原告：張某某。
委托訴訟代表人：孫建平。
委托訴訟代表人：張同祥。
委托訴訟代表人：彭光燦。
委托訴訟代理人：彭文和，湖北群力律師事務(wù)所律師。
被告：黃某市華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黃某市黃某港區(qū)武漢路96-6號。
法定代表人：廖貢黎，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：敖英姿，湖北太圣律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：馬云，湖北太圣律師事務(wù)所律師。
被告：黃某軸承廠，住所地黃某市黃某港區(qū)南湖閘9號。
法定代表人：戴俊軍，經(jīng)理。
委托訴訟代理人：李國芳，湖北立豐律師事務(wù)所律師。

原告張某某與被告黃某市華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華某房地產(chǎn)）、被告黃某軸承廠房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2016年9月2日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告張某某的委托訴訟代表人孫建平、張同祥、彭光燦及委托訴訟代理人彭文和，被告華某房地產(chǎn)的委托訴訟代理人敖英姿，被告黃某軸承廠的委托訴訟代理人李國芳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某某向本院提出訴訟請求：1、判令被告華某房地產(chǎn)向原告交付華某廣場2號樓柒層a1室房屋；2、判令被告華某房地產(chǎn)為原告辦好房屋所有權(quán)證書和國有土地使用權(quán)證書，并承擔相關(guān)的稅費；3、確認拆遷安置補償協(xié)議第四條“分段計算”第四段25.98㎡之房價按每平方米4000元再減去約定優(yōu)惠的300元計價；4、判令被告華某房地產(chǎn)向原告給付過渡費600元＊39個月＝23400元（過渡費計算至交房之日止）；5、判令被告華某房地產(chǎn)向原告支付違約金600元＊39個月＝23400元（違約金計算至交房之日止）；6、本案訴訟費由被告華某房地產(chǎn)承擔。本案在審理過程中，原告變更訴訟請求為：1、判令被告華某房地產(chǎn)向原告交付合同約定的華某廣場2號樓7層a1室房屋；2、判令被告華某房地產(chǎn)、被告黃某軸承廠為原告辦好《不動產(chǎn)權(quán)證》；3、確認拆遷安置補償協(xié)議第四條“分段計算”第四段25.98㎡的房價按照3700元／㎡計算，房款為96126元；4、確認被告華某房地產(chǎn)擬交付房屋面積101.17㎡，大于合同約定面積86.1㎡，面積誤差為15.07㎡，其中的3%由原告按照3700元／㎡補交房款15.07＊3%＊3700元=1672.77元，其余面積的房款由被告華某房地產(chǎn)承擔，所有權(quán)歸原告；5、判令被告向原告支付按照每月600元的標準，從2013年8月起至還建房交付之日止期間的過渡費；6、判令被告向原告給付延期交房違約金27000元；7、本案訴訟費用全部由被告承擔。
事實與理由：2010年8月3日，因原告所住房屋由被告華某房地產(chǎn)拆遷開發(fā)，華某房地產(chǎn)作為甲方，黃某軸承廠作為乙方，原告作為丙方，訂立了《軸承廠16號樓承租戶拆遷安置補償協(xié)議》（以下簡稱《承租戶補償協(xié)議》），該協(xié)議使用甲方統(tǒng)一印制的格式條款來填寫丙方的姓名和有關(guān)數(shù)字及文書。原告認為：一、按照《承租戶補償協(xié)議》約定，甲方華某房地產(chǎn)還建給原告的新房位于華某廣場2號樓柒層a1號。其中40.12㎡的房價按每平方米1569元＊30%計算價金為18884.5元，由原告向黃某軸承廠支付。余下面積45.98㎡的房款由原告向華某房地產(chǎn)支付。房價分段計價，第一段1-5㎡單價1790元／㎡，第二段6-10㎡單價1890元／㎡，第三段11-20㎡單價2790元／㎡，第四段面積為25.98㎡的計價寫為“按甲方樓盤市場價計算，優(yōu)惠300元／㎡”，對價款約定不明。這一段價格約定不明，違反了國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條“計算，結(jié)清差價”的規(guī)定和第二十七條“先補償，后搬遷”的規(guī)定，原告要搬遷是明確的，而還建房的第四段價格，不予明確，違反公平原則。二、《承租戶補償協(xié)議》第五條約定：過渡期為36個月，即被告應(yīng)于2013年10月向原告交付約定的還建房，但被告至今未向原告交付還建房，是延期交房的違約行為，應(yīng)當承擔違約責任。三、2010年8月3日，三方簽訂《承租戶補償協(xié)議》，原告于2010年9月10日即搬出動遷房屋。依據(jù)《承租戶補償協(xié)議》第五條約定，被告超過過渡期36個月后翻倍計算過渡費，故過渡費應(yīng)從2010年9月10日起算，并于2013年8月10日過渡期滿后，由被告依約向原告翻倍給付過渡費至被告實際交付還建房之日止。