原告(反訴被告)：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地四川省成都市，住四川省成都市。
　　委托訴訟代理人：姜鑫磊，上海四維樂馬律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市長寧區(qū)。
　　被告(反訴原告)：顏某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市長寧區(qū)。
　　上述兩被告共同委托訴訟代理人：武國寶，上海市申光律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告、簡稱原告)張某某訴被告(反訴原告、簡稱被告)孫某某、顏某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年8月7日立案后，依法適用簡易程序?qū)徖?。審理中，?jīng)被告孫某某申請，本院委托司法鑒定科學(xué)研究院對上海市房地產(chǎn)買賣合同上的簽名進(jìn)行筆跡鑒定。本院于2018年9月3日和2019年2月25日公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某某(僅參加第一次庭審)及其委托訴訟代理人姜鑫磊、被告孫某某、顏某某及兩被告共同委托訴訟代理人武國寶到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告張某某向本院提出訴訟請求：1.確認(rèn)原、被告就上海市長寧區(qū)劍河路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同解除；2.兩被告支付逾期15日未付款的違約金32,250元(以430萬元為本金，按日萬分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算15天)；3.兩被告支付賠償金95萬元。
　　事實(shí)和理由：上海市長寧區(qū)劍河路XXX弄XXX號XXX室房屋(簡稱涉訟房屋)系原告所有。2017年10月11日，原、被告在上海合臣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(簡稱合臣房地產(chǎn)公司)的居間下簽訂房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，由兩被告以475萬元的價(jià)格向原告購買涉訟房屋，并約定了付款期限及金額。協(xié)議簽訂當(dāng)日，被告通過合臣房地產(chǎn)公司向原告支付5萬元定金。2017年10月28日，原、被告簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同，合同約定：原告以435萬元的價(jià)格將涉訟房屋出售給兩被告；兩被告于2017年10月11日支付定金5萬元，于2018年6月30日支付房款430萬元；于2018年6月30日之前，雙方辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；兩被告未按合同約定付款的，應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金，違約金按逾期未付款的日萬分之五計(jì)算。逾期超過十五日后仍未付款的，除應(yīng)支付十五日的違約金外，原告有權(quán)單方解除合同，兩被告承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房款的20%。同日，雙方又簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定該房屋的實(shí)際成交價(jià)格為475萬元，合同高出成交價(jià)部分金額，兩被告以現(xiàn)金方式返還。上述合同簽訂后，兩被告向原告支付首付款40萬元。由于兩被告名下有兩套本市房產(chǎn)，需出售名下其中一處房產(chǎn)以符合購房條件，履行與原告之間的房地產(chǎn)買賣合同，但兩被告名下房產(chǎn)始終未能出售。2018年7月6日，原告發(fā)函要求兩被告于2018年7月15日之前支付房款430萬元。同月22日，原告函告兩被告解除雙方簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同，并要求兩被告支付違約金和賠償金。遭兩被告拒絕，故涉訟。
