上訴人（原審原告）：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住張家口市宣化區(qū)。
委托訴訟代理人：王新宇，河北縱騰律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：李某剛，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住張家口市宣化區(qū)。
委托訴訟代理人：溫小彬，張家口市誠信法律服務所法律工作者。
被上訴人（原審被告）：喬瑞靜，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住張家口市宣化區(qū)。
被上訴人（原審被告）：張春生，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上。
上列二被上訴人委托訴訟代理人：馬虎平，張家口市順德法律服務所法律工作者。

上訴人張某因訴與李某剛、喬瑞靜、張春生房屋買賣合同糾紛一案，不服張家口市宣化區(qū)人民法院（2017）冀0705民初1736號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人張某委托代理人王新宇、被上訴人李某剛委托代理人溫小彬、被上訴人喬瑞靜及其與被上訴人張春生委托代理人馬虎平到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
張某上訴請求：撤銷一審判決，改判支持其訴訟請求。理由為：一、李某剛與喬瑞靜、張春生惡意串通進行房屋買賣，嚴重損害張某的合法利益，應認定買賣無效。1、李某剛一房二賣，惡意出售房屋。一審判決認定李某剛與張某簽訂的房屋買賣合同有效，且張某已經實際占有使用房屋三年有余，只是因為房貸尚未還清而未辦理過戶。2013年12月1日之后，李某剛在無權對房屋做出的處分的情形下，將房屋出售給喬瑞靜、張春生顯然處于惡意。2、喬瑞靜、張春生惡意購買房屋。訴爭房屋價值不低于250萬元，而喬瑞靜、張春生未支付合理對價，且在房屋過戶登記后，不進行房屋實體交付，而是組織他人上門攆人騰房，顯然出于惡意。3、三被上訴人進行房屋買賣存在惡意串通。三被上訴人為了將房屋產權過戶到喬瑞靜、張春生的名下，于2017年4月20日由李某剛向喬瑞靜、張春生出具《房屋買賣證明》，李某剛于2017年4月21日還清貸款期限長達30年的按揭貸款，4月24日三被上訴人便辦理了產權過戶登記。三被上訴人對價值近300萬元的房屋既不簽訂書面買賣合同，又未議定房屋價格，錢房不交接卻先辦理產權過戶登記，顯然屬于惡意串通，以達到讓張某騰房的目的。4、李某剛向張某交付使用的是毛坯房，張某花費數十萬元對房屋進行了裝修，支付了80萬元的對價，并支付了部分房屋貸款，現訴爭房屋登記在他人名下，損害了張某的合法權益。二、喬瑞靜、張春生雖辦理了訴爭房屋的所有權證，但雙方針對的是不動產的原因行為是否有效而非物權歸屬，一審以無權優(yōu)于債權原則為由認定三被上訴人之間的買賣合同有效并履行完畢錯誤。1、三被上訴人惡意串通進行房屋買賣，嚴重損害了張某的合法利益，應當被認定無效。2、《房地產管理法》第四十一條規(guī)定房屋買賣屬于要式合同，必須采取書面形式，三被上訴人未簽訂書面合同，其買賣合同當然無效。3、一審中三被上訴人對房屋買賣合同的實質內容未能提供有效證件，不能證實合同已經履行完畢。三、一審法院適用法律錯誤。1、訴爭房屋雖然辦理了所有權轉移登記，但喬瑞靜、張春生取得無權的原因行為仍應依法接受審查和評價，三被上訴人惡意串通達成的房屋買賣協議應當被認定為無效。2、三被上訴人未簽訂書面的房屋買賣合同，應當被認定合同無效。用來辦理產權過戶的買賣合同并非真實的買賣，而是惡意串通騙取房屋登記的道具而已。
李某剛答辯稱：與張某存在復雜的經濟往來。訴爭的房屋原登記在李某剛名下，后張某借住該房屋，其對房屋進行裝修是自愿的。根據物權法的規(guī)定，確認物權所有權是以登記為準?，F房屋登記在喬瑞靜、張春生名下，房本已經下發(fā)，張某所主張的請求沒有法律依據。
喬瑞靜、張春生答辯稱：同意李某剛的意見，張某的上訴請求不能成立，沒有證據證明三被上訴人之間是惡意串通。本案中過戶登記是通過房管局辦理的，李某剛也出具了房屋買賣的證明，沒有侵犯張某的合法權益，請法院駁回張某的訴訟請求。
張某向一審法院提出訟請求：1、請求判決確認三被上訴人簽訂的宣化區(qū)皇城家園52號院11號樓2單元601號房屋買賣合同無效，并判定三被上訴人協助上訴人將房屋過戶在張某名下；2、訴訟費用由三被上訴人負擔。理由是：2013年12月1日，李某剛與張某簽訂房屋買賣協議，李某剛將位于宣化區(qū)皇城家園小區(qū)52號院11號樓2單元601號出售給張某，并約定“在沒有還清貸款之前還繼續(xù)延用原房主李某剛的名字，待還清貸款后，甲方配合乙方無條件過戶到乙方名下”，2013年底前雙方完成相互交付，李某剛將房屋交付后，張某對李某剛交付的毛坯房裝修后居住至今，期間房屋貸款也一直由張某償還。2017年4月底有人持喬瑞靜、張春生為權利人的房產證到張某家中，要求騰房，張某才知道三被上訴人惡意串通對張某所有的房屋簽訂了買賣合同并辦理了產權過戶登記。
