上訴人（原審被告）邯鄲市奇正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：邯鄲市邯山區(qū)育德路2號。
法定代表人王瑞杰，該公司董事長。
委托代理人李玉東，河北廣宇律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）張某某。
委托代理人趙文斌，河北十力律師事務(wù)所律師。

上訴人邯鄲市奇正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱奇正公司）因與被上訴人張某某商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省邯鄲市邯山區(qū)人民法院（2014）邯山民初字第1306號民事判決，向本院提起上訴，本院受理后依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理查明，2014年3月22日，奇正公司與張某某簽訂《奇正佳苑商鋪認(rèn)購協(xié)議書》，出賣方為邯鄲市奇正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；買受人為張某某。主要協(xié)議如下：一、買方在審核商品房有關(guān)證明后，自愿認(rèn)購商品房（商鋪）產(chǎn)權(quán)。1、房屋（商鋪）編號：商鋪3號樓育才街70、72、74號鋪面。2、房屋（商鋪）面積：建筑面積約455.94平方米。二、認(rèn)購約定價格：房屋（商鋪）建筑面積計算，每平方米12117.8元。該房屋（商鋪）約定總價為人民幣5525000元。付款方式：買受方按一次性付款方式付款。四、交房日期：交房時間約定為2014年6月22日。五、如出賣方預(yù)計不能在交房日期內(nèi)交房，在2014年6月22日前把買受方所交款項一次性退回買受人指定賬號，此協(xié)議自行作廢。六、如果賣方未能在約定期限交房，又未退款，出賣方自愿按總收款額30%承擔(dān)違約金賠償買受方損失，并承擔(dān)交房前2%每月的利息至交房日止。七、本協(xié)議書未盡事宜，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成，由邯鄲市邯山區(qū)人民法院訴訟解決。協(xié)議簽訂的當(dāng)日，張某某向奇正公司交納了商鋪認(rèn)購款5525000元，奇正公司為張某某出具了收款收據(jù)。2014年4月4日，奇正公司、張某某又簽訂《奇正佳苑商鋪認(rèn)購協(xié)議書》，出賣方為邯鄲市奇正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；買受人為張某某。協(xié)議約定：一、買方在審核商品房有關(guān)證明文件后，自愿認(rèn)購商品房（商鋪）產(chǎn)權(quán)。1、房屋（商鋪）編號：商鋪1號樓203號鋪面。2、房屋（商鋪）面積：建筑面積約222.6平方米。二、認(rèn)購約定價格：房屋（商鋪）建筑面積計算，每平方米14892元。該房屋（商鋪）約定總價為人民幣3315000元。付款方式：買受方按一次性付款方式付款。四、交房日期：交房時間約定為2014年7月4日。五、如出賣方預(yù)計不能在交房日期內(nèi)交房，在2014年7月4日前把買受方所交款項一次性退回買受人指定賬號，此協(xié)議自行作廢。六、如果賣方未能在約定期限交房，又未退款，出賣方自愿按總收款額30%承擔(dān)違約金賠償買受方損失，并承擔(dān)交房前2%月的利息至交房日止。七、本協(xié)議書未盡事宜，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成，由邯鄲市邯山區(qū)人民法院訴訟解決。八、本協(xié)議一式二份，雙方各一份，自雙方簽字之日起生效。2014年5月5日，張某某向奇正公司交納了商鋪認(rèn)購款3315000元，奇正公司為張某某出具了收款收據(jù)。2014年8月2日奇正公司向張某某支付300000元，張某某當(dāng)庭陳述該款系奇正公司未能按期交房所支付的違約金。
原審法院認(rèn)為，張某某、奇正公司于2014年3月22日、2014年4月4日簽訂的兩份《奇正佳苑商鋪認(rèn)購協(xié)議書》，系雙方自愿、協(xié)商達(dá)成，為雙方真實意思表示，不損害國家、集體或者第三人利益，不損害社會公共利益，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效協(xié)議。奇正公司辯稱房屋買賣不是雙方當(dāng)事人真實意思表示，本案實際上是以商鋪認(rèn)購書的形式為借款合同所做的擔(dān)保；但張某某對此予以否認(rèn)，并已按協(xié)議將房款如數(shù)交付奇正公司，且協(xié)議明確為《奇正佳苑商鋪認(rèn)購協(xié)議書》；奇正公司對其上述辯稱未能提交足以駁倒張某某主張的證據(jù)，其辯稱理由不成立。奇正公司辯稱協(xié)議書不具有法律法規(guī)規(guī)定的應(yīng)備的條款，該協(xié)議看不到與房屋的交付條件及辦理產(chǎn)權(quán)登記等與房屋密切相關(guān)的事宜，違背了正常的交易習(xí)慣；但根據(jù)上述協(xié)議書載明的內(nèi)容，合同的內(nèi)容雖有不完備之處，但并不影響合同的真實性、合法性，也不是確認(rèn)合同無效的必備要件，雖然張某某、奇正公司于2014年3月22日、2014年4月4日簽訂的《奇正佳苑商鋪認(rèn)購協(xié)議書》內(nèi)容未能完全達(dá)到《商品房銷售管理辦法》第十六條的要求，但該協(xié)議對合同雙方當(dāng)事人、所購商鋪位置、面積、總價、付款方式、交房時間、違約責(zé)任、爭議解決等主要條款均作出了明確約定，具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且張某某已如期按約將房款全額支付與奇正公司，奇正公司亦全額接收，故雙方簽訂的《奇正佳苑商鋪認(rèn)購協(xié)議書》已具備商品房買賣合同本約的條件，可認(rèn)定為商品房買賣合同。邯鄲市奇正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有能力按雙方簽訂的《奇正佳苑商鋪認(rèn)購協(xié)議書》履行而不予履行，其行為不妥，應(yīng)按協(xié)議履行，并承擔(dān)逾期履行的違約責(zé)任。張某某要求奇正公司承擔(dān)違約金及利息的主張不當(dāng)，二者之間具有排他性，雙方雖然約定了違約金賠償及利息，但違約金數(shù)額過高，顯失公平，約定的利息超過中國人民銀行貸款利率相關(guān)規(guī)定，為不予保護(hù)限額內(nèi)；故張某某主張奇正公司承擔(dān)違約金，應(yīng)按中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率四倍計算至奇正公司交付房屋之日止。對于奇正公司在雙方約定的期限內(nèi)未向張某某交付房屋后支付的款項300000元，張某某代理人當(dāng)庭陳述該款系奇正公司未能按期交房所支付的違約金，本院審查已認(rèn)定違約金約定過高，故應(yīng)從奇正公司向張某某支付逾期交房的違約金中予以扣除。據(jù)此判決：一、奇正公司于該判決書生效之日起三十日內(nèi)向張某某交付位于邯鄲市邯山區(qū)育才街奇正佳苑3號樓70號、72號、74號商鋪、邯鄲市邯山區(qū)水院北路奇正佳苑1號樓203號商鋪，并協(xié)助張某某辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。二、奇正公司于本判決生效之日起向張某某支付逾期交房的違約金，2014年3月22日《奇正佳苑商鋪認(rèn)購協(xié)議書》自2014年6月22日起至交房之日止以房款5525000元，2014年4月4日《奇正佳苑商鋪認(rèn)購協(xié)議書》自2014年7月4日起至交房之日止以房款3315000元，均按照中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率四倍計算（邯鄲市奇正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已支付300000元優(yōu)先扣除）。三、駁回張某某的其他訴訟請求。
宣判后，上訴人奇正公司不服，以原審法院認(rèn)定事實錯誤，其與張某某之間名義簽訂的是商鋪認(rèn)購協(xié)議，而實為借貸關(guān)系。訴請本院依法撤銷一審判決，并改判依照法律規(guī)定支付被上訴人出借款的本息。
被上訴人辯稱：上訴人和被上訴人簽訂的奇正佳苑商鋪認(rèn)購協(xié)議書系商品房預(yù)售合同關(guān)系，合法有效。上訴人關(guān)于本案名為商品房買賣，實為民間借貸關(guān)系的辯解，無事實和法律依據(jù)。上訴人否認(rèn)認(rèn)購書的行為，破壞了交易的穩(wěn)定性。
本院二審經(jīng)審理查明的事實與一審一致，本院予以確認(rèn)。