　　被告孫某某、顏某某對本訴辯稱及反訴訴稱，同意原告第1項(xiàng)訴訟請求，但認(rèn)為孫某某未參與合同的洽談，也未與原告見過面，合同上孫某某簽字系由顏某某代簽，對顏某某代簽名的行為不予追認(rèn)，故合同并未生效。原告明知兩被告名下有兩處房產(chǎn)屬政策限購對象，仍與顏某某簽訂房屋買賣合同，并約定于2018年6月30日前權(quán)證過戶不行的話，雙方可以協(xié)商解決，該約定已將合同違約條款和懲罰性條款進(jìn)行了全覆蓋，屬于附期限和條件可變更的合同。在約定過戶的時(shí)間到期前，與原告進(jìn)行協(xié)商，表示在滿足國家房屋購買政策規(guī)定后的二周內(nèi)完成涉訟房屋交易，遭原告拒絕。故兩被告并未違約，不同意原告第2、3項(xiàng)訴訟請求。兩被告另提出反訴請求：1.確認(rèn)原、被告之間簽署的上海市房地產(chǎn)買賣合同無效；2.要求原告返還被告顏某某購房預(yù)付款40萬元；3.要求原告返還被告顏某某購房定金5萬元。事實(shí)及理由：中介公司至兩被告家中，要求兩被告在上海市房地產(chǎn)買賣合同上簽字，孫某某認(rèn)為自己屬購房限購對象拒絕在合同上簽字。次日，中介公司工作人員通知顏某某到門店，在原告答應(yīng)兩被告仍未出售房屋導(dǎo)致過戶不行，則可以通過雙方協(xié)商解決后續(xù)事宜的情況下，顏某某才同意簽署房地產(chǎn)買賣合同，并在其中一份合同上代孫某某簽名。孫某某表示在收到本案起訴狀副本后才知道原告與顏某某簽訂了房地產(chǎn)買賣合同。由于兩被告屬限購對象，故該合同無效，原告應(yīng)返還顏某某支付的定金及購房預(yù)付款。
　　原告張某某對反訴辯稱，雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同成立且生效，原告從中介處取得簽字的合同，一直認(rèn)為是孫某某本人的簽字，現(xiàn)兩被告自認(rèn)由顏某某代孫某某簽字，鑒于兩被告系夫妻關(guān)系，顏某某的行為應(yīng)屬表見代理。在約定過戶的時(shí)間到期前，原告提出將涉訟房屋交付兩被告，兩被告先行支付租金和購房款，待符合購房資格后再行辦理過戶手續(xù)，遭拒絕。顏某某提出延期，原告給予半個(gè)月的寬限期，兩被告仍未向原告支付購房款，屬根本性違約，應(yīng)共同承擔(dān)違約責(zé)任，定金與購房款應(yīng)與違約金作抵消,不同意返還。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了上海市房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)居間協(xié)議、傭金確認(rèn)書、收據(jù)、支付寶轉(zhuǎn)賬憑證、上海市房地產(chǎn)買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議、原告與被告二微信聊天記錄、違約告知函、解除買賣合同通知函等證據(jù)，雙方圍繞證據(jù)進(jìn)行了舉證質(zhì)證，雙方對于真實(shí)性無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　涉訟房屋登記于原告名下，建筑面積74.82平方米。被告孫某某、顏某某于1970年10月12日登記結(jié)婚，孫某某與孫紅芳(女兒)于2012年9月取得上海市虹口區(qū)運(yùn)光路XXX號XXX室房屋產(chǎn)權(quán)，顏某某于2000年9月27日取得上海市長寧區(qū)劍河路XXX弄XXX號XXX室房屋房產(chǎn)。
　　2017年10月10日，顏某某通過合臣房地產(chǎn)公司向原告支付定金5萬元。
　　2017年10月11日，經(jīng)合臣房地產(chǎn)公司居間，原告與顏某某簽訂房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，約定以475萬元價(jià)格購買原告名下的涉訟房屋，于2017年10月10日支付定金5萬元；于同月31日之前簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同，同時(shí)向原告支付房屋首付款40萬元；于2018年6月30日之前辦理過戶手續(xù)，同時(shí)支付剩余房款430萬元，款清交房；原告承擔(dān)交易的所有稅費(fèi)及傭金。
　　于2017年10月28日簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同，原告系賣售人(甲方)、兩被告系買受人(乙方)，約定原告以435萬元的價(jià)格將涉訟房屋出售給兩被告；兩被告于2017年10月11日支付定金5萬元，于2018年6月30日支付房款430萬元；于2018年6月30日之前，雙方辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。另合同第九條第(三)款乙方未按本合同付款協(xié)議約定期限付款的，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按乙方逾期未付款日萬分之五計(jì)算，違約金自本合同應(yīng)付款期限之第二日起算至實(shí)際付款之日止。