張某某
張領(lǐng)軍(河北長征律師事務(wù)所)
河北祥銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
賈某某
原告張某某。
委托代理人張領(lǐng)軍,河北長征律師事務(wù)所律師。
被告河北祥銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人李某某。
委托代理人賈某某,該公司法律顧問。
原告張某某與被告河北祥銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案,本院受理后,依法適用簡易程序,由審判員馬志霞獨(dú)任審判,公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人張領(lǐng)軍及被告方委托代理人賈某某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱,原、被告于XXXX年XX月XX日簽訂了《商品房買賣合同》,合同約定原告購買被告位于柏林大街以東、升華街以西、李春大道兩側(cè)的森都花城一套,房屋總價(jià)款為304070元,原告已履行給付房款義務(wù)。按照合同第八條約定:被告應(yīng)于XXXX年XX月XX日前,依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定,將驗(yàn)收合格,符合本合同約定的商品房交付原告使用??墒潜桓孢`反約定,時(shí)至今日未將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付給原告使用,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。按合同第十五條約定:供水、供電應(yīng)于XXXX年XX月XX日達(dá)到使用條件;供暖管道應(yīng)于XXXX年XX月XX日達(dá)到使用條件??墒潜桓孢`背承諾的時(shí)間,至今水、電、暖仍未達(dá)到使用條件,構(gòu)成違約,侵害了原告的合法權(quán)益。根據(jù)《合同法》107條之規(guī)定,被告應(yīng)承擔(dān)履行合同義務(wù)不符合約定的違約責(zé)任。
XXXX年XX月XX日,被告收取原告天然氣初裝費(fèi)2900元,沒有合法根據(jù),且不符合《石家莊市關(guān)于天然氣初裝費(fèi)用的規(guī)定》第1條之規(guī)定,該費(fèi)用已計(jì)入開發(fā)成本中,被告不應(yīng)再向原告收取天然氣配套費(fèi)。為此,根據(jù)《民法通則》92條規(guī)定,被告應(yīng)依法返還收取原告的天然氣初裝費(fèi)用2900元。
綜上,原告認(rèn)為被告履行合同義務(wù)不符合約定,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任;被告在沒有合法根據(jù)的情況下,收取原告天然氣初裝費(fèi)用屬不當(dāng)?shù)美?,?yīng)予返還,請(qǐng)求法院依法判決1、被告支付履行合同義務(wù)不符合約定的逾期違約金11096元;2、被告返還原告不當(dāng)?shù)美?900元;3、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告河北祥銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱:一,關(guān)于對(duì)原告第一個(gè)訴訟請(qǐng)求的抗辯。原告提出該訴訟請(qǐng)求的理由是我公司至今未將驗(yàn)收合格的房屋交付給其使用,供水、供電、供暖未達(dá)到使用條件,所以要求我公司承擔(dān)違約責(zé)任,但原告的這些理由是不能成立的。一是房屋的交付,雙方約定的是第一種交付條件。被告并未違反合同約定的條件交房,而且根據(jù)原告在訴狀中注明的地址,原告已經(jīng)入住所購買的房屋,因此被告并未違約。二是供水、供電,在交付給原告房屋時(shí),水電都能使用,并且水質(zhì)也是經(jīng)過質(zhì)檢部門檢測合格的,怎能說沒有達(dá)到使用條件呢?并且在合同中對(duì)于此部分的解決方式為用“雙方協(xié)商按實(shí)際情況限期解決”的方式處理,并不是按違約金計(jì)算,所以原告的這一理由不能成立。三是供暖,供暖未能提供并非被告責(zé)任。首先,由于市政設(shè)施的載荷問題,小區(qū)的供暖不能解決。鑒于此情況,在供暖前為了能讓小區(qū)業(yè)主今冬不受凍,被告自己墊錢為居民修建天然氣鍋爐進(jìn)行取暖。但是此做法受到了部分業(yè)主的阻撓導(dǎo)致不能施工。后來在縣政府的協(xié)調(diào)下,在相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)的主持下召開了有業(yè)主參加的協(xié)調(diào)會(huì),并形成會(huì)議紀(jì)要,由我公司給予50%的用電補(bǔ)貼,每戶發(fā)放一臺(tái)電暖氣(實(shí)際發(fā)放100多臺(tái),后應(yīng)業(yè)主要求,并按縣政府指示改為500元補(bǔ)助)其中包括原告,補(bǔ)助均已支取,所以原告依此為由再主張我公司給付違約金也不能成立。二,關(guān)于對(duì)原告第二個(gè)訴訟請(qǐng)求的抗辯。原告提出該訴訟請(qǐng)求的理由是天然氣初裝費(fèi)已計(jì)入了開發(fā)成本中,不應(yīng)再行收取,所收費(fèi)用為不當(dāng)?shù)美?,?yīng)返還給原告,原告的該項(xiàng)主張不能成立。一是原告不知曉該小區(qū)的設(shè)計(jì)預(yù)算情況,該項(xiàng)目小區(qū)是由河北建筑設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司設(shè)計(jì)論證的,在預(yù)算造價(jià)時(shí)根本不包括天然氣設(shè)施一項(xiàng),開發(fā)成本中不包含天然氣費(fèi)用,所以銷售房屋時(shí)另行收取是應(yīng)當(dāng)?shù)?,收取的費(fèi)用轉(zhuǎn)交到了天然氣公司,我公司并未獲利,讓我公司返還不恰當(dāng)。二是我公司與原告在合同中有約定,天然氣配套費(fèi)由買受人交納,我公司與原告簽訂的合同不違反法律和法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,屬于合法有效的合同,在合同未被確認(rèn)無效或部分無效的情況下,雙方應(yīng)按合同履行,所以我公司代收取天然氣費(fèi)用的行為合法、合約,原告要求返還,并將其界定為不當(dāng)?shù)美睦碛刹荒艹闪?。綜上,原告兩個(gè)訴訟請(qǐng)求的理由均不能成立,法院應(yīng)依法駁回其訴求。
原告方提供如下證據(jù):
1、XXXX年XX月XX日原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同。
2、收款收據(jù),證明XXXX年XX月XX日收取原告天然氣費(fèi)2900元,加蓋河北森都物業(yè)服務(wù)有限公財(cái)務(wù)專用章。
3、石趙住房罰字(2013)第015號(hào)行政處罰決定書(復(fù)印件)號(hào),發(fā)出日期為XXXX年XX月XX日。
被告方對(duì)以上證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見為:對(duì)雙方簽訂的合同的真實(shí)性無異議,該合同合法有效。對(duì)行政處罰決定書不認(rèn)可,稱該決定書是一個(gè)復(fù)印件,該決定書的內(nèi)容中,是這個(gè)小區(qū)未經(jīng)過綜合驗(yàn)收,而合同中第八條約定為該商品房是經(jīng)驗(yàn)收合格而不是綜合驗(yàn)收;該決定書作出的主體錯(cuò)誤,作出的主體是趙縣住房保障局稽查科,他無權(quán)作出行政處罰,所以該處罰書的主體是無效的。關(guān)于收取原告天然氣初裝費(fèi)的問題,被告方質(zhì)證認(rèn)為收取該費(fèi)用的主體是河北森都物業(yè)有限公司,與被告是兩個(gè)主體;收取該費(fèi)用是商品房補(bǔ)充協(xié)議第2條雙方約定的,約定由原告承擔(dān),所以收取該費(fèi)用是有合法根據(jù)的,不是不當(dāng)?shù)美?br/>被告方提供如下證據(jù):
1、石家莊市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,證明XXXX年XX月XX日森都花城1#樓各項(xiàng)工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。
2、XXXX年XX月XX日趙縣疾病預(yù)防控制中心對(duì)趙縣森都花城提供的生活飲用水樣品出具的檢驗(yàn)報(bào)告,結(jié)論為合格。
3、趙縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局文件,該文件標(biāo)題為會(huì)議紀(jì)要,時(shí)間為XXXX年XX月XX日。主要證明經(jīng)政府有關(guān)部門協(xié)調(diào),與業(yè)主最終達(dá)成了補(bǔ)償協(xié)議。
4、供暖補(bǔ)貼發(fā)放清單,證明原告張某某于XXXX年XX月XX日領(lǐng)取500元供暖補(bǔ)貼,供暖補(bǔ)償協(xié)議已經(jīng)實(shí)際履行。
