原告：張某為，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市靜安區(qū)。
　　原告：楊軼群，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市靜安區(qū)。
　　上述兩原告共同委托訴訟代理人：黃效寧，上海歐瑞騰律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海海螺商務(wù)咨詢有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：戴巍，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：楊國強，男。
　　原告張某為、楊軼群訴被告上海海螺商務(wù)咨詢有限公司(以下簡稱海螺公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年5月16日立案受理后，依法適用簡易程序，于2018年6月20日公開開庭進行了審理。兩原告的共同委托訴訟代理人黃效寧、被告海螺公司的委托訴訟代理人楊國強到庭參加訴訟。簡易程序?qū)徖砥谙迣脻M后，雙方當(dāng)事人同意繼續(xù)適用簡易程序，并經(jīng)本院院長批準(zhǔn)，本案延長簡易程序?qū)徖砥谙拗亮鶄€月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告張某為、楊軼群向本院提出訴訟請求：判令1.原、被告于2016年8月1日簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年5月21日解除；2.被告將上海市靜安區(qū)南京西路XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)返還給原告；3.被告支付原告租金22,290.32元；4.被告支付原告房屋使用費(按11,500元/月的標(biāo)準(zhǔn)，自2018年5月22日計算至實際交還上述房屋之日止)；5.被告支付原告違約金11,500元(已支付的押金11,500元予以抵扣)。事實與理由：原、被告于2016年8月1日簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定原告將系爭房屋出租給被告，月租金11,500元，支付方式為付二押一。但自2016年12月起，被告每月只向原告支付當(dāng)月租金，且每月付款日期經(jīng)常是月底甚至再下一個月，嚴(yán)重違反了合同的約定。原告要求被告按照合同履行，被告拒不支付。自2017年12月之后，被告的付款更加混亂，延遲支付租金的時間都多達一個月以上，且自2018年3月起，被告擅自將月租金降為10,000元。經(jīng)多次協(xié)商無果，原告不得以起訴至法院，要求判如所請。
　　被告海螺公司辯稱，不同意原告的訴訟請求，理由是：被告承認有延遲支付租金的情況，但尚達不到解除合同的程度，原告在被告實際支付租金后未提出異議，應(yīng)視為其對此默認同意；原告在被告自行履行租金減免協(xié)議至起訴前三個多月時間內(nèi)從未向被告提出異議，結(jié)合房屋漏水等事實，可以認定原、被告曾口頭就減免租金達成一致，故被告不同意返還房屋，要求繼續(xù)履行合同。對于被告存在的輕微違約行為，違約金愿意按照實際拖延天數(shù)支付2,920元。
　　本院經(jīng)審理查明以下事實：
　　系爭房屋產(chǎn)權(quán)登記為兩原告及案外人楊彥共同共有。
　　2016年6月，兩原告(甲方)與案外人上海仄柔建筑設(shè)計有限公司、案外人林某某(乙方)經(jīng)中介公司居間，就系爭房屋簽訂《上海市房屋租賃合同》。
　　期間，案外人林某某向原告提出解除雙方之間的租賃合同，由其另行尋找租客與原告簽訂租賃合同。原告對此表示同意，并于同年7月29日向案外人林某某出具了一張包括代為簽訂租賃合同、代為收取租金、保證金、代為處理租賃期間發(fā)生的一切法律事宜等權(quán)限的《房屋委托書》。