逾期超過十五日后乙方仍未付款的，除乙方應(yīng)向甲方支付十五日的違約金外，甲乙雙方同意按照以下方式處理：甲方有權(quán)單方解除合同，甲方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知乙方，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總價(jià)款的20%，甲方可以從乙方已付款中扣除相當(dāng)于違約金和賠償金部分的價(jià)款，余款返還給乙方，已付款不足違約金和賠償金部分的，乙方應(yīng)當(dāng)在接到書面通知之日起五日內(nèi)向甲方支付。補(bǔ)償條款二約定甲乙雙方均已知曉國家和本市住房限售規(guī)定，如因違法限售規(guī)定，房地產(chǎn)交易中心不予辦理房地產(chǎn)登記，并出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過戶通知》的，甲乙雙方同意按下列約定處理：1.雙方共同辦理合同網(wǎng)上備案撤銷等解除本合同手續(xù)……。買受人處顏某某本人簽名并代孫某某簽字。當(dāng)日，顏某某通過銀行轉(zhuǎn)帳向原告支付首付款40萬元。
　　同日，雙方又簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定該房屋的實(shí)際成交價(jià)格為475萬元；房屋買賣合同價(jià)格為435萬元；合同價(jià)高出成交價(jià)部分金額，兩被告以現(xiàn)金方式返還；2018年6月30日前權(quán)證過戶不行的話，雙方協(xié)議解決。
　　2018年6月28日，中介公司工作人員將顏某某草擬的補(bǔ)充協(xié)議(二)通過微信發(fā)給原告，主要內(nèi)容為：2017年10月28日甲乙雙方簽訂《長寧區(qū)劍河路XXX弄XXX號XXX室房屋交易補(bǔ)充協(xié)議》中第四項(xiàng)內(nèi)容為：“2018年6月30日前權(quán)證過戶不行的話，雙方協(xié)商解決”。現(xiàn)在日期將近，用(由)于乙方受國家房屋限購政策制約，無法辦理權(quán)證過戶手續(xù)，現(xiàn)補(bǔ)充以下三點(diǎn)協(xié)商意見：1.甲方繼續(xù)持有乙方于2017年10月28日預(yù)支付給甲方的45萬元房款，甲方無需返還乙方；2.乙方繼續(xù)積極辦理相關(guān)手續(xù)，達(dá)到滿足國家房屋購買政策的規(guī)定；3.在乙方滿足國家房屋購買政策規(guī)定日期后，甲乙雙方需積極保證在二周內(nèi)完成長寧區(qū)劍河路XXX弄XXX號XXX室房屋權(quán)證交易協(xié)議簽訂。
　　原告認(rèn)為該協(xié)議沒有誠意，未明確滿足國家房屋購買政策規(guī)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，僅同意延期半個(gè)月，否則解除合同。2018年7月6日，原告向兩被告發(fā)違約告知函，要求兩被告于2018年7月15日之前支付430萬元房款，否則將解除合同，并從已付款中扣除違約金32,625元和賠償金87萬元，不足的款項(xiàng)應(yīng)在2018年7月20日內(nèi)向原告支付。
　　2018年7月9日，兩被告復(fù)函稱，補(bǔ)充協(xié)議(二)未得到原告回復(fù)，原告要求于2018年7月15日之前支付430萬元房款不符合合同第六條約定，不同意支付，若原告堅(jiān)持解除合同，要求按合同第十條內(nèi)容進(jìn)行后續(xù)操作，并表示若原告退回45萬元房款及87萬元違約金，愿意配合辦理后續(xù)相關(guān)手續(xù)，如于2018年12月31日前仍未退還房款及支付違約金，將依法保留訴訟權(quán)利。
　　2018年7月13日，原告以短信形式再次通知被告須于2018年7月15日之前支付房款。
　　2018年7月22日，原告函告兩被告，鑒于兩被告仍未滿足限購政策的規(guī)定，無法按約付款，故要求解除雙方的房地產(chǎn)買賣合同，配合辦理網(wǎng)簽撤銷手續(xù)，并支付違約金和賠償金與已付款項(xiàng)的差額452,625元。
　　2018年7月23日，兩被告復(fù)函稱，若原告堅(jiān)持解除合同，仍要求按合同第十條內(nèi)容進(jìn)行后續(xù)操作，表示若原告退回45萬元房款及87萬元違約金，愿意配合辦理后續(xù)相關(guān)手續(xù)，如于2018年12月31日前仍未退還房款及支付違約金，則房地產(chǎn)買賣合同依舊有效。
　　2018年8月4日，原告聘請律師代理本案訴訟。同月6日，支付律師費(fèi)15萬元。
　　審理中，經(jīng)孫某某申請，本院委托司法鑒定科學(xué)研究院對雙方簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同上孫某某的簽名進(jìn)行筆跡鑒定，鑒定結(jié)論為合同上簽名與孫某某樣本簽名不是同一人的筆跡。
　　庭審中，原告提供了成都至上海的機(jī)票，旨證明原告為出售涉訟房屋及解決糾紛多次往返所花費(fèi)的交通費(fèi)損失。兩被告對此不予認(rèn)可。
