上訴人（原審被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省連江縣，委托訴訟代理人：成和彬，北京市京師（武漢）律師事務(wù)所。委托訴訟代理人：余美佳，北京市京師（武漢）律師事務(wù)所。被上訴人（原審原告）：方某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)，委托訴訟代理人：陳玲，湖北今天律師事務(wù)所律師。原審第三人：武漢吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司，住所地武漢市武昌區(qū)中北路118號(hào)復(fù)地東湖國(guó)際三期3幢1層1號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420106558434940W。法定代表人：金莉，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：張健，男，公司員工。

張某某上訴請(qǐng)求：一、撤銷湖北省武漢市東西湖區(qū)人民法院（2017）鄂0112民初4311號(hào)民事判決；二、依法改判合同繼續(xù)履行或發(fā)回重審。本案訴訟費(fèi)用由方某承擔(dān)。事實(shí)與理由：1、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，程序違法，一審判決書(shū)缺乏對(duì)主要事實(shí)的查明，導(dǎo)致一審判決認(rèn)定事實(shí)不清。2、方某合同目的并非落空，法定解除權(quán)并不成就，一審判決張某某根本違約屬于適用法律錯(cuò)誤，即使張某某違約也只是一般性違約。3、因張某某未根本性違約且無(wú)過(guò)戶時(shí)間的約定，故一審判決依據(jù)《存量房居間買賣合同》第八條之約定，判決上訴人承擔(dān)20%違約金是錯(cuò)誤的。4、即使認(rèn)定張某某構(gòu)成根本違約，張某某需承擔(dān)全部購(gòu)房款20%違約金明顯過(guò)高，應(yīng)予減少，因一審法院未依法向張某某行使釋明權(quán)，致使張某某的這一權(quán)利沒(méi)有得到有效保障。方某辯稱，一、買方義務(wù)已經(jīng)履行，張某某沒(méi)有按照合同約定履行義務(wù)，有故意拖延的消極行為拒絕辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的意思表示，構(gòu)成違約，方某可以要求解除合同，并要求張某某承擔(dān)責(zé)任。二、根據(jù)合同法第94條，張某某遲延履行構(gòu)成根本違約，方某可以行使法定合同解除權(quán)。三、關(guān)于辦理貸款期限，合同中并未約定付款和辦理貸款時(shí)間，辦理貸款也不是方某能夠決定，方某提供相應(yīng)資料就是按照合同約定全面履行了自己的義務(wù)，張某某也應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。四、關(guān)于違約金，雙方簽訂的房屋買賣合同是合法有效的，合同價(jià)格20%的違約金標(biāo)準(zhǔn)是雙方意見(jiàn)，應(yīng)尊重雙方締約自由，合同價(jià)格20%的違約金不過(guò)高。請(qǐng)求二審法院駁回上訴人全部訴請(qǐng)，維持原判。吉家公司述稱，吉家公司已經(jīng)盡到居間義務(wù)，合同無(wú)法履行與吉家公司無(wú)關(guān)，相關(guān)費(fèi)用應(yīng)由違約方即張某某承擔(dān)。一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求維持原判。方某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令解除方某、張某某與吉家公司于2017年4月11日簽訂的《武漢市存量房居間（買賣）合同》；2、判令張某某向方某返還定金50000元及賠償方某中介費(fèi)45750元及金融服務(wù)費(fèi)24250元；3、判令張某某向方某支付違約金366000元；4、判令由張某某承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。一審法院查明，方某、張某某與吉家公司于2017年4月11日簽訂《武漢市存量房居間（買賣）合同》一份，合同約定張某某將自己名下位于武漢市東西湖區(qū)戀湖家園（三期）四組團(tuán)4棟3單元602室的房屋（以下簡(jiǎn)稱案涉房屋）以1830000元的價(jià)格賣給方某，付款方式約定為銀行商業(yè)貸款，方某承擔(dān)所有稅費(fèi)和中介費(fèi)，吉家公司在方某、張某某雙方提供資料齊全后為方某辦理貸款手續(xù)及協(xié)助方某、張某某雙方辦理過(guò)戶手續(xù)，合同簽訂后，方某按照合同約定向張某某支付定金50000元，向吉家公司支付中介費(fèi)45750元及金融服務(wù)費(fèi)24250元，并且按照吉家公司和貸款銀行的要求提供了辦理貸款的所有資料并積極辦理了相關(guān)手續(xù)，2017年8月23日，方某購(gòu)買上述房屋的貸款得到銀行審批通過(guò)，方某也將貸款審批金額之外的首付款準(zhǔn)備好了，方某和吉家公司多次要求張某某配合辦理上述房屋的過(guò)戶手續(xù)，但張某某卻拒絕辦理過(guò)戶手續(xù)。