原告：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省衢州市。
　　委托訴訟代理人：毛先明，上海翰浩律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：孫森，上海翰浩律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海顥明某化發(fā)展有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：施宏亮，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：沈女義，北京大成(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：肖志威，北京大成(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告張某某與被告上海顥明某化發(fā)展有限公司(以下簡稱顥明公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法適用簡易程序，于2020年1月14日公開開庭審理，原告的委托訴訟代理人毛先明、被告的委托訴訟代理人沈女義到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：判令1.原、被告簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2019年9月1日解除；2.被告退還保證金215,217元；3.被告退還裝修保證金7,000元；4.被告賠償公共能耗分攤費損失62,764.6元；5.被告賠償律師費15,000元。
　　事實與理由：2019年4月18日，原、被告簽訂了《上海市房屋租賃合同》，約定原告租賃上海市靜安區(qū)秣陵路XXX號XXX、XXX室(以下簡稱涉案房屋)用于經(jīng)營。后因被告與房屋所有權(quán)人上海名品商廈有限公司(以下簡稱名品商廈)發(fā)生糾紛，導致被告與名品商廈之間的租賃合同被解除，被告退出了名品商廈的管理，故原、被告之間的租賃合同也被解除，但原告支付的租賃保證金、物業(yè)管理費保證金及裝修保證金一直未被退還。原告認為，被告與名品商廈的糾紛導致原、被告之間的租賃合同無法履行，被告已經(jīng)構(gòu)成違約，故提起本案訴訟，要求判如訴請。
　　被告針對原告的訴訟請求辯稱，1.同意解除原、被告之間的租賃合同，但是不同意原告主張的解除時間，租賃合同應(yīng)于2019年6月5日解除，理由是：2019年6月5日被告被名品商廈強制清場，2019年6月25日被告向包括原告在內(nèi)的商鋪發(fā)送通知，要求小商鋪自2019年6月25日將相關(guān)費用支付給名品商廈，被告與名品商廈在他案訴訟中確認雙方合同解除，自此被告已經(jīng)無權(quán)將涉案房屋租賃給原告，所以租賃合同已于2019年6月5日解除。2.同意退還原告保證金215,217元。3.同意退還原告裝修保證金5,000元，不同意退還剩余2,000元，理由是：該2,000元為裝修管理費，被告在原告裝修期間派出保安、工程管理部人員不定期巡查，24小時值守，保證原告裝修安全、沒有事故和偷盜行為；且根據(jù)被告與其他商戶的慣例，其他商戶均是支付2,000元裝修管理費且不退還。4.不同意賠償原告主張的損失62,764.6元，該費用是原告與名品商廈簽訂合同造成的，與被告無關(guān)。5.不同意賠償律師費15,000元，沒有合同和法律依據(jù)。
　　審理中，原告撤回了第四項訴訟請求。
　　本院經(jīng)審理查明以下事實：
　　2019年4月，原、被告雙方就原告承租涉案房屋達成合意，原告于2019年4月3日向被告支付了71,739元，于2019年4月15日向被告支付333,731元。
　　2019年4月18日，原告(承租方，乙方)與被告(出租方、甲方)就涉案房屋簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定：乙方承租涉案房屋用于坊門老街經(jīng)營；租期五年，自2019年4月20日至2024年4月19日，免租裝修期為2019年4月20日至2019年6月19日；免租裝修期內(nèi)免收租金，但乙方仍應(yīng)按合同約定支付物業(yè)管理費及實際產(chǎn)生的公用事業(yè)費；第一年月租金64,306.18元；月物業(yè)管理費7,433元(包含中央空調(diào)能耗費)，公共部位的清潔、管理工作以及公共設(shè)施的維修、維護工作均由甲方負責；如因合同履行產(chǎn)生爭議致訴訟，則敗訴方承擔與訴訟相關(guān)的全部費用(包括但不限于律師費等)；乙方應(yīng)支付保證金，包括3個月租金金額的租賃保證金192,919元及3個月物業(yè)管理費金額的物業(yè)管理費保證金22,298元，合計215,217元，此款隨首期租金、物業(yè)管理費一并支付；租賃期限屆滿或因甲方原因?qū)е卤竞贤崆敖獬龝r，甲方應(yīng)在乙方按約定標準交還房屋、辦妥注冊地址、證照的變更或注銷登記并向甲方提供相關(guān)書面文件后一個月內(nèi)將保證金扣除乙方拖欠的租金、物業(yè)管理費、水、電費等其他費用的剩余部分無息退還乙方；本合同簽訂后2個工作日支付2019年6月20日至2019年8月31日的首期租金152,982元、2019年4月20日至2019年8月31日的首期物業(yè)管理費30,271元；甲方不得擅自解除合同，若有違反應(yīng)賠償乙方遭受的直接損失。上述合同還載明乙方聯(lián)系人為余小冬。
　　2019年4月20日，被告將涉案房屋交付給了原告使用，后原告對涉案房屋進行裝修并開始經(jīng)營“坊門老街”餐飲業(yè)務(wù)。
