原告(反訴被告)：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省靖江市。
　　委托訴訟代理人：徐斌，上海均和衡律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：曾某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地湖南省。
　　委托訴訟代理人：黃穎婷，上海邦耀律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：黃輝，上海邦耀律師事務(wù)所律師。
　　原告張某訴被告曾某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年12月6日受理后，先適用簡易程序，公開開庭進行了審理，被告曾某于2019年1月3日提出反訴。2019年3月4日，本案轉(zhuǎn)為普通程序，2019年4月15日，本院依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。張某及其委托訴訟代理人徐斌，曾某的委托訴訟代理人黃穎婷到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)張某向本院提出訴訟請求：1、判決曾某繼續(xù)履行原、被告簽訂的上海市關(guān)山路XXX-XXX號二樓商鋪(以下簡稱“系爭房屋”)的房屋租賃合同；2、判令將租金調(diào)低至每月25,000元；3、判令曾某賠償裝修損失600,000元、物品損失650,000元；4、判令曾某賠償經(jīng)營損失1,000,000元。事實與理由：2017年6月，曾某將系爭房屋，面積400平方米出租給張某經(jīng)營餐飲，租期自2017年6月1日至2023年4月30日，起始月租金5萬元，之后每兩年調(diào)整一次，保證金10萬元。事后，張某發(fā)現(xiàn)曾某提供的房屋并無400平方米，產(chǎn)證面積就100多平方米，無法辦理經(jīng)營所需的證照，致使無法正常經(jīng)營，雙方經(jīng)多次協(xié)商未果。2018年11月，曾某擅自鎖門，并將張某店鋪的裝修敲毀，搬離店里的經(jīng)營設(shè)備?，F(xiàn)至法院作如上訴請。
　　被告(反訴原告)曾某答辯并提出反訴稱：不同意張某的訴請。因張某未按合同約定在2018年11月1日之前支付2018年12月至2019年2月的租金，構(gòu)成違約，且經(jīng)營也實際停止，所以通過鎖門的方式要求其搬離。張某的訴請既要履行及變更合同，又要處理合同解除后的賠償，存在自相矛盾，且張某前手的承租人是辦理了經(jīng)營證照的。鑒于張某不付租金，現(xiàn)提出反訴：1、確認系爭房屋租賃合同于2018年11月12日解除；2、張某支付違約金20萬元(含保證金10萬元)3、按照每月5萬元的標準，自2018年12月1日起至系爭房屋實際租出之日止，支付因違約造成房屋空置經(jīng)濟損失；4、受理費由張某承擔(dān)。
　　原告(反訴被告)張某反訴辯稱：不同意反訴請求。根據(jù)合同約定，曾某將400平方米商鋪租給我，但實際上，其有權(quán)出租的面積只有160平方米，其余的都是違章搭建。我剛租賃時是借用上家的營業(yè)證照經(jīng)營，后來在辦理過程中，違章搭建無法取得消防等的審批通過，無法辦理相關(guān)證照，導(dǎo)致合同違約的責(zé)任在于曾某。由于雙方無法協(xié)商，故只得采取不付租金的辦法。曾某于2018年11月11日將我反鎖在系爭房屋內(nèi)，被迫于次日離開系爭房屋，致我無法正常經(jīng)營。曾某已在2018年11月12日就實際占有房屋，不存在空置費的補償，我也無法搬出經(jīng)營設(shè)備。