　　同年8月1日，兩原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)經(jīng)中介公司居間，就系爭房屋簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定：租期自2016年9月1日至2023年8月31日；月租金11,500元；房屋租賃保證金11,500元；押一付二；租賃期內(nèi)的水、電、煤氣由乙方承擔(dān)，物業(yè)管理費由甲方承擔(dān)；甲方在合同簽字并收到乙方第一筆租金后，同意乙方按照自己的設(shè)計開始裝修，并按乙方要求把房屋內(nèi)東西搬走；租賃期滿后，乙方裝修的固定設(shè)備歸甲方所有，可移動的乙方可自行帶走，租賃期內(nèi)，由乙方負責(zé)房屋維修；乙方逾期超過三十天未付租金，甲方有權(quán)解除合同，保證金不予退還；租賃期內(nèi)，如甲方中途收回，需提前兩個月通知乙方，除保證金雙倍賠償外，還需賠償乙方固定裝修費40萬元；乙方應(yīng)在每月一號支付房租，超過五天未支付的，應(yīng)每日按月租金千分之一支付違約金。案外人林某某作為被告的代理人在乙方處簽字，合同還載明了甲方的收款賬號、原告張某為的手機號碼、案外人林某某的手機號碼等內(nèi)容。該合同簽訂時，本案中被告的委托訴訟代理人楊國強亦在現(xiàn)場。
　　同年8月3日，原告將系爭房屋交付給被告，被告向原告支付房屋租金23,000元及房屋押金11,500元。被告接收房屋后，對房屋進行了裝修并轉(zhuǎn)租予他人使用。
　　同年11月11日，被告向原告支付租金23,000元。
　　被告分別于2017年1月6日、2月13日、3月8日、4月21日、6月3日、6月30日、7月28日、8月20日、8月31日、10月9日、11月17日、12月19日各向原告支付租金11,500元。
　　期間，因系爭房屋發(fā)生過漏水，原、被告就此曾進行過溝通。審理中，被告稱，物業(yè)公司修理屋頂致系爭房屋于2017年10月16日開始漏水，后被告對房屋漏水自行修復(fù)，于11月底修好。原告稱，被告曾于2017年10月底向原告提起過因物業(yè)公司修樓頂導(dǎo)致房屋漏水，原告想要上門查看，被告表示其自行解決。
　　2018年2月14日，被告向原告支付租金11,500元。
　　同年3月7日，被告向原告支付租金10,000元。
　　同年4月3日，原告兒媳發(fā)短消息給案外人林某某，要求盡快支付3、4月房租，林某某回復(fù)“好，這周內(nèi)安排”。
　　同年4月9日，被告向原告支付租金10,000元。
　　同年5月1日，原告兒媳發(fā)短消息給案外人林某某，要求盡快支付本月房租、押金。審理中，原告稱，該短信中的押金就是違約金的意思。
　　后原、被告就支付租金一事產(chǎn)生糾紛，致成訟。
　　另查明，被告于2018年5月21日收到本院向其送達的起訴狀副本。
　　審理中，原告稱，2016年12月之后被告就按月支付租金，對此原告曾通過電話提出異議；2017年底被告曾要求減免租金、降低租金標(biāo)準(zhǔn)及兩個月一付變更為一個月一付，但原告從未同意。被告稱，其承租房屋后將房屋出租給案外人上海佐宥餐飲管理有限公司，后因房屋漏水導(dǎo)致租賃合同解除，該公司于2018年3月底搬走，押金已經(jīng)退還；其于2017年底聯(lián)系原告要求減免一個月租金并將后續(xù)月租金降為10,000元；原告先同意免掉2018年1月的租金，后又同意從2018年3月開始月租金降為10,000元，被告亦按此約定履行；后被告要求原告將口頭約定落實到書面上，原告一直拖延，后就直接起訴了；鑒于原告系惡意起訴，故不同意交還房屋，也不同意按照月租金1萬元的標(biāo)準(zhǔn)支付2018年5月份之后的租金；如果雙方達成和解，愿意承擔(dān)滯納金和2018年5月房租，2018年6月以后房屋只愿意承擔(dān)一半。
　　以上事實，由原告提交的上海市房屋租賃合同、房地產(chǎn)權(quán)證、中國銀行交易流水明細清單、被告提供的房屋委托書、原、被告的陳述等證據(jù)予以證明。
　　審理中，原告為證明其主張，向本院提交了證人羅某的證言，用以證明原告與案外人林某某不存在代理關(guān)系。
　　經(jīng)質(zhì)證，被告認可羅某的中介身份，但對羅某所述根據(jù)行業(yè)習(xí)慣讓原告給林某某出具委托書的內(nèi)容不認可。