四、關(guān)于第四段所說的市場價，當時拆遷方人員說“大不了四千元多一點”，當時原告心中是可以接受這個價格的，因此在協(xié)議上簽了名，開發(fā)商當時態(tài)度是誠懇的，但是被告違約遲遲不交房，拖到2016年初，提出要按每平方米7000多元的價格計算第四段房價，與雙方約定不符。關(guān)于房屋交付。訂立《承租戶補償協(xié)議》時，被告聲稱三年一到，保證交房沒問題。但拖到2016年3月，被告通知原告看房，卻帶原告去3號樓的四樓看房，同時告訴原告說，“你們的房子都在3號樓”，所看的房子面積大于《承租戶補償協(xié)議》約定面積，當時原告不同意。原告認為《承租戶補償協(xié)議》和《選房確認單》已確定原告的還建房是2號樓柒層a1室，面積為86.1㎡，就應(yīng)當按協(xié)議將該房交付原告。五、被告逾期交付房屋時間應(yīng)自2013年9月1日起至實際交付之日止，拖期長達39個月以上，應(yīng)當依照最高人民法院的司法解釋，承擔違約責任，向原告給付違約金。原告因此訴至法院。

本院認為，華某房地產(chǎn)與黃某軸承廠（系被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人）制定的《軸承廠16號樓住房補償安置方案》符合黃某市城市拆遷相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，相關(guān)各方應(yīng)遵照執(zhí)行。華某房地產(chǎn)與黃某軸承廠簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律規(guī)定，是有效合同。
在上述方案與協(xié)議基礎(chǔ)上，張某某、華某房地產(chǎn)與黃某軸承廠三方簽訂的《承租戶補償協(xié)議》是各方共同協(xié)商的結(jié)果，亦是各方當事人的真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)規(guī)定，是有效合同，各方當事人均應(yīng)依約履行。
對原、被告雙方明確擬交付房屋落座于湖濱大道180號5號樓3-705號房屋（建筑面積為101.17㎡）的事實，本院予以確認。但是，在交房前，雙方應(yīng)當按《承租戶補償協(xié)議》關(guān)于“丙方與甲方簽立正式的商品房預（銷）售合同”的約定訂立交易合同?，F(xiàn)因在履約過程中，雙方對該協(xié)議中約定的第四段房價“按甲方樓盤市場價計算”的理解不一致而未能及時簽訂“正式的商品房預（銷）售合同”。故合理地確定該第四段房價是解決本案訴爭的焦點。
關(guān)于還建房第四段的價格。原告張某某主張第四段面積25.98㎡的房價應(yīng)按每平方米4000元再減去約定優(yōu)惠的300元＝3700元／㎡確定。本院經(jīng)審查認為，原告主張的3700元／㎡，被告已明確表示不接受，且原告的主張沒有明確的約定依據(jù)，本院不予采納。華某房地產(chǎn)與產(chǎn)權(quán)人黃某軸承廠簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》及制定的《軸承廠16號樓住戶補償安置方案》，均是基于原告作為黃某軸承廠未參與房改的職工身份而制定，原告按照三方簽訂的《承租戶補償協(xié)議》確定的價款向黃某軸承廠支付了視同房改房面積的房改款后，即可享有華某房地產(chǎn)拆遷黃某軸承廠16號樓的安置還建房的購買資格?！冻凶鈶粞a償協(xié)議》約定按甲方樓盤市場價優(yōu)惠300元／㎡計算第四段的房款，根據(jù)《合同法》第六十二條第（二）項的規(guī)定，“樓盤市場價”屬約定不明，應(yīng)按照訂立合同時履行地的市場價格履行。為能及時解決糾紛，本院根據(jù)原告作為16號樓的承租戶，應(yīng)按“兩比照”的辦法，即“比照原房改政策處置職工住房，比照本地塊其他有房屋產(chǎn)權(quán)的拆遷戶進行拆遷補償”，按照公平原則，合理地參照同一地段、同一單位、同一項目、同一時段、同一拆遷人的拆遷還建情況，綜合認定還建房屋第四段面積的房款單價為4200元／㎡。鑒于此，對華某房地產(chǎn)提出應(yīng)以黃某市物價局備案通過的平均銷售價格不超過7600元／㎡的標準，或者按黃某市眾邦基業(yè)開發(fā)建設(shè)有限公司的代籌價格7585元／㎡計算第四段房價的抗辯理由，本院亦不予采納。
關(guān)于《承租戶補償協(xié)議》約定的房屋面積與擬交付房屋面積之間存在誤差的問題。原告主張應(yīng)按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，其僅應(yīng)對面積誤差比絕對值在3%范圍內(nèi)的面積按3700元／㎡的標準補交房款，其余面積的房款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人。本院認為，原、被告系在履行三方簽訂的《承租戶補償協(xié)議》的過程中發(fā)生糾紛而引起訴訟，本案為房屋拆遷安置補償合同糾紛，而最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的解釋》系針對商品房買賣合同糾紛案件的審理而作出的規(guī)定，該司法解釋第一條規(guī)定“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同”。而本案所涉爭議事項為與拆遷安置房屋有關(guān)的糾紛，并不符合該解釋所規(guī)定的情形。故原告要求本案適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的解釋》第十四條規(guī)定的主張缺乏法律依據(jù)，本院不予采納。本院確認，原、被告雙方確定交付的湖濱大道180號5號樓3-705號房屋超出還建面積20㎡以上部分的面積計入第四段面積。