　　經(jīng)審理查明：2017年6月1日，曾某(出租方、甲方)與張某(承租方、乙方)就系爭房屋簽訂《商鋪租賃合同》，其中約定：1、系爭房屋商鋪面積約400平方米租給乙方經(jīng)營麻喜達韓國碳烤；3-1、租期六年，自2017年6月1日至2023年4月30日；4-1、租金每兩年遞增8%，第一年至第二年(2017年6月1日-2019年4月30日)月租金為50,000元整，季度租金150,000元。第三年至第四年(2019年6月1日-2021年4月30日)月租金為54,000元，季度租金162,000元?！?-2、付款方式：按季度繳納房租，甲乙雙方自簽訂本合同之日，乙方一次性向甲方支付季度房租和含保證金二個月共計250,000元，以后的每一季度的房屋繳納需提前30天，將房屋租金以轉(zhuǎn)賬方式，乙方必須按照約定向甲方繳納租金，經(jīng)到期不交視同違約，違約金壹拾萬元整。同時自動解除合同。同時保證金不予退還；8-5、甲乙雙方在經(jīng)營過程中如因?qū)Ψ皆蛟斐呻p方無法正常經(jīng)營，所帶來的一切損失由責(zé)任方承擔(dān)。并負責(zé)損失的賠償；11-1、乙方確認，于本合同簽訂之前乙方即為該房屋的前任承租人的次承租人，乙方對該房屋的所有情況予以了解并認可，并已開始使用該房屋；作為本合同的承租人，乙方接受前任承租人遺留房屋現(xiàn)狀，并確認附件一所列應(yīng)為該房屋原始交付狀態(tài)及約定返還至標準；乙方與該房屋前任承租人的糾紛或前任承租人對該房屋提出任何權(quán)利主張的(如有)，……。11-2經(jīng)甲方與前任承租人糾紛之鑒，故乙方不得以有何理由拖欠房租，如有，得書面或電話告知甲方在約定的時間內(nèi)交納拖欠房租?；蜻€是未能按約定時間交納，合同自動終止，甲方有權(quán)將房屋租與他人。并按合同規(guī)定賠償甲方損失、押金不予退還、甲方對乙方裝修、設(shè)備不做任何補償。
　　張某租賃后，用于經(jīng)營麻喜達韓國碳烤，租金支付至2018年11月30日。后張某以系爭房屋內(nèi)存在違章搭建，無法辦理經(jīng)營所需的證照，未支付下一季租期的租金，雙方發(fā)生糾紛，曾某于2018年11月12日將商鋪門鎖了，張某于當(dāng)日離開停止經(jīng)營和使用房屋。張某提供打印的照片，證明商鋪門被鎖。審理中，曾某要求以2018年11月12日為雙方的合同解除日。張某堅持要求按照實際的產(chǎn)權(quán)面積履行合同并調(diào)整租金為每月25,000元，以及其他損失賠償。另稱，如果法院判決解除合同，則要求返還保證金100,000元；賠償裝修損失600,000元、物品損失650,000元；支付自2017年6月1日至2018年11月30日每月25,000元租金差價共計450,000元；賠償經(jīng)營損失500,000元。審理中，張某對于商鋪的設(shè)備物品、裝修、經(jīng)營損失均未提供依據(jù)。但表示，曾某在2018年11月12日鎖門后，自己無法進入搬移物品。曾某稱鎖門后，張某撬鎖進入搬了東西，但也無證據(jù)。
　　曾某另提供2018年11月12日視頻、2018年11月15日向張某發(fā)出催討租金以及在兩天內(nèi)將系爭房屋內(nèi)的全部物品搬離等的律師函、前任承租人的營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)費繳費單。證明張某同意不交房租，曾某可做鎖門處理等張某使用系爭房屋的情況。張某認為視頻說明曾某一直以鎖門、帶人來商鋪吵鬧脅迫，違約的是曾某；律師函證明商鋪內(nèi)有原告的物品；前任承租人的營業(yè)執(zhí)照不代表是否辦出衛(wèi)生許可證；物業(yè)費單據(jù)證明原告使用房屋期間已支付了物業(yè)費。
　　另，雙方確認租賃房屋的范圍為關(guān)山路XXX號一層樓梯間、89號、91號樓上全部。張某稱，因辦理經(jīng)營證照才得知關(guān)山路89、91號的三樓是違章搭建。
　　上海市不動產(chǎn)登記簿載明：1、上海市關(guān)山路XXX號，部位1-2層，建筑面積167.68，類型商鋪，權(quán)利人周依蓉、酈某某；2、上海市關(guān)山路XXX號，部位1-2層，建筑面積191.16，權(quán)利人周依蓉、酈某某。