二審期間，上訴人奇正公司對其主張向本院提交了奇正公司與張某某的2012年和2013年兩份簽訂的《奇正佳苑商鋪認(rèn)購協(xié)議書》及有關(guān)內(nèi)部賬目資金流轉(zhuǎn)表，用以證明與被上訴人張某某之間屬于借貸關(guān)系。被上訴人質(zhì)證認(rèn)為，2012年的協(xié)議不是涉案的鋪面，與本案無關(guān)。2013年合同與本案亦無關(guān)，上訴人未按約交房，后簽訂新的合同。單方制作的資金流轉(zhuǎn)表不能證明所稱的借貸主張，上訴人所稱的給付利息。本院認(rèn)為，借貸擔(dān)保法律關(guān)系中，借款合同是主合同，擔(dān)保合同是從合同。從合同的成立、生效以主合同為基礎(chǔ)和前提，上訴人奇正公司沒有提供相關(guān)借款合同證明借貸關(guān)系存在，所提交的資金流轉(zhuǎn)表等證據(jù)不足以證明其所稱《奇正佳苑商鋪認(rèn)購協(xié)議書》是名為買賣實為借款關(guān)系或為借款擔(dān)保的主張。關(guān)于上訴人奇正公司稱商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)在房管局有備案，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同并不以辦理登記備案手續(xù)為生效要件，故本院對上訴人以未備案為由否認(rèn)商品房買賣合同的上訴理由不予支持。綜上所述，上訴人對自己提出的借貸關(guān)系的主張所提交的證據(jù)不足以證明其主張，其上訴理由本院無法支持，原審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)13800元，由上訴人邯鄲市奇正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　聶洪文 審判員　　梁興元 審判員　　鄭金安

書記員：賈歡