原告張某某立家家居市場(chǎng)有限公司，住所地張某某高新區(qū)勝利中路西側(cè)。
法定代表人賈政，總經(jīng)理。
委托代理人毛會(huì)芬，公司法務(wù)專員。
委托代理人劉江，公司副總經(jīng)理。
被告王青某。
委托代理人黃志萍，河北鼎諾律師事務(wù)所律師。

原告張某某立家家居市場(chǎng)有限公司訴被告王青某租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某某立家家居市場(chǎng)有限公司的委托代理人毛會(huì)芬、劉江、被告王青某及委托代理人黃志萍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2011年6月8日原告同被告簽訂《華耐家居租賃協(xié)議書》，約定：原告將張某某市華耐家居廣場(chǎng)高新店五層50082號(hào)（2012年1月編號(hào)變更為F5007號(hào)）攤位出租給被告，用于經(jīng)營(yíng)米尼燈飾，商鋪不含公攤面積為109.44㎡，含公攤為120.38㎡。租賃期限為2011年4月1日起至2012年3月31日止。租金按季結(jié)算，被告向原告繳納質(zhì)保金2萬元，被告違約時(shí)，原告有權(quán)向被告主張合同租金總額（包括物業(yè)費(fèi)）40%的違約金。同時(shí)，原、被告簽訂《商場(chǎng)管理服務(wù)協(xié)議》，約定管理服務(wù)費(fèi)為18元／平方米／月，按季收取。2011年11月6日，被告因無力繳納2011年10-12月份租金及管理服務(wù)費(fèi)，向原告申請(qǐng)將已交的質(zhì)量保證金中的1萬元轉(zhuǎn)為租金。2012年5月30日、2013年3月9日原、被告續(xù)簽了《華耐家居合作協(xié)議書》，由被告續(xù)租前述商鋪，每次續(xù)租期為一年。2012年協(xié)議增加約定了取暖費(fèi)按當(dāng)?shù)毓岵块T下發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，由被告按使用面積109.44㎡在2012年10月31日前一次性交清，2013年續(xù)租協(xié)議租金變更為1.2667元／日／平方米；協(xié)議其他內(nèi)容不變。同時(shí)，2012年、2013年續(xù)簽了《商場(chǎng)管理服務(wù)協(xié)議》，約定管理服務(wù)費(fèi)變更為0.6元／日／平方米，其他內(nèi)容不變。截止目前，被告尚有2012年-2013年度暖氣費(fèi)5696.35元（10.41元／㎡／月×5×109.44㎡）未交。在2013年3月9日續(xù)租后，被告首期4月-6月租金未交。直至2013年6月原告通知被告繳納拖欠的相關(guān)費(fèi)用否則解除租賃合同，被告于6月5日將商鋪鑰匙交還原告并不再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。后被告搬走部分貨品，其余貨品一直存放在店鋪內(nèi)。2014年3月8日，原告為將商鋪另行招租，將被告存放貨品搬出商鋪放置于原告?zhèn)}庫保管，被告至今未搬走相關(guān)貨物。因此，訴至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)原、被告雙方已經(jīng)解除租賃關(guān)系；判令將被告交納的質(zhì)量保證金折抵2013年4月1日至6月5日拖欠原告的租金；判令被告支付折抵后的剩余64元；判令被告支付自2013年6月6日至2014年3月8日商鋪使用費(fèi)42085.96元；判令被告支付自2014年3月9日至實(shí)際搬走全部燈具的倉儲(chǔ)費(fèi)；判令被告支付2013年4月1日至6月5日物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)4767元；判令被告支付2012-2013年度暖氣費(fèi)5696.35元；判令被告支付違約金32808元；判令被告撤走存放在原告處的全部燈具。