　　本院另查，2017年4月21日，案外人酈某某(出租方、甲方)與曾某(承租方、乙方)簽訂《上海市房屋租賃合同》，其中約定，一、權(quán)利人酈某某、周依蓉，房屋坐落上海市楊浦區(qū)關(guān)山路89、91號，建筑面積358.84平方米；三、租賃期自2017年4月1日起至2027年3月31日止；四、甲乙雙方約定該房屋每日每平方米建筑面積租金為6.5元，月租金總計為70,946元。該房屋租金四年內(nèi)不變。在第五年起，雙方可協(xié)商對租金進行調(diào)整；八、除甲方已在本合同補充條款中同意乙方轉(zhuǎn)租外，乙方在租賃期內(nèi)，需事先征得甲方的書面同意，方可將該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租他人。乙方轉(zhuǎn)租他人，應(yīng)按規(guī)定與受租方訂立書面的轉(zhuǎn)租合同。在租賃期內(nèi)，乙方將該房屋轉(zhuǎn)讓給他人承租或與他人承租的房屋進行交換，必須事先征得甲方書面同意。轉(zhuǎn)讓或交換后，該房屋承租權(quán)的受讓人或交換人應(yīng)與甲方簽訂租賃主體變更合同并繼續(xù)履行本合同。……。經(jīng)向酈某某核實，酈某某表示對曾某轉(zhuǎn)租情況不了解。
　　以上事實，有《商鋪租賃合同》、《上海市不動產(chǎn)登記簿》、照片、律師函、郵寄憑證、交費單以及當(dāng)事人陳述等證據(jù)予以證明，本院予以確認。
　　本院認為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。曾某與張某就系爭房屋簽訂的《商鋪租賃合同》中約定的面積超出產(chǎn)權(quán)證登記面積，超出部分屬于無效，曾某的轉(zhuǎn)租行為亦未得到權(quán)利人同意，且系爭房屋已實際由曾某占有，該商鋪租賃合同已無繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ)，故對張某要求繼續(xù)履行合同本院不予準許。曾某反訴要求于2018年11月12日解除合同，張某也表示如法院判決解除，可以此日作為解除日，因此，本院確定雙方簽訂的《商鋪租賃合同》于2018年11月12日解除。張某要求按照產(chǎn)證面積約160平方米計算租金，以每月25,000元的標準退還自2017年6月1日至2018年11月30日的租金差價450,000元，但張某實際使用了合同約定面積，故對張某的該項請求不予準許。對于2018年11月12日曾某鎖門后至11月30日期間的租金，本院酌情確定由曾某退還15,830元。張某要求賠償裝修費、物品損失費和經(jīng)營損失，因均未提供證據(jù)，本院不予采信。曾某對于合同解除有一定責(zé)任，故對其要求張某承擔(dān)違約200,000元不予準許，曾某另應(yīng)返還張某租賃保證金100,000元。曾某反訴要求張某承擔(dān)自2018年12月1日起的空置損失，于法無據(jù)，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第二百一十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)張某要求繼續(xù)履行上海市楊浦區(qū)關(guān)山路89、91號二樓房屋《商鋪租賃合同》不予準許；
　　二、原告(反訴被告)張某與被告(反訴原告)曾某就上述房屋簽訂的《商鋪租賃合同》于2018年11月12日解除；
　　三、被告(反訴原告)曾某應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)張某房屋租賃保證金100,000元；
　　四、被告(反訴原告)曾某應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告(反訴被告)張某房屋租金15,830元；
　　五、原告(反訴被告)張某的其余訴訟請求不予準許；
　　六、被告(反訴原告)曾某的其余反訴請求不予準許。
　　負有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費人民幣24,800元，由原告張某負擔(dān)23,485元，被告曾某負擔(dān)1315元。本案反訴案件受理費2150元，由反訴原告曾某負擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：梅松松

書記員：陳??稷