張海軍
高振娟（黑龍江洪峰律師事務所）
哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
李春剛

原告張海軍，住遼寧省大洼縣。
委托代理人高振娟，黑龍江洪峰律師事務所律師。
被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人劉晟，職務經(jīng)理。
委托代理人李春剛，住哈爾濱香坊區(qū)。
原告張海軍與被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛一案，本院于2014年10月16日受理后，依法組成合議庭，于2015年3月10日公開開庭進行了審理。原告委托代理人高振娟，被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人李春剛庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院根據(jù)以上確認的證據(jù)及雙方當事人的陳述，查明事實如下:被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2009年開發(fā)建設金鼎官邸家園小區(qū)。原告張海軍于2009年9月10日與被告簽訂三份商品房買賣合同，分別購買被告開發(fā)的商品房:A幢9個車位，價款450，000.00元；A幢東4號商服，價款9，10，308.00元并在海倫市房產(chǎn)處辦理了房屋產(chǎn)權(quán)預告登記證明；A幢東5-1號、東5-2號商服，價款877，797.00元并在海倫市房產(chǎn)處辦理了房屋產(chǎn)權(quán)預告登記證明，原告按合同約定交付了全部購房款，被告為原告出具了收款收據(jù)和商品房買賣合同，合同第八條約定出賣人應當在2009年11月15前依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定將該商品房經(jīng)驗收合格后交付買受人使用，第九條約定出賣人逾期交房的違約責任:2、逾期超過15日后，買受人有權(quán)解除合同并支付違約金。原告交付樓房款項后被告對該樓房至今未交付給原告使用。
庭審中，原告增加訴訟請求并提交了2011年6月17日被告出具的購AB棟8個車位的收據(jù)，人民幣400，000萬元。原告要求被告返還該8個車位的購房款400，000萬元，并要求對雙方約定違約金過低進行調(diào)整。故請求法院依法判決解除合同，退還購房款本金2，638，000元并按銀行同期貸款利率支付違約金損失。
本案爭議的焦點是:一、雙方于2009年9月10日簽訂的商品房買賣合同是否有效，該合同是否應該解除。二、被告是否應返還原告購房款，是否應支付違約金。
本院認為，關于雙方爭議的第一個焦點問題，原告張海軍與被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的商品房買賣合同是雙方真實意思表示，不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，因此雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條 ?第二款 ?規(guī)定“當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同”。本案中，雙方在合同中約定被告于2009年11月15日前將驗收合格的房屋交付原告使用，逾期超過15日后，買受人有權(quán)解除合同并支付違約金。但被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司至今未交付房屋，已逾期達四年之久，故因被告違反合同約定，因此原告要求解除合同，本院予以支持。被告辯稱商品房預告登記屬于房屋交付使用的證明，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條 ?“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！鳖A告登記是將債權(quán)請求權(quán)予以登記，使其具有對抗第三人的法律效力，并不屬于房屋驗收合格交付使用的標志。故被告辯稱已辦理預告登記證應視為房屋已交付的理由不充分，本院不予支持。
關于雙方爭議的第二個焦點問題，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?規(guī)定“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！北景钢幸虮桓嫖窗春贤s定履行交付房屋，該合同尚未履行，故原告要求返還購房款本金2，638，000元并按銀行同期貸款利率支付違約金損失的訴訟請求有理，應予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定，“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。”本案中原告要求被告按銀行同期貸款利率支付違約金損失有理，應予支持。因雙方在2009年9月10日簽訂商品房買賣合同中約定買受人在簽訂合同時一次性付款，原告在簽訂合同時已分期交納了房款2，238，000元，被告于2011年6月15日、16日給原告出具了總的收據(jù)，故此款的違約金損失應從被告違約時即2009年11月30日起支付。原告購買的八個車位所交的購房款40萬元系2011年6月17日交付，該款違約金損失應從2011年6月17日起支付。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第九十三條 ?、第九十七條 ?、第一百一十四條 ?《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同；
二、被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告張海軍購房款本金2，638，000元及違約金損失（其中本金2，238，000元自2009年11月30日起至給付之日止按中國人民銀行同期同類貸款利率支付；本金40萬自2011年6月17日起至給付之日止按中國人民銀行同期同類貸款利率支付）。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費31，240元，保全費5，000元均由被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省高級人民法院。

本院認為，關于雙方爭議的第一個焦點問題，原告張海軍與被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的商品房買賣合同是雙方真實意思表示，不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，因此雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條 ?第二款 ?規(guī)定“當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同”。本案中，雙方在合同中約定被告于2009年11月15日前將驗收合格的房屋交付原告使用，逾期超過15日后，買受人有權(quán)解除合同并支付違約金。但被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司至今未交付房屋，已逾期達四年之久，故因被告違反合同約定，因此原告要求解除合同，本院予以支持。被告辯稱商品房預告登記屬于房屋交付使用的證明，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條 ?“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！鳖A告登記是將債權(quán)請求權(quán)予以登記，使其具有對抗第三人的法律效力，并不屬于房屋驗收合格交付使用的標志。故被告辯稱已辦理預告登記證應視為房屋已交付的理由不充分，本院不予支持。
關于雙方爭議的第二個焦點問題，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?規(guī)定“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！北景钢幸虮桓嫖窗春贤s定履行交付房屋，該合同尚未履行，故原告要求返還購房款本金2，638，000元并按銀行同期貸款利率支付違約金損失的訴訟請求有理，應予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定，“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少?！北景钢性嬉蟊桓姘淬y行同期貸款利率支付違約金損失有理，應予支持。因雙方在2009年9月10日簽訂商品房買賣合同中約定買受人在簽訂合同時一次性付款，原告在簽訂合同時已分期交納了房款2，238，000元，被告于2011年6月15日、16日給原告出具了總的收據(jù)，故此款的違約金損失應從被告違約時即2009年11月30日起支付。原告購買的八個車位所交的購房款40萬元系2011年6月17日交付，該款違約金損失應從2011年6月17日起支付。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第九十三條 ?、第九十七條 ?、第一百一十四條 ?《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、解除原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同；
二、被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告張海軍購房款本金2，638，000元及違約金損失（其中本金2，238，000元自2009年11月30日起至給付之日止按中國人民銀行同期同類貸款利率支付；本金40萬自2011年6月17日起至給付之日止按中國人民銀行同期同類貸款利率支付）。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費31，240元，保全費5，000元均由被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。

審判長：姜再民
審判員：趙明
審判員：楊曉涵

書記員：趙哲媛