張某某
張領(lǐng)軍（河北長征律師事務(wù)所）
河北祥銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
賈某某

原告張某某。
委托代理人張領(lǐng)軍，河北長征律師事務(wù)所律師。
被告河北祥銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人李某某。
委托代理人賈某某，該公司法律顧問。
原告張某某與被告河北祥銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員馬志霞獨任審判，公開開庭進行了審理。原告的委托代理人張領(lǐng)軍及被告方委托代理人賈某某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，原、被告于XXXX年XX月XX日簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定原告購買被告位于柏林大街以東、升華街以西、李春大道兩側(cè)的森都花城一套，房屋總價款為304070元，原告已履行給付房款義務(wù)。按照合同第八條約定:被告應(yīng)于XXXX年XX月XX日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將驗收合格，符合本合同約定的商品房交付原告使用。可是被告違反約定，時至今日未將經(jīng)驗收合格的房屋交付給原告使用，應(yīng)承擔違約責任。按合同第十五條約定:供水、供電應(yīng)于XXXX年XX月XX日達到使用條件；供暖管道應(yīng)于XXXX年XX月XX日達到使用條件?？墒潜桓孢`背承諾的時間，至今水、電、暖仍未達到使用條件，構(gòu)成違約，侵害了原告的合法權(quán)益。根據(jù)《合同法》107條之規(guī)定，被告應(yīng)承擔履行合同義務(wù)不符合約定的違約責任。
XXXX年XX月XX日，被告收取原告天然氣初裝費2900元，沒有合法根據(jù)，且不符合《石家莊市關(guān)于天然氣初裝費用的規(guī)定》第1條之規(guī)定，該費用已計入開發(fā)成本中，被告不應(yīng)再向原告收取天然氣配套費。為此，根據(jù)《民法通則》92條規(guī)定，被告應(yīng)依法返還收取原告的天然氣初裝費用2900元。
綜上，原告認為被告履行合同義務(wù)不符合約定，應(yīng)承擔違約責任；被告在沒有合法根據(jù)的情況下，收取原告天然氣初裝費用屬不當?shù)美?，?yīng)予返還，請求法院依法判決1、被告支付履行合同義務(wù)不符合約定的逾期違約金11096元；2、被告返還原告不當?shù)美?900元；3、訴訟費由被告承擔。
被告河北祥銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱:一，關(guān)于對原告第一個訴訟請求的抗辯。原告提出該訴訟請求的理由是我公司至今未將驗收合格的房屋交付給其使用，供水、供電、供暖未達到使用條件，所以要求我公司承擔違約責任，但原告的這些理由是不能成立的。一是房屋的交付，雙方約定的是第一種交付條件。被告并未違反合同約定的條件交房，而且根據(jù)原告在訴狀中注明的地址，原告已經(jīng)入住所購買的房屋，因此被告并未違約。二是供水、供電，在交付給原告房屋時，水電都能使用，并且水質(zhì)也是經(jīng)過質(zhì)檢部門檢測合格的，怎能說沒有達到使用條件呢？并且在合同中對于此部分的解決方式為用“雙方協(xié)商按實際情況限期解決”的方式處理，并不是按違約金計算，所以原告的這一理由不能成立。三是供暖，供暖未能提供并非被告責任。首先，由于市政設(shè)施的載荷問題，小區(qū)的供暖不能解決。鑒于此情況，在供暖前為了能讓小區(qū)業(yè)主今冬不受凍，被告自己墊錢為居民修建天然氣鍋爐進行取暖。但是此做法受到了部分業(yè)主的阻撓導(dǎo)致不能施工。后來在縣政府的協(xié)調(diào)下，在相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)的主持下召開了有業(yè)主參加的協(xié)調(diào)會，并形成會議紀要，由我公司給予50%的用電補貼，每戶發(fā)放一臺電暖氣（實際發(fā)放100多臺，后應(yīng)業(yè)主要求，并按縣政府指示改為500元補助）其中包括原告，補助均已支取，所以原告依此為由再主張我公司給付違約金也不能成立。二，關(guān)于對原告第二個訴訟請求的抗辯。原告提出該訴訟請求的理由是天然氣初裝費已計入了開發(fā)成本中，不應(yīng)再行收取，所收費用為不當?shù)美瑧?yīng)返還給原告，原告的該項主張不能成立。一是原告不知曉該小區(qū)的設(shè)計預(yù)算情況，該項目小區(qū)是由河北建筑設(shè)計院有限責任公司設(shè)計論證的，在預(yù)算造價時根本不包括天然氣設(shè)施一項，開發(fā)成本中不包含天然氣費用，所以銷售房屋時另行收取是應(yīng)當?shù)?，收取的費用轉(zhuǎn)交到了天然氣公司，我公司并未獲利，讓我公司返還不恰當。二是我公司與原告在合同中有約定，天然氣配套費由買受人交納，我公司與原告簽訂的合同不違反法律和法規(guī)的強制性規(guī)定，屬于合法有效的合同，在合同未被確認無效或部分無效的情況下，雙方應(yīng)按合同履行，所以我公司代收取天然氣費用的行為合法、合約，原告要求返還，并將其界定為不當?shù)美睦碛刹荒艹闪?。綜上，原告兩個訴訟請求的理由均不能成立，法院應(yīng)依法駁回其訴求。
原告方提供如下證據(jù):
1、XXXX年XX月XX日原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同。
2、收款收據(jù)，證明XXXX年XX月XX日收取原告天然氣費2900元，加蓋河北森都物業(yè)服務(wù)有限公財務(wù)專用章。
