鄧某某
李某
鄭麗蓉（湖北鷹之歌律師事務所）
張某某
嚴某某

上訴人（原審被告）鄧某某。
上訴人（原審被告）李某，系上訴人鄧某某之妻。
委托代理人鄭麗蓉，湖北鷹之歌律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）張某某，無業(yè)。
被上訴人（原審原告）嚴某某，無業(yè)，系被上訴人張某某之妻。
上訴人鄧某某、李某因與被上訴人張某某、嚴某某房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省天門市人民法院（2014）鄂天門民二初字第00049號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年8月15日立案受理后，依法組成合議庭，于同年8月26日公開開庭審理了本案。上訴人鄧某某、李某的委托代理人鄭麗蓉，被上訴人張某某、嚴某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審查明，2001年12月22日，張某某與李某簽訂一份《售（購）房協(xié)議》，約定:張某某以22000元購買鄧某某、李某坐落于老政府院內(nèi)9號樓第4層東頭的私房一套，現(xiàn)款一次性付清；鄧某某、李某將所持有的房屋所有權證、房屋契證等法律憑據(jù)原本交給張某某；若另須籌辦變更過戶等手續(xù)，其費用均由張某某支付，鄧某某、李某予以配合辦妥，但不負擔經(jīng)濟支付。李某代鄧某某在合同上簽字。合同簽訂后，張某某、嚴某某于同日向李某支付21800元，李某出具一份收條，載明:今收到張某某交來購政府院內(nèi)9號樓401單元房款現(xiàn)金貳萬壹仟捌佰元整。李某代鄧某某在收條上簽字。同日，李某將房屋所有權證（證號為天房丙改字第××號）、房屋契證原件交給張某某、嚴某某，事后李某將該房屋買賣的事宜告知鄧某某。爾后，鄧某某、李某將房屋交付給張某某、嚴某某居住至今。2013年，張某某、嚴某某要求鄧某某、李某協(xié)助辦理該房屋的所有權變更手續(xù)未果，遂訴至法院，請求確認房屋買賣合同有效、鄧某某、李某協(xié)助辦理該房屋的所有權變更手續(xù)。
原審認為，本案涉案房屋系鄧某某、李某夫妻共同所有的財產(chǎn)，雖然李某在與張某某簽訂房屋買賣協(xié)議時，鄧某某未在合同上簽字，但李某將此事告知鄧某某后，鄧某某并無異議，且未向張某某、嚴某某主張過權利，應視為對該合同的認可，故房屋買賣合同系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，應受法律保護。鄧某某辯解其未與張某某、嚴某某簽訂房屋買賣合同，亦未委托授權或事后認可，李某擅自處分夫妻共同財產(chǎn)的行為無效的意見，因鄧某某事后對該房屋買賣合同已予以追認，該合同對其具有約束力，對其辯稱意見不予采納。鄧某某辯解本案訴爭房屋系以成本價購買的房改房，李某與張某某、嚴某某之間的房屋買賣行為未經(jīng)天門市房改辦批準，李某擅自處分該房產(chǎn)的行為無效的意見，雖然鄧某某在購買該房改房時，《出售成本價公有住房協(xié)議書》中規(guī)定了鄧某某在該房屋住滿五年后，經(jīng)天門市房改辦公室批準可轉(zhuǎn)讓房屋，但該規(guī)定僅是針對房改房的管理性規(guī)定，并非禁止性規(guī)定，不影響張某某與李某簽訂的《售（購）房協(xié)議》的效力，對該辯稱意見依法不予采納。關于購房款的數(shù)額，合同約定張某某、嚴某某一次性付清22000元，張某某、嚴某某實際支付21800元后，李某未提出異議，且房屋交付張某某、嚴某某至今十余年，一直未要求張某某、嚴某某繼續(xù)履行付款義務，運用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗，21800元應是雙方當事人對合同價款的協(xié)商變更，故對李某辯解張某某、嚴某某未足額支付購房款，存在違約行為的意見，不予采納。張某某、嚴某某向鄧某某、李某履行了付款義務，鄧某某、李某應協(xié)助張某某、嚴某某辦理房屋所有權的變更登記手續(xù)。故對張某某、嚴某某要求確認合同效力及要求鄧某某、李某協(xié)助其辦理房屋過戶手續(xù)的訴訟請求，依法予以支持。視此，依照《中華人民共和國合同法》第五十一條、第七十七條、第一百三十條、第一百三十五條之規(guī)定，判決:一、張某某與李某于2001年12月22日簽訂的《售（購）房協(xié)議》有效；二、鄧某某、李某于判決生效后七日內(nèi)協(xié)助張某某、嚴某某辦理房屋產(chǎn)權證號為天房丙改字第××號房屋的所有權變更登記手續(xù)。案件受理費350元，由鄧賢平、李某負擔。
鄧某某、李某不服原審判決，向本院提起上訴稱，按照《天門市深化城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案》等相關規(guī)定，職工以成本價購買的住房，住滿5年后可以依法進入市場。雙方簽訂《售（購）房協(xié)議》不符合該交易條件，違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定無效。涉案房產(chǎn)屬鄧某某享有成本價公有住房，系國有劃撥土地，鄧某某只有房屋所有權證，沒有國有土地使用證，涉案房屋不得上市交易。原審認定《售（購）房協(xié)議》有效錯誤?！妒郏ㄙ彛┓繀f(xié)議》約定購房款為22000元，張某某實際支付21800元，沒有足額支付房款，原審法院認定雙方對合同價款已協(xié)商變更錯誤。請求撤銷原判，改判確認雙方所簽訂《售（購）房協(xié)議》無效。
