原告（反訴被告）：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省訥河市。委托訴訟代理人：韓晶華，河北京拓律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：陳艷，河北京拓律師事務(wù)所律師。被告（反訴原告）：袁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省亳州市譙城區(qū)。委托訴訟代理人：左詠中，河北燕靈律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：梁雪冬，河北梁雪冬律師事務(wù)所律師。第三人：三河市興達(dá)永承房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地河北省廊坊市三河市馮莊子村西、京哈路南側(cè)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91131082MA07Q4LF2Y。法定代表人：呂鳳俠，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：王明爽，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，三河市興達(dá)永承房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司辦公室主任，住三河市。

訴訟過(guò)程中，原告張某某變更民事訴狀的訴訟請(qǐng)求為：1、請(qǐng)求判令解除原告與被告簽訂的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》；2、請(qǐng)求判令被告返還原告已經(jīng)支付的購(gòu)房款共計(jì)1799500元；3、請(qǐng)求判令解除原、被告及第三人簽訂的《居間服務(wù)合同》、《過(guò)戶(hù)、按揭代理合同》；4、請(qǐng)求判令第三人返還原告已經(jīng)支付的各項(xiàng)費(fèi)用，包括居間服務(wù)費(fèi)53790元、評(píng)估費(fèi)13448元、貸款服務(wù)費(fèi)3000元、過(guò)戶(hù)服務(wù)費(fèi)3000元，共計(jì)73238元；5、本案案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2017年3月27日，原告與被告在第三人居間下簽訂了《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《居間服務(wù)合同》、《過(guò)戶(hù)、按揭代理合同》。原告購(gòu)買(mǎi)了被告名下位于三河市燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)，購(gòu)房總價(jià)為2689500元，以銀行按揭方式購(gòu)房。合同簽訂后，原告依約向被告支付購(gòu)房款共計(jì)1799500元（含定金10萬(wàn)元）。原告也在簽訂合同當(dāng)日依約向第三人支付了中介費(fèi)73238元。2017年6月2日，廊坊市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》【2017】61號(hào)文的規(guī)定，原告已經(jīng)不具備在燕郊購(gòu)房資格，已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，且系政策原因?qū)е?。故此，現(xiàn)請(qǐng)法院依法解除雙方簽訂的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，并判令被告返還購(gòu)房款1799500元。依法解除原被告與第三人簽訂的《居間服務(wù)合同》、《過(guò)戶(hù)、按揭代理合同》，判令第三人返還原告居間服務(wù)費(fèi)53790元、評(píng)估費(fèi)13448元、貸款服務(wù)費(fèi)3000元、過(guò)戶(hù)服務(wù)費(fèi)3000元，共計(jì)73238元。另，本案的受理費(fèi)由被告承擔(dān)。被告袁某某辯稱(chēng)，被告不同意原告訴訟請(qǐng)求中的第一項(xiàng)要求與被告解除存量房買(mǎi)賣(mài)合同和第二項(xiàng)要求被告返還購(gòu)房款。原告的這兩項(xiàng)訴求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。也不同意第三項(xiàng)要求解除《居間服務(wù)合同》和《過(guò)戶(hù)、按揭代理合同》。具體理由如下：1、三河市人民政府限購(gòu)政策的實(shí)施意見(jiàn)，其發(fā)布的目的是為了三河房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展，把三河房地產(chǎn)的價(jià)格穩(wěn)定在2016年10月份的水平上，因此，該實(shí)施辦法在條件成熟時(shí)就會(huì)予以撤銷(xiāo)，該政策也具有一定的階段性；2、涉案房屋房產(chǎn)證還沒(méi)有下發(fā)，不存在過(guò)戶(hù)的事實(shí)，更不涉及到無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的的事實(shí)。