　　審理中，被告為證明其辯解，向本院提交了：證據(jù)1、被告委托訴訟代理人楊國強與原告張某為的微信記錄、短信記錄、通話記錄，用以證明原告對減免租金未提出過異議。證據(jù)2、證人林某某的證言，用以證明(1)其于2018年1月底聯(lián)系原告張某為，要求少付一個月租金作為漏水補償，另將租金降為1萬元/月，原告張某為當(dāng)場同意，但后來被告要求落實到書面，原告就起訴了；(2)其與原告張某為商量能否租金改為一月一付，原告表示同意，從支付情況即可看出。證據(jù)3、案外人林某某與原告張某為的通話記錄，用以證明原告同意將月租金降為1萬元，雙方之間存在減免租金的口頭約定。
　　經(jīng)質(zhì)證，原告對證據(jù)1真實性認可，但認為該證據(jù)無法證明原告同意減免租金；對證據(jù)2，認可證人所述雙方認識的過程，但林某某與原告不存在代理關(guān)系；認可證人所述房屋漏水、修復(fù)的過程、及被告拖欠租金原告催款的過程；證人所述第二次合同簽訂地點人物存在錯誤，且不存在原告同意月租金降為1萬元的事實。對證據(jù)3，真實性認可，但認為原告張某為系有條件同意林某某降低租金，即按合同兩個月付一次租金，補足欠付租金和遲延支付的違約金。
　　根據(jù)雙方當(dāng)事人舉證和質(zhì)證意見，本院分別認證如下：
　　一、對于原告舉證的證人羅某的證言。證人羅某參與了前后兩次租金合同的簽訂，對原、被告雙方租賃合同簽署經(jīng)過的陳述詳細具體；同時其關(guān)于房屋委托書出具的原因、目的、時間的解釋亦與兩個租賃合同在較短時間內(nèi)先后簽訂的事實吻合，故本院認為，證人羅某所作證言具有較高的可信度，應(yīng)予采信。
　　二、對于被告提交的證據(jù)。對于證據(jù)1、3，鑒于原告對該證據(jù)真實性認可，故本院予以采信。對證據(jù)2，對于證人林某某所述雙方認識的經(jīng)過、房屋漏水溝通的經(jīng)過等內(nèi)容，與在案其他證據(jù)可以印證，故本院予以采信；而關(guān)于證人所述減免租金的內(nèi)容，考慮到林某某系以被告代理人身份簽訂合同，租賃過程中亦曾代被告向原告支付過租金，故本院認為，林某某與被告存在利害關(guān)系，該部分證言本院不予采信。
　　本院認為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。原、被告就系爭房屋簽訂的房屋租賃合同是原、被告的真實意思表示，合法有效，雙方應(yīng)按約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。雖然根據(jù)合同約定付款方式為押一付二，即租金為兩個月一付，但自2017年開始被告實際是按照一月一付的方式支付租金。原告雖稱對此提出過異議，但并未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，現(xiàn)被告對此否認，故本院對原告關(guān)于就此曾提出異議的意見，不予采信。本院認為，在長達一年多的時間里，原告對被告一月一付的租金支付方式未提出異議，應(yīng)視為原告對此種租金支付方式予以認可。故原告據(jù)此要求解除合同、被告承擔(dān)違約責(zé)任的依據(jù)不足，本院不予支持。
　　關(guān)于原告是否曾同意免除2018年1月的租金。根據(jù)雙方陳述及被告提供的系爭房屋內(nèi)漏水的照片，可以認定系爭房屋于2017年確實發(fā)生過漏水。被告作為承租方，在房屋發(fā)生漏水后與原告就漏水造成的損失進行協(xié)商亦屬合理行為。而根據(jù)原告兒媳與被告代理人林某某的短信記錄，原告兒媳在2018年4月給林某某發(fā)送的短信中只是要求被告支付2018年3月、4月的房租，且在2018年5月前未曾要求被告支付2018年1月租金。本院認為，被告關(guān)于原告已同意免除2018年1月租金的意見，具有合理性，應(yīng)予采納。原告據(jù)此要求解除、被告承擔(dān)違約責(zé)任，缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。
