原告(財產(chǎn)保全申請人)：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市楊浦區(qū)，住上海市寶山區(qū)。
　　原告(財產(chǎn)保全申請人)：閔文靜，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市楊浦區(qū)，住上海市寶山區(qū)。
　　上述兩原告共同委托訴訟代理人：闞衛(wèi)民。
　　被告(案外人)：何某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市楊浦區(qū)，住上海市楊浦區(qū)。
　　被告(案外人)：張淑君，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市黃浦區(qū)，住上海市楊浦區(qū)。
　　上述兩被告共同委托訴訟代理人：陳劼，上海金滬律師事務(wù)所律師。
　　被告(被申請人)：高麟，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省江都市，住江蘇省揚(yáng)州市。
　　原告張某某、閔文靜與被告何某某、張淑君、高麟案外人異議之訴一案，本院于2018年8月13日立案，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告閔文靜及原告張某某、閔文靜共同委托訴訟代理人闞衛(wèi)民，被告何某某及被告何某某、張淑君共同委托訴訟代理人陳劼，被告高麟到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告張某某、閔文靜訴稱，張某某、閔文靜與被告高麟因民間借貸糾紛起訴至法院，并向法院申請了財產(chǎn)保全，查封上海市楊浦區(qū)龍江路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)。被告何某某、張淑君提出執(zhí)行異議，法院于2018年7月13日作出(2018)滬0110執(zhí)異103號執(zhí)行裁定：“中止對上海市楊浦區(qū)龍江路XXX弄XXX號XXX室房屋及上海市龍江路XXX弄XXX號(應(yīng)為10號)地下1層車位(人防)86停車位的執(zhí)行?！睆埬衬?、閔文靜認(rèn)為，高麟以明顯低于市場的價格轉(zhuǎn)讓上述不動產(chǎn)純系逃避債務(wù)的清償，而何某某、張淑君在購買系爭房屋時存在通過倒簽合同、提前占房等明顯協(xié)助高麟逃避債務(wù)的行為。因此三被告之間于2018年3月12日簽訂的編號為XXXXXXX的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》存在惡意串通、故意損害第三方合法利益的情況，為保證張某某、閔文靜合法權(quán)益，向法院提起訴訟，要求繼續(xù)查封高麟、童年鳳名下系爭房屋。
　　被告何某某、張淑君辯稱，不同意原告張某某、閔文靜訴請。何某某、張淑君沒有與被告高麟惡意串通，而是購買系爭房屋的善意第三人。何某某、張淑君出售位于上海市楊浦區(qū)懷德路XXX弄XXX號XXX-XXX室自住房屋，買受高麟名下的系爭房屋以及部位為上海市龍江路XXX弄XXX號地下1層車位(人防)86的停車位(以下簡稱停車位)進(jìn)行房屋置換。雙方在網(wǎng)簽合同中約定系爭房屋及停車位的轉(zhuǎn)讓總價為6,600,000元，實際轉(zhuǎn)讓價格為8,055,177元，何某某、張淑君已按照高麟一次性付款的要求支付了全部購房款8,055,177元，并辦理了系爭房屋交付手續(xù)，系爭房屋現(xiàn)由何某某、張淑君實際占有使用，但在何某某、張淑君向上海市楊浦區(qū)不動產(chǎn)登記事務(wù)中心申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶時，發(fā)現(xiàn)系爭房屋已被法院查封導(dǎo)致過戶未成。高麟以過戶相要挾，認(rèn)為雙方合同中約定的8,055,177元過低，何某某、張淑君為房屋能夠成功過戶承諾增加房款930,000元，該款項何某某、張淑君已經(jīng)交至法院，至今支付合同約定和增加的房款總計8,985,177元?，F(xiàn)實際履行的房款已超過房屋買賣合同簽訂時約定的價格，也超過高麟在執(zhí)行異議案件審理中主張的房屋真實價格。何某某、張淑君對系爭房屋應(yīng)當(dāng)享有所有權(quán)，即物權(quán)，而張某某、閔文靜與高麟之間存在的是債權(quán)，因物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，故請求法院駁回張某某、閔文靜訴請。
