原告張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，廊坊市廣陽(yáng)區(qū)教育局科員，住廊坊市廣陽(yáng)區(qū)。委托代理人陳立，廊坊市愛(ài)民東道明珠法律服務(wù)所法律工作者。被告賈冠軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，霸州市正浩電梯維修有限公司職工，現(xiàn)住廊坊市廣陽(yáng)區(qū)。委托代理人安志遠(yuǎn)，河北聽(tīng)韜律師事務(wù)所律師。被告廊坊市佳捷房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地廊坊市廣陽(yáng)區(qū)曙光道曙光小區(qū)2-2-107室。法定代表人王圣龍，總經(jīng)理。

原告張某訴稱(chēng)，2016年6月16日，原告張某和被告賈冠軍通過(guò)被告佳捷公司簽訂關(guān)于廊坊市廣陽(yáng)區(qū)小廊坊周各莊新村15號(hào)樓1單元0204室回遷房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但原告張某和被告賈冠軍均不知道回遷房不能買(mǎi)賣(mài)。被告僅支付定金6萬(wàn)元，余款未支付。事后，被告佳捷公司收取被告賈冠軍部分中介費(fèi)。原告張某未將房屋交付被告賈冠軍，被告賈冠軍擅自將房屋裝修使用?，F(xiàn)原告張某得知該合同違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第38條、《合同法》第52條，屬于無(wú)效合同，找到二被告協(xié)商解除合同并相互返還，遭到拒絕。原告張某依法起訴至法院，請(qǐng)求依法確認(rèn)原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；被告賈冠軍將房子歸還給原告；本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。被告賈冠軍辯稱(chēng)，原告承諾為被告賈冠軍辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)及在2016年8月1日前辦理房屋更名。在庭審中，原告主張《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》效力待定或者無(wú)效的說(shuō)法不能成立。原告因拆遷補(bǔ)償協(xié)議取得房屋，該拆遷補(bǔ)償協(xié)議當(dāng)然有效。如因原告惡意違約致使被告賈冠軍權(quán)益受損，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告賈冠軍認(rèn)為原、被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》合法有效且應(yīng)繼續(xù)履行,請(qǐng)求依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。被告佳捷公司辯稱(chēng)，原、被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，是三方真實(shí)意思表示，該協(xié)議是在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的。本著誠(chéng)信原則，原告應(yīng)按照協(xié)議內(nèi)容履行。當(dāng)時(shí)簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，原告承諾2016年8月1日前自行通過(guò)關(guān)系將底單改成被告賈冠軍的名字。事實(shí)經(jīng)過(guò)如下：2016年6月16日，原告和被告賈冠軍通過(guò)被告佳捷公司居間，簽訂了周各莊15號(hào)樓1單元204室的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，成交價(jià)96萬(wàn)元，當(dāng)天被告賈冠軍向原告交6萬(wàn)元定金，原告承諾在2016年8月1日前改名到被告賈冠軍名下，被告賈冠軍將余款90萬(wàn)元一次性付給原告。到了2016年8月1日，被告佳捷公司給原告打電話詢問(wèn)改名情況，原告說(shuō)還需要幾天時(shí)間，被告賈冠軍也愿意等待。10月5日，被告佳捷公司接到被告賈冠軍電話說(shuō)原告不想賣(mài)房了，但被告賈冠軍愿意繼續(xù)履行合同。經(jīng)居間調(diào)解，原告出20萬(wàn)元違約金并解除合同。被告賈冠軍當(dāng)時(shí)未接受，表示需要原告支付50萬(wàn)元違約金才可解除合同。后經(jīng)被告佳捷公司多次居間調(diào)解，最后沒(méi)能達(dá)成一致意見(jiàn)。