上訴人（原審被告）：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住隨州市曾都區(qū)。
委托訴訟代理人：劉世勇，隨州市忠信法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審原告）：申明會(huì)，女，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地隨縣，現(xiàn)住湖北。
委托訴訟代理人：李想，湖北美佳律師事務(wù)所律師。

上訴人張某因與被上訴人申明會(huì)房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院（2017）鄂1303民初2688號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月30日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人張某及其委托訴訟代理人劉世勇、被上訴人申明會(huì)及其委托訴訟代理人李想到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某上訴請(qǐng)求：一、撤銷(xiāo)原判，改判駁回申明會(huì)的起訴；二、本案一、二審案件受理費(fèi)均由申明會(huì)負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：一、原判程序違法。本案訴爭(zhēng)房屋屬于案外人湖北捷龍恒通運(yùn)業(yè)有限公司物業(yè)管理分公司（以下簡(jiǎn)稱恒通物業(yè)公司）所有。申明會(huì)不是房屋所有權(quán)人，無(wú)權(quán)出租房屋，其不具備原告主體資格。一審未審查申明會(huì)的訴訟主體資格徑行判決，違反法定程序。二、原判認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。（一）申明會(huì)與恒通物業(yè)公司簽訂的《租房合同書(shū)》明確約定房屋不得轉(zhuǎn)租，但申明會(huì)違反合同約定，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給張某。（二）張某在轉(zhuǎn)租合同到期后，欲續(xù)租房屋，但申明會(huì)不收取張某交納的租賃費(fèi)，擅自增加一倍房租，利用該房屋賺取差價(jià)，損害了恒通物業(yè)公司的利益。三、原判適用法律錯(cuò)誤。申明會(huì)違反與恒通物業(yè)公司之間的合同約定，其與張某簽訂的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)為無(wú)效合同。申明會(huì)應(yīng)當(dāng)返還張某交納的房租。
申明會(huì)辯稱：一、其作為原告主體適格，對(duì)本案糾紛享有訴權(quán)。申明會(huì)作為承租方在2016年至2018年連續(xù)三年與恒通物業(yè)公司簽訂《租房合同書(shū)》，其對(duì)該房屋享有的租賃權(quán)一直至2019年3月31日終止。申明會(huì)作為承租人，對(duì)房屋享有使用、收益及請(qǐng)求排除防礙等權(quán)利。二、申明會(huì)與張某簽訂的《門(mén)面房出租協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，未違反法律禁止性規(guī)定，該協(xié)議合法有效。（一）出租人對(duì)租賃物是否享有所有權(quán)或者處分權(quán)，不是作為確定債權(quán)債務(wù)關(guān)系的租賃合同必須考慮的內(nèi)容；（二）《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條及相關(guān)司法解釋未將此類合同列入無(wú)效合同范疇。根據(jù)該法第二百二十四條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同，轉(zhuǎn)租合同并非因此無(wú)效。申明會(huì)將涉案房屋轉(zhuǎn)租給張某占有使用一年，但恒通物業(yè)公司未向申明會(huì)主張違約責(zé)任或要求解除合同，而在合同到期后仍與申明會(huì)續(xù)簽租賃合同；（三）恒通物業(yè)公司未對(duì)申明會(huì)的轉(zhuǎn)租行為提出異議并要求解除租賃合同。三、張某在租賃合同到期后，拒不履行向申明會(huì)退還房屋的義務(wù)，在其無(wú)權(quán)占用房屋期間，申明會(huì)仍然在向恒通物業(yè)公司繳納租金。張某的占用行為損害了申明會(huì)的合法權(quán)益。綜上，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
申明會(huì)向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令張某立即搬出租賃房屋；2.張某自2017年8月1日起至搬出租賃房屋之日止按38.4元天的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)；3.張某支付自2017年8月1日起至搬出租賃房屋之日止的水電費(fèi)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年4月1日，申明會(huì)與恒通物業(yè)公司簽訂《租房合同書(shū)》，約定恒通物業(yè)公司將其所屬的位于隨州市曾都區(qū)聚玉街自編1號(hào)房屋一間出租給申明會(huì)經(jīng)營(yíng)日雜用品，租房期限為一年（即自2016年4月1日起至2017年3月3日止），不得私自改變房屋結(jié)構(gòu)，否則所造成的經(jīng)濟(jì)損失由申明會(huì)承擔(dān)，恒通物業(yè)公司有權(quán)終止合同，并收回房屋。2016年8月1日，申明會(huì)與張某簽訂《房屋出租協(xié)議》，約定年租金14000元，張某所租房屋不得私自轉(zhuǎn)讓，如轉(zhuǎn)讓需經(jīng)申明會(huì)同意，如有違反，申明會(huì)視同違約，隨時(shí)收回門(mén)面。一年合同期滿申明會(huì)收回房屋，張某不得以任何理由拒絕，租房期為一年（即從2016年8月1日起至2017年7月31日止）。合同期滿后，申明會(huì)要求張某返還租賃房屋未果，遂訴至法院。
一審法院認(rèn)為，申明會(huì)與張某簽訂的《門(mén)面房屋出租協(xié)議》是雙方真實(shí)意思的表示，并不違反法律禁止性規(guī)定，系有效合同。雙方在協(xié)議中約定到期后收回，已達(dá)到合同約定的解除條件，申明會(huì)要求張某搬出房屋和支付占用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，予以支持。申明會(huì)要求張某支付的水電費(fèi)具實(shí)結(jié)算，因申明會(huì)未提供證據(jù)證實(shí)，對(duì)其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第二百三十五條規(guī)定，判決：一、張某于判決生效之日起10日內(nèi)搬出位于隨州市曾都區(qū)聚玉街隨州捷龍恒通運(yùn)業(yè)有限公司聚玉街自編1號(hào)房屋壹間；二、張某支付申明會(huì)租賃費(fèi)（2017年8月1日起至搬出之日止，每日38.40元）；三、駁回申明會(huì)的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)150元，由張某負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
經(jīng)審理查明，2016年4月1日，申明會(huì)與恒通物業(yè)公司簽訂《租房合同書(shū)》，雙方約定租賃期為一年，自2016年4月1日起至2017年3月31日止。除上述事實(shí)外，一審法院認(rèn)定的其他事實(shí)無(wú)誤，本院依法予以確認(rèn)。
另查明，合同到期后，申明會(huì)與恒通物業(yè)公司于2017年4月1日續(xù)簽《租房合同書(shū)》，雙方約定租賃期為一年，自2017年4月1日起至2018年3月31日止。當(dāng)日，申明會(huì)按合同約定交付全部租金5040元。2018年4月1日，雙方又續(xù)簽一年合同，租賃期間自2018年4月1日起至2019年3月31日止。當(dāng)日，申明會(huì)按合同約定交納全部租金5040元。上述三份《租房合同書(shū)》除約定的租賃期間不同外，其他內(nèi)容均相同。
又查明，申明會(huì)與張某簽訂《房屋出租協(xié)議》未經(jīng)過(guò)恒通物業(yè)公司同意。張某至今仍然占有使用案涉房屋。

本院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人的二審訴辯意見(jiàn)結(jié)合本案事實(shí)，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、申明會(huì)是否具備原告主體資格；二、申明會(huì)與張某簽訂的轉(zhuǎn)租合同是否有效。
關(guān)于焦點(diǎn)一，申明會(huì)將其承租的案外人恒通物業(yè)公司的房屋（即案涉房屋）轉(zhuǎn)租給張某。轉(zhuǎn)租期滿后，因張某拒絕騰退房屋，申明會(huì)向一審法院提起訴訟，請(qǐng)求判令張某搬出房屋，并支付房屋占用費(fèi)用及水電費(fèi)。基于以上事實(shí)，申明會(huì)與本案糾紛存在直接利害關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條第一項(xiàng)“起訴必須符合下列條件：一原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織”之規(guī)定，申明會(huì)有權(quán)作為原告提起本案訴訟。張某關(guān)于申明會(huì)不具備原告主體資格的上訴主張不能成立，不予支持。
關(guān)于焦點(diǎn)二，根據(jù)已查明的事實(shí)可知，申明會(huì)轉(zhuǎn)租房屋時(shí)未經(jīng)過(guò)出租人恒通物業(yè)公司同意。本院認(rèn)為，首先，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;（三）以合法形式掩蓋非法目的;（四）損害社會(huì)公共利益;（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！睋?jù)此，轉(zhuǎn)租行為未經(jīng)出租人同意，并不屬于合同無(wú)效的法定情形。其次，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條第一款規(guī)定：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”結(jié)合本案事實(shí)，其一，張某在二審?fù)徶凶允觯阃ㄎ飿I(yè)公司知道其自2012年左右至今一直在案涉房屋做生意，從未跟其交涉。在無(wú)證據(jù)證明恒通物業(yè)公司在六個(gè)月除斥期內(nèi)行使異議權(quán)的情形下，根據(jù)上述司法解釋規(guī)定，申明會(huì)轉(zhuǎn)租房屋是否經(jīng)過(guò)恒通物業(yè)公司的同意不影響轉(zhuǎn)租合同的效力。其二，對(duì)于未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，法律及司法解釋賦予出租人解除其與承租人合同或者主張轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的權(quán)利，并未賦予次承租人主張轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的權(quán)利。故張某作為次承租人無(wú)權(quán)以此為由主張轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。此外，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外?！彪m然申明會(huì)超出其剩余租賃期限將房屋轉(zhuǎn)租給張某，但其后申明會(huì)與恒通物業(yè)公司續(xù)簽租賃合同，取得了合法租賃權(quán)，補(bǔ)正了其實(shí)施轉(zhuǎn)租行為時(shí)存在的權(quán)利瑕疵。符合上述規(guī)定出租人與承租人另有約定的情形，故不能認(rèn)定本案雙方超出租賃期限的約定無(wú)效。據(jù)此，申明會(huì)與張某簽訂的轉(zhuǎn)租合同合法有效。張某上訴主張轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，于法無(wú)據(jù)，不予支持。在轉(zhuǎn)租期滿后，張某負(fù)有騰房義務(wù)，其違反合同約定繼續(xù)占有使用案涉房屋，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
綜上所述，張某的上訴請(qǐng)求不能成立。但一審判決主文對(duì)恒通物業(yè)公司的名稱表述不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院（2017）鄂1303民初2688號(hào)民事判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)；
二、變更湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院（2017）鄂1303民初2688號(hào)民事判決第一項(xiàng)為：張某于本判決生效之日起十日內(nèi)搬出湖北捷龍恒通運(yùn)業(yè)有限公司物業(yè)管理分公司位于隨州市曾都區(qū)聚玉街自編1號(hào)的房屋一間。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)150元，二審案件受理費(fèi)88元，合計(jì)238元，由上訴人張某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng) 劉瑩
審判員 李超
審判員 張歡

書(shū)記員： 曹娜娜