被告辯稱，一、原告向被告索要租金已過訴訟時(shí)效。原告于2013年6月3日強(qiáng)行封店后時(shí)至今日才向被告所要租金，已超過法律規(guī)定的一年訴訟時(shí)效。二、原告違約在先，被告不應(yīng)支付租金或應(yīng)少付租金。雙方在2013年3月簽訂續(xù)租協(xié)議后不久，原告在未征得被告的同意，擅自改變店面格局，將被告店面前的過道劃歸被告對(duì)門的商鋪所有，并同意其將店面擴(kuò)占過道，致使被告原本能對(duì)外展示的櫥窗變成了對(duì)面商鋪臨墻，嚴(yán)重?fù)p害了被告對(duì)外宣傳的廣告效應(yīng)，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)額急劇下降。而該商鋪地理位置的固有特點(diǎn)，正是被告與原告建立租賃合同關(guān)系的前提基礎(chǔ)，原告的私自改動(dòng)已經(jīng)構(gòu)成了合同的根本違約。三、原告擅自改變租賃場(chǎng)地格局，強(qiáng)行關(guān)閉被告承租的店鋪，致使被告無法經(jīng)營(yíng)，被告不應(yīng)支付原告主張的封店后的商鋪使用費(fèi)、倉儲(chǔ)費(fèi)、違約金。四、原告應(yīng)向被告支付扣留燈具的等值價(jià)款。原告扣押被告燈具后，在未告知被告的情況下，私自將被告的燈具拆下，且大多已過時(shí)，現(xiàn)燈具無法完整對(duì)外出售。另原告已私自將被告的部分燈具掛至其他店商門店對(duì)外進(jìn)行出售。五、原告陳述的被告已將鑰匙交回與事實(shí)不符，雙方并未解除租賃關(guān)系。
經(jīng)審理查明，2011年6月8日原、被告簽訂《華耐家居租賃協(xié)議書》由被告租賃原告華耐家居廣場(chǎng)高新店五層50082號(hào)（2012年1月編號(hào)變更為F5007號(hào)）攤位，經(jīng)營(yíng)米尼燈飾，攤位含公攤為120.38㎡，不含公攤面積為109.44㎡，租期：2011年4月1日起至2012年3月31日止。協(xié)議第三條第二款約定，被告共計(jì)需向原告交納租金30660.79元，租金按季結(jié)算。協(xié)議第五條約定，被告向原告交納質(zhì)量保證金2萬元。同時(shí)，雙方簽訂了《商場(chǎng)管理服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議第二條第二款約定管理服務(wù)費(fèi)為18元／平米／月，按季度收取。2011年11月6日，原告經(jīng)被告申請(qǐng)同意將被告已交的質(zhì)量保證金中的1萬元轉(zhuǎn)為租金2011年10-12月份租金及管理服務(wù)費(fèi)。2012年5月30日，原、被告續(xù)簽了《華耐家居合作協(xié)議書》及《商場(chǎng)管理服務(wù)協(xié)議》，續(xù)租期一年，租金變更為0.9元／日／平方米；第四條增加約定了取暖費(fèi)按當(dāng)?shù)毓岵块T下發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，被告按使用面積（109.44㎡）繳納取暖費(fèi)，繳納時(shí)間2012年10月31日前一次性交清，管理服務(wù)費(fèi)變更為0.6元／日／平方米，協(xié)議其他內(nèi)容不變。2013年3月9日，原、被告續(xù)簽了《華耐家居合作協(xié)議書》及《商場(chǎng)管理服務(wù)協(xié)議》，續(xù)租期一年，租金變更為1.2667元／平米／日，協(xié)議其他內(nèi)容不變。2013年4月，原告將被告商鋪前的過道劃歸其他商鋪使用，同意其將店面擴(kuò)占過道，被告的玻璃展示櫥窗與對(duì)面擴(kuò)占來的店面毗墻為鄰，現(xiàn)被告商鋪僅剩進(jìn)出入的門。2014年3月8日，原告將被告存放在商鋪內(nèi)的貨品搬出放置于原告?zhèn)}庫保管，將F5007商鋪對(duì)外出租。
被告在答辯期內(nèi)向本院提交了反訴狀，在本院明確告知其相關(guān)權(quán)利義務(wù)后，仍未能交納訴訟費(fèi)，視為撤回反訴。
原告在訴訟中提供證據(jù)：1、2011年華耐家居租賃協(xié)議書1份，證明商鋪面積、初始編號(hào)、平均每季度租金7665元、首期租金應(yīng)于協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)付清、質(zhì)保金為2萬元、應(yīng)在合同解除時(shí)前三個(gè)工作日內(nèi)撤出展位。被告質(zhì)證對(duì)協(xié)議的真實(shí)性予以認(rèn)可，但對(duì)證明目的不予認(rèn)可，與雙方在2013的糾紛無關(guān)。2、2011年商場(chǎng)管理服務(wù)協(xié)議1份，證明2011年管理服務(wù)費(fèi)按季收取，每季度為5110元。被告質(zhì)證真實(shí)性予以認(rèn)可，但認(rèn)為無關(guān)聯(lián)性。3、質(zhì)保金部分轉(zhuǎn)租金申請(qǐng)1份，證明被告經(jīng)營(yíng)不善，質(zhì)保金僅剩1萬元。