張某才
湖北明某物業(yè)服務(wù)有限公司
陳暉（湖北林熙律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）:張某才，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省武漢市人，住武漢市武昌區(qū)。
被上訴人（原審被告）:湖北明某物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地:湖北省葛店開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)大道廟灣商貿(mào)小區(qū)。
法定代表人:張東，該公司總經(jīng)理。
委托代理人:陳暉，湖北林熙律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)代理）。
上訴人張某才為與被上訴人湖北明某物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服鄂州市華容區(qū)人民法院（2016）鄂0703民初474號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2017年1月4日立案受理后依法組成由審判員鄒圍擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員曹家華、宋光亮參加的合議庭于2017年1月18日依法公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。
上訴人張某才，被上訴人湖北明某物業(yè)服務(wù)有限公司的委托代理人陳暉到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明:原告張某才于2011年1月14號(hào)與開(kāi)發(fā)商湖北恒興緣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定:出賣(mài)人應(yīng)在2011年12月31號(hào)前將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付使用；房屋的建筑面積為116平方米。
開(kāi)發(fā)商湖北恒興緣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2012年1月1日通知原告收房。
原告與被告于2012年3月12日簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定:物業(yè)費(fèi)按每月每平方米1元計(jì)算，裝修管理服務(wù)費(fèi)每戶300元；裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)每平方米3元收取。
同日，原告與被告簽署了光谷新城商品房交房通知單、業(yè)主檔案卡、鑰匙（智能卡）及文件簽收單、委托管理鑰匙承諾書(shū)、光谷小區(qū)入住驗(yàn)收交接表。
被告于2012年3月12日收取原告裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（代收）348元、裝修管理服務(wù)費(fèi)300元、物業(yè)費(fèi)1,392元（2012年1月1日-2013年3月13日）；2013年10月17日收取原告物業(yè)費(fèi)1，392元（2013年4月17日-2014年4月17日）。
原告所購(gòu)買(mǎi)房屋為2#樓，該樓于2011年12月31日-2012年11月11日通過(guò)開(kāi)發(fā)商的內(nèi)部竣工驗(yàn)收，并于2013年8月30日完成竣工驗(yàn)收備案。
原告所購(gòu)買(mǎi)的該房屋因案外人起訴開(kāi)發(fā)商而被鄂州市中級(jí)人民法院查封，后于2015年2月5日解除查封。
原告所購(gòu)買(mǎi)房屋登記備案時(shí)間為2015年3月12日，該房經(jīng)實(shí)際測(cè)量房屋建筑面積為112.34㎡。
原審認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為:物業(yè)服務(wù)合同是否有效、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不具備交房條件是否應(yīng)由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)返還物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)任。
原、被告間簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬合法有效合同。
故原告關(guān)于確認(rèn)前期物業(yè)合同無(wú)效的訟訴請(qǐng)求不予支持。
根據(jù)《物業(yè)管理服務(wù)條例》第四十一條的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
原告確認(rèn)收受房屋后，按前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定交納了兩年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，被告亦向業(yè)主提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，該合同已實(shí)際履行。
故原告關(guān)于返還全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的訟訴請(qǐng)求不予支持。
但考慮到涉案房屋實(shí)際建筑面積小于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的面積，被告多收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)予返還。
原告要求被告返還臨時(shí)水電表安裝費(fèi)、房屋內(nèi)清掃費(fèi)、封閉涼臺(tái)安裝服務(wù)費(fèi)等，因證據(jù)不足，該訴訟請(qǐng)求，亦不予支持。
被告湖北明某物業(yè)服務(wù)有限公司與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位湖北恒興緣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是兩個(gè)不同的企業(yè)法人，對(duì)外獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位湖北恒興緣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定及相關(guān)行政法規(guī)的規(guī)定，在不具備交房條件下向原告交受房屋，可能存在違約。
根據(jù)合同相對(duì)性原則，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位如存在違約行為，應(yīng)由其承擔(dān)民事責(zé)任，而不應(yīng)由被告湖北明某物業(yè)服務(wù)有限公司民事責(zé)任。
依照《合同法》第八條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條 ?及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》六十四條第一款 ?、第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決:一、被告湖北明某物業(yè)服務(wù)有限公司應(yīng)于判決生效之日起五日內(nèi)返還原告張某才多收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)88元〔12月×（116㎡-112.34㎡）×1元/㎡×2年]及裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)11元[（116㎡-112.34㎡）×3元/㎡]，共計(jì)99元；二、駁回原告張某才的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元，減半收取計(jì)25元，由被告負(fù)擔(dān)。
上訴人張某才不服原審法院的上述判決，向本院提起上訴稱(chēng):一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條 ?前期物業(yè)服務(wù)合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者商品房出售單位在銷(xiāo)售之前，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)公司不應(yīng)與購(gòu)房人個(gè)體簽訂合同，應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂合同更不能強(qiáng)硬與購(gòu)房人簽約；故雙方簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議是違反物管條例規(guī)定的違規(guī)協(xié)議書(shū)，應(yīng)為無(wú)效合同。
二、依據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，被上訴人謊報(bào)合同房屋竣工日期利用物業(yè)管理?xiàng)l例簽訂協(xié)議，偽造竣工資料延誤了房屋正常簽審驗(yàn)證工作造成國(guó)家有關(guān)稅款不能到位，影響購(gòu)房人至今六年之久還未辦成房屋權(quán)屬證書(shū)。
違反物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定與購(gòu)房人簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，根據(jù)以上情況說(shuō)明受開(kāi)發(fā)商委托的湖北明某物業(yè)公司與購(gòu)房人所簽協(xié)議應(yīng)為無(wú)效協(xié)議。
三、依照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑等正常運(yùn)行的承諾，如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理:暫不交物業(yè)管理費(fèi)。
上述兩項(xiàng)至2014年5月未到位應(yīng)按約定扣除以上時(shí)間段（2年零5個(gè)月）的物業(yè)費(fèi)，合計(jì):3257.7元（按登記面積112.34平米計(jì)）。
四、關(guān)于被上訴人臨時(shí)水電表費(fèi)400元、封閉涼臺(tái)介紹費(fèi)300元、墊付裝飾裝修人員服務(wù)費(fèi)80元×4人＝320元，看房清掃費(fèi)50元，合計(jì):1070元。
被上訴人不承認(rèn)，上訴人要求被上訴人出具未收取以上費(fèi)用的證據(jù)材料。
關(guān)于被上訴人出具的收費(fèi)收據(jù)4張，合計(jì)收費(fèi)4502元，因房屋權(quán)屬證書(shū)開(kāi)發(fā)商一概未于辦理，購(gòu)房人6年來(lái)從未入住一天，請(qǐng)法院予以采信。
五、關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)交費(fèi)起點(diǎn)日期。
2012年1月1日—2013年6月20日時(shí)間段房屋處于未竣工期間，2013年6月20日一2015年2月10日為法院查封期間，該時(shí)段物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位支付，上訴人物業(yè)服務(wù)費(fèi)交費(fèi)起點(diǎn)日期應(yīng)該為2015年2月10日或2015年3月9日。
六、按物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第十六條:納入物業(yè)管理范圍的己竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。
上訴人認(rèn)為物業(yè)費(fèi)收費(fèi)期起點(diǎn)日期、亦應(yīng)該按以鄂州市中級(jí)人民法院2015年2月10解除查封日期為物業(yè)收費(fèi)起點(diǎn)日期或以開(kāi)發(fā)區(qū)房管局審定的2015年3月9日，上訴人在交納物業(yè)費(fèi)問(wèn)題上并無(wú)過(guò)錯(cuò)，而且交了不應(yīng)該交的物業(yè)費(fèi)。
據(jù)此請(qǐng)求:撤銷(xiāo)原審判決，依法公正裁判。
被上訴人湖北明某物業(yè)服務(wù)有限公司未向本院提交答辯狀，庭審時(shí)辯稱(chēng):原審認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，請(qǐng)求二審予以維持，駁回上訴人的全部上訴請(qǐng)求。
二審舉證期內(nèi)，上訴人與被上訴人均未向本院提交新的證據(jù)。
本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人自愿簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議，未違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效；上訴人按照協(xié)議交納了兩年的物業(yè)費(fèi)，被上訴人也提供了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，上訴人關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效的理由不能成立。
上訴人認(rèn)為開(kāi)發(fā)商未履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的相關(guān)承諾，存在不符合交付條件的情況下交付房屋、相關(guān)配套設(shè)施未到位及房屋被法院查封等問(wèn)題，其不應(yīng)交納相應(yīng)時(shí)間段的物業(yè)費(fèi)及相關(guān)時(shí)間段的物業(yè)費(fèi)不應(yīng)計(jì)算，根據(jù)合同的相對(duì)性，此為上訴人與開(kāi)發(fā)商之間的合同履約問(wèn)題，其應(yīng)向開(kāi)發(fā)商主張相關(guān)權(quán)益。
其要求被上訴人返還臨時(shí)水電表安裝費(fèi)、封閉涼臺(tái)安裝服務(wù)費(fèi)等訴請(qǐng)，除自身敘述外，未能提供有效證據(jù)予以證實(shí)，根據(jù)“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的證據(jù)規(guī)則，其應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果，故對(duì)其請(qǐng)求本院不予支持。
原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。
據(jù)此，本案經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費(fèi)25元，由上訴人張某才負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人自愿簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議，未違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效；上訴人按照協(xié)議交納了兩年的物業(yè)費(fèi)，被上訴人也提供了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，上訴人關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效的理由不能成立。
上訴人認(rèn)為開(kāi)發(fā)商未履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的相關(guān)承諾，存在不符合交付條件的情況下交付房屋、相關(guān)配套設(shè)施未到位及房屋被法院查封等問(wèn)題，其不應(yīng)交納相應(yīng)時(shí)間段的物業(yè)費(fèi)及相關(guān)時(shí)間段的物業(yè)費(fèi)不應(yīng)計(jì)算，根據(jù)合同的相對(duì)性，此為上訴人與開(kāi)發(fā)商之間的合同履約問(wèn)題，其應(yīng)向開(kāi)發(fā)商主張相關(guān)權(quán)益。
其要求被上訴人返還臨時(shí)水電表安裝費(fèi)、封閉涼臺(tái)安裝服務(wù)費(fèi)等訴請(qǐng)，除自身敘述外，未能提供有效證據(jù)予以證實(shí)，根據(jù)“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的證據(jù)規(guī)則，其應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果，故對(duì)其請(qǐng)求本院不予支持。
原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。

據(jù)此，本案經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費(fèi)25元，由上訴人張某才負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：鄒圍

書(shū)記員：徐莉