一審法院認定：張某與李某剛因存在經濟往來，至2013年12月1日前，經雙方核對，李某剛尚欠張某部分款項，于是在2013年12月1日，簽訂了房屋買賣協議，以此來抵頂李某剛對張某的欠款。協議約定李某剛將自己所有的位于宣化區(qū)皇城家園小區(qū)52號院11號樓2單元601號樓房出售給張某，并已收取購房款人民幣800000元，同時約定在沒有還清貸款之前還繼續(xù)延用原房主李某剛的名字，待張某還清貸款后，李某剛配合張某無條件過戶到張某名下。2013年年底前李某剛將房屋（含車位）交付后，張某對該房屋進行了裝修，現由張某朋友柯艷敏居住使用，期間的水、電、煤氣、物業(yè)等費用均由張某和柯艷敏交納。為償還房屋貸款張某于2014年3月25日至9月12日分七次給李某剛通過銀行轉賬共計54200元。2017年4月20日李某剛出具房屋買賣證明，將上述房屋出售給喬瑞靜和張春生，并已于同年4月24日完成了過戶登記。另查，訴爭的房屋為按揭貸款房，貸款銀行是中國工商銀行股份有限公司張家口宣化支行，借款人李某剛，貸款日期2012年2月6日，借款金額為人民幣818000元，借款期限360個月，年利率5.88%，該筆貸款本息已于2017年4月21日全部結清，本次已還本金770372.76元，利息1887.41元。
一審法院認為，張某與李某剛于2013年12月1日所簽訂的房屋買賣合同將李某剛以按揭貸款方式購買的位于宣化區(qū)皇城家園小區(qū)52號院11號樓2單元601號樓房，以80萬元的價格出售給張某，無論是以房抵債，還是單一的房屋買賣，均是雙方當事人的真實意思表示，合同內容基本完整，且不違反法律規(guī)定，屬有效合同。合同簽訂后，李某剛將房屋（含車位）交付張某，張某對房屋也進行了裝修，現由張某的朋友柯艷敏居住使用，期間所發(fā)生的水、電、煤氣、物業(yè)等費用均由張某和柯艷敏交納，為償還房屋貸款張某還于2014年3月25日至9月12日分七次通過銀行給李某剛轉款共計54200元。由此可見，張某和李某剛的房屋買賣合同雖然沒有履行完畢，但隨著時間的推移，合同義務在逐步履行，只是因房屋貸款尚未還清，而未完成過戶登記。李某剛與喬瑞靜和張春生的房屋買賣，雖然未簽訂書面的房屋買賣合同，但從李某剛給喬瑞靜和張春生出具的房屋買賣證明，特別是將剩余房貸本金770372.76元，利息1887.41元還清，并協助喬瑞靜和張春生完成過戶登記等種種情況表明，李某剛與喬瑞靜和張春生房屋買賣合同有效且已經履行完畢，現該房屋的所有權已屬于喬瑞靜和張春生。而張某依法享有的僅僅是合同債權，根據物權優(yōu)于債權的原則，李某剛與喬瑞靜對該房屋享有的物權應當優(yōu)先保護。另外，李某剛的行為雖然構成一房二賣，但并不存在李某剛與喬瑞靜和張春生惡意串通，損害張某利益的情況，因為張某與李某剛在房屋買賣合同中約定，在沒有還清貸款之前還繼續(xù)延用原房主李某剛的名字，而該貸款金額818000元，貸款期限360個月，可自2013年12月31日合同簽訂以來張某給李某剛轉賬54200元，遠不足以償還該期間的房屋貸款，其不足部分仍由李某剛負責償還，李某剛如不償還貸款，可能會面臨房子被銀行用來優(yōu)先償還貸款的情況出現。短短三年的貸款償還情況尚且如此，慢長的300多個月貸款的償還，其結果則難以預料。由此可見，李某剛將已與張某簽訂買賣合同的房屋再出售給喬瑞靜和張春生，并沒有損害張某的利益，而是在減少或者避免可能發(fā)生的不必要的損失，是對雙方利益的保護。盡管如此，張某依然享有房屋買賣的合同權利，李某剛的行為已構成違約，依法應當承擔相應的違約責任。綜上所述，張某請求確認李某剛與喬瑞靜、張春生簽訂的宣化區(qū)皇城家園52號院11號樓2單元601號房屋買賣合同無效的訴訟請求，不予支持。依照《中華人民共和國房地產管理法》第四十一條，《中華人民共和國合同法》第三十七條，第四十四條，《中華人民共和國物權法》第九條第一款，第十四條，第十五條之規(guī)定，判決：駁回張某請求確認李某剛與喬瑞靜、張春生簽訂的宣化區(qū)皇城家園52號院11號樓2單元601號房屋買賣合同無效的訴訟請求。案件受理費100元，減半收取50元，由張某負擔。
本院經審理查明的事實與一審法院查明的事實一致。

本院認為：張某與李某剛簽訂的房屋買賣合同合法有效，且已經交付于張某，但未辦理所有權變更登記，故不能認定已完成了所有權公示。
依照常理，喬瑞靜、張春生在與李某剛簽訂房屋買賣合同時應當依照合同法第一百五十七條對所購買的標的物進行實地看查。如果喬瑞靜、張春生實地看查，則不難知曉該房已有人居住的事實，如未實地看查就支付大額資金購買房屋，顯然不能認定為正常交易。故喬瑞靜、張春生未予以檢驗就支付大額資金購買涉案房屋不能認定為是善意取得。
綜上，依據《中華人民共和國合同法》第一百五十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項規(guī)定，判決如下：

一、撤銷張家口市宣化區(qū)人民法院（2017）冀0705民初1736號民事判決；
二、李某剛與喬瑞靜、張春生簽訂的房屋買賣合同無效；
三、李某剛與張某依照雙方合同約定辦理房屋所有權變更登記。
一審案件受理費50元、二審案件受理費100元，由李某剛、喬瑞靜、張春生各負擔50元。
本判決為終審判決。

審判長　姜　兵 審判員　梁金前 審判員　姜建龍

書記員：王璐璐