綜上，請(qǐng)法庭駁回原告的訴訟請(qǐng)求。第三人三河市興達(dá)永承房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司述稱(chēng)，合同是原被告雙方同意下簽訂的，第三人不同意解除《居間服務(wù)合同》及《過(guò)戶(hù)、按揭代理合同》。貸款服務(wù)費(fèi)3000元、過(guò)戶(hù)服務(wù)費(fèi)3000元第三人同意退一部分，居間服務(wù)費(fèi)和評(píng)估費(fèi)第三人不同意返還。被告袁某某向本院提出反訴請(qǐng)求，并在訴訟中變更如下：請(qǐng)求判決反訴被告支付反訴原告合同違約金537900元。事實(shí)和理由：2017年3月27日，反訴原告與反訴被告通過(guò)三河市興達(dá)永承房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議等。合同約定，反訴被告需支付購(gòu)房總價(jià)款為2689500元，合同簽訂后，反訴被告向反訴原告支付購(gòu)房款共計(jì)1799500元（含定金10萬(wàn)元），其余房款通過(guò)銀行按揭方式支付。雙方同意，在貸款機(jī)構(gòu)通知批貸后10日內(nèi)，雙方應(yīng)共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在等待房屋所有權(quán)證下發(fā)過(guò)程中，反訴被告始終未提出其不具備燕郊購(gòu)房資格的事由。之后，反訴被告向法院提出解約、返還之訴。反訴原告認(rèn)為，當(dāng)事雙方簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議，合法有效，反訴被告應(yīng)完整、誠(chéng)信予以履行，反訴原告認(rèn)為雙方簽訂的合同不涉及到不能過(guò)戶(hù)的這一事實(shí)，因?yàn)榉慨a(chǎn)證沒(méi)有下發(fā)。雙方在合同中已經(jīng)約定過(guò)戶(hù)的前提是房產(chǎn)證下發(fā)后30日內(nèi)，并且限購(gòu)政策隨時(shí)都有可能解除。反訴被告只是預(yù)測(cè)以后不能夠辦理過(guò)戶(hù)，并不是客觀(guān)事實(shí)，因?yàn)椴](méi)有實(shí)際發(fā)生，因此反訴原告認(rèn)可該合同完全可以履行。而雙方在合同中進(jìn)行了約定，反訴被告如果拒絕購(gòu)買(mǎi)房屋應(yīng)當(dāng)承擔(dān)總房款的20%的違約金，現(xiàn)反訴被告起訴反訴原告要求解除合同，明確表示其拒絕購(gòu)買(mǎi)房屋，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)20%的違約金，請(qǐng)法庭支持反訴原告的訴求。反訴被告張某某辯稱(chēng)，反訴原告要求反訴被告賠償因解除合同的違約金537900元反訴被告不認(rèn)可。理由如下：1、政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控超出了普通買(mǎi)受人的可預(yù)測(cè)性范圍，我們不能要求一個(gè)普通老百姓去預(yù)知政府的調(diào)控政策，本案中合同的解除是因?yàn)樯姘阜课菟诘貓?zhí)行限購(gòu)政策致使反訴被告失去了購(gòu)房資格，合同無(wú)法繼續(xù)履行。其原因是不可歸責(zé)于雙方的原因造成的，反訴被告并不存有違約行為，因此要求反訴被告承擔(dān)違約金沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。2、在反訴原、被告及第三人簽訂的過(guò)戶(hù)按揭代理合同中第4條第4項(xiàng)因不可抗力及政府主管機(jī)關(guān)或貸款機(jī)構(gòu)政策原因而導(dǎo)致本合同無(wú)法履行的，三方均不承擔(dān)違約責(zé)任?；诖?，反訴原告要求支付違約金的請(qǐng)求，也無(wú)合同依據(jù)。3、反訴原告提出的反訴請(qǐng)求與其在本訴中的答辯意見(jiàn)相矛盾，本訴時(shí)要求繼續(xù)履行合同，反訴請(qǐng)求依據(jù)是解除合同，相互矛盾，不應(yīng)得到法律的支持。本院對(duì)原、被告及第三人沒(méi)有爭(zhēng)議的事實(shí)認(rèn)定如下：2017年3月27日，原告與被告經(jīng)第三人介紹，原告購(gòu)買(mǎi)了被告名下的位于三河市房屋。原告與被告簽訂了《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》，原、被告與第三人簽訂了《居間服務(wù)合同》、《過(guò)戶(hù)、按揭代理合同》。涉案房屋購(gòu)房總價(jià)為2689500元，約定的購(gòu)房方式為銀行按揭購(gòu)房。