被告質(zhì)證真實(shí)性予以認(rèn)可，證明目的不予認(rèn)可，質(zhì)保金轉(zhuǎn)租金是征得原告的同意，是雙方對(duì)合同的變更，并不能認(rèn)定被告違約。4、2012年華耐家居合作協(xié)議書1份，證明商鋪編號(hào)，每季度租金為9886元，暖氣費(fèi)按當(dāng)?shù)毓岵块T收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，并于2012年前10月31日前一次性交齊。被告質(zhì)證真實(shí)性予以認(rèn)可。5、2012年商場(chǎng)管理服務(wù)協(xié)議1份，證明2012年度管理服務(wù)費(fèi)按季度收取，每季度為5110元；被告予以認(rèn)可。6、張某某熱力銷售價(jià)格打印價(jià)1份，證明被告應(yīng)支付2012-2013年度取暖費(fèi)5696.35元；被告予以認(rèn)可。7、2013年華耐家居合作協(xié)議1份，證明協(xié)議于2013年3月9日簽訂，租金為1.2667元／平米／日，按季收取，每季租金為13914元，首期租金應(yīng)于協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)付清，合同解除后，被告裝修無償歸原告所有，被告違約需向原告支付租金總額（包括物業(yè)費(fèi)）的40%作為違約金。被告質(zhì)證真實(shí)性予以認(rèn)可，但認(rèn)為商鋪裝修無償歸原告所有是在合同期限屆滿、雙方無爭(zhēng)議的前提下，現(xiàn)雙方存有糾紛，對(duì)證明目的不予認(rèn)可。8、商場(chǎng)管理服務(wù)協(xié)議1份，證明2013年管理服務(wù)費(fèi)為0.6元／平方米／日，被告拖欠2013年4月1日至6月5日管理服務(wù)費(fèi)4767元。被告質(zhì)證真實(shí)性予以認(rèn)可，但認(rèn)為原告擅自改變店門格局違約在先，被告不應(yīng)支付管理服務(wù)費(fèi)，對(duì)證明目的不予認(rèn)可。9、楊凡的證人證言，證明自己占用過道是和被告協(xié)商過的，被告當(dāng)時(shí)是同意的。被告質(zhì)證真實(shí)性不予認(rèn)可，楊凡作為占用過道的商戶，屬利害關(guān)系人，且其無權(quán)代表原告與被告交涉過道占用事宜。10、侯振亞證人證言，證明（雷士照明）擴(kuò)店其找被告協(xié)商過，后被告同意占用過道；且被告一直拖欠租金。被告質(zhì)證認(rèn)為證人作為原告的工作人員，且在回答的關(guān)鍵性問題上前后矛盾、避重就輕，對(duì)真實(shí)性不予認(rèn)可。11、米尼燈飾法人變更申請(qǐng)1份，證明被告自2011年始經(jīng)營(yíng)不善，2011年8月11日申請(qǐng)將米尼店的經(jīng)營(yíng)主體從被告變更為石進(jìn)，非因原告允許其他商戶占用過道造成。被告質(zhì)證真實(shí)性予以認(rèn)可，認(rèn)為如果原告認(rèn)可的店鋪經(jīng)營(yíng)主體已變更，那么被告就不是本案的適格主體，應(yīng)予駁回起訴。12、被告收款紀(jì)錄1份，證明被告經(jīng)營(yíng)不善，被告質(zhì)證真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可。13、燈具清單（原件）1份（3頁），證明被告存放在原告處的燈具數(shù)量，被告質(zhì)證真實(shí)性不予認(rèn)可，數(shù)量不全，但卻能證明被告的燈具被留置在原告店內(nèi)。
被告在訴訟中提供的證據(jù)：1、2011年5月10日照片4張，原告華耐整體格局圖1份，證明被告租賃的商鋪旁原有過道，商鋪有長(zhǎng)達(dá)4到5米的玻璃展示櫥窗。原告質(zhì)證真實(shí)性不認(rèn)可，但認(rèn)可原被告商鋪前確有過道。2、其他商鋪擴(kuò)店后的照片4張，證明原告準(zhǔn)許雷士照明擴(kuò)店后，改變了被告租賃環(huán)境、格局。原告質(zhì)證意見同證據(jù)1。3、付款發(fā)票2張，證明被告向原告交納了2013年1月-2013年4月租賃費(fèi)，原、被告糾紛始于2013年4月份，故拒付2013年4月-2013年6月份租金，該行為不構(gòu)成違約。原告質(zhì)證真實(shí)性認(rèn)可，因協(xié)議約定先付費(fèi)后使用，該證據(jù)剛好證明了被告的違約行為。4、華耐家居高新店封店審批單1份，證明原告在未征得被告同意，且雙方尚有糾紛時(shí)強(qiáng)行封店，留置了被告的全部燈具。原告質(zