原告：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，河北省石家莊市新華區(qū)紅軍大街**號*棟*單元***號，住河北省石家莊市,送達地址河北省石家莊市橋西區(qū)自強路12號交通銀行。委托訴訟代理人：劉會連，河北來儀律師事務所律師。被告：賈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省石家莊市井陘縣。委托訴訟代理人：欒澤強（系被告賈某某之同事）,男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省石家莊市新華區(qū)。被告：河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：石家莊市鹿泉區(qū)獲鹿鎮(zhèn)高莊村北金某某花園物業(yè)樓。統(tǒng)一社會信用代碼91130100771314737W法定代表人:王保山,該公司董事長。委托訴訟代理人：李寶來，該單位職工。

原告張某某訴稱，原告在2007年9月26日與被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《合作建房協(xié)議》，約定：原告購買金某某花園房屋，房屋面積206.27平方米、單價3050元，房款合計629124元，被告于2008年10月31日將上述房屋交付給原告。合同簽訂后，原告當日全額交付了購房款。2009年2月21日雙方簽訂正式商品房買賣合同，但因為被告的原因該份商品房買賣合同未能在鹿泉區(qū)房管局辦理備案手續(xù)。2014年，因被告延期交房問題，原告曾將被告訴至鹿泉區(qū)人民法院，要求交付房屋并支付延期交房違約金。鹿泉人民法院判決被告向原告退還購房款項。因該判決系錯誤判決，已經(jīng)鹿泉區(qū)法院啟動審判監(jiān)督程序再審，且該錯誤判決已被撤銷。即便原錯誤判決“生效”后，原告還在2014年9月28日接受到金某某發(fā)出的車位購買須知及優(yōu)先選擇購買停車位的通知。2015年8月13日，被告也已將53號樓第03號房屋交付給了原告，原告當日開始支付該套房屋的水費、電費等物業(yè)費用。因貴院對該房屋已經(jīng)依賈某某的申請查封了上述房屋，且賈某某與被告之間系借款合同糾紛，已有貴院（2015）井民二初字第00264號判決確認，現(xiàn)該案尚在執(zhí)行階段。綜上，原告已支付了該套房屋的全部價款，并實際占有該房產(chǎn)，對于未能辦理過戶登記手續(xù)沒有過錯，根據(jù)最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定第十七條規(guī)定，原告的權利應能排除執(zhí)行，特向貴院提出執(zhí)行異議之訴，望依法解除金某某花園53號樓第03號房屋查封，并排除執(zhí)行；由被告承擔本案的訴訟費用。被告賈某某辯稱，原告稱其在2009年2月21日正式簽訂商品房買賣合同，而答辯人于2010年11月20日與河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了商品房買賣合同，并辦理了房產(chǎn)備案手續(xù)。2015年6月19日答辯人因訴訟保全提供擔保，而被法院查封53號樓第03號房產(chǎn)。根據(jù)鹿泉房管所檔案顯示，該房產(chǎn)所有權人是答辯人，并非原告。根據(jù)《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十四條、第二十五條的規(guī)定，原告的主張不能排除貴院對房產(chǎn)的查封，應駁回原告的訴訟請求。被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，答辯人將涉案房產(chǎn)備案在賈某某名下，是作為與賈某某簽訂借款合同的擔保。原告方在2013年起訴答辯人，鹿泉區(qū)法院判決答辯人向原告支付629124元，承擔違約金及駁回張某某的其他訴訟請求。雙方均未上訴。請求合議庭依法裁判本案。經(jīng)審理查明，原告張某某與被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2007年9月26日簽訂了《合作建房協(xié)議》，約定：原告張某某與被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司采取合作方式開發(fā)位于鹿泉市“奧斯卡納”商品房項目，由被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供土地，原告張某某提供部分建設資金合作開發(fā)一期工程，原告付清全部資金后，有權取得雙方約定的該項目中特定房屋的所有權和土地使用權作為合作建房的利潤分成，原告取得房屋為該項目A區(qū)53排03號房屋；被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的取得《商品房預售許可證》后與原告簽訂正式《商品房買賣合同》；被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2008年10月31日將上述房屋交付原告；原告在簽訂該協(xié)議時已交付房款629124元。原告張某某與被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年2月21日正式簽訂了《商品房買賣合同》，該合同未備案，約定：原告張某某購買金某某花園A區(qū)53號樓第03號商品房，房屋面積206.27平方米、單價3050元，房款629124元。被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2014年9月28日給原告張某某發(fā)放了“關于2014年10月1日至3日優(yōu)先選擇購買停車位的通知”和“車位購買須知”。