合同簽訂后，原告依約向被告支付購(gòu)房款共計(jì)1799500元（含定金100000元）。原告也在簽訂合同當(dāng)日依約向第三人支付了居間服務(wù)費(fèi)53790元、貸款服務(wù)費(fèi)3000元、過(guò)戶(hù)服務(wù)費(fèi)3000元、評(píng)估費(fèi)13448元，共計(jì)73238元。原、被告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，涉案房屋的房產(chǎn)證還沒(méi)有下發(fā)，被告自認(rèn)至本院第一次開(kāi)庭，還沒(méi)有領(lǐng)取到涉案房屋的房產(chǎn)證。涉案房屋鑰匙和水電卡在原告處。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有五個(gè)：一、關(guān)于原、被告爭(zhēng)議的雙方簽訂的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)否解除問(wèn)題原告稱(chēng)，原、被告簽訂的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)該解除。理由是：根據(jù)《廊坊市發(fā)布的關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》的規(guī)定，原告既非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民，也未在涉案房屋所在地交納社保及納稅，已經(jīng)不具備在三河市的購(gòu)房資格，房屋買(mǎi)賣(mài)合同在客觀(guān)上無(wú)法履行。而且限購(gòu)政策出臺(tái)后，經(jīng)居間方與雙方溝通，雙方對(duì)限購(gòu)政策內(nèi)容充分了解，而且對(duì)合同無(wú)法繼續(xù)履行達(dá)成一致，僅僅就返還原告支付購(gòu)房款問(wèn)題沒(méi)有達(dá)成一致。原告針對(duì)自己的主張?zhí)峁┝巳缦伦C據(jù)：證據(jù)一：原告的身份證原件及戶(hù)口本原件各一份，廊坊市政府辦公室2017年6月2日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，原告在三河市未繳納社保證明原件及未納稅證明原件、原告在其工作單位所在黑龍江訥河農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司繳納五險(xiǎn)一金的證明原件一份，以上證據(jù)證明原告不具有當(dāng)?shù)貞?hù)籍且無(wú)三年以上的納稅及社保證明，已經(jīng)不具備購(gòu)買(mǎi)房屋的資格。證據(jù)二：原告與第三人中介的工作人員贊亞梅的通話(huà)錄音光盤(pán)一張及書(shū)面整理材料兩份，一是證明在限購(gòu)政策出臺(tái)后，原告及中介方多次與被告溝通解約事宜；二是證明在雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中關(guān)于第三人的約定，實(shí)指原告的兒子。被告的質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)原告向法庭提供的原告身份證和戶(hù)口本的真實(shí)性均認(rèn)可；對(duì)黑龍江訥河農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司出具的張某某繳納五險(xiǎn)一金證明不認(rèn)可，理由是真實(shí)性無(wú)法核實(shí)，五險(xiǎn)一金的證明應(yīng)由社保部門(mén)出具，證明上也沒(méi)有五險(xiǎn)一金的繳納起止和終止時(shí)間；對(duì)廊坊市政府辦公室的實(shí)施意見(jiàn)的真實(shí)性認(rèn)可。對(duì)三河市地方稅務(wù)局的證明及三河市人力資源和社會(huì)保障局的證明的真實(shí)性均認(rèn)可；對(duì)證據(jù)二真實(shí)性不清楚，因?yàn)橘潄喢窙](méi)有到庭，無(wú)法核實(shí)該錄音中為贊亞梅，所以被告對(duì)錄音證據(jù)真實(shí)性不認(rèn)可。被告稱(chēng)，《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》不應(yīng)該解除。理由是：1、《補(bǔ)充協(xié)議》的第一條房屋狀況描述得很清楚，就甲方暫時(shí)尚未取得該房屋的房屋所有權(quán)證書(shū)的情況，說(shuō)明雙方對(duì)房產(chǎn)證沒(méi)有下發(fā)的事實(shí)是明知的。2、對(duì)于過(guò)戶(hù)的時(shí)間問(wèn)題，合同約定的是被告方取得房產(chǎn)證的十個(gè)工作日內(nèi)共同去貸款機(jī)構(gòu)辦理貸款，然后在房產(chǎn)證下發(fā)的日期的30個(gè)工作日辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。