經(jīng)審理查明，2016年6月16日，原告張某（甲方，賣(mài)方）與被告賈冠軍（乙方，買(mǎi)方）及被告佳捷公司（居間方，丙方）簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，三方約定，原告張某自愿將坐落于廊坊市廣陽(yáng)區(qū)周各莊15號(hào)樓1單元0204室的房屋出售給被告賈冠軍，建筑面積為106.80平方米（以房本面積為準(zhǔn)）；房屋價(jià)格按套計(jì)算，總售價(jià)為人民幣96萬(wàn)元，房款付清后，房屋所有權(quán)歸被告賈冠軍所有；過(guò)戶費(fèi)及居間服務(wù)費(fèi)1.9萬(wàn)元，由被告賈冠軍承擔(dān)；本協(xié)議簽訂后，被告賈冠軍交付定金6萬(wàn)元（作為購(gòu)房首付款中的一部分），原告張某提供房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)手續(xù)（如身份證、房產(chǎn)證、契證或購(gòu)房合同發(fā)票等）原件及復(fù)印件，原件暫放于中介方。同時(shí)，協(xié)議第十條補(bǔ)充條款約定為“該交易房產(chǎn)由甲方負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)變更、更名費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)，購(gòu)房款在辦理完成更名手續(xù)同時(shí)一次性交付到甲方，更名手續(xù)在2016年8月1日之前辦理完成。”簽約當(dāng)日，被告賈冠軍將定金6萬(wàn)元交付給原告張某，并向被告佳捷公司支付了中介費(fèi)用。同日，因被告賈冠軍要求查看房屋，原告張某將房屋鑰匙交付給被告賈冠軍。2016年7月，被告賈冠軍對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修并通知了原告張某。2016年10月5日，原告張某以《周各莊回遷安置協(xié)議書(shū)》無(wú)法更名為由，要求解除合同《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》。此后，雙方多次協(xié)商未果，原告遂將被告賈冠軍等訴至本院。另查明，2012年10月16日，原告張某與廊坊市廣陽(yáng)區(qū)解放道街道辦事處及廊坊市廣陽(yáng)區(qū)周各莊社區(qū)居委會(huì)在廊坊市人民政府拆遷辦安置辦公室監(jiān)督下簽訂了《周各莊回遷安置協(xié)議書(shū)》，約定張某實(shí)際應(yīng)享受安置面積106.80平方米，張某于2012年10月16日自愿選擇安置在周各莊新村小區(qū)××樓××單元××室。協(xié)議第六條其它約定為“憑結(jié)算單辦理結(jié)算手續(xù)，未經(jīng)結(jié)算協(xié)議無(wú)效，不得辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)?！痹撋姘阜课萆形崔k理房屋產(chǎn)權(quán)證。以上事實(shí)有房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、周各莊城中村改造回遷安置協(xié)議書(shū)、佳捷公司收據(jù)及原、被告庭審陳述可證。
原告張某與被告賈冠軍、廊坊市佳捷房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)佳捷公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員劉欣獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告張某及其委托代理人陳立，被告賈冠軍及其委托代理人安志遠(yuǎn)，被告佳捷公司法定代表人王圣龍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第十四條規(guī)定，合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。本案中，涉案房屋系原告張某依據(jù)《周各莊回遷安置協(xié)議書(shū)》取得的安置房，對(duì)此類(lèi)拆遷安置房屋，并無(wú)禁止轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制性法律規(guī)定。原告張某與被告賈冠軍、佳捷公司在簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》時(shí)，均已知悉房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，該協(xié)議系三方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議合法有效?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)撘?guī)定系管理性規(guī)范，目的在于規(guī)范房屋的交易管理，而非效力性規(guī)范，并不因此而影響合同的效力。被告賈冠軍基于合同產(chǎn)生的債權(quán)而占有房屋，屬于有權(quán)占有，對(duì)有權(quán)占有人不成立返還原物請(qǐng)求權(quán)。原告張某要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，并要求歸還涉案房屋的訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告張某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)100元，減半收取50元，由原告張某承擔(dān)。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級(jí)人民法院。

審判員　劉　欣

書(shū)記員：石欣穎