張某某
張領(lǐng)軍（河北長征律師事務(wù)所）
河北祥銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
賈某某

原告張某某。
委托代理人張領(lǐng)軍，河北長征律師事務(wù)所律師。
被告河北祥銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人李某某。
委托代理人賈某某，該公司法律顧問。
原告張某某與被告河北祥銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員馬志霞獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人張領(lǐng)軍及被告方委托代理人賈某某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，原、被告于XXXX年XX月XX日簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定原告購買被告位于柏林大街以東、升華街以西、李春大道兩側(cè)的森都花城一套，房屋總價(jià)款為304070元，原告已履行給付房款義務(wù)。按照合同第八條約定:被告應(yīng)于XXXX年XX月XX日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將驗(yàn)收合格，符合本合同約定的商品房交付原告使用?？墒潜桓孢`反約定，時(shí)至今日未將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付給原告使用，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。按合同第十五條約定:供水、供電應(yīng)于XXXX年XX月XX日達(dá)到使用條件；供暖管道應(yīng)于XXXX年XX月XX日達(dá)到使用條件?？墒潜桓孢`背承諾的時(shí)間，至今水、電、暖仍未達(dá)到使用條件，構(gòu)成違約，侵害了原告的合法權(quán)益。根據(jù)《合同法》107條之規(guī)定，被告應(yīng)承擔(dān)履行合同義務(wù)不符合約定的違約責(zé)任。
XXXX年XX月XX日，被告收取原告天然氣初裝費(fèi)2900元，沒有合法根據(jù)，且不符合《石家莊市關(guān)于天然氣初裝費(fèi)用的規(guī)定》第1條之規(guī)定，該費(fèi)用已計(jì)入開發(fā)成本中，被告不應(yīng)再向原告收取天然氣配套費(fèi)。為此，根據(jù)《民法通則》92條規(guī)定，被告應(yīng)依法返還收取原告的天然氣初裝費(fèi)用2900元。
綜上，原告認(rèn)為被告履行合同義務(wù)不符合約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；被告在沒有合法根據(jù)的情況下，收取原告天然氣初裝費(fèi)用屬不當(dāng)?shù)美?，?yīng)予返還，請(qǐng)求法院依法判決1、被告支付履行合同義務(wù)不符合約定的逾期違約金11096元；2、被告返還原告不當(dāng)?shù)美?900元；3、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告河北祥銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱:一，關(guān)于對(duì)原告第一個(gè)訴訟請(qǐng)求的抗辯。原告提出該訴訟請(qǐng)求的理由是我公司至今未將驗(yàn)收合格的房屋交付給其使用，供水、供電、供暖未達(dá)到使用條件，所以要求我公司承擔(dān)違約責(zé)任，但原告的這些理由是不能成立的。一是房屋的交付，雙方約定的是第一種交付條件。被告并未違反合同約定的條件交房，而且根據(jù)原告在訴狀中注明的地址，原告已經(jīng)入住所購買的房屋，因此被告并未違約。二是供水、供電，在交付給原告房屋時(shí)，水電都能使用，并且水質(zhì)也是經(jīng)過質(zhì)檢部門檢測合格的，怎能說沒有達(dá)到使用條件呢？并且在合同中對(duì)于此部分的解決方式為用“雙方協(xié)商按實(shí)際情況限期解決”的方式處理，并不是按違約金計(jì)算，所以原告的這一理由不能成立。三是供暖，供暖未能提供并非被告責(zé)任。首先，由于市政設(shè)施的載荷問題，小區(qū)的供暖不能解決。鑒于此情況，在供暖前為了能讓小區(qū)業(yè)主今冬不受凍，被告自己墊錢為居民修建天然氣鍋爐進(jìn)行取暖。但是此做法受到了部分業(yè)主的阻撓導(dǎo)致不能施工。