上訴人（原審被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽市樊城區(qū)。
委托訴訟代理人:周圣強(qiáng)，湖北法正大律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：袁發(fā)生，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽市樊城區(qū)。
委托訴訟代理人：姜秀存，湖北長久律師事務(wù)所律師。

上訴人張某某因與被上訴人袁發(fā)生租賃合同糾紛一案，不服襄陽市樊城區(qū)人民法院(2017)鄂0606民初1379號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年6月15日立案后，依法組成合議庭，不開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某某上訴請(qǐng)求：1.依法撤銷(2017)鄂0606民初1379號(hào)民事判決，改判駁回袁發(fā)生的一審訴訟請(qǐng)求；2.一、二審訴訟費(fèi)用由袁發(fā)生承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審判決認(rèn)定張某某與袁發(fā)生之間存在房屋及場地的租賃法律關(guān)系屬錯(cuò)誤。雙方應(yīng)當(dāng)屬于委托合同的法律關(guān)系。一、一審法院依據(jù)雙方于2015年10月1日簽訂的租賃合同，確定雙方系房屋及場地租賃的法律關(guān)系，但是忽視了雙方于同日簽訂的另一份委托對(duì)房屋及場地管理的“協(xié)議書”?；趯?duì)同一房屋及場地的使用問題，雙方簽訂了兩份合同，依據(jù)合同要約承諾認(rèn)定規(guī)則，應(yīng)當(dāng)依據(jù)簽訂時(shí)間在后的合同確定雙方真實(shí)一致的協(xié)議內(nèi)容，后一合同可以改變前一合同的條款以及合同的性質(zhì)和法律關(guān)系。據(jù)此，依據(jù)“協(xié)議書”的內(nèi)容第四條“此協(xié)議書與所簽租賃合同具有同等法律效力”充分說明，該協(xié)議的時(shí)間在后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)該“協(xié)議書”認(rèn)定雙方的法律關(guān)系。二、從履行合同情況看，雙方仍然屬委托法律關(guān)系。從根據(jù)租賃合同的特點(diǎn)，承租人租賃房屋及場地后，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋及場地?fù)碛惺褂脵?quán)及轉(zhuǎn)租權(quán)等權(quán)利，以實(shí)現(xiàn)基本的價(jià)值或者得到應(yīng)得的受益。而本案中，張某某將從租賃商戶收取來的租金以及水電費(fèi)扣除“協(xié)議書”第一條約定的管理費(fèi)后全部交付給袁發(fā)生，張某某未從中謀取任何利益。市場各承租戶的租金標(biāo)準(zhǔn)也全部由袁發(fā)生確定，張某某無任何決定權(quán)，張某某只負(fù)責(zé)向租賃商戶收取租金，然后交給袁發(fā)生，對(duì)于水電費(fèi)的收取也同樣是此情況，張某某無任何自主決定權(quán)。三、從履行合同的主動(dòng)性看，雙方仍然屬于委托法律關(guān)系。房屋及場地出租后，對(duì)于房屋及場地的租賃價(jià)格仍由袁發(fā)生確定，張某某沒有決定的權(quán)利，在袁發(fā)生單方面對(duì)房屋租賃費(fèi)漲價(jià)后，租賃商戶不滿，并抗拒交租，袁發(fā)生便停水停電，強(qiáng)制租賃商戶按漲價(jià)后的標(biāo)準(zhǔn)繳納租賃費(fèi)，并要求同租賃商戶重新簽訂租賃合同，被租賃商戶反對(duì)并對(duì)抗至今，從而導(dǎo)致張某某無法完成代為收取租金及水電費(fèi)的委托任務(wù)。四、本案委托合同發(fā)生的背景是，市場內(nèi)的租賃商戶原從樊城區(qū)施營舊貨市場搬遷而來，張某某原也在施營舊貨市場經(jīng)營，同他們關(guān)系相處比較和睦，商戶對(duì)張某某非常信賴，袁發(fā)生在原市化工廠破產(chǎn)后進(jìn)行拆遷，該片土地未被政府處置情況下，為謀取利益招攬商戶入駐經(jīng)營收取租金，使占取的土地產(chǎn)生效益。但商戶們對(duì)袁發(fā)生不熟悉且不信賴，袁發(fā)生得知張某某同商戶間的信賴關(guān)系，就找張某某幫他收取租金。袁發(fā)生許諾張某某于收取的租金中給張某某一定報(bào)酬，還允諾張某某另外無償使用2畝的空地，在這種情況下，張某某向袁發(fā)生繳納了保證金，簽訂委托合同。袁發(fā)生出爾反爾，中途抬高租金，引起商戶不滿，遭到抵制后又對(duì)市場內(nèi)停水停電，又把張某某在無償使用的空地上加建的房屋拆除，至今不賠償，才產(chǎn)生的矛盾。
袁發(fā)生辯稱，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