3、石趙住房罰字（2013）第015號行政處罰決定書（復(fù)印件）號，發(fā)出日期為XXXX年XX月XX日。
被告方對以上證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見為:對雙方簽訂的合同的真實性無異議，該合同合法有效。對行政處罰決定書不認可，稱該決定書是一個復(fù)印件，該決定書的內(nèi)容中，是這個小區(qū)未經(jīng)過綜合驗收，而合同中第八條約定為該商品房是經(jīng)驗收合格而不是綜合驗收；該決定書作出的主體錯誤，作出的主體是趙縣住房保障局稽查科，他無權(quán)作出行政處罰，所以該處罰書的主體是無效的。關(guān)于收取原告天然氣初裝費的問題，被告方質(zhì)證認為收取該費用的主體是河北森都物業(yè)有限公司，與被告是兩個主體；收取該費用是商品房補充協(xié)議第2條雙方約定的，約定由原告承擔，所以收取該費用是有合法根據(jù)的，不是不當?shù)美?br/>被告方提供如下證據(jù):
1、石家莊市建設(shè)工程竣工驗收報告，證明XXXX年XX月XX日森都花城1#樓各項工程已經(jīng)竣工驗收合格。
2、XXXX年XX月XX日趙縣疾病預(yù)防控制中心對趙縣森都花城提供的生活飲用水樣品出具的檢驗報告，結(jié)論為合格。
3、趙縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局文件，該文件標題為會議紀要，時間為XXXX年XX月XX日。主要證明經(jīng)政府有關(guān)部門協(xié)調(diào)，與業(yè)主最終達成了補償協(xié)議。
4、供暖補貼發(fā)放清單，證明原告張某某于XXXX年XX月XX日領(lǐng)取500元供暖補貼，供暖補償協(xié)議已經(jīng)實際履行。
5、森都花城住宅小區(qū)項目簡介，主要證明該小區(qū)造價預(yù)算中不包括天然氣費用。
原告方對以上證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見為:認為驗收報告的程序不合法，所蓋章的單位是否有資質(zhì)，不是政府部門組織驗收的，不能說明被告交付的房屋是驗收合格的房屋；對生活飲用水的檢驗報告認為鑒定機構(gòu)是否有鑒定資質(zhì)，提取水樣是否合法沒有說明；根據(jù)有關(guān)規(guī)定認為造價預(yù)算應(yīng)該包括天然氣費用。
本院認為，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思表示，無違反法律規(guī)定，應(yīng)認定有效。合同簽訂后，原告依合同約定向被告履行了付款義務(wù)。原告已實際入住所購房屋。現(xiàn)原告主張被告至今未將經(jīng)驗收合格的房屋交付給原告使用，且水、電、暖仍未達到使用條件，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任。原告方提供的行政處罰決定書中是該商品房未經(jīng)綜合驗收，但合同第八條約定的是經(jīng)驗收合格而不是經(jīng)綜合驗收合格。關(guān)于原告居住的1#樓房是否經(jīng)驗收合格的問題，被告方提交了石家莊市建設(shè)工程竣工驗收報告，該報告蓋有所涉相關(guān)單位的公章，結(jié)論為合格。關(guān)于供水、供電、供暖等基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的問題，合同第十五條約定若未達到使用條件，雙方同意按實際情況限期解決。但對供水、供電、供暖事宜并未約定應(yīng)承擔違約金。關(guān)于供水、供電是否達到使用條件的問題，原告方并未提供相關(guān)證據(jù)材料，而被告方則稱在合同約定期限之前水、電均已接通，且提供了森都花城生活飲用水的檢測報告，結(jié)論為合格。關(guān)于供暖問題，根據(jù)合同經(jīng)協(xié)商雙方已達成補償協(xié)議，且已實際履行，原告亦支取了供暖補貼。今后被告方應(yīng)當積極采取其他措施，從根本上解決業(yè)主冬季供暖問題。供水、供電、供暖是居民居住生活的基本配套條件，開發(fā)商有義務(wù)履行好合同義務(wù)及合同后義務(wù)，此類義務(wù)的履行對于市場形象的樹立，具有很大作用；鑒于雙方約定了此類違約協(xié)商機制，故原告請求追究違約責任，無法予以支持。關(guān)于原告是否應(yīng)交付天然氣配套費2900元的問題，該費用收取單位為河北森都物業(yè)服務(wù)有限公司，而非被告，原告主張返還天然氣初裝費的相對人不適格；依據(jù)合同附件補充協(xié)議第二條約定，天然氣配套費應(yīng)是由原告承擔的，補充協(xié)議是雙方所簽合同的組成部分，故依約定由原告交付天然氣配套費并無不妥，不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故原告認為收取該費用屬不當?shù)美荒艹闪?。關(guān)于原告方主張房屋交付時間為XXXX年XX月XX日，應(yīng)當按照“誰主張，誰舉證”的原則就被告是否違約承擔舉證責任，應(yīng)向法院提交真實有效的證據(jù)證明其所主張的交房日期，以證明其所主張的違約金數(shù)額的真實性及合法性。而從原告方已提交的證據(jù)來看，無法證明被告逾期交房的具體時間，故要求被告支付違約金無依據(jù)。綜上，原告的訴訟請求，理據(jù)不足，缺乏證據(jù)支持，本院無法采信。依照《中華人民共和國合同法》第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下:
駁回原告張某某的訴訟請求。
案件受理費150元，由原告負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。

