(fā)﹝2014﹞6號(hào)文件,多收費(fèi)沒有提供相應(yīng)服務(wù),要求被告承擔(dān)違約責(zé)任,要求按照牡價(jià)聯(lián)發(fā)﹝2014﹞6號(hào)文件中二級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)每平方米0.55元計(jì)算,返還2010年至2017年的多收取的物業(yè)費(fèi)18175.06元。首先,原告應(yīng)當(dāng)就其訴訟請(qǐng)求提出相應(yīng)的事實(shí)及證據(jù),本案中原告在庭審中認(rèn)可被告提供了清掃、保安服務(wù),僅通過陳述提出被告沒有提供相應(yīng)的服務(wù),被告不予認(rèn)可,提出已依約履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù),本院認(rèn)為,原告對(duì)自己提出的主張,有責(zé)任提供證據(jù),原告未能提出證據(jù)證實(shí)被告是否存在違約及違約責(zé)任的計(jì)算方法等事實(shí),應(yīng)就其主張承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。其次,根據(jù)牡價(jià)聯(lián)發(fā)﹝2014﹞6號(hào)文件第九條之規(guī)定,對(duì)于該文件實(shí)施日期起,因客觀原因未成立業(yè)主委員會(huì)并且已經(jīng)開展物業(yè)服務(wù)的小區(qū),物業(yè)企業(yè)可根據(jù)小區(qū)的建設(shè)情況,按該文件規(guī)定的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)成立后,雙方根據(jù)該文件的規(guī)定重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。帥某廣場(chǎng)小區(qū)曾于2017年1月籌建業(yè)主委員會(huì),同年6月12日解散業(yè)主委員會(huì)。被告依據(jù)牡價(jià)聯(lián)發(fā)﹝2014﹞6號(hào)文件第九條之規(guī)定調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),符合文件要求。物業(yè)服務(wù)等級(jí)的確定應(yīng)根據(jù)住宅小區(qū)的建設(shè)情況和業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求,經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,原告?zhèn)€人要求被告對(duì)其降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)顯屬不當(dāng)。再次,關(guān)于原告主張依據(jù)牡價(jià)聯(lián)發(fā)﹝2014﹞6號(hào)文件規(guī)定,按每平方米0.55元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算物業(yè)費(fèi)用的返還物業(yè)費(fèi)差價(jià)的主張,應(yīng)當(dāng)分為三個(gè)時(shí)間段認(rèn)定,一是2010年11月至2013年11月的部分,原告系通過拍賣取得房屋,在辦理入住手續(xù)時(shí)原告已簽字認(rèn)可自愿補(bǔ)交相關(guān)物業(yè)費(fèi)用,系原告自行處分其權(quán)利,原告主張返還該部分物業(yè)費(fèi)差價(jià)的主張本院不予支持。二是2013年11月至被告依據(jù)牡價(jià)聯(lián)發(fā)﹝2014﹞6號(hào)文件調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之前的部分,牡價(jià)聯(lián)發(fā)﹝2014﹞6號(hào)文件自2014年10月1日起執(zhí)行,并無溯及力,在此期間應(yīng)當(dāng)適用原標(biāo)準(zhǔn)。三是被告依據(jù)牡價(jià)聯(lián)發(fā)﹝2014﹞6號(hào)文件調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之后的部分,本院認(rèn)為原告依據(jù)文件規(guī)定在小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)的情況下,依據(jù)文件規(guī)定進(jìn)行調(diào)整并公示,符合行業(yè)規(guī)定,原告的主張不能成立。綜上,原告以被告的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)與被告提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不符合約定等為由要求返還物業(yè)費(fèi)差價(jià)款,未能提供相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利的后果,原告接受了被告的物業(yè)服務(wù),被告按照合同約定以及根據(jù)相關(guān)文件調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)用并無不當(dāng),原告的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定判決:駁回原告張淑枝的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)254元,由原告張淑枝負(fù)擔(dān)。本院二審期間,當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí),本院認(rèn)定如下:上訴人張淑枝在二審提交新證據(jù)一照片13張及牡丹江電視臺(tái)視頻資料一份,意在證明:上訴人在帥某廣場(chǎng)的房屋漏水,牡丹江市電視臺(tái)對(duì)此進(jìn)行了采訪,足以說明被上訴人沒有盡到物業(yè)管理服務(wù)。被上訴人認(rèn)為,照片沒有明顯標(biāo)記,不能證實(shí)上訴人房屋具體情況。對(duì)視頻資料中采訪的過程認(rèn)可,但采訪的內(nèi)容及播放內(nèi)容不全面,不完整,不能證明被上訴人違約。本院認(rèn)為,該組證據(jù)僅能證明上訴人房屋存在漏水問題,不能證實(shí)被上訴人未按照雙方簽訂的《帥某廣場(chǎng)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù),對(duì)上訴人證明的問題不予采信。
上訴人張淑枝因與被上訴人牡丹江帥某物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,不服黑龍江省牡丹江市西安區(qū)人民法院(2017)黑1005民初442號(hào)民事判決,向本院提起上訴。本院于2018年1月23日立案后,依法組成合議庭,公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人張淑枝的委托訴訟代理人蘇慧達(dá),被上訴人牡丹江帥某物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人馬鳳軍到庭參加訴訟,本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為,2013年5月13日,上訴人張淑枝與被上訴人牡丹江帥某物業(yè)管理有限公司簽訂《帥某廣場(chǎng)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,此協(xié)議系雙方自愿達(dá)成,未違反法律規(guī)定,合法有效,上訴人與被上訴人應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議內(nèi)容履行各自的義務(wù)。關(guān)于上訴人主張被上訴人沒有全面履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的問題。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條:“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人當(dāng)事人的事實(shí)主張的,由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果?!鄙显V人在一審、二審期間均未提供充分證據(jù)證實(shí)被上訴人牡丹江帥某物業(yè)管理有限公司違約,沒有全面履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù),且上訴人在一審、二審?fù)徶芯J(rèn)可被上訴人提供了清掃、保安服務(wù),因此對(duì)上訴人的主張本院不予支持。綜上所述,上訴人張淑枝的上訴請(qǐng)求不能成立,應(yīng)予駁回;一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。二審案件受理費(fèi)254元,由上訴人張淑枝負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

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