張某某、嚴某某答辯稱，其向鄧某某、李某支付的購房價款是當時的市場價，李某與張某某所簽訂《售（購）房協(xié)議》不違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。雙方簽訂買賣合同是經(jīng)熟人介紹，先簽的合同，付款時要求讓一點利，經(jīng)協(xié)商鄧某某、李某讓了200元，且十幾年了都沒有向張某某、嚴某某主張該200元。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
二審期間，各方當事人均未提交新的證據(jù)。
二審查明，原審查明的事實屬實，本院予以確認。
本院認為，鄧某某、李某通過成本價購買了涉案房屋，并辦理了房屋所有權證，享有涉案房屋占有、使用、收益和處分的權利。雙方簽訂的《售（購）房協(xié)議》系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，合法有效。鄧某某、李某上訴稱，鄧某某、李某將未住滿5年的公有住房轉(zhuǎn)讓給張某某、嚴某某違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定無效。本院認為，鄧某某、李某主張協(xié)議無效所依據(jù)的《天門市深化城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案》等相關規(guī)定屬于管理性規(guī)定，不屬于法律、行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定，不能作為人民法院認定合同效力的依據(jù)，故對該辯稱合同無效的理由，本院不予采納。鄧某某、李某上訴稱，張某某、嚴某某實際支付21800元購房款，沒有足額支付房款，雙方未對合同價款協(xié)商變更。本院認為，鄧某某、李某出具了21800元購房款的收條，將涉案房屋交付給張某某、嚴某某居住十余年，一直未向張某某、嚴某某主張繼續(xù)履行付款義務。200元相對于22000元購房款數(shù)額小，根據(jù)日常生活經(jīng)驗法則，張某某、嚴某某少支付200元購房款應視雙方當事人對合同價款的協(xié)商變更，故對該辯稱未完全履行合同付款義務的意見，本院不予采納。原審認定事實清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由均不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費350元，由上訴人鄧某某、李某負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，鄧某某、李某通過成本價購買了涉案房屋，并辦理了房屋所有權證，享有涉案房屋占有、使用、收益和處分的權利。雙方簽訂的《售（購）房協(xié)議》系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，合法有效。鄧某某、李某上訴稱，鄧某某、李某將未住滿5年的公有住房轉(zhuǎn)讓給張某某、嚴某某違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定無效。本院認為，鄧某某、李某主張協(xié)議無效所依據(jù)的《天門市深化城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案》等相關規(guī)定屬于管理性規(guī)定，不屬于法律、行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定，不能作為人民法院認定合同效力的依據(jù)，故對該辯稱合同無效的理由，本院不予采納。鄧某某、李某上訴稱，張某某、嚴某某實際支付21800元購房款，沒有足額支付房款，雙方未對合同價款協(xié)商變更。本院認為，鄧某某、李某出具了21800元購房款的收條，將涉案房屋交付給張某某、嚴某某居住十余年，一直未向張某某、嚴某某主張繼續(xù)履行付款義務。200元相對于22000元購房款數(shù)額小，根據(jù)日常生活經(jīng)驗法則，張某某、嚴某某少支付200元購房款應視雙方當事人對合同價款的協(xié)商變更，故對該辯稱未完全履行合同付款義務的意見，本院不予采納。原審認定事實清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由均不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費350元，由上訴人鄧某某、李某負擔。

審判長：劉汝梁
審判員：胡煜婷
審判員：任婕

書記員：謝筱