　　被告高麟辯稱，不同意原告張某某、閔文靜訴請。高麟與被告何某某、張淑君沒有惡意串通，但雙方簽訂的房屋買賣合同約定的系爭房屋售價8,055,177元以及網(wǎng)簽合同約定的價格6,600,000元都是虛假的，實際系爭房屋買賣價格為9,000,000元。因為何某某、張淑君承諾能將系爭房屋解封，并書面承諾另外給付930,000元，自己才同意合同上約定的房款金額，但這筆承諾的錢并沒有拿到。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求及抗辯意見依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了舉證和質(zhì)證。根據(jù)當(dāng)事人提交及本院調(diào)取的證據(jù)，本院確認(rèn)如下事實：
　　一、原告張某某、閔文靜與被告高麟民間借貸糾紛一案事實。
　　2018年3月1日，本院受理了張某某、閔文靜與高麟民間借貸糾紛一案。2018年3月7日，本院根據(jù)張某某、閔文靜的財產(chǎn)保全申請，以(2018)滬0110民初4580號民事裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書正式查封系爭房屋。2018年3月21日，本院作出(2018)滬0110民初4580號民事調(diào)解書：一、高麟歸還張某某、閔文靜借款本金及利息共計2,650,000元，此款，高麟于2018年4月30日前支付200,000元，于2018年7月31日前支付800,000元，于2018年10月31日前支付1,650,000元，上述款項以先還本金后還利息的方式履行；二、高麟如有任意一期未按上述第一條履行給付金錢義務(wù)，張某某、閔文靜有權(quán)就高麟所欠剩余款項一并申請執(zhí)行，并以剩余本金為基數(shù)，按年利率18%支付自上述約定的逾期付款次日起計算至實際清償之日止的利息；三、案件受理費11,400元，保全費5000元，均由高麟負(fù)擔(dān)，此款，高麟于2018年4月30日前支付張某某、閔文靜。
　　因高麟未按約履行還款義務(wù)，2018年5月3日，張某某、閔文靜向本院申請執(zhí)行，本院立(2018)滬0110執(zhí)1882號予以執(zhí)行。
　　二、(2018)滬0110執(zhí)異103號案件事實。
　　2018年7月3日，本院受理何某某、張淑君對本院根據(jù)張某某、閔文靜的財產(chǎn)保全申請查封系爭房屋提出的執(zhí)行異議。2018年7月13日，本院作出(2018)滬0110執(zhí)異103號執(zhí)行裁定：“中止對上海市楊浦區(qū)龍江路XXX弄XXX號XXX室房屋及上海市龍江路XXX弄XXX號(應(yīng)為10號)地下1層車位(人防)86停車位的執(zhí)行。”
　　另查明，在該案審查中，本院依職權(quán)至上海鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司位于龍江路XXX號的圣驪河濱店就系爭房屋委托出售及市場價格進(jìn)行調(diào)查。答復(fù)如下：高麟于2017年9月23日委托出售系爭房屋，掛牌價格為1100萬元，后因該價格未成交，高麟于2018年1月調(diào)整出售價格為900萬元到手(包括車位價格)，但要求一次性付款。在該門店就系爭房屋2018年1月24日的“跟進(jìn)信息”中載明如下記錄內(nèi)容：“維護(hù)人跟進(jìn)1、滿二唯一；2、產(chǎn)權(quán)人兩個人，戶口沒有；3、對口齊齊哈爾路第一小學(xué)學(xué)區(qū)名額也沒用過，學(xué)校是第二梯隊區(qū)重點；4、價格包括車位，920萬，低于900萬不賣；5、有570萬左右的抵押，抵押公司北京房貸，正常購房房貸未還178萬左右，公積金30萬元左右，只能陪同還貸，不能資金監(jiān)管；6、看房提前跟我約，問情況的，請看備注或者錄音，不要打電話了”。
　　三、系爭房屋權(quán)屬、交易、履行、占有事實。
　　上海市龍江路XXX弄XXX號XXX室建筑面積為133平方米，房屋類型公寓；上海市龍江路XXX弄XXX號地下1層車位(人防)86的停車位建筑面積為61.99平方米。高麟及其配偶童年鳳于2015年12月8日經(jīng)核準(zhǔn)登記為上述房屋及停車位的產(chǎn)權(quán)人。系爭房屋曾設(shè)置兩個抵押權(quán)，其中第一順位抵押權(quán)人為上海銀行股份有限公司盧灣支行及上海市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司，登記抵押債權(quán)數(shù)額為2,500,000元，第二順位抵押權(quán)人為馬喜，登記抵押債權(quán)數(shù)額為5,700,000元。
　　至2018年10月24日，系爭房屋《上海市不動產(chǎn)登記簿》記載：權(quán)利人：高麟、童年鳳，核準(zhǔn)日期：2015-12-8。系爭房屋于2018年3月7日因(2018)滬0110民初4580號案件被本院正式司法查封，查封期限為2018年3月7日至2021年3月6日；于2018年6月5日，因(2018)滬0110民初9939號案件被本院司法輪候查封，查封期限為2018年6月5日至2021年6月4日。停車位于2018年6月5日，因(2018)滬0110民初9939號案件被本院正式司法查封，查封期限為2018年6月5日至2021年6月4日。系爭房屋與停車位均于2018年9月3日，因(2018)蘇1012執(zhí)2215號、(2018)蘇1012執(zhí)2620號案件被江蘇省揚(yáng)州市江都區(qū)人民法院分別司法輪候查封，查封期限均為2018年9月3日至2021年9月2日。
