張淑蘭
李忠守（黑龍江吉相律師事務(wù)所）
趙淑芹

上訴人（原審被告）:張淑蘭，女，1962年12月5日出生，漢族，鶴崗車(chē)站經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)公司退休職工，住鶴崗市工農(nóng)區(qū)。
委托訴訟代理人:李忠守，黑龍江吉相律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）:趙淑芹，女，1951年4月2日出生，漢族，鶴崗市農(nóng)機(jī)廠退休職工，住鶴崗市東山區(qū)。
上訴人張淑蘭因與被上訴人趙淑芹定金合同糾紛一案，不服鶴崗市工農(nóng)區(qū)人民法院（2016）黑0403民初90號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年8月1日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
上訴人張淑蘭及其委托訴訟代理人李忠守、被上訴人趙淑芹到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張淑蘭上訴稱:原審法院判決沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。
1、由于歷史原因，張淑蘭欲出售的房產(chǎn)標(biāo)注面積與實(shí)際面積不符，張淑蘭收取定金前，到供熱公司已核定房屋建筑面積60平方米左右，張淑蘭明確告知了趙淑芹。
2、趙淑芹交付定金前，多次到實(shí)地查看了房產(chǎn)結(jié)構(gòu)及面積，張淑蘭沒(méi)有虛報(bào)房屋面積。
3、雙方協(xié)議中，張淑蘭出示了租賃契約及買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)的繳費(fèi)票據(jù)，約定統(tǒng)一更換房屋產(chǎn)權(quán)證后，協(xié)助趙淑芹辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，趙淑芹表示認(rèn)可。
4、一審中，趙淑芹并未主張因暫時(shí)產(chǎn)權(quán)無(wú)法變更而要求返還定金，且法律沒(méi)有禁止這類(lèi)房產(chǎn)不允許交易，張淑蘭不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
5、本案中是趙淑芹反悔，單方違約，依據(jù)雙方約定及法律相關(guān)規(guī)定，趙淑芹無(wú)權(quán)要求返還定金。
綜上，請(qǐng)求二審法院撤銷(xiāo)原判，駁回趙淑芹的訴訟請(qǐng)求。
趙淑芹辯稱，張淑蘭告訴我房子是60平方米，當(dāng)時(shí)我不知道60平方米是多大，但是我看房本上是40.46平方米，而且她的房本上寫(xiě)的是租賃契約，產(chǎn)權(quán)是鐵路局的房子，張淑蘭說(shuō)有集資建房的發(fā)票，那個(gè)票子是假的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)我管張淑蘭要房改的票子，她說(shuō)沒(méi)有，我也向鐵路局咨詢過(guò)，租賃契約的房子是不能落戶改名的，所以我認(rèn)為張淑蘭沒(méi)有房產(chǎn)，我落不了戶，我不買(mǎi)她的房子了，因?yàn)閺埵缣m欺騙我，我沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，要求張淑蘭雙倍返還定金。
趙淑芹向一審法院起訴請(qǐng)求:要求張淑蘭給付雙倍定金4萬(wàn)元。
一審法院認(rèn)定事實(shí):2015年12月19日，原告趙淑芹與被告張淑蘭口頭約定，被告將其所有的位于鶴崗市站前28號(hào)鐵路住宅304室面積為60平方米左右的房屋以170,000.00元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給原告，原告支付被告購(gòu)房定金20,000.00元，被告為原告出具定金收據(jù)一份，載明”收到趙淑芹現(xiàn)金貳萬(wàn)元，如果甲方（被告）反悔雙倍還乙方（原告），如果乙方反悔自動(dòng)放棄”。
定金交付后，原告認(rèn)為被告所述房屋權(quán)屬及面積情況與房屋實(shí)際情況不符，遂與被告協(xié)商，要求被告返還定金，但被告不予返還。
另，根據(jù)被告舉示證據(jù)，1995年5月9日，被告向鶴崗市興鐵煤炭經(jīng)銷(xiāo)處繳納建房款50,000.00元。
1996年10月22日，被告取得鐵路職工住房租賃契約，載明房權(quán)單位鶴崗站經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)公司、地址站前路28號(hào)鐵路住宅304室、使用面積40.46平方米。
庭審中，被告陳述該房屋目前未取得房屋產(chǎn)權(quán)證亦不能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。
一審法院認(rèn)為，原告趙淑芹向被告張淑蘭交付20,000.00元定金作為訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保，該定金合同合法有效，雙方均應(yīng)按約定及相關(guān)法律規(guī)定履行。