袁發(fā)生向一審法院起訴請(qǐng)求：1.立即解除袁發(fā)生、張某某2015年10月1日簽訂的租賃合同及協(xié)議書；2.張某某立即向袁發(fā)生支付拖欠的租金（2016年7月1日至2017年1月11日）102315.07元，張某某按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向袁發(fā)生賠償合同解除后的房屋占用費(fèi)直至房屋交還之日止；3.張某某向袁發(fā)生支付違約金10萬元；4.訴訟費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)均由張某某承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年10月1日，袁發(fā)生（甲方）與張某某（乙方）訂立租賃合同一份，約定：1、甲方將位于人民西路原化工廠的房間12間，每間每月1000元，及屋后場地5畝，每畝每年13000元，提供給乙方使用。2、租金按季度收取，每季度52250元，1至5日前交清。3、乙方簽訂此合同時(shí)，應(yīng)向甲方支付40000元押金，合同期滿時(shí)，乙方房租交完后，由甲方一次性將押金金額退還乙方。4、甲方負(fù)責(zé)乙方入住前的水、電、路暢通，入住后的費(fèi)用由乙方自理。5、租賃期從2015年10月1日起至政府拆遷或征用時(shí)止（以政府下發(fā)的文件為準(zhǔn)）。6、水按每噸元，電按每度元收取。7、租賃期內(nèi)，乙方若需擴(kuò)大經(jīng)營面積，價(jià)格按前期價(jià)格執(zhí)行不漲價(jià)。若需搭建臨時(shí)房屋，甲方應(yīng)征求政府許可后才可協(xié)調(diào)完成。反之，政府不同意則不能搭建。遇拆遷或征用時(shí)由乙方自行拆除，無任何賠償。8、本地塊屬政府儲(chǔ)備土地。若需征用或拆遷乙方應(yīng)無條件騰退，所交租金按實(shí)際產(chǎn)生費(fèi)用收取，多退少補(bǔ)，無任何賠償。9、租賃期內(nèi)乙方應(yīng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)法律依法經(jīng)營，不得違規(guī)違法，一經(jīng)查出由乙方自己承擔(dān)責(zé)任，甲方概不負(fù)責(zé)。10、租賃期內(nèi)甲、乙雙方不得以任何理由單方面違約，否則由違約方向?qū)Ψ街Ц哆`約金100000元。11、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，簽字即具備法律效力。同日，袁發(fā)生（甲方）與張某某（乙方）就租賃合同中的房屋和場地，雙方簽訂協(xié)議書一份，約定：1、甲方將出租給舊貨市場的房屋及場地交由乙方代為管理。并負(fù)責(zé)收繳租賃期內(nèi)的水、電費(fèi)用和房租。2、甲方按每畝場地每年10000元的租金收取，剩余部分納入乙方管理費(fèi)用中。3、甲方在所出租場地中，預(yù)留一條3米寬道路（不計(jì)費(fèi)用）供乙方使用。前期平整土地費(fèi)用，由乙方一次性付清。4、此協(xié)議書與所簽租賃合同具有同等法律效力。5、此協(xié)議書一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，簽字即生效。合同和協(xié)議書訂立后，袁發(fā)生將房屋與場地交付張某某，張某某與12間房屋的承租方簽訂合同。另查明，本案場地系袁發(fā)生從襄陽市乾泰磷化有限公司租賃而來，雙方約定袁發(fā)生不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借場地。袁發(fā)生與張某某所訂立的租賃合同中的4萬元押金，張某某已于2015年9月14日向袁發(fā)生交納。截至2016年7月1日，張某某已向袁發(fā)生支付2015年第四季度的房租36000元、場地費(fèi)12500元、水費(fèi)24元、電費(fèi)380元，支付2016年第一季度的房租360000元、場地費(fèi)12500元、水費(fèi)96元、電費(fèi)1100元，支付2016年第二季度的房租36000元、場地費(fèi)12500元、水費(fèi)200元和電費(fèi)3004元。因張某某拖欠后續(xù)租金，袁發(fā)生進(jìn)行斷電。一審審理中，張某某陳述場地的實(shí)際使用面積是3畝，因袁發(fā)生承諾可以在另外的2畝土地上蓋房，張某某在2015年10月蓋了6間房屋，2016年4月，6間房屋被袁發(fā)生拆除。關(guān)于本案的法律關(guān)系，袁發(fā)生認(rèn)為，張某某未按合同約定支付租金，袁發(fā)生請(qǐng)求解除租賃合同，合法有據(jù)。雙方簽訂的協(xié)議書，實(shí)為委托合同，袁發(fā)生可以隨時(shí)解除。張某某認(rèn)為，雙方僅存在委托關(guān)系，不存在租賃關(guān)系。袁發(fā)生與襄陽市乾泰磷化有限公司簽訂的合同明確約定不能轉(zhuǎn)租，袁發(fā)生不具備與張某某簽訂租賃合同的條件，所以改為由張某某進(jìn)行管理。從時(shí)間順序上看，后面的協(xié)議書已經(jīng)覆蓋了前面的合同，并且按合同來收取管理費(fèi)。