一審法院另查明，張某某與其配偶林鳳玉委托其子張輝辦理案涉房屋的買賣事宜?！段錆h市存量房居間（買賣）合同》第八條約定：“甲方（張某某）因房屋產(chǎn)權(quán)、債權(quán)或租賃等原因不交付房屋或不過(guò)戶給乙方（方某），乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.5%向乙方支付違約金；根本違約導(dǎo)致乙方解除合同的，甲方應(yīng)退還乙方所付全部費(fèi)用，并按全部房款的20%向乙方支付違約金?！币粚彿ㄔ哼€查明，吉家公司于2017年9月8日向張某某通過(guò)快遞方式發(fā)送催告函，催促?gòu)埬衬陈男修k理案涉房屋過(guò)戶手續(xù)，及告知其如不履行的法律后果。2017年10月11日，吉家公司通過(guò)微信方式與張某某之子張輝再次告知其履行辦理案涉房屋過(guò)戶的合同義務(wù)。一審法院認(rèn)為，方某、張某某及吉家公司所簽訂的《武漢市存量房居間（買賣）合同》系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。各方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格履約。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為方某是否有權(quán)解除《武漢市存量房居間（買賣）合同》。《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。”本案中，方某依約履行了其全部合同義務(wù)，張某某未按時(shí)辦理案涉房屋的過(guò)戶手續(xù)，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定張某某構(gòu)成根本違約，故方某有權(quán)依上述規(guī)定解除《武漢市存量房居間（買賣）合同》?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失?！北景杆婧贤狄驈埬衬尺`約導(dǎo)致解除，故方某請(qǐng)求張某某返還定金50000元及支付違約金366000元符合上述法律規(guī)定，予以支持。考慮到雙方的履行情況，且方某未舉證證明違約金366000元不足以彌補(bǔ)其經(jīng)濟(jì)損失，故對(duì)方某要求張某某賠償其中介費(fèi)45750元及金融服務(wù)費(fèi)24250元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。關(guān)于張某某辯稱方某辦理銀行貸款時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致其利息損失的意見(jiàn)。因《武漢市存量房居間（買賣）合同》并未明確約定付款的時(shí)間，且張某某對(duì)此亦未舉證予以證明，故該辯稱意見(jiàn)不予支持。關(guān)于張某某辯稱其未拒絕辦理案涉房屋過(guò)戶手續(xù)，故不存在違約的意見(jiàn)。方某申請(qǐng)的銀行貸款已于2017年8月23日通過(guò)審批，張某某依約應(yīng)在10日內(nèi)辦理案涉房屋的過(guò)戶手續(xù)，但張某某并未依約履行。后吉家公司于2017年9月8日向其發(fā)送催告函，催促其履行辦理案涉房屋過(guò)戶的義務(wù)，但張某某依然未能履行其辦理案涉房屋過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)。吉家公司又于2017年10月11日通過(guò)微信告知張某某應(yīng)依約履行辦理案涉房屋過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)，但張某某仍未履行。據(jù)此，張某某故意拖延履行辦理案涉房屋過(guò)戶的合同義務(wù)，其行為已表明拒絕辦理案涉房屋過(guò)戶手續(xù)的意思。故對(duì)該辯稱意見(jiàn)，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、解除方某與張某某及武漢吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司于2017年4月11日簽訂的《武漢市存量房居間（買賣）合同》；二、張某某于本判決生效后三日內(nèi)返還方某定金50000元；三、張某某于本判決生效后三日內(nèi)支付方某違約金366000元；四、駁回方某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)4295元（已減半收取），由張某某負(fù)擔(dān)。