本院認為，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思表示，無違反法律規(guī)定，應(yīng)認定有效。合同簽訂后，原告依合同約定向被告履行了付款義務(wù)。原告已實際入住所購房屋?，F(xiàn)原告主張被告至今未將經(jīng)驗收合格的房屋交付給原告使用，且水、電、暖仍未達到使用條件，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任。原告方提供的行政處罰決定書中是該商品房未經(jīng)綜合驗收，但合同第八條約定的是經(jīng)驗收合格而不是經(jīng)綜合驗收合格。關(guān)于原告居住的1#樓房是否經(jīng)驗收合格的問題，被告方提交了石家莊市建設(shè)工程竣工驗收報告，該報告蓋有所涉相關(guān)單位的公章，結(jié)論為合格。關(guān)于供水、供電、供暖等基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的問題，合同第十五條約定若未達到使用條件，雙方同意按實際情況限期解決。但對供水、供電、供暖事宜并未約定應(yīng)承擔違約金。關(guān)于供水、供電是否達到使用條件的問題，原告方并未提供相關(guān)證據(jù)材料，而被告方則稱在合同約定期限之前水、電均已接通，且提供了森都花城生活飲用水的檢測報告，結(jié)論為合格。關(guān)于供暖問題，根據(jù)合同經(jīng)協(xié)商雙方已達成補償協(xié)議，且已實際履行，原告亦支取了供暖補貼。今后被告方應(yīng)當積極采取其他措施，從根本上解決業(yè)主冬季供暖問題。供水、供電、供暖是居民居住生活的基本配套條件，開發(fā)商有義務(wù)履行好合同義務(wù)及合同后義務(wù)，此類義務(wù)的履行對于市場形象的樹立，具有很大作用；鑒于雙方約定了此類違約協(xié)商機制，故原告請求追究違約責任，無法予以支持。關(guān)于原告是否應(yīng)交付天然氣配套費2900元的問題，該費用收取單位為河北森都物業(yè)服務(wù)有限公司，而非被告，原告主張返還天然氣初裝費的相對人不適格；依據(jù)合同附件補充協(xié)議第二條約定，天然氣配套費應(yīng)是由原告承擔的，補充協(xié)議是雙方所簽合同的組成部分，故依約定由原告交付天然氣配套費并無不妥，不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故原告認為收取該費用屬不當?shù)美荒艹闪?。關(guān)于原告方主張房屋交付時間為XXXX年XX月XX日，應(yīng)當按照“誰主張，誰舉證”的原則就被告是否違約承擔舉證責任，應(yīng)向法院提交真實有效的證據(jù)證明其所主張的交房日期，以證明其所主張的違約金數(shù)額的真實性及合法性。而從原告方已提交的證據(jù)來看，無法證明被告逾期交房的具體時間，故要求被告支付違約金無依據(jù)。綜上，原告的訴訟請求，理據(jù)不足，缺乏證據(jù)支持，本院無法采信。依照《中華人民共和國合同法》第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下:

駁回原告張某某的訴訟請求。
案件受理費150元，由原告負擔。

審判長：馬志霞

書記員：陳建力