一審法院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，袁發(fā)生與張某某訂立租賃合同，約定租賃物、租金和租期等，雙方構(gòu)成租賃合同法律關(guān)系。袁發(fā)生從襄陽市乾泰磷化有限公司租賃場地后再轉(zhuǎn)租，即使約定不得轉(zhuǎn)租，并不影響本案租賃合同的成立。袁發(fā)生與張某某訂立的協(xié)議書，其第一條約定張某某代為管理房屋及場地，負(fù)責(zé)收繳水電費(fèi)和房租，雙方構(gòu)成委托關(guān)系，其委托事項(xiàng)為收繳水電費(fèi)和房租，但協(xié)議書的第二條約定了袁發(fā)生就場地收取租金的標(biāo)準(zhǔn)，在對(duì)租賃合同中場地租金進(jìn)行變更的同時(shí)，并同時(shí)約定了張某某的委托費(fèi)用。所以，協(xié)議書約定了雙方的委托事項(xiàng)，并不能說明租賃合同變更為委托合同。張某某與12間房屋的承租方簽訂租賃合同，并向袁發(fā)生交納三個(gè)季度的房租、場地費(fèi)和水電費(fèi)，既證明了張某某支付房屋和場地的租金，也說明了其代為管理和收取水電費(fèi)。故在租賃合同的履行中，張某某應(yīng)按約定支付租金。而張某某支付租金至2016年6月底，截至起訴時(shí)，張某某拖欠租金長達(dá)半年之久，已使合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，袁發(fā)生可以解除合同。關(guān)于解除權(quán)的行使，根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人一方依合同法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。袁發(fā)生未提供證據(jù)證明其在起訴前已通知解除合同，其逕行起訴要求解除合同，合同解除的時(shí)間可以確定為起訴狀送達(dá)張某某的時(shí)間。故一審法院確定合同于2017年2月15日解除。基于合同解除的效力，張某某應(yīng)返還房屋和場地，支付所欠的合同解除前租金，并承擔(dān)合同解除后至返還房屋、場地之日的按同期租金為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的占用費(fèi)?？紤]當(dāng)前房屋的使用情況，給予張某某返還房屋和場地的合理時(shí)間，以三十日為宜。關(guān)于違約金，根據(jù)合同法第一百一十四條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。違約金應(yīng)以違約造成的實(shí)際損失為基準(zhǔn)，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人過錯(cuò)、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強(qiáng)弱等多項(xiàng)因素予以確定。本案中，租賃合同約定雙方當(dāng)事人不得以任何理由單方違約，否則由違約方向?qū)Ψ街Ц哆`約金100000元，未明確具體的違約行為。一審法院認(rèn)為，袁發(fā)生對(duì)違約金的主張，實(shí)為要求賠償損失，應(yīng)限于以未支付租金為基數(shù)的利息損失，一審法院酌定以年利率6%進(jìn)行計(jì)算。截止2017年4月30日，張某某應(yīng)付的2016年第三季度的租金48500元，其每日違約金為7.97元（48500×6%÷365），拖欠天數(shù)299元，違約金為2383.03元；應(yīng)付的2016年第四季度的租金48500元，其每日違約金為7.97元，拖欠天數(shù)207天，違約金為1649.79元；應(yīng)付的2017年第一季度的租金48500元，每日違約金為7.97元，拖欠天數(shù)115天，違約金為916.55元；應(yīng)付的2017年第二季度的租金48500元，每日違約金為7.97元，拖欠天數(shù)25元，違約金為199.25元。以上違約金合計(jì)5148.62元。2017年5月1日后的違約金，則應(yīng)以194000元為基數(shù)，按年利率6%計(jì)算，每日違約金31.89元（194000×6%÷365）。關(guān)于張某某交納的押金，租賃合同約定合同期滿時(shí)，張某某房租交完后，由袁發(fā)生全額退還。押金的目的在于保證支付租金，在合同解除和張某某承擔(dān)因拖欠租金而造成袁發(fā)生損失的情況下，押金應(yīng)用于沖抵所欠租金。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第一百一十四條第一款、第二百二十三條第二款、第二百二十七條之規(guī)定，判決：一、確認(rèn)袁發(fā)生與張某某訂立的租賃合同于2017年2月15日解除；二、張某某于本判決生效之日起三十日內(nèi)向袁發(fā)生返還位于襄陽市××區(qū)××路原化工廠的房屋12間和場地5畝；三、張某某于本判決生效之日起三十日內(nèi)向袁發(fā)生支付所欠租金和占用費(fèi)（租金和占用費(fèi)按每季度48500元，自2016年7月1日起計(jì)算至房屋和場地返還之日止，并扣減押金40000元）；四、張某某于本判決生效之日起三十日內(nèi)向袁發(fā)生支付違約金（違約金分兩部分計(jì)算，截止2017年4月30日的違約金為5148.62元，其后的違約金按每日31.89元計(jì)算至租金還清之日止）；五、駁回袁發(fā)生的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)4335元，減半收取計(jì)2167.5元，由張某某負(fù)擔(dān)。