　　另查明，2018年1月28日，何某某(乙方)與高麟、童年鳳(甲方)簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》中約定雙方經(jīng)上海正浩房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹買賣系爭房屋，總房價款為8,055,177元，《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》中約定車位為無償轉(zhuǎn)讓，首期房價款為5,700,000元，該首付款由乙方幫甲方代付給房貸公司(包括該房款)，第二期房價款為2,155,177元，乙方在2018年3月5日之前幫甲方還清以上房款，雙方二份網(wǎng)簽房款總價為6,900,000元，實際成交價格以此房地產(chǎn)買賣協(xié)議為準(zhǔn)，乙方與甲方一起去交易中心過戶之前，乙方付清全部款項，并約定甲方同意于2018年2月10日之前交房于乙方。
　　2018年2月22日，何某某、張淑君與高麟、童年鳳簽訂編號為XXXXXXX的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，該合同約定何某某、張淑君買受系爭房屋，轉(zhuǎn)讓價款為6,600,000元，雙方應(yīng)于2018年4月30日之前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理過戶手續(xù)。2018年3月12日，何某某、張淑君與高麟、童年鳳另簽訂編號為XXXXXXX的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，該合同約定何某某、張淑君買受停車位，轉(zhuǎn)讓價款為300,000元，雙方應(yīng)于2018年4月30日之前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理過戶手續(xù)。上述兩份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》另對其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定并均于當(dāng)日辦理了網(wǎng)上登記。
　　2018年3月16日，何某某、張淑君出具承諾書，承諾“系爭房屋辦理過戶手續(xù)當(dāng)天，另行支付高麟、童年鳳玖拾叁萬元整?！?br/>　　又查明，2018年1月28日，何某某分別通過中國建設(shè)銀行、浦發(fā)銀行、中國光大銀行以銀行轉(zhuǎn)賬方式向童年鳳轉(zhuǎn)付1,950,000元，同日高麟、童年鳳共同出具收條，確認(rèn)收到系爭房屋定金200,000元。2018年2月1日，根據(jù)高麟指示，何某某分別通過中國建設(shè)銀行、平安銀行以銀行轉(zhuǎn)賬方式向債權(quán)人馬喜轉(zhuǎn)付2,850,000元、1,450,000元，張淑君分別通過中國工商銀行、中國光大銀行以銀行轉(zhuǎn)賬方式向債權(quán)人馬喜轉(zhuǎn)付960,000元、440,000元，上述轉(zhuǎn)賬經(jīng)額共計5,700,000元，轉(zhuǎn)賬用途備注為“代高麟、童年鳳還款”或“代高麟、童年鳳還房款”，同日高麟出具收條，確認(rèn)收到系爭房屋購房款5,700,000元，并確認(rèn)房屋撤銷抵押權(quán)后同意將產(chǎn)證原件交由何某某保管。2018年3月5日，張淑君通過中國工商銀行以銀行轉(zhuǎn)賬方式向高麟轉(zhuǎn)付2,155,177元。上述各款項共計8,055,177元。在(2018)滬0110執(zhí)異103號案件審查中，何某某、張淑君與高麟均確認(rèn)系爭房屋上抵押權(quán)均已撤銷。
　　在(2018)滬0110執(zhí)異103號一案及本案審查中，何某某分別于2018年6月22日、10月15日向本院繳納900,000元、30,000元，其均確認(rèn)所交款項可作為(2018)滬0110執(zhí)1882號案件的執(zhí)行款。
　　同時查明，2017年12月5日，何某某、張淑君作為賣售人(甲方)與案外人蔡家華、金軼文作為買受人(乙方)簽訂合同編號為XXXXXXX的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，將甲方坐落于上海市楊浦區(qū)懷德路XXX弄XXX號XXX-XXX室的房屋以3,000,000元轉(zhuǎn)讓于乙方。
