張某某
張玉龍（湖北亨迪律師事務(wù)所）
程云林
劉淑碧
凌磊（湖北衡權(quán)律師事務(wù)所）

原告張某某（反訴被告）。
委托代理人張玉龍，湖北亨迪律師事務(wù)所律師。
被告程云林（又名程云麟）。
被告劉淑碧（反訴原告），系被告程云林妻子。
委托代理人凌磊，湖北衡權(quán)律師事務(wù)所律師。
原告張某某訴被告程云林、劉淑碧房屋買賣合同糾紛一案。本院2014年9月23日立案受理后，被告劉淑碧于2014年11月10日向本院提起反訴。2014年11月27日依法由審判員田剛、王又林、人民陪審員姜才寶組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行合并審理。原告張某某（反訴被告）及委托代理人張玉龍、被告程云林、被告劉淑碧（反訴原告）及委托代理人凌磊均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某某（反訴被告）訴稱并答辯，2010年7月9日，原告獲悉被告程云林欲出售自住房屋，經(jīng)雙方協(xié)議，原告以210，000元價(jià)格購(gòu)買被告程云林房屋，并簽訂購(gòu)房協(xié)議，原告依約支付購(gòu)房款，被告程云林亦將房屋產(chǎn)權(quán)證及其他稅費(fèi)發(fā)票交付原告，原告將房屋裝修居住后，多次要求二被告協(xié)助辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，但被告劉淑碧以種種理由拒絕協(xié)助原告辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，并反訴原告確認(rèn)購(gòu)房協(xié)議無(wú)效。綜上，原告認(rèn)為與被告程云林所簽訂的購(gòu)房協(xié)議合法有效，請(qǐng)求確認(rèn)購(gòu)房協(xié)議為有效合同，并要求二被告協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，同時(shí)駁回被告劉淑碧反訴請(qǐng)求。
原告張某某為支持訴訟請(qǐng)求，在舉證期間內(nèi)向本院提供如下證據(jù)材料:
1、原、被告身份信息，擬證明原、被告訴訟主體適格；
2、購(gòu)房協(xié)議、收條、房產(chǎn)所有權(quán)證、交費(fèi)票據(jù)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)報(bào)告；擬證明原、被告房屋買賣合同已實(shí)際履行，原告并支付購(gòu)房款210，000元，原告已實(shí)際使用房屋4年之久的事實(shí)；
3、證人王小龍調(diào)查筆錄、錄音整理資料，法庭審理筆錄、民事裁定書(shū)，擬證明2013年1月，被告劉淑碧向人民法院起訴確認(rèn)購(gòu)房協(xié)議無(wú)效一案時(shí)，人民法院經(jīng)開(kāi)庭審理查明被告劉淑碧已明知程云林于2010年7月9日將房屋出售原告的事實(shí)，后劉淑碧撤訴。
被告劉淑碧（反訴原告）對(duì)上述證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見(jiàn):
對(duì)證據(jù)1無(wú)異議；對(duì)證據(jù)2購(gòu)房協(xié)議真實(shí)性無(wú)異議，證明目的有異議，認(rèn)為購(gòu)房協(xié)議劉淑碧并沒(méi)有簽名，房屋是二被告共同財(cái)產(chǎn)，被告程云林無(wú)權(quán)擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)；對(duì)收條真實(shí)性無(wú)異議，認(rèn)為購(gòu)房款是案外人程剛（二被告之子）收取，二被告未收到購(gòu)房款；對(duì)房產(chǎn)證真實(shí)性無(wú)異議，但該房屋系二被告夫妻共同財(cái)產(chǎn)，被告程云林無(wú)權(quán)擅自處分；對(duì)交費(fèi)票據(jù)無(wú)異議，陳述房屋是在集體所有土地上建造，原告非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，無(wú)權(quán)購(gòu)買該房屋；對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估報(bào)告不發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)，與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性；對(duì)證據(jù)3王小龍調(diào)查筆錄有異議，認(rèn)為證人未出庭接受質(zhì)證，該證據(jù)不應(yīng)采納；對(duì)錄音整理資料有異議，認(rèn)為資料整理片面，劉淑碧對(duì)賣房一事不知情；對(duì)法庭審理筆錄真實(shí)性無(wú)異議，但人民法院對(duì)案件未經(jīng)裁判，審理筆錄亦無(wú)劉淑碧知情賣房的事實(shí)；對(duì)民事裁定書(shū)無(wú)異議。
被告程云林對(duì)上述證據(jù)同意被告劉淑碧的質(zhì)證意見(jiàn)。
被告劉淑碧（反訴原告）辯解并反訴，與被告程云林系夫妻，八十年代在付畈村共同建造四列一層平房，1992年將老房拆除，建造四列二層樓房。2010年間，丈夫程云林與兒子程剛隱瞞真相，將房屋以210，000元價(jià)格出售原告，被告程云林擅自出售房屋行為侵害了反訴原告劉淑碧的合法權(quán)益。原告張某某與被告程云林簽訂的購(gòu)房協(xié)議違反法律規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同，請(qǐng)求人民法院駁回原告訴訟請(qǐng)求，同時(shí)確認(rèn)原告（反訴被告）張某某與被告程云林2010年7月9日簽訂的購(gòu)房協(xié)議為無(wú)效協(xié)議。
被告劉淑碧（反訴原告）為支持辯解意見(jiàn)同時(shí)支持反訴請(qǐng)求，在舉證期間內(nèi)向本院提供如下證據(jù)材料:
1、被告程云林與劉淑碧結(jié)婚證復(fù)印件，擬證明雙方系合法夫妻關(guān)系；
2、2010年7月9日，原告張某某與被告程云林簽訂購(gòu)房協(xié)議一份，擬證明被告程云林擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)（房屋）的事實(shí)；
3、單位證明及租賃合同，擬證明劉淑碧及家人自2007年1月至今租賃鷂鷹巖水庫(kù)老辦公樓居住的事實(shí)；
4、接處警工作登記表，擬證明2012年12月間，劉淑碧得知房屋被買賣的事實(shí)后與原告張某某發(fā)生糾紛的事實(shí)。
原告張某某對(duì)反訴原告劉淑碧提供的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見(jiàn):
對(duì)證據(jù)1真實(shí)性無(wú)異議，認(rèn)為二被告結(jié)婚登記日期為2011年4月27日，而房屋是2010年7月9日買賣，且房產(chǎn)證載明房屋所有權(quán)人為被告程云林個(gè)人所有，故該房屋被告程云林有權(quán)買賣；對(duì)證據(jù)2真實(shí)性無(wú)異議，證明目的有異議，認(rèn)為被告程云林有權(quán)處分房屋；對(duì)證據(jù)3有異議，與本案無(wú)聯(lián)性；對(duì)證據(jù)4真實(shí)性無(wú)異議，證明目的有異議，認(rèn)為糾紛是由于被告劉淑碧拒絕協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶產(chǎn)生。
被告程云林對(duì)反訴原告劉淑碧提供的證據(jù)經(jīng)質(zhì)證表示無(wú)異議，并同意被告劉淑碧的辯解意見(jiàn)及反訴請(qǐng)求。
被告程云林無(wú)證據(jù)提供。
經(jīng)審核，對(duì)原告張某某（反訴被告）及被告劉淑碧（反訴原告）提供的證據(jù)作如下分析認(rèn)定。
1、對(duì)原告張某某提供的證據(jù)1真實(shí)性予以認(rèn)定；對(duì)證據(jù)2真實(shí)性予以采納；對(duì)證據(jù)3證人王小龍調(diào)查筆錄，因證人未出庭接受質(zhì)證，該證據(jù)不予采納；對(duì)錄音整理資料因二被告均不予認(rèn)可，且資料系原告單方行為，故該證據(jù)不予采納；對(duì)本院法庭審理筆錄、民事裁定書(shū)予以采納。
2、對(duì)被告劉淑碧提供的證據(jù)1真實(shí)性予以采納，對(duì)證據(jù)2真實(shí)性予以采納，對(duì)證明目的不予采納；對(duì)證據(jù)3真實(shí)性予以認(rèn)定，但與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性；對(duì)證據(jù)4真實(shí)性予以認(rèn)定，證明目的不予采納。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，對(duì)共同共有的房屋，一方將房屋出售，該買賣房屋的行為是否合法有效。其一，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（一）第十七條 ?第一款 ?第二項(xiàng) ?規(guī)定:“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！北景钢?，被告程云林、劉淑碧作為夫妻相互享有家事代理權(quán)，可以互為代理。因此，即使房屋為二被告夫妻共同共有，但原告有理由相信出賣人（被告程云林）是房屋完全權(quán)利人，該買賣行為對(duì)被告劉淑碧亦具備約束力。其二，原告與被告程云林早于2010年7月9日即簽訂《購(gòu)房協(xié)議》，原告在實(shí)際控制、使用房屋近3年之久后，被告劉淑碧才于2013年1月10日以房屋共有人不知房屋被出售為由向本院提起訴訟，要求確認(rèn)合同無(wú)效，后又因故撤訴。對(duì)被告劉淑碧的做法本院認(rèn)為有悖常理，亦可推認(rèn)被告劉淑碧對(duì)房屋出售是明知的。