后來在縣政府的協(xié)調(diào)下，在相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)的主持下召開了有業(yè)主參加的協(xié)調(diào)會(huì)，并形成會(huì)議紀(jì)要，由我公司給予50%的用電補(bǔ)貼，每戶發(fā)放一臺(tái)電暖氣（實(shí)際發(fā)放100多臺(tái)，后應(yīng)業(yè)主要求，并按縣政府指示改為500元補(bǔ)助）其中包括原告，補(bǔ)助均已支取，所以原告依此為由再主張我公司給付違約金也不能成立。二，關(guān)于對(duì)原告第二個(gè)訴訟請(qǐng)求的抗辯。原告提出該訴訟請(qǐng)求的理由是天然氣初裝費(fèi)已計(jì)入了開發(fā)成本中，不應(yīng)再行收取，所收費(fèi)用為不當(dāng)?shù)美?，?yīng)返還給原告，原告的該項(xiàng)主張不能成立。一是原告不知曉該小區(qū)的設(shè)計(jì)預(yù)算情況，該項(xiàng)目小區(qū)是由河北建筑設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司設(shè)計(jì)論證的，在預(yù)算造價(jià)時(shí)根本不包括天然氣設(shè)施一項(xiàng)，開發(fā)成本中不包含天然氣費(fèi)用，所以銷售房屋時(shí)另行收取是應(yīng)當(dāng)?shù)?，收取的費(fèi)用轉(zhuǎn)交到了天然氣公司，我公司并未獲利，讓我公司返還不恰當(dāng)。二是我公司與原告在合同中有約定，天然氣配套費(fèi)由買受人交納，我公司與原告簽訂的合同不違反法律和法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于合法有效的合同，在合同未被確認(rèn)無效或部分無效的情況下，雙方應(yīng)按合同履行，所以我公司代收取天然氣費(fèi)用的行為合法、合約，原告要求返還，并將其界定為不當(dāng)?shù)美睦碛刹荒艹闪?。綜上，原告兩個(gè)訴訟請(qǐng)求的理由均不能成立，法院應(yīng)依法駁回其訴求。
原告方提供如下證據(jù):
1、XXXX年XX月XX日原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同。
2、收款收據(jù)，證明XXXX年XX月XX日收取原告天然氣費(fèi)2900元，加蓋河北森都物業(yè)服務(wù)有限公財(cái)務(wù)專用章。
3、石趙住房罰字（2013）第015號(hào)行政處罰決定書（復(fù)印件）號(hào)，發(fā)出日期為XXXX年XX月XX日。
被告方對(duì)以上證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見為:對(duì)雙方簽訂的合同的真實(shí)性無異議，該合同合法有效。對(duì)行政處罰決定書不認(rèn)可，稱該決定書是一個(gè)復(fù)印件，該決定書的內(nèi)容中，是這個(gè)小區(qū)未經(jīng)過綜合驗(yàn)收，而合同中第八條約定為該商品房是經(jīng)驗(yàn)收合格而不是綜合驗(yàn)收；該決定書作出的主體錯(cuò)誤，作出的主體是趙縣住房保障局稽查科，他無權(quán)作出行政處罰，所以該處罰書的主體是無效的。關(guān)于收取原告天然氣初裝費(fèi)的問題，被告方質(zhì)證認(rèn)為收取該費(fèi)用的主體是河北森都物業(yè)有限公司，與被告是兩個(gè)主體；收取該費(fèi)用是商品房補(bǔ)充協(xié)議第2條雙方約定的，約定由原告承擔(dān)，所以收取該費(fèi)用是有合法根據(jù)的，不是不當(dāng)?shù)美?br/>被告方提供如下證據(jù):
1、石家莊市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，證明XXXX年XX月XX日森都花城1#樓各項(xiàng)工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。
2、XXXX年XX月XX日趙縣疾病預(yù)防控制中心對(duì)趙縣森都花城提供的生活飲用水樣品出具的檢驗(yàn)報(bào)告，結(jié)論為合格。
3、趙縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局文件，該文件標(biāo)題為會(huì)議紀(jì)要，時(shí)間為XXXX年XX月XX日。主要證明經(jīng)政府有關(guān)部門協(xié)調(diào)，與業(yè)主最終達(dá)成了補(bǔ)償協(xié)議。