被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2015年8月13日給原告張某某發(fā)放了“入住通知書”，注明四季鳳凰城已經(jīng)通過政府有關部門的綜合驗收，定于2015年8月13日正式入住，張某某認購的四季鳳凰城A區(qū)53樓03號房可以交付使用，通知張某某在2015年8月13日至2015年8月15日間到現(xiàn)場辦理入住手續(xù)，原告還在2015年8月13日支付了A區(qū)53-03的水費、電費，取得了電卡。因商品房預售合同糾紛，原告曾于2013年將被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司起訴至河北省石家莊市鹿泉區(qū)人民法院，要求判令“一、原、被告簽訂正式的商品房買賣合同；二、被告將位于鹿泉市交付給原告使用；三、被告給付原告違約金計算至實際交房之日至”。河北省石家莊市鹿泉區(qū)人民法院以河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與賈某某于2010年11月22日簽訂了購買金某某花園A區(qū)53排03號的《商品房買賣合同》、并在鹿泉區(qū)房地產(chǎn)交易管理所進行了備案為由，于2014年4月26日作出了“一、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付原告張某某629124元；二、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付原告違約金，違約金金額以原告已付款629124元，自2007年9月26日起至執(zhí)行之日止按日萬分之二計算。上述內容于本判決生效之日起三十日內履行完畢。三、駁回原告張某某的其他訴訟請求”的（2013）鹿民一初字第01948號民事判決書。原告張某某、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就該判決均未提起上訴。根據(jù)張某某的申訴，河北省石家莊市鹿泉區(qū)人民法院于2017年作出（2017）冀0110民監(jiān)3號裁定書裁定再審，河北省鹿泉區(qū)人民法院裁定對該案進行再審，并于2017年12月15日作出了“一、準予張某某撤訴。二、撤銷本院（2013）鹿民一初字第01948號民事判決書”的（2017）冀0110民再8號民事裁定書。原告還提供了石家莊市鹿泉區(qū)住房保障和房地產(chǎn)管理處出具的房產(chǎn)查詢證明，證實張某某名下在該處目前無房屋權屬登記。原告認為，其已支付了涉案房屋的全部價款，并實際占有該房產(chǎn)，對于未能辦理房屋過戶登記手續(xù)沒有過錯，要求解除金某某花園53號樓第03號房屋查封，排除執(zhí)行。對原告提供的上述證據(jù)及陳述，被告賈某某質證稱，原告張某某與被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2007年9月26日簽訂的《合作建房協(xié)議》中涉及的是52排03號房，不是涉案房屋；原告張某某與被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年2月21日簽訂的正式《商品房買賣合同》，未在房管局備案，不認可；原告提供的車位購買須知、優(yōu)先選擇購買停車位的通知、電表卡，之前未見過，不認可；對（2017）冀0110民再8號民事裁定書、房產(chǎn)查詢證明無異議。被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司質證稱，2007年9月26日原告與被告金某某簽訂了合作建房協(xié)議書，2009年2月21日原告與被告金某某簽訂的正式商品房買賣合同，真實性沒有異議，但是涉及的房屋房號和面積均相互矛盾，需要回去核實；2014年9月28日被告金某某向原告發(fā)出車位購買須知、優(yōu)先購買停車位的通知，2015年8月13日金某某向原告再次發(fā)出的入住通知書均沒有金某某公司的落款日期，購買車位的通知有明顯改動的痕跡，真實性有異議；（2017）冀0110民再8號民事裁定書，不能支持原告的主張。裁定書內容看是原告主動提出撤訴。原告自認為對涉案房產(chǎn)沒有所有權才撤訴的；鹿泉區(qū)住房保障管理局出具房產(chǎn)查詢證明，無異議。但是不能支持原告的訴求；電費票據(jù)有明顯的改動痕跡，真實性有異議；電表卡，不能證明是公司給他的，是一個獨立的卡。電費和水費都是茂泉物業(yè)公司的公章，和本案沒有關聯(lián)性。2010年11月22日，賈某某與河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王保山（河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的董事長）簽訂了《房產(chǎn)購買及回購擔保協(xié)議書》，約定賈某某購買河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的金某某花園項目中28號樓第01-201號、30號樓第02至03號、39號樓第02至03號、53號樓第03號、86號樓第05號、94號樓第01至06號、96號樓第01號共計14套房屋，計價1000萬元；賈某某與河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂正式《商品房買賣合同》，并到房管局備案后，賈某某于2010年11月23日通過指定賬戶一次性向河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司指定的賬戶支付1000萬元；河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自收到賈某某的購房款之日起，每月22日前向賈某某指定賬戶支付溢價款30萬元；河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2011年2月22日前將購房款1000萬元一次性匯入賈某某原匯出賬戶，此時解除本協(xié)議及附件二中的《商品房買賣合同》；賈某某應無條件在五個工作日內辦理撤銷備案手續(xù)，將所購房屋返還河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，逾期一日支付違約金三萬元；如河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按時回購賈某某所購買的房產(chǎn)，王保山自愿以個人財產(chǎn)為本協(xié)議承擔連帶保證責任。當日，賈某某與河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就上述14套房屋分別簽訂了《商品房買賣合同》，并到鹿泉市房地產(chǎn)交易管理所進行備案登記。2010年11月23日，賈某某向河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付了1000萬元。因民間借貸糾紛，賈某某向本院提起訴訟，請求判令河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司償還賈某某借款本金1000萬元及利息；王保山對上述借款本息承擔連帶責任；判令賈某某對《房產(chǎn)購買及回購擔保協(xié)議書》中約定的14套房屋享有優(yōu)先受償權，本院以“原、被告均認可雙方訂立的《房產(chǎn)購買及回購擔保協(xié)議書》名為房產(chǎn)購買及回購擔保，實為民間借貸擔保合同。被告金某某公司應償還原告借款本金1000萬元。逾期利率按年利率24%計算。被告王保山作為被告金某某公司法定代表人，又以個人名義對所欠債務進行了擔保，其于2015年3月25日就還款事宜表示予以解決，故可確認其對公司債務及擔保責任的認可，現(xiàn)原告要求其承擔保證責任，本院予以支持。在本判決生效后，如二被告不履行本判決確定的金錢債務，原告可就其簽訂的買賣合同的標的物申請拍賣以償還債務。現(xiàn)原告要求判令其對該擔保財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權沒有依據(jù)，不予支持”為由于2015年11月27日作出了“一、在本判決生效后十日內，被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司償付原告賈某某借款本金1000萬元及自2011年6月24日起至本判決指定的還款之日止按年利率24%計算的逾期利息。被告王保山對上述債務承擔連帶保證責任。二、駁回原告賈某某的其他訴訟請求”的（2015）井民二初字第00264號民事判決書，該判決書已生效。根據(jù)被告賈某某的申請，本院在執(zhí)行程序中處置涉案房產(chǎn)時，原告張某某提出書面異議，本院于2018年1月30日作出了“駁回案外人張某某關于對金某某花園53號樓第03號房屋排除執(zhí)行并予解除查封的執(zhí)行異議”的（2018）冀0121執(zhí)異1號民事裁定書，原告張某某不服該裁定向本院提起訴訟。上述事實，有當事人陳述、合作建房協(xié)議書、商品房買賣合同、房款收據(jù)、入住通知書、水費收據(jù)、電費收據(jù)、電表卡、車位購買須知、優(yōu)先選擇購買停車位的通知、裁定書、判決書等證實。
原告張某某與被告賈某某、河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年2月23日立案后，依法組成合議庭，于2018年3月29日公開開庭進行了審理。原告張某某及其委托訴訟代理人劉會連，被告賈某某的委托訴訟代理人欒澤強，被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人李寶來到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，河北省鹿泉區(qū)人民法院作出的（2017）冀0110民再8號民事裁定書，在準予張某某撤訴的同時，還撤銷了（2013）鹿民一初字第01948號民事判決書，即原告張某某與被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年2月21日正式簽訂的《商品房買賣合同》，未被依法確認為無效合同，雙方當事人也未解除或終止該合同，原告依該合同取得涉案房產(chǎn)的相關權利，應受到法律的保護。本院作出的（2015）井民二初字第00264號民事判決書已認定賈某某與河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房產(chǎn)購買及回購擔保協(xié)議書》名為房產(chǎn)購買及回購擔保，實為民間借貸擔保合同，賈某某與河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的真實意思表示是建立借款關系，雙方以此簽訂的《商品房買賣合同》是作為債務履行的一種非典型擔保。在雙方不具備房屋買賣的前提下，賈某某不屬于買房人，其以雙方簽訂的《商品房買賣合同》進行備案，沒有法律效力。原告以《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》主張享有排除強制執(zhí)行的實體權利成立，其主張排除執(zhí)行的訴訟請求應予支持。是否解除對涉案商品房的保全措施應由采取保全措施的部門依法予以處理，本案不予處理。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、最高人民法院《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第十七條規(guī)定，判決如下：

不得執(zhí)行位于鹿泉市商品房。案件受理費100元，由被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。

審判長　　高淑魁
審判員　　何海源
審判員　　王　歡

書記員：韓曉麗