其三，被告程云林向原告交付了其作為房屋唯一所有權(quán)人的權(quán)利證書(shū)，作為原告張某某來(lái)講沒(méi)有理由不信其權(quán)利的正當(dāng)性，原告并不知被告程云林在處分房屋時(shí)存在未經(jīng)共有人劉淑碧同意的權(quán)利瑕疵，原告張某某支付合理價(jià)格購(gòu)買房屋，在交易過(guò)程中并無(wú)過(guò)錯(cuò)，從合同鼓勵(lì)交易、維護(hù)交易穩(wěn)定的立法精神出發(fā)，同時(shí)保護(hù)善意相對(duì)人的合法權(quán)益，根據(jù)本案的事實(shí)情況，亦應(yīng)認(rèn)定該房屋買賣協(xié)議合法有效。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（一）第十七條 ?第一款 ?第二項(xiàng) ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十條 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、確認(rèn)原告張某某與被告程云林2010年7月9日簽訂的《購(gòu)房協(xié)議》有效；
二、限被告程云林、劉淑碧自本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告張某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
三、駁回原告張某某其他訴訟請(qǐng)求。
四、駁回反訴原告劉淑碧的反訴請(qǐng)求。
本訴案件受理費(fèi)500元，反訴案理費(fèi)500元，合計(jì)1，000元，由被告程云林、劉淑碧共同負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)應(yīng)預(yù)交上訴案件上訴費(fèi)用，款匯黃岡市中級(jí)人民法院立案庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
發(fā)生法律效力的民事判決、裁定、調(diào)解書(shū)，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，對(duì)共同共有的房屋，一方將房屋出售，該買賣房屋的行為是否合法有效。其一，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（一）第十七條 ?第一款 ?第二項(xiàng) ?規(guī)定:“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！北景钢校桓娉淘屏?、劉淑碧作為夫妻相互享有家事代理權(quán)，可以互為代理。因此，即使房屋為二被告夫妻共同共有，但原告有理由相信出賣人（被告程云林）是房屋完全權(quán)利人，該買賣行為對(duì)被告劉淑碧亦具備約束力。其二，原告與被告程云林早于2010年7月9日即簽訂《購(gòu)房協(xié)議》，原告在實(shí)際控制、使用房屋近3年之久后，被告劉淑碧才于2013年1月10日以房屋共有人不知房屋被出售為由向本院提起訴訟，要求確認(rèn)合同無(wú)效，后又因故撤訴。對(duì)被告劉淑碧的做法本院認(rèn)為有悖常理，亦可推認(rèn)被告劉淑碧對(duì)房屋出售是明知的。其三，被告程云林向原告交付了其作為房屋唯一所有權(quán)人的權(quán)利證書(shū)，作為原告張某某來(lái)講沒(méi)有理由不信其權(quán)利的正當(dāng)性，原告并不知被告程云林在處分房屋時(shí)存在未經(jīng)共有人劉淑碧同意的權(quán)利瑕疵，原告張某某支付合理價(jià)格購(gòu)買房屋，在交易過(guò)程中并無(wú)過(guò)錯(cuò)，從合同鼓勵(lì)交易、維護(hù)交易穩(wěn)定的立法精神出發(fā)，同時(shí)保護(hù)善意相對(duì)人的合法權(quán)益，根據(jù)本案的事實(shí)情況，亦應(yīng)認(rèn)定該房屋買賣協(xié)議合法有效。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（一）第十七條 ?第一款 ?第二項(xiàng) ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十條 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、確認(rèn)原告張某某與被告程云林2010年7月9日簽訂的《購(gòu)房協(xié)議》有效；
二、限被告程云林、劉淑碧自本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告張某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
三、駁回原告張某某其他訴訟請(qǐng)求。
四、駁回反訴原告劉淑碧的反訴請(qǐng)求。
本訴案件受理費(fèi)500元，反訴案理費(fèi)500元，合計(jì)1，000元，由被告程云林、劉淑碧共同負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：田剛
審判員：王又林
審判員：姜才寶

書(shū)記員：王嘉燁