本案中的房產(chǎn)證并沒(méi)有下發(fā)下來(lái)，因此不存在過(guò)戶(hù)不能的事實(shí)。也可以證明原告在舉證過(guò)程中陳述的多次找被告聯(lián)系過(guò)戶(hù)的事實(shí)虛假性。《補(bǔ)充協(xié)議》的最后一條，關(guān)于這條雙方當(dāng)時(shí)的意思是，原告方炒房，可以直接過(guò)戶(hù)到第三人。當(dāng)時(shí)國(guó)家各地方以及三河都在進(jìn)行限購(gòu)，雙方對(duì)這個(gè)事實(shí)是明知的。雙方能夠預(yù)見(jiàn)在不久的將來(lái)，三河也會(huì)限購(gòu)，因此雙方規(guī)避這個(gè)限購(gòu)，被告同意原告方可以用第三方的名字辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。向法庭提交了與原告提交法庭一致的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《居間合同》、《過(guò)戶(hù)、按揭代理合同》。2017年6月6日三河市人民政府的實(shí)施意見(jiàn)，從內(nèi)容來(lái)看為了房地產(chǎn)健康發(fā)展?，F(xiàn)在燕郊的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)基本接近在2016年的水平上，隨時(shí)解除限購(gòu)。原告的質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)被告提交的三份合同和《補(bǔ)充協(xié)議》真實(shí)性沒(méi)有意見(jiàn)，對(duì)證明目的不認(rèn)可；對(duì)三河市政府的限購(gòu)政策真實(shí)性沒(méi)有意見(jiàn)，但對(duì)被告證明目的不認(rèn)可。對(duì)本節(jié)事實(shí)，本院查明，原告系黑龍江省訥河市居民，非三河市居民。2018年4月12日，三河市地方稅務(wù)局出具證明，原告在該局金三系統(tǒng)無(wú)個(gè)人所得稅相關(guān)繳稅記錄。2018年4月16日，三河市人力資源和社會(huì)保障局出具證明，原告未在該局參加養(yǎng)老保險(xiǎn)。2017年6月2日，廊坊市人民政府辦公室發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》。該意見(jiàn)第二條，從嚴(yán)調(diào)整住房限購(gòu)措施：“實(shí)行住房限購(gòu)的區(qū)域?yàn)槔确皇兄鞒菂^(qū)。三河市。非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭能夠提供當(dāng)?shù)?年以及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的，限購(gòu)1套住房，包括新建商品住房和二手房。已經(jīng)擁有1套以上住房，或者無(wú)法提供當(dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)房屋，補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)或納稅證明不得作為購(gòu)房有效憑證。”2017年6月6日，三河市人民政府辦公室發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》。該意見(jiàn)第二條，從嚴(yán)調(diào)整商品房限購(gòu)政策：“。非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭能夠提供當(dāng)?shù)?年以及以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，限購(gòu)1套住房，包括新建商品住房和二手房。已經(jīng)擁有1套以上住房，或者無(wú)法提供當(dāng)?shù)?年及以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)房屋，補(bǔ)繳的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)不得作為購(gòu)房有效憑證。”在原、被告簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》“其他約定”第二條約定：“甲乙雙方約定，待甲方取得房權(quán)所有證后，甲乙雙方正式走手續(xù)時(shí)，乙方可選用第三人名字，甲方無(wú)條件配合?！睂?duì)該條款“第三人”的解釋?zhuān)?、被告說(shuō)法不一。該限購(gòu)政策至法庭辯終結(jié)前還沒(méi)有解除。本院認(rèn)為，原告訴請(qǐng)被告解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，依據(jù)的是房屋限購(gòu)政策。