上訴人（原審原告）張某。
委托代理人謝昱，湖北鳴伸律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）王某某。

上訴人張某因房屋買賣合同糾紛一案，不服黃石市西塞山區(qū)人民法院（2014）鄂西塞民初字第00689號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2015年3月9日對(duì)本案進(jìn)行了公開開庭審理。上訴人張某及其委托代理人謝昱和被上訴人王某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定：2013年2月21日，張某與王某某簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。協(xié)議約定：1、王某某將位于黃石市西塞山區(qū)黃思灣袁海灣10-28號(hào)房屋賣與張某；2、房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為50，000元；3、簽訂協(xié)議時(shí)支付房屋轉(zhuǎn)讓款40，000元，同時(shí)王某某將房屋交付給張某，剩余10，000元在王某某辦理好房產(chǎn)證并協(xié)助張某辦理過戶手續(xù)后支付。當(dāng)日，張某向王某某支付了40，000元購(gòu)房款，并實(shí)際取得了房屋使用權(quán)。
黃石市西塞山區(qū)黃思灣袁海灣10-28號(hào)房屋系冶鋼集團(tuán)公司房改房，雙方當(dāng)事人在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，王某某尚未取得產(chǎn)權(quán)證。直至2014年1月15日，王某某才取得了該房屋的房產(chǎn)證，但王某某在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，未按約辦理房屋過戶手續(xù)，于同年2月19日，將涉案房屋抵押給了債權(quán)人陳芳，并辦理了抵押登記手續(xù)。因王某某未能償還陳芳借款，債權(quán)人陳芳也已提起訴訟。
原審判決認(rèn)為：雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。王某某將房屋出售給張某后，又將房屋抵押給債權(quán)人陳芳并辦理了抵押登記。經(jīng)登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力，在陳芳的抵押權(quán)消滅之前，張某已不能實(shí)現(xiàn)房屋過戶目的。張某有權(quán)選擇提出解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失等訴訟請(qǐng)求。但張某請(qǐng)求將房屋過戶至其名下，與抵押權(quán)人的權(quán)益發(fā)生沖突，不能得到法律支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百二十二條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十四條、第十五條、第一百七十一條、第一百七十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決駁回張某的訴訟請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理查明，原審判決認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)。
另查明，在本案訴爭(zhēng)房屋設(shè)立抵押權(quán)登記后，王某某的房屋轉(zhuǎn)讓行為未取得抵押權(quán)人陳芳的書面同意，張某亦未代為清償債務(wù)以消滅陳芳的抵押權(quán)。

本院認(rèn)為：張某與王某某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。王某某理應(yīng)依據(jù)約定全面履行合同義務(wù)，協(xié)助將房屋變更登記至張某名下。但鑒于王某某已經(jīng)將該房屋抵押給債權(quán)人陳芳的事實(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”之規(guī)定，在未取得抵押權(quán)人陳芳同意以及張某未代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的情況下，抵押財(cái)產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，張某所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律后果無法實(shí)現(xiàn)。因?yàn)榈盅簷?quán)設(shè)置的目的在于保護(hù)抵押權(quán)人的利益，在未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下，禁止抵押人自由轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)是為避免抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后形成新的財(cái)產(chǎn)秩序，從而與抵押權(quán)人的權(quán)益發(fā)生沖突。如果允許抵押財(cái)產(chǎn)自由轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)在轉(zhuǎn)讓后繼續(xù)存在于被轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)之上，則會(huì)出現(xiàn)因抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而破壞一系列已經(jīng)形成的新的財(cái)產(chǎn)秩序的情形，因此，法律對(duì)此進(jìn)行了預(yù)先防范。此外，即使本案合同簽訂在抵押權(quán)設(shè)立之前，張某所享有的仍為合同債權(quán)，不得對(duì)抗抵押物權(quán)，且房屋等不動(dòng)產(chǎn)是以登記而非占有作為公示公信方法，因此，張某辨稱其“購(gòu)房時(shí)間在抵押權(quán)之前，且已實(shí)際占有了訴爭(zhēng)房屋，基于占有之事實(shí)，可以對(duì)抗他人的侵占與妨害”的理由不能成立?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋（2002）16號(hào)）是針對(duì)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條所作的解釋規(guī)定，其中“已交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)”的買受人的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，該權(quán)利又優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，適用于建筑工程承包領(lǐng)域房地產(chǎn)糾紛案件，與本案房屋買賣合同糾紛情形并不吻合，不能擴(kuò)大參照適用。張某雖然房屋過戶目的不能實(shí)現(xiàn)，但其仍然可以基于合同，要求王某某承擔(dān)違約責(zé)任。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，程序合法，適用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1，481元，由張某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　戴俊英 審　判　員　　曹曉燕 代理審判員　　周　希

書記員：譚青芳