　　本院認(rèn)為：原告在起訴前一直認(rèn)為上海市房地產(chǎn)買賣合同是原告與兩被告簽訂的，庭審中顏某某自認(rèn)代孫某某簽名，經(jīng)鑒定，上海市房地產(chǎn)買賣合同上孫某某簽名的確非本人所簽，原告遂又主張顏某某代簽的行為屬表見代理。表見代理的主要特征是相對人有理由相信行為人有代理權(quán)，而之前原告一直認(rèn)為合同系孫某某本人簽名，故并不構(gòu)成表見代理的要件，原告的主張沒有事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予采信。顏某某無權(quán)代理，事后也未經(jīng)孫某某追認(rèn)，故本合同對孫某某并不發(fā)生效力，應(yīng)由顏某某承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
　　買受人作為本市現(xiàn)行購房政策的限購對象，并不影響與出售人之間房地產(chǎn)買賣合同的效力，若在辦理房屋過戶前符合購房條件，仍可與出售人繼續(xù)進(jìn)行交易。原告與顏某某簽訂房地產(chǎn)買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，雙方對顏某某在辦理過戶交易前需取得購房資格的事實(shí)系明知的，故預(yù)留出八個(gè)月時(shí)間，約定于2018年6月30日前辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，然屆時(shí)顏某某仍未能滿足購房條件，原告要求解除雙方簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同，顏某某也同意解除，本院予以支持。
　　補(bǔ)充協(xié)議約定于2018年6月30日前房屋產(chǎn)權(quán)證不能過戶，雙方協(xié)議解決。屆時(shí)雙方經(jīng)協(xié)商后，仍未能達(dá)成一致意見。補(bǔ)充協(xié)議約定并未免除任何一方違約而應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，顏某某簽訂買賣合同，系對2018年6月30日前滿足購房條件的接受，然屆時(shí)仍無法與原告進(jìn)行交易，并按約支付購房款，故應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告要求顏某某承擔(dān)逾期付款的違約金32,250元，符合合同約定，本院予以支持。至于原告主張的賠償金95萬元，屬違約金的性質(zhì)，兩被告提出約定的違約金過高，請求法院予以調(diào)整。根據(jù)本案查明的事實(shí)，原告誠意賣房，但因顏某某的違約行為，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，客觀上造成了原告的實(shí)際損失。本院認(rèn)為，在尊重當(dāng)事人約定的前提下，綜合考慮原告的實(shí)際損失，兼顧合同履行的具體情況、違約方的過錯(cuò)程度等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，本院酌定顏某某支付的違約金調(diào)整為417,750元。以顏某某已向原告支付的45萬元予以抵扣。
　　兩被告認(rèn)為房地產(chǎn)買賣合同無效，要求原告返還定金及購房款的反訴請求，沒有事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予采信。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告(反訴被告)張某某與被告(反訴原告)顏某某就上海市長寧區(qū)劍河路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同；
　　二、被告(反訴原告)顏某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)張某某違約金450,000元(以顏某某已支付的45萬元予以抵扣)；
　　三、駁回原告(反訴被告)張某某其余本訴訴訟請求；
　　四、駁回被告(反訴原告)孫某某、顏某某全部反訴訴訟請求；
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　鑒定費(fèi)1,500元，由原告(反訴被告)張某某與被告(反訴原告)顏某某各半承擔(dān)。
　　本訴案件受理費(fèi)6,811.25元，由原告(反訴被告)張某某承擔(dān)3,690.80元，被告(反訴原告)顏某某承擔(dān)3,120.45元。
　　反訴案件受理費(fèi)4,025元，由被告(反訴原告)孫某某、顏某某共同承擔(dān)。
　　如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：史??捷

書記員：陸旭輝