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。對(duì)一審法院認(rèn)定的事實(shí)，雙方當(dāng)事人均無異議，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)在于雙方當(dāng)事人之間基于簽訂的租賃合同和協(xié)議書形成何種法律關(guān)系。首先，雖協(xié)議書系在租賃合同之后簽訂，但雙方在該協(xié)議書中明確約定，該協(xié)議與所簽租賃合同具有同等法律效力，此約定說明在先簽訂的租賃合同并未因該協(xié)議書的簽訂而失效，即雙方之間的租賃關(guān)系仍然存續(xù)而并未解除；其次，按照雙方簽訂的租賃合同的約定，袁發(fā)生將訴爭的房屋和場地提供給張某某使用，張某某每季度按約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向袁發(fā)生繳納租金，水、電費(fèi)用自理。同日，雙方又簽訂協(xié)議書并約定，由張某某代為管理訴爭的房屋的場地，并負(fù)責(zé)收繳租賃期內(nèi)的水、電費(fèi)用及房租。綜合上述租賃合同和協(xié)議書整體內(nèi)容來看，兩者均真實(shí)合法有效，而該協(xié)議書形成在租賃合同之后，實(shí)際上是對(duì)租賃合同中部分條款的補(bǔ)充和變更，一是變更了水、電費(fèi)用的繳納方式，由之前租賃合同約定的張某某自行繳納變更為由袁發(fā)生在委托張某某向?qū)嶋H租戶代收后自行繳納。二是降低了雙方在租賃合同中約定的每畝場地的租金標(biāo)準(zhǔn)，并將降低的租金及免收的場地使用費(fèi)作為委托張某某代收水電費(fèi)的管理費(fèi)用。故雙方基于簽訂的租賃合同和協(xié)議書形成雙重法律關(guān)系，一是雙方因租賃訴爭房屋和場地而形成租賃合同關(guān)系，二是雙方因收取訴爭房屋與場地水、電費(fèi)用而形成的委托管理關(guān)系，其中，兩種法律關(guān)系并行不悖。最后，從雙方對(duì)合同的實(shí)際履行情況來看，袁發(fā)生作為出租人將房屋與場地交付給承租人張某某，張某某亦依約向袁發(fā)生繳納了押金。之后，張某某與次承租人簽訂了租賃合同，并分別按照其與袁發(fā)生在租賃合同中約定的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)協(xié)議書變更后的場地租金標(biāo)準(zhǔn)，每季度向袁發(fā)生足額繳納租金。同時(shí)，張某某按照協(xié)議書的約定履行委托管理義務(wù)，將代收的水、電費(fèi)用一并繳納。上述履約情況也進(jìn)一步證明了雙方之間成立了租賃合同關(guān)系和委托管理關(guān)系。綜上所述，袁發(fā)生與張某某基于簽訂的租賃合同和協(xié)議書，依法形成了租賃合同關(guān)系和委托管理關(guān)系。張某某以雙方簽訂的協(xié)議書為由主張其與袁發(fā)生對(duì)訴爭房屋和場地僅成立委托管理關(guān)系，不應(yīng)承擔(dān)租賃合同關(guān)系項(xiàng)下的義務(wù)，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十二條關(guān)于“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之規(guī)定，袁發(fā)生將訴爭房屋和場地交由張某某使用后，張某某應(yīng)按照雙方合同約定及時(shí)足額交納租金。因張某某拖欠租金，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，一審法院基于雙方之間的租賃合同關(guān)系和委托管理關(guān)系，判決確認(rèn)雙方之間的租賃合同解除，由張某某向袁發(fā)生返還租賃的房屋、場地，支付抵扣委托管理費(fèi)用后下欠的租金、房屋占用費(fèi)并結(jié)合本案實(shí)際案情依法對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行了酌定，適用法律正確，說理充分，對(duì)上述各款項(xiàng)的計(jì)算無明顯不當(dāng)，本院予以確認(rèn)，不再贅述。
綜上所述，張某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2851元，由張某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　陳守軍 審判員　　張　楊 審判員　　劉媛媛

書記員：乾輝