關(guān)于原告主張的臨時安置過渡費與延期交房違約金。本案中，《軸承廠16號樓住戶補償安置方案》及《承租戶補償協(xié)議》各方當事人約定了臨時安置過渡費，過渡期為36個月，過渡費按房單面積以每月6元／㎡的標準計算，每月不足300元的，按300元補償。超過協(xié)議約定的過渡期限，每月按12元／㎡的標準補償。過渡費應(yīng)自原告騰退房屋之日2010年7月20日起算，原告陳述其36個月臨時過渡期內(nèi)的過渡費已足額領(lǐng)取，本院依法認定臨時過渡期滿后即從2013年7月20日起至還建房實際交付之日止期間的過渡費按合同約定的12元／㎡×40.12平方米=481.44元／月的標準計付。根據(jù)《承租戶補償協(xié)議》約定，被告華某房地產(chǎn)是過渡費的支付義務(wù)人，原告是過渡費的受益人，被告黃某軸承廠僅為過渡費的代收、代發(fā)人，故原告訴請華某房地產(chǎn)直接向其支付過渡費的主張本院予以支持。華某房地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)《承租戶補償協(xié)議》的約定按季度向原告支付逾期過渡費。原告在此基礎(chǔ)上再主張延期交房違約金則不符合合同約定，本院不予支持。
關(guān)于原告主張房屋交付以及辦理房屋權(quán)屬證書的問題。根據(jù)華某房地產(chǎn)與黃某軸承廠簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》中“在甲方辦妥預售許可證后壹月內(nèi)，丙方與甲方簽立正式的商品房預（銷）售合同，按本協(xié)議第四條中‘房價計算方法’的約定，界定丙方應(yīng)支付給甲方的總房款及交房條件諸事宜”之約定，以及華某房地產(chǎn)與黃某軸承廠簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》中“被拆遷人對選擇產(chǎn)權(quán)安置戶的產(chǎn)權(quán)辦理工作負責，拆遷人全力協(xié)助，辦理安置房權(quán)屬證件時所涉及的稅、費按政策辦理”之約定，華某房地產(chǎn)向原告交付房屋及辦理權(quán)屬證書是合同約定的行為義務(wù)，現(xiàn)因當事人雙方就第四段房價產(chǎn)生爭議導致雙方尚未依約簽訂正式交易合同，故在本院對第四段房價確定后，雙方應(yīng)按《承租戶補償協(xié)議》的約定簽訂正式的商品房預（銷）售合同、交納房款、交付房屋和辦理權(quán)屬證書。
綜上所述，歸納原告提出的七項具體訴求的處理為：(1）交房、(2）辦證的請求，本院依法予以支持；(3）確認第四段房價的請求，本院已綜合認定作出裁決；(4）確認擬交付房屋面積誤差責任的請求，因不符合法律規(guī)定而不予支持；(5）支付逾期交房過渡費的請求，本院已作出裁決；(6）給付延期交房違約金的請求，因不符合合同約定及法律規(guī)定而不予支持；（7）本案訴訟費用負擔由本院依法裁決。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第六十條、第六十二條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、確認原告與兩被告之間簽訂的《軸承廠16號樓承租戶拆遷安置補償協(xié)議》中還建房位于黃某市黃某港區(qū)湖濱大道180號5號樓3-705號，第四段面積單價為4200元／㎡；
二、在房價確定后，原告與兩被告應(yīng)相互配合履行《軸承廠16號樓承租戶拆遷安置補償協(xié)議》約定的簽訂正式的商品房預（銷）售合同、交納房款、交付房屋和辦理權(quán)屬證書的行為義務(wù)，相關(guān)稅費按國家政策執(zhí)行；
三、被告黃某市華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后15日內(nèi)，按季度向原告張某某支付逾期過渡費（以每月481.44元的標準，從2013年7月20日起支付至實際交付還建房屋之日止，雙方可憑支付或領(lǐng)款憑證據(jù)實結(jié)算）；
四、駁回原告張某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費4240元，由原告負擔840元，被告黃某市華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔3400元。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃某市中級人民法院。

審　判　長　　邵光東 審　判　員　　李　翩 人民陪審員　　杜惠英

法官助理閔麗 書記員劉盼