庭審中，雖被告主張其已實(shí)際繳納了購(gòu)房款，對(duì)房屋具有完全產(chǎn)權(quán)，但從被告提供的證據(jù)繳款收據(jù)記載內(nèi)容無(wú)法認(rèn)定其取得的是房屋物權(quán)還是房屋使用權(quán)，而從被告提供的其在繳款之后取得的鐵路職工住房租賃契約記載內(nèi)容，被告欲出賣(mài)給原告的房屋所有權(quán)人系鶴崗站經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)公司而非被告，且登記面積與其向原告介紹房屋面積不符，被告主張取得租賃契約即代表取得房屋產(chǎn)權(quán)及房屋建筑面積為59.61平方米，但未提供有效證據(jù)予以證實(shí)。
綜上，被告在與原告訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，虛報(bào)房屋面積及產(chǎn)權(quán)情況，欲將未取得房屋產(chǎn)權(quán)證亦不能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的房屋出售給原告，導(dǎo)致與原告的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能履行，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，對(duì)此被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
故對(duì)原告根據(jù)定金罰則要求被告雙倍返還定金40,000.00元的訴訟請(qǐng)求予以支持，對(duì)被告的抗辯理由不予支持。
一審判決:被告張淑蘭于判決生效之日起10日內(nèi)雙倍返還原告趙淑芹定金40,000.00元。
二審中，上訴人張淑蘭向本院提供證據(jù)如下:
鶴崗市廣廈房地產(chǎn)測(cè)繪中心測(cè)繪報(bào)告一份。
證實(shí)本案訴爭(zhēng)房屋的建筑面積為61.77平方米。
被上訴人趙淑芹對(duì)該份證據(jù)有異議，不予認(rèn)可，認(rèn)為本案訴爭(zhēng)房屋是租賃契約的房子，不可能辦產(chǎn)權(quán)，更不可能給測(cè)繪。
佳木斯鐵路房產(chǎn)段出具的證明一份、鶴崗鐵路車(chē)站出具的證明一份。
證實(shí)上訴人張淑蘭屬于大額集資建房，享有全部產(chǎn)權(quán)，允許轉(zhuǎn)讓。
被上訴人趙淑芹對(duì)該兩份證明的真實(shí)性有異議，認(rèn)為是假的，租賃契約的房屋不可能具有全部產(chǎn)權(quán)。
本院對(duì)以上證據(jù)經(jīng)審查后認(rèn)為，上訴人張淑蘭提供的證據(jù)1為測(cè)繪公司對(duì)訴爭(zhēng)房屋所在的住宅樓所做的產(chǎn)權(quán)建筑面積進(jìn)行的測(cè)繪，客觀真實(shí)，應(yīng)予采信；證據(jù)2兩份房屋產(chǎn)權(quán)證明所證實(shí)的內(nèi)容與張淑蘭持有的鐵路職工住房租賃契約相互矛盾，不予采信。
庭審后，上訴人張淑蘭向本院提供房屋產(chǎn)權(quán)證一份，證實(shí)張淑蘭于2016年8月30日取得本案訴爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利人為張淑蘭，房屋面積為61.77平方米。
被上訴人趙淑芹對(duì)該份證據(jù)的真實(shí)性有異議，認(rèn)為張淑蘭的房屋是租賃契約的房本，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，并且她沒(méi)交房改錢(qián)，不能辦房本，而且鐵路28號(hào)樓鶴崗沒(méi)有接管。
對(duì)證明的問(wèn)題也有意見(jiàn)，認(rèn)為買(mǎi)房子時(shí)張淑蘭沒(méi)有房本，只有租賃契約，現(xiàn)在取得房本，誰(shuí)買(mǎi)房子也不會(huì)等這么長(zhǎng)時(shí)間。
庭審后，被上訴人趙淑芹向本院提供鶴崗市棚戶區(qū)改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議書(shū)、改造房屋估價(jià)報(bào)告及房屋產(chǎn)權(quán)證一份。
證實(shí)趙淑芹在其所居住的平房動(dòng)遷后取得了補(bǔ)償款，并購(gòu)買(mǎi)樓房一戶，于2016年6月13日取得房屋產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利人為趙淑芹。
上訴人張淑蘭對(duì)以上證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為該證據(jù)與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，證實(shí)不了本案的任何問(wèn)題。
本院對(duì)上訴人張淑蘭庭后提供的房屋產(chǎn)權(quán)證認(rèn)為，該證據(jù)客觀真實(shí)，能夠證實(shí)房屋權(quán)利人為張淑蘭，房屋面積為61.77平方米。
對(duì)被上訴人趙淑芹庭后提供的證據(jù)認(rèn)為客觀真實(shí)，能夠證實(shí)趙淑芹于2016年6月13日購(gòu)得樓房一戶。
以上證據(jù)，本院予以采信。