　　2018年2月10日，何某某與高麟、童年鳳共同簽署《交房確認(rèn)書》一份，確認(rèn)高麟、童年鳳于2018年2月10日將系爭房屋交付何某某、張淑君。
　　2018年2月11日，何某某作為發(fā)包方(甲方)與上海甘風(fēng)建筑裝潢工程有限公司作為承包方(乙方)簽訂了《建筑裝飾工程施工合同》，該合同第一條約定：“1、工程名稱：室內(nèi)裝修；2、工程地點：楊浦區(qū)龍江路XXX弄XXX號XXX室；3、承包范圍：清包；5、工期：本工程2018年2月11日開工，于2018年4月11日竣工；6、合同價款：壹拾貳萬元整?！?br/>　　本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條明確：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。因此，在本案中能否排除執(zhí)行需看是否符合上述規(guī)定。根據(jù)各方當(dāng)事人提供證據(jù)以及當(dāng)庭表述，本案的爭議焦點如下：一、何某某、張淑君與高麟、童年鳳于2018年2月22日簽訂為XXXXXXX《上海市房地產(chǎn)買賣合同》是否存在虛假買賣、倒簽合同的事實；二、高麟、童年鳳是否在2018年2月10日，即本院查封系爭房屋前，將系爭房屋于交付何某某、張淑君；三、何某某、張淑君是否已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行。
　　關(guān)于爭議焦點一，何某某、張淑君提交的其于2018年2月22日與高麟、童年鳳簽訂編號為XXXXXXX《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，該份合同經(jīng)上海市楊浦區(qū)不動產(chǎn)登記事務(wù)中心登記備案，本院予以確認(rèn)。本院于2018年3月7日查封系爭房屋，何某某、張淑君與高麟、童年鳳在此之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，當(dāng)事人對自己提出的訴請所依據(jù)事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的是事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。張某某、閔文靜主張何某某、張淑君與高麟之間存在虛假買賣、倒簽合同、惡意串通，但未提供相應(yīng)證據(jù)證明，本院不予采信。至于停車位，因在(2018)滬0110民初4580號案件中未予查封，故本案不作處理。
　　關(guān)于爭議焦點二，何某某、張淑君向本院提交的由何某某、高麟、童年鳳共同簽署的《交房確認(rèn)書》明確，高麟、童年鳳于2018年2月10日將系爭房屋交付何某某、張淑君；2018年2月11日，何某某與上海甘風(fēng)建筑裝潢工程有限公司簽訂涉系爭房屋的《建筑裝飾工程施工合同》進(jìn)一步證明系爭房屋已在法院查封前由何某某、張淑君實際占有的事實。張某某、閔文靜主張何某某、張淑君在法院查封前未實際占有系爭房屋，未提供證據(jù)證明，本院不予采信。
　　關(guān)于爭議焦點三，雖然何某某、張淑君與高麟、童年鳳于2018年2月22日簽訂的XXXXXXX《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定系爭房屋的成交價格為6,600,000元，但根據(jù)雙方2018年1月28日簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》、《房地產(chǎn)居間協(xié)議》，雙方約定的合同價格應(yīng)為8,055,177元，網(wǎng)簽合同中的價格是雙方為避稅而設(shè)定的。根據(jù)何某某、張淑君承諾在系爭房屋過戶當(dāng)日給付高麟、童年鳳的930,000元，以及本院從上海鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司處獲得的相關(guān)信息，系爭房屋真實交易價格應(yīng)為8,985,177元。高麟主張系爭房屋總價為9,000,000元,但未提交充分的證據(jù)加以證明，本院不予采信。需要指出的是，在房屋交易的過程中，各方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)、遵循誠信原則，不應(yīng)當(dāng)采用網(wǎng)簽合同房價低于真實交易房價的行為，以逃避交易雙方應(yīng)繳納給國家的稅費。尤其是何某某作為國家公職人員，更應(yīng)嚴(yán)于律己，做守法公民，否則結(jié)果不僅損害國家利益，也有違自己的公職形象。
　　綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告張某某、閔文靜的訴訟請求。
　　案件受理費80元，由原告張某某、閔文靜負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：孫鳳娥

書記員：孫春如