二審中，張某某提交一份2017年6月20日張某某與方某簽訂的《存量房合同》，擬證明雙方將房屋總價(jià)款變更增加至253萬(wàn)元，違約金比例從20%降到1%。張某某表示該合同原件由貸款銀行保管，買賣雙方變更了相關(guān)約定。方某質(zhì)證后認(rèn)為對(duì)證明目的不予認(rèn)可。雙方曾經(jīng)簽訂該合同，但真實(shí)目的是為了辦理貸款手續(xù)之需，且買賣雙方均不持有該合同原件，本案實(shí)際履行的亦不是該合同。吉家公司質(zhì)證后表示該公司對(duì)買賣雙方另行簽訂其他合同的事實(shí)不清楚。方某提交張某某的兒子張輝作為張某某代理人在第三人中介公司填寫(xiě)的地址和電話，擬證明方某是按照該地址和電話向張某某郵寄了催告函。張某某質(zhì)證并未否認(rèn)該地址和電話的真實(shí)性，但表示其并未收到催告函。本院認(rèn)為，張某某提交的上述合同并非原件，且買賣雙方均不持有該合同原件，不符合交易習(xí)慣，證明目的本院不予采信。關(guān)于方某提供的上述證據(jù)，張某某對(duì)郵寄地址及電話號(hào)碼的真實(shí)性不持異議，本院予以確認(rèn)。一審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。本院另查明，案涉房屋坐落于武漢市東西湖區(qū)戀湖家園（三期）四組團(tuán)4棟3單元602室，建筑面積194.23平方米，各方當(dāng)事人確認(rèn)上述房屋當(dāng)前同地段房屋每平方米單價(jià)上漲約4000元左右。因張某某不配合方某辦理房屋買賣過(guò)戶手續(xù)，方某購(gòu)房未果遂另行購(gòu)買他處房屋。
上訴人張某某因與被上訴人方某、原審第三人武漢吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱吉家公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省武漢市東西湖區(qū)人民法院（2017）鄂0112民初4311號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年3月6日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。本案中，方某、張某某及吉家公司所自愿簽訂《武漢市存量房居間（買賣）合同》合法有效，各方均應(yīng)依約行使權(quán)利承擔(dān)義務(wù)。2017年8月23日，方某申請(qǐng)銀行貸款審批手續(xù)通過(guò)，吉家公司隨后以短信、微信等方式及時(shí)向張某某告知并催促其履行配合辦理案涉房屋過(guò)戶之義務(wù)，但張某某始終拖延、拒絕配合辦理過(guò)戶手續(xù)，該行為構(gòu)成根本性違約，本案所涉合同亦因張某某違約導(dǎo)致解除，張某某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定問(wèn)題，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’?！北景钢校侥诚驈埬衬硟H支付了定金5萬(wàn)元，所付款項(xiàng)數(shù)額在總房款中占比較少，且方某已另行購(gòu)買了房屋，案涉合同解除給其造成的損失亦有所降低，綜合合同履行情況以及房?jī)r(jià)上漲幅度等因素，本院酌情將違約金調(diào)減至250000元。綜上，上訴人張某某的上訴理由部分成立，其上訴請(qǐng)求本院予以部分支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省武漢市東西湖區(qū)人民法院（2017）鄂0112民初4311號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)；二、撤銷湖北省武漢市東西湖區(qū)人民法院（2017）鄂0112民初4311號(hào)民事判決第三項(xiàng)、第四項(xiàng)；三、張某某于本判決生效后三日內(nèi)支付方某違約金250000元；四、駁回方某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)4295元（已減半收?。?，由張某某負(fù)擔(dān)3695元，方某負(fù)擔(dān)600元。二審案件受理費(fèi)8590元，由張某某負(fù)擔(dān)7500元，方某負(fù)擔(dān)1090元負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。