　　2019年6月25日，被告向包括原告在內(nèi)的商戶送達《商戶交接事宜的相關(guān)說明》，載明：因名品商廈單方面違約解除與被告的租賃協(xié)議，被告同意于2019年6月5日解除合作關(guān)系，并追究名品商廈的違約責任。目前，被告正積極與名品商廈進行溝通與協(xié)調(diào)。請各商戶以2019年6月5日為起算日將房屋租金、物業(yè)費、水電費及相關(guān)費用直接支付給名品商廈，房屋押金將由我司與名品商廈根據(jù)協(xié)商情況進行移交。
　　后涉案房屋繼續(xù)由原告占有使用。
　　2019年7月，顥明公司向本院起訴名品商廈【案號：(2019)滬0106民初34100號】，要求退還租金、保證金、賠償損失。在本院于2019年10月25日組織的事實調(diào)查中，張某某一方代表余小冬向本院表示表示愿意在租金、租期不變的情況下與名品商廈簽訂新的合同；名品商廈表示同意新合同的租金、租期不變，但其他合同內(nèi)容需要重新協(xié)商；顥明公司表示同意與張某某進行保證金結(jié)算。
　　2019年11月，原告與名品商廈就涉案房屋補簽了《商業(yè)租賃合同》，約定：租期自2019年9月1日至2024年4月19日，第一年月租金64,306.18元。同時，原告還與上海華曠投資管理有限公司(以下簡稱華曠公司)簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，約定：由華曠公司為原告提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費每月7,432.65元、公共能耗分攤費每月1,651.7元，自2019年11月起算，每年6月15日至9月15日的公共能耗分攤費用予以減免。后各方開始履行合同，原告分別向名品商廈及華曠公司支付了租金及物業(yè)管理費、公共能耗分攤費等相關(guān)費用，涉案房屋現(xiàn)仍由原告租賃使用。
　　同月，原告提起本案訴訟，并為此支付律師費15,000元。
　　以上事實，由原告提供的上海市房屋租賃合同、保證金收據(jù)、銀行回單、商戶交接事宜的相關(guān)說明、商業(yè)租賃合同、物業(yè)服務(wù)合同、本院調(diào)取的(2019)滬0106民初34100號一案檔案材料、當事人的陳述等證據(jù)予以證明。
　　本院認為，依法成立的合同，受法律保護。原、被告就涉案房屋簽訂的房屋租賃合同為當事人的真實意思表示，合法有效，對當事人具有約束力。首先，根據(jù)約定，原、被告之間的租期至2024年4月19日止。而根據(jù)審理查明的事實，2019年6月25日被告通知原告向名品商廈支付租金等費用，后原告繼續(xù)使用涉案房屋并自2019年9月1日起履行與名品商廈的租賃合同。本院認為，鑒于原告與名品商廈已另行建立租賃合同關(guān)系并開始履行，原、被告之間的租賃合同已實際解除；合同解除的原因在于被告，原告并無違約行為。被告雖自稱其于2019年6月5日被名品商廈清場并發(fā)布通知要求原告將此后的相關(guān)費用支付給名品商廈，但被告并未將2019年6月5日至2019年8月31日期間的租金、物業(yè)管理費退還給原告；同時，在此期間原告亦實際占用使用涉案房屋，本院認為，原、被告之間的租賃合同已于原告支付的租金用盡且與名品商廈建立新的租賃關(guān)系之時解除，即于2019年9月1日解除，原告該項訴請，本院予以支持；雖然被告發(fā)布通知要求原告于2019年6月5日起向名品商廈支付費用，但考慮到被告系違約方，其無權(quán)要求解除合同，故被告要求租賃合同于2019年6月5日解除的意見，本院不予支持。其次，鑒于租賃合同已經(jīng)解除，原、被告之間應(yīng)進行相關(guān)費用的結(jié)算。對于租賃保證金、物業(yè)管理費保證金，鑒于被告表示愿意退還，本院對原告該項訴請予以支持。關(guān)于裝修保證金，原告認為是7,000元，被告認為是5,000元，其余2,000元是裝修管理費，不應(yīng)退還。關(guān)于另外2,000元的性質(zhì)，被告雖稱收取該費用且不退還為其與商戶之間的慣例，但并未提供證據(jù)予以證明；且原告已向被告支付了裝修期間物業(yè)管理費，本院認為，被告所稱的裝修管理費與物業(yè)管理費在性質(zhì)上重疊，被告于免租期物業(yè)管理費之外再收取裝修管理費有失公平，該2,000元應(yīng)認定為裝修保證金為宜，并由被告退還。最后，根據(jù)合同約定，因合同履行致成訟的，敗訴方承擔律師費等訴訟費用。本案中，因合同解除的責任在于被告，故被告應(yīng)支付原告必要的律師費，綜合考慮本案的難易程度，本院酌情確定被告需賠償原告律師費8,000元。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條、第九十七條、第一百一十三條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告張某某與被告上海顥明某化發(fā)展有限公司簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2019年9月1日解除；
　　二、被告上海顥明某化發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告張某某退還租賃保證金、物業(yè)管理費保證金共計215,217元；
　　三、被告上海顥明某化發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告張某某退還裝修保證金7,000元；
　　四、被告上海顥明某化發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告張某某律師費8,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費4,753元，減半收取計2,376.5元，由被告上海顥明某化發(fā)展有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院?！　?br/>

審判員：魏??凱

書記員：李??航