二審經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審認(rèn)定的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，上訴人張淑蘭與被上訴人趙淑芹口頭達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，趙淑芹向張淑蘭交納了2萬(wàn)元定金，雖然買(mǎi)賣(mài)房屋是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但因趙淑芹在購(gòu)買(mǎi)張淑蘭房屋時(shí)，張淑蘭向趙淑芹出具的房屋產(chǎn)權(quán)證為鐵路職工住房租賃契約，張淑蘭并未提供有效證據(jù)證實(shí)訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人為張淑蘭，且產(chǎn)權(quán)面積為60平方米左右，而租賃契約記載房屋使用面積為40.46平方米，在此情況下，趙淑芹有理由認(rèn)為張淑蘭不具有訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，且面積不符，故其放棄購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋，本身并無(wú)過(guò)錯(cuò)，不存在反悔行為。
導(dǎo)致趙淑芹與張淑蘭的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能履行、合同目的不能實(shí)現(xiàn)的根本原因應(yīng)是由張淑蘭的行為所造成，因此，張淑蘭應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
雖然在本案訴訟過(guò)程中，張淑蘭取得了訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)證，能夠證實(shí)其具有訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，且房屋面積為61.77平方米，但因該產(chǎn)權(quán)證是在糾紛產(chǎn)生后取得，且趙淑芹在此之前，也已購(gòu)得房屋，已不具備購(gòu)買(mǎi)本案訴爭(zhēng)房屋的條件，現(xiàn)趙淑芹不同意再購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋，并不存在過(guò)錯(cuò)。
綜上，上訴人張淑蘭的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
案件受理費(fèi)800.00元，由上訴人張淑蘭負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，上訴人張淑蘭與被上訴人趙淑芹口頭達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，趙淑芹向張淑蘭交納了2萬(wàn)元定金，雖然買(mǎi)賣(mài)房屋是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但因趙淑芹在購(gòu)買(mǎi)張淑蘭房屋時(shí)，張淑蘭向趙淑芹出具的房屋產(chǎn)權(quán)證為鐵路職工住房租賃契約，張淑蘭并未提供有效證據(jù)證實(shí)訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人為張淑蘭，且產(chǎn)權(quán)面積為60平方米左右，而租賃契約記載房屋使用面積為40.46平方米，在此情況下，趙淑芹有理由認(rèn)為張淑蘭不具有訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，且面積不符，故其放棄購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋，本身并無(wú)過(guò)錯(cuò)，不存在反悔行為。
導(dǎo)致趙淑芹與張淑蘭的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能履行、合同目的不能實(shí)現(xiàn)的根本原因應(yīng)是由張淑蘭的行為所造成，因此，張淑蘭應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
雖然在本案訴訟過(guò)程中，張淑蘭取得了訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)證，能夠證實(shí)其具有訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，且房屋面積為61.77平方米，但因該產(chǎn)權(quán)證是在糾紛產(chǎn)生后取得，且趙淑芹在此之前，也已購(gòu)得房屋，已不具備購(gòu)買(mǎi)本案訴爭(zhēng)房屋的條件，現(xiàn)趙淑芹不同意再購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋，并不存在過(guò)錯(cuò)。
綜上，上訴人張淑蘭的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
案件受理費(fèi)800.00元，由上訴人張淑蘭負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：高紅娟
審判員：戚晏榕
審判員：趙桂娟

書(shū)記員：劉暢