5、森都花城住宅小區(qū)項(xiàng)目簡介,主要證明該小區(qū)造價(jià)預(yù)算中不包括天然氣費(fèi)用。
原告方對(duì)以上證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見為:認(rèn)為驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的程序不合法,所蓋章的單位是否有資質(zhì),不是政府部門組織驗(yàn)收的,不能說明被告交付的房屋是驗(yàn)收合格的房屋;對(duì)生活飲用水的檢驗(yàn)報(bào)告認(rèn)為鑒定機(jī)構(gòu)是否有鑒定資質(zhì),提取水樣是否合法沒有說明;根據(jù)有關(guān)規(guī)定認(rèn)為造價(jià)預(yù)算應(yīng)該包括天然氣費(fèi)用。
本院認(rèn)為,原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思表示,無違反法律規(guī)定,應(yīng)認(rèn)定有效。合同簽訂后,原告依合同約定向被告履行了付款義務(wù)。原告已實(shí)際入住所購房屋?,F(xiàn)原告主張被告至今未將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付給原告使用,且水、電、暖仍未達(dá)到使用條件,已構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告方提供的行政處罰決定書中是該商品房未經(jīng)綜合驗(yàn)收,但合同第八條約定的是經(jīng)驗(yàn)收合格而不是經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。關(guān)于原告居住的1#樓房是否經(jīng)驗(yàn)收合格的問題,被告方提交了石家莊市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,該報(bào)告蓋有所涉相關(guān)單位的公章,結(jié)論為合格。關(guān)于供水、供電、供暖等基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的問題,合同第十五條約定若未達(dá)到使用條件,雙方同意按實(shí)際情況限期解決。但對(duì)供水、供電、供暖事宜并未約定應(yīng)承擔(dān)違約金。關(guān)于供水、供電是否達(dá)到使用條件的問題,原告方并未提供相關(guān)證據(jù)材料,而被告方則稱在合同約定期限之前水、電均已接通,且提供了森都花城生活飲用水的檢測報(bào)告,結(jié)論為合格。關(guān)于供暖問題,根據(jù)合同經(jīng)協(xié)商雙方已達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議,且已實(shí)際履行,原告亦支取了供暖補(bǔ)貼。今后被告方應(yīng)當(dāng)積極采取其他措施,從根本上解決業(yè)主冬季供暖問題。供水、供電、供暖是居民居住生活的基本配套條件,開發(fā)商有義務(wù)履行好合同義務(wù)及合同后義務(wù),此類義務(wù)的履行對(duì)于市場形象的樹立,具有很大作用;鑒于雙方約定了此類違約協(xié)商機(jī)制,故原告請(qǐng)求追究違約責(zé)任,無法予以支持。關(guān)于原告是否應(yīng)交付天然氣配套費(fèi)2900元的問題,該費(fèi)用收取單位為河北森都物業(yè)服務(wù)有限公司,而非被告,原告主張返還天然氣初裝費(fèi)的相對(duì)人不適格;依據(jù)合同附件補(bǔ)充協(xié)議第二條約定,天然氣配套費(fèi)應(yīng)是由原告承擔(dān)的,補(bǔ)充協(xié)議是雙方所簽合同的組成部分,故依約定由原告交付天然氣配套費(fèi)并無不妥,不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,故原告認(rèn)為收取該費(fèi)用屬不當(dāng)?shù)美?,不能成立。關(guān)于原告方主張房屋交付時(shí)間為XXXX年XX月XX日,應(yīng)當(dāng)按照“誰主張,誰舉證”的原則就被告是否違約承擔(dān)舉證責(zé)任,應(yīng)向法院提交真實(shí)有效的證據(jù)證明其所主張的交房日期,以證明其所主張的違約金數(shù)額的真實(shí)性及合法性。而從原告方已提交的證據(jù)來看,無法證明被告逾期交房的具體時(shí)間,故要求被告支付違約金無依據(jù)。綜上,原告的訴訟請(qǐng)求,理據(jù)不足,缺乏證據(jù)支持,本院無法采信。依照《中華人民共和國合同法》第八條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條,《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定,判決如下:
駁回原告張某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)150元,由原告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。
本院認(rèn)為,原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思表示,無違反法律規(guī)定,應(yīng)認(rèn)定有效。合同簽訂后,原告依合同約定向被告履行了付款義務(wù)。原告已實(shí)際入住所購房屋。現(xiàn)原告主張被告至今未將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付給原告使用,且水、電、暖仍未達(dá)到使用條件,已構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告方提供的行政處罰決定書中是該商品房未經(jīng)綜合驗(yàn)收,但合同第八條約定的是經(jīng)驗(yàn)收合格而不是經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。關(guān)于原告居住的1#樓房是否經(jīng)驗(yàn)收合格的問題,被告方提交了石家莊市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,該報(bào)告蓋有所涉相關(guān)單位的公章,結(jié)論為合格。關(guān)于供水、供電、供暖等基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的問題,合同第十五條約定若未達(dá)到使用條件,雙方同意按實(shí)際情況限期解決。但對(duì)供水、供電、供暖事宜并未約定應(yīng)承擔(dān)違約金。關(guān)于供水、供電是否達(dá)到使用條件的問題,原告方并未提供相關(guān)證據(jù)材料,而被告方則稱在合同約定期限之前水、電均已接通,且提供了森都花城生活飲用水的檢測報(bào)告,結(jié)論為合格。關(guān)于供暖問題,根據(jù)合同經(jīng)協(xié)商雙方已達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議,且已實(shí)際履行,原告亦支取了供暖補(bǔ)貼。今后被告方應(yīng)當(dāng)積極采取其他措施,從根本上解決業(yè)主冬季供暖問題。供水、供電、供暖是居民居住生活的基本配套條件,開發(fā)商有義務(wù)履行好合同義務(wù)及合同后義務(wù),此類義務(wù)的履行對(duì)于市場形象的樹立,具有很大作用;鑒于雙方約定了此類違約協(xié)商機(jī)制,故原告請(qǐng)求追究違約責(zé)任,無法予以支持。關(guān)于原告是否應(yīng)交付天然氣配套費(fèi)2900元的問題,該費(fèi)用收取單位為河北森都物業(yè)服務(wù)有限公司,而非被告,原告主張返還天然氣初裝費(fèi)的相對(duì)人不適格;依據(jù)合同附件補(bǔ)充協(xié)議第二條約定,天然氣配套費(fèi)應(yīng)是由原告承擔(dān)的,補(bǔ)充協(xié)議是雙方所簽合同的組成部分,故依約定由原告交付天然氣配套費(fèi)并無不妥,不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,故原告認(rèn)為收取該費(fèi)用屬不當(dāng)?shù)美?,不能成立。關(guān)于原告方主張房屋交付時(shí)間為XXXX年XX月XX日,應(yīng)當(dāng)按照“誰主張,誰舉證”的原則就被告是否違約承擔(dān)舉證責(zé)任,應(yīng)向法院提交真實(shí)有效的證據(jù)證明其所主張的交房日期,以證明其所主張的違約金數(shù)額的真實(shí)性及合法性。而從原告方已提交的證據(jù)來看,無法證明被告逾期交房的具體時(shí)間,故要求被告支付違約金無依據(jù)。綜上,原告的訴訟請(qǐng)求,理據(jù)不足,缺乏證據(jù)支持,本院無法采信。依照《中華人民共和國合同法》第八條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條,《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定,判決如下:
駁回原告張某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)150元,由原告負(fù)擔(dān)。
審判長:馬志霞
書記員:陳建力
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