本院根據(jù)雙方所舉廊坊市人民政府辦公室和三河市人民政府辦公室發(fā)布的房屋限購(gòu)政策，通過(guò)法庭查明的原告身份有關(guān)情況，證實(shí)原告屬三河市本地房屋限購(gòu)對(duì)象。由于購(gòu)房資格是履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同必備的前提條件，一旦喪失資格將導(dǎo)致整個(gè)合同無(wú)法繼續(xù)履行，與涉案房屋是否已經(jīng)取得了房產(chǎn)證無(wú)關(guān)，只要限購(gòu)政策沒(méi)有解除，原告就沒(méi)有購(gòu)房資格，本院就不能做出履行判決。原、被告雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定有，待被告取得房權(quán)所有證后，原、被告雙方正式走手續(xù)時(shí)，原告可選用第三人名字，被告無(wú)條件配合的條款。關(guān)于本條款的解釋?zhuān)p方認(rèn)識(shí)不一，根據(jù)原、被告舉證情況，本院對(duì)雙方的解釋均不采納。該第三人一是不明確，二是也沒(méi)有作為合同當(dāng)事人。原、被告的約定突破了合同相對(duì)性原則，本院不能作為裁判的事實(shí)依據(jù)。因此，原告要求解除與被告之間的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》的訴訟請(qǐng)求，本院予以維護(hù)。二、關(guān)于原、被告爭(zhēng)議的被告收取原告的購(gòu)房款應(yīng)否返還的問(wèn)題原告稱(chēng)，原告支付被告的購(gòu)房款被告應(yīng)該返還。根據(jù)原告提供的證據(jù)顯示原告已支付了合同約定的首付款，現(xiàn)因政策性原因，合同無(wú)法繼續(xù)履行，依法解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將所收的購(gòu)房款和定金返還給買(mǎi)受人。證據(jù)已向法庭出示。被告稱(chēng)，被告認(rèn)可收到了原告的1799500元（含定金100000元）購(gòu)房款。但被告不同意返還該首付款，因?yàn)楸桓嬲J(rèn)為該合同不應(yīng)該解除，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，所以不同意返還首付款。沒(méi)有新證據(jù)。本院認(rèn)為，本院在第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)中已經(jīng)認(rèn)定原、被告之間的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)當(dāng)解除。根據(jù)本案的合同性質(zhì)，合同解除具有溯及力，合同雙方因合同取得的財(cái)產(chǎn)在合同解除后，應(yīng)當(dāng)予以返還，故原告要求被告返還已經(jīng)支付的購(gòu)房款的訴訟請(qǐng)求，本院予以維護(hù)。三、關(guān)于三方當(dāng)事人爭(zhēng)議的《居間服務(wù)合同》、《過(guò)戶(hù)、按揭代理合同》應(yīng)否解除的問(wèn)題原告稱(chēng)，《居間服務(wù)合同》及《過(guò)戶(hù)、按揭代理合同》應(yīng)該解除。因?yàn)檫@兩個(gè)合同都是服務(wù)于《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》的?！洞媪糠抠I(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》依法解除后，該兩份合同也應(yīng)依法解除。第三人作為居間方，非常清楚限購(gòu)政策，并且也明知原告不具備購(gòu)房資格，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，對(duì)于這點(diǎn)實(shí)際為原、被告雙方提供居間服務(wù)的第三人的員工贊亞梅已經(jīng)與雙方進(jìn)行了溝通。第三人清楚合同無(wú)法繼續(xù)履行應(yīng)予解除。被告稱(chēng)，被告不同意三方解除有關(guān)《過(guò)戶(hù)、按揭代理合同》以及與中介簽訂的中介合同，因?yàn)楸桓嬲J(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同可以履行。第三人稱(chēng)，當(dāng)時(shí)簽訂合同時(shí)限購(gòu)沒(méi)有出臺(tái)，雙方都有資格買(mǎi)涉案房屋。第三人員工是否和原告溝通過(guò)，第三人不清楚?！毒娱g服務(wù)合同》及《過(guò)戶(hù)、按揭代理合同》第三人不同意解除。對(duì)本節(jié)事實(shí)，本院查明，在原、被告與第三人簽訂的《居間服務(wù)合同》時(shí)，被告為甲方、原告為乙方、第三人為丙方。該合同第一條規(guī)定：“居間服務(wù)及標(biāo)準(zhǔn)（一）甲乙雙方同意，共同委托丙方作為交易居間人，丙方提供的居間服務(wù)包括：1、提供房屋信息和簽約機(jī)會(huì)；2、實(shí)地看房；3、促成甲乙雙方簽署合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同。（二）甲乙雙方簽訂《買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，居間行為完成，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)向丙方支付本合同約定的居間代理費(fèi)。”居間費(fèi)53790元按合同約定由“乙方支付”。原告已經(jīng)向第三人支付該費(fèi)用。《過(guò)戶(hù)、按揭代理合同》仍以被告為甲方、原告為乙方、第三人為丙方簽訂。該合同第二條約定：“服務(wù)費(fèi)1、丙方代為辦理商業(yè)貸款或公積金貸款的貸款服務(wù)費(fèi)3000元。；2、丙方代為辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)過(guò)戶(hù)服務(wù)費(fèi)3000元。應(yīng)于本合同簽署當(dāng)日向丙方支付。4、除上述服務(wù)費(fèi)外，申請(qǐng)購(gòu)房貸款的一方還應(yīng)于本合同簽署之日向丙方支付因申請(qǐng)貸款產(chǎn)生的評(píng)估費(fèi)。評(píng)估費(fèi)由丙方代收并向評(píng)估機(jī)構(gòu)繳納。”本院認(rèn)為，原、被告與第三人簽訂的《居間服務(wù)合同》及《過(guò)戶(hù)、按揭代理合同》，存在兩個(gè)法律關(guān)系：一是居間合同法律關(guān)系，二是委托代理法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)適用不同的法律規(guī)定進(jìn)行調(diào)整?！毒娱g服務(wù)合同》是居間法律關(guān)系，按照合同的約定，第三人已經(jīng)履行了合同內(nèi)容，所以，該合同不予解除?！哆^(guò)戶(hù)、按揭代理合同》系原、被告和第三人三方成立的委托代理關(guān)系，在本案原、被告《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》解除后，因代理事項(xiàng)已經(jīng)不復(fù)存在，該合同應(yīng)予解除。原告要求解除原、被告與第三人簽訂的《居間服務(wù)合同》的訴訟請(qǐng)求，本院不與維護(hù)；原告要求解除原、被告與第三人簽訂的《過(guò)戶(hù)、按揭代理合同》的訴訟請(qǐng)求，本院予以維護(hù)。四、關(guān)于原告與第三人爭(zhēng)議的第三人收取的居間費(fèi)應(yīng)否返還問(wèn)題原告稱(chēng)，第三人收取的四項(xiàng)費(fèi)用中對(duì)于未發(fā)生的評(píng)估費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)、過(guò)戶(hù)服務(wù)費(fèi)應(yīng)全額退還，對(duì)于居間服務(wù)費(fèi)因合同無(wú)法繼續(xù)履行，請(qǐng)求法院酌定。第三人稱(chēng)，居間服務(wù)費(fèi)53790元不同意返還。貸款服務(wù)費(fèi)3000元、評(píng)估費(fèi)13448元、過(guò)戶(hù)服務(wù)費(fèi)3000同意返還70%。本院認(rèn)為，第三人收取原告費(fèi)用包括三個(gè)部分：一是居間服務(wù)費(fèi)53790元；二是其他服務(wù)費(fèi)用，包括貸款服務(wù)費(fèi)3000元、過(guò)戶(hù)服務(wù)費(fèi)3000元；三是代收評(píng)估費(fèi)13448元。居間人已經(jīng)履行了居間合同服務(wù)義務(wù)，原告要求第三人返還居間服務(wù)費(fèi)，本院不予支持。本院已經(jīng)認(rèn)定《過(guò)戶(hù)、按揭代理合同》應(yīng)予解除，合同解除后，第三人應(yīng)當(dāng)全額返還尚未發(fā)生的，原告支付的貸款服務(wù)費(fèi)、過(guò)戶(hù)費(fèi)服務(wù)費(fèi)、代收的評(píng)估費(fèi)。原告該三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院予以維護(hù)。第三人的抗辯主張本院不予全部采納。五、關(guān)于反訴原告與反訴被告爭(zhēng)議的反訴被告是否違約，反訴原告主張的違約金，反訴被告是否支付問(wèn)題反訴原告稱(chēng)，反訴被告違約，應(yīng)向反訴原告承擔(dān)合同約定的房屋總價(jià)款的20%的違約金，依據(jù)是補(bǔ)充協(xié)議的第4條第3款。證據(jù)是《補(bǔ)充協(xié)議》。反訴被告稱(chēng)，不是反訴被告拒絕購(gòu)買(mǎi)，是因?yàn)橄拶?gòu)政策無(wú)法繼續(xù)履行合同，房?jī)r(jià)下降并非反訴被告導(dǎo)致，是一種政策導(dǎo)致的普遍現(xiàn)象，反訴請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)依據(jù)和法律根據(jù)。反訴被告沒(méi)有新的證據(jù)。對(duì)本節(jié)事實(shí)，本院查明，反訴原告（協(xié)議的甲方）與反訴被告（協(xié)議的乙方）所簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第四條規(guī)定：。3、乙方若出現(xiàn)下列情形之一的，乙方構(gòu)成根本違約，且甲方有權(quán)以書(shū)面通知的方式解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同：。（2）拒絕購(gòu)買(mǎi)房屋的；。乙方出現(xiàn)上述根本違約情形之一的，乙方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，按該房屋總價(jià)款的20%向甲方支付違約金；?！狈丛V原告認(rèn)為反訴被告不履行合同構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)房屋總價(jià)款2689500元20%的違約金537900元。
原告張某某與被告袁某某、第三人三河市興達(dá)永承房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，以及反訴原告袁某某與反訴被告張某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院分別于2018年4月2日、2018年4月12日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭對(duì)本訴和反訴進(jìn)行了合并審理。原告張某某及其委托訴訟代理人韓晶華、陳艷，被告袁某某及其委托訴訟代理人左詠中，第三人三河市興達(dá)永承房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的委托訴訟代理人王明爽到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，導(dǎo)致反訴原告與反訴被告之間的屋屋買(mǎi)賣(mài)合同不能履行的真正原因并非是反訴被告違約拒絕履行合同，而是因限購(gòu)政策所致，屬于“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”。對(duì)此，反訴被告和反訴原告均無(wú)過(guò)錯(cuò)，所以，解除合同反訴被告和反訴原告應(yīng)互不承擔(dān)違約責(zé)任。反訴原告在本訴中要求反訴被告繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在反訴中又要求反訴被告承擔(dān)拒絕履行合同導(dǎo)致合同解除的違約責(zé)任，本訴抗辯主張和反訴請(qǐng)求依據(jù)的事實(shí)矛盾?；谝陨弦蛩兀丛V原告要求反訴被告支付違約金的訴訟請(qǐng)求，本院不能維護(hù)。最后需要指出的是，本判決生效后，原告收取的涉案房屋鑰匙和水電卡應(yīng)主動(dòng)返還被告，本院不再作為判項(xiàng)處理。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第五項(xiàng)、第九十七條、第四百零五條、第四百二十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告張某某與被告袁某某簽訂的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》；二、被告袁某某返還原告張某某支付的購(gòu)房款1799500元（含定金100000元）；三、解除原告張某某、被告袁某某與第三人三河市興達(dá)永承房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂的《過(guò)戶(hù)、按揭代理合同》；四、第三人三河市興達(dá)永承房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還原告張某某貸款服務(wù)費(fèi)3000元、過(guò)戶(hù)服務(wù)費(fèi)3000元、評(píng)估費(fèi)13448元，共計(jì)19448元；五、駁回原告張某某其他訴訟請(qǐng)求；六、駁回反訴原告袁某某的反訴請(qǐng)求。以上判決二、四項(xiàng)于本判決生效后十日內(nèi)履行。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。本訴案件案件受理費(fèi)21655元，減半收取計(jì)10828元，由原告張某某負(fù)擔(dān)5414元，被告袁某某負(fù)擔(dān)5414元；反訴案件受理費(fèi)9179元，減半收取計(jì)4589.5元，由被告袁某某負(fù)擔(dān)（原、被告均已預(yù)交）。如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級(jí)人民法院。

審判員　　馮海峰

書(shū)記員：高海霞