4、供暖補(bǔ)貼發(fā)放清單，證明原告張某某于XXXX年XX月XX日領(lǐng)取500元供暖補(bǔ)貼，供暖補(bǔ)償協(xié)議已經(jīng)實(shí)際履行。
5、森都花城住宅小區(qū)項(xiàng)目簡介，主要證明該小區(qū)造價(jià)預(yù)算中不包括天然氣費(fèi)用。
原告方對(duì)以上證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見為:認(rèn)為驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的程序不合法，所蓋章的單位是否有資質(zhì)，不是政府部門組織驗(yàn)收的，不能說明被告交付的房屋是驗(yàn)收合格的房屋；對(duì)生活飲用水的檢驗(yàn)報(bào)告認(rèn)為鑒定機(jī)構(gòu)是否有鑒定資質(zhì)，提取水樣是否合法沒有說明；根據(jù)有關(guān)規(guī)定認(rèn)為造價(jià)預(yù)算應(yīng)該包括天然氣費(fèi)用。
本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，無違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。合同簽訂后，原告依合同約定向被告履行了付款義務(wù)。原告已實(shí)際入住所購房屋?，F(xiàn)原告主張被告至今未將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付給原告使用，且水、電、暖仍未達(dá)到使用條件，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告方提供的行政處罰決定書中是該商品房未經(jīng)綜合驗(yàn)收，但合同第八條約定的是經(jīng)驗(yàn)收合格而不是經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。關(guān)于原告居住的1#樓房是否經(jīng)驗(yàn)收合格的問題，被告方提交了石家莊市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，該報(bào)告蓋有所涉相關(guān)單位的公章，結(jié)論為合格。關(guān)于供水、供電、供暖等基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的問題，合同第十五條約定若未達(dá)到使用條件，雙方同意按實(shí)際情況限期解決。但對(duì)供水、供電、供暖事宜并未約定應(yīng)承擔(dān)違約金。關(guān)于供水、供電是否達(dá)到使用條件的問題，原告方并未提供相關(guān)證據(jù)材料，而被告方則稱在合同約定期限之前水、電均已接通，且提供了森都花城生活飲用水的檢測報(bào)告，結(jié)論為合格。關(guān)于供暖問題，根據(jù)合同經(jīng)協(xié)商雙方已達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，且已實(shí)際履行，原告亦支取了供暖補(bǔ)貼。今后被告方應(yīng)當(dāng)積極采取其他措施，從根本上解決業(yè)主冬季供暖問題。供水、供電、供暖是居民居住生活的基本配套條件，開發(fā)商有義務(wù)履行好合同義務(wù)及合同后義務(wù)，此類義務(wù)的履行對(duì)于市場形象的樹立，具有很大作用；鑒于雙方約定了此類違約協(xié)商機(jī)制，故原告請(qǐng)求追究違約責(zé)任，無法予以支持。關(guān)于原告是否應(yīng)交付天然氣配套費(fèi)2900元的問題，該費(fèi)用收取單位為河北森都物業(yè)服務(wù)有限公司，而非被告，原告主張返還天然氣初裝費(fèi)的相對(duì)人不適格；依據(jù)合同附件補(bǔ)充協(xié)議第二條約定，天然氣配套費(fèi)應(yīng)是由原告承擔(dān)的，補(bǔ)充協(xié)議是雙方所簽合同的組成部分，故依約定由原告交付天然氣配套費(fèi)并無不妥，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故原告認(rèn)為收取該費(fèi)用屬不當(dāng)?shù)美?，不能成立。關(guān)于原告方主張房屋交付時(shí)間為XXXX年XX月XX日，應(yīng)當(dāng)按照“誰主張，誰舉證”的原則就被告是否違約承擔(dān)舉證責(zé)任，應(yīng)向法院提交真實(shí)有效的證據(jù)證明其所主張的交房日期，以證明其所主張的違約金數(shù)額的真實(shí)性及合法性。而從原告方已提交的證據(jù)來看，無法證明被告逾期交房的具體時(shí)間，故要求被告支付違約金無依據(jù)。綜上，原告的訴訟請(qǐng)求，理據(jù)不足，缺乏證據(jù)支持，本院無法采信。依照《中華人民共和國合同法》第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下:
駁回原告張某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)150元，由原告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，無違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。合同簽訂后，原告依合同約定向被告履行了付款義務(wù)。原告已實(shí)際入住所購房屋。現(xiàn)原告主張被告至今未將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付給原告使用，且水、電、暖仍未達(dá)到使用條件，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告方提供的行政處罰決定書中是該商品房未經(jīng)綜合驗(yàn)收，但合同第八條約定的是經(jīng)驗(yàn)收合格而不是經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。關(guān)于原告居住的1#樓房是否經(jīng)驗(yàn)收合格的問題，被告方提交了石家莊市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，該報(bào)告蓋有所涉相關(guān)單位的公章，結(jié)論為合格。關(guān)于供水、供電、供暖等基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的問題，合同第十五條約定若未達(dá)到使用條件，雙方同意按實(shí)際情況限期解決。但對(duì)供水、供電、供暖事宜并未約定應(yīng)承擔(dān)違約金。關(guān)于供水、供電是否達(dá)到使用條件的問題，原告方并未提供相關(guān)證據(jù)材料，而被告方則稱在合同約定期限之前水、電均已接通，且提供了森都花城生活飲用水的檢測報(bào)告，結(jié)論為合格。關(guān)于供暖問題，根據(jù)合同經(jīng)協(xié)商雙方已達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，且已實(shí)際履行，原告亦支取了供暖補(bǔ)貼。今后被告方應(yīng)當(dāng)積極采取其他措施，從根本上解決業(yè)主冬季供暖問題。供水、供電、供暖是居民居住生活的基本配套條件，開發(fā)商有義務(wù)履行好合同義務(wù)及合同后義務(wù)，此類義務(wù)的履行對(duì)于市場形象的樹立，具有很大作用；鑒于雙方約定了此類違約協(xié)商機(jī)制，故原告請(qǐng)求追究違約責(zé)任，無法予以支持。關(guān)于原告是否應(yīng)交付天然氣配套費(fèi)2900元的問題，該費(fèi)用收取單位為河北森都物業(yè)服務(wù)有限公司，而非被告，原告主張返還天然氣初裝費(fèi)的相對(duì)人不適格；依據(jù)合同附件補(bǔ)充協(xié)議第二條約定，天然氣配套費(fèi)應(yīng)是由原告承擔(dān)的，補(bǔ)充協(xié)議是雙方所簽合同的組成部分，故依約定由原告交付天然氣配套費(fèi)并無不妥，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故原告認(rèn)為收取該費(fèi)用屬不當(dāng)?shù)美?，不能成立。關(guān)于原告方主張房屋交付時(shí)間為XXXX年XX月XX日，應(yīng)當(dāng)按照“誰主張，誰舉證”的原則就被告是否違約承擔(dān)舉證責(zé)任，應(yīng)向法院提交真實(shí)有效的證據(jù)證明其所主張的交房日期，以證明其所主張的違約金數(shù)額的真實(shí)性及合法性。而從原告方已提交的證據(jù)來看，無法證明被告逾期交房的具體時(shí)間，故要求被告支付違約金無依據(jù)。綜上，原告的訴訟請(qǐng)求，理據(jù)不足，缺乏證據(jù)支持，本院無法采信。依照《中華人民共和國合同法》第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下:

駁回原告張某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)150元，由原告負(fù)擔(dān)。

審判長：馬志霞

書記員：陳建力