上訴人一審原告：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，佳木斯市郊區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社職員，住佳木斯市向陽區(qū)。
委托訴訟代理人：李柏玉，黑龍江遠東律師集團（佳木斯）事務所律師。
上訴人（一審被告）：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，佳木斯市公安局巡特警支隊職員，住佳木斯市向陽區(qū)。
委托訴訟代理人：王建偉，黑龍江君德律師事務所律師。
一審第三人：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司佳木斯佳南支行，住所地佳木斯市東風區(qū)安慶街317號。
負責人：王慶海，職務行長。

上訴人張某某因與上訴人張某某、第三人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司佳木斯佳南支行房屋買賣合同糾紛一案，不服佳木斯市向陽區(qū)人民法院（2014）向民初字第276號民事判決。向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理，上訴人張某某及委托訴訟代理人李柏玉、上訴人張某某及委托訴訟代理人王建偉到庭參加訴訟，一審第三人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司佳木斯佳南支行經(jīng)合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院二審期間上訴人張某某圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了質(zhì)證，對當事人二審提供的證據(jù)，本院認定如下：張某某提供的租房合同復印件能夠證明房屋曾出租的事實，但證明不了若買賣合同解除后張某某實際損失情況，該證據(jù)不影響一審判決認定的案件事實，本院經(jīng)審理對一審判決認定的事實予以確認。

本院認為，本案爭議的主要問題是：一、案涉房屋所有權歸屬及房屋買賣合同的效力如何確認；二、張某某主張解除合同的理由是否成立?！吨腥A人民共和國物權法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”。本案中，佳木斯市郊區(qū)人民法院在執(zhí)行過程中通過委托拍賣作出（2003）郊執(zhí)字第233號執(zhí)行裁定，將案涉房屋拍賣給張某某，該拍賣裁定于2004年4月22日作出后送達有關當事人，已經(jīng)發(fā)生法律效力，屬于具有確權效力的法律文書，據(jù)此張某某已經(jīng)取得案涉房屋的所有權?！吨腥A人民共和國物權法》第三十一條規(guī)定：“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力”。本案中，2004年4月22日張某某通過拍賣裁定取得案涉房屋所有權，2007年11月16日其將房屋出售給張某某的行為屬于有權處分，若未辦理物權登記，不發(fā)生物權轉(zhuǎn)移的法律效果，但不影響雙方之間簽訂的房屋買賣合同的效力。張某某與張某某之間的房屋買賣合同訂立時，當事人主體適格，意思表示真實，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，故房屋買賣合同合法有效。依據(jù)合同法的相關規(guī)定，合同解除有約定解除和法定解除兩種方式。本案雙方當事人在買賣合同中并未約定合同解除情形，不存在約定解除問題。關于法定解除，《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形”。不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，本案案涉房屋雖然設定了抵押權，影響房屋過戶登記，但當事人對抵押權可以通過替代履行的方式予以涂銷，并可對涂銷抵押權造成的損失另行主張權利，故房屋抵押權的設定不屬于不可抗力,也不屬于法律上或事實上不能履行的情形，不是房屋買賣合同解除的法定理由。房屋買賣合同簽訂后，張某某已經(jīng)按照合同約定交付定金3萬元，張某某已向張某某實際交付房屋。剩余房款35萬元張某某雖未交付，但根據(jù)合同約定的履行順序，該35萬元房款需待出賣方為買受方辦理完產(chǎn)權證后支付，故張某某未支付35萬元剩余購房款屬于行使合同順序履行抗辯權的行為，該行為不構成違約。張某某在買賣合同履行過程中不存在不履行主要債務或遲延履行主要債務等違約行為，張某某行使合同法定解除權的條件亦不具備，其請求解除合同的主張不能成立，也不存在向張某某支付10萬元違約金問題。
關于上訴人張某某主張一審中提出反訴的問題，其雖在一審時向法院提交了書面反訴狀，但一審法院未向其收取反訴案件受理費，未對其反訴主張予以合并審理，二審法院對其訴訟主張亦不予審理，當事人就此可另行主張權利。綜上，張某某主張解除合同的事實和理由不能成立，本院不予支持，一審判決認定事實清楚，但適用法律不當，判決結(jié)果錯誤，本院予以糾正。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

審判長 姜廣武
審判員 王春霞
審判員 彭景豐

書記員： 付麗麗