　　關(guān)于原告是否曾同意降低月租金。首先，根據(jù)原告兒媳與林某某的短信記錄，在被告支付2018年3月、4月租金各1萬元后，原告兒媳即在2018年5月1日的短信中要求被告支付押金(違約金)，并于同月提起本案訴訟。即便原告在與林某某的通話中提到其同意降低月租金，但該種同意也是有條件的，并非被告所說的沒有條件的同意。被告雖稱原告同意降低月租金，但除證人林某某的證言外，并未提供其他直接證據(jù)予以佐證。綜合考慮原告在被告降低月租金后較短時間內(nèi)即提起訴訟的行為，本院認為，被告關(guān)于原告曾同意降低月租金的意見，本院難以支持。其次，被告于審理中陳述系爭房屋漏水是因為物業(yè)公司修樓頂所致，可知漏水并不是因為房屋本身質(zhì)量問題所致。后被告用一個多月時間修復(fù)漏水問題，原告亦已同意免除2018年1月租金作為漏水補償。在后續(xù)租期還剩5年多的情況下，被告要求月租金均降為1萬元顯然不合情理。最后，經(jīng)本院反復(fù)釋明，即便按照其所稱的月租金1萬元的標(biāo)準(zhǔn)，被告仍拒絕將2018年5月及之后的租金補足，并表示即使現(xiàn)在房屋空關(guān)，也不愿意交還房屋。本院認為，被告欠付2018年3月、4月租金各1500元，并拒絕支付2018年5月后租金的行為，已經(jīng)達到了合同約定的解除條件，原告據(jù)此要求解除合同，于法無悖，應(yīng)予支持。被告要求合同繼續(xù)履行的意見，缺乏法律依據(jù)，本院難以支持。根據(jù)法律規(guī)定，合同解除日期應(yīng)以解除合同的通知送達對方之日為準(zhǔn)。因被告于2018年5月21日收到本院向其送達的起訴狀副本，故租賃合同應(yīng)于2018年5月21日解除。合同解除后，被告應(yīng)將欠付的租金補足，并支付房屋使用費?，F(xiàn)原告要求按照房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計算使用費，并無不當(dāng)，應(yīng)予支持。鑒于本案違約在于被告，故被告應(yīng)向原告支付違約金。原告要求被告支付一個月租金作為違約金，尚屬合理，應(yīng)予支持。鑒于房屋租賃合同已經(jīng)解除，原告收取的押金應(yīng)退予被告。被告關(guān)于案外人林某某系雙重代理的意見，缺乏事實依據(jù)，本院不予采信。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第九十六條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告張某為、楊軼群與被告上海海螺商務(wù)咨詢有限公司于2016年8月1日就上海市靜安區(qū)南京西路XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年5月21日解除；
　　二、被告上海海螺商務(wù)咨詢有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將上址房屋交還給原告張某為、楊軼群；
　　三、被告上海海螺商務(wù)咨詢有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張某為、楊軼群房屋租金10,790.32元；
　　四、被告上海海螺商務(wù)咨詢有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張某為、楊軼群房屋使用費(按照每月11,500元的標(biāo)準(zhǔn)，自2018年5月22日計算至實際交還上址房屋之日止)；
　　五、被告上海海螺商務(wù)咨詢有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張某為、楊軼群違約金11,500元；
　　六、原告張某為、楊軼群應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還被告上海海螺商務(wù)咨詢有限公司房屋押金11,500元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費3,447元，減半收取計1,723.5元，由被告上海海螺商務(wù)咨詢有限公司負擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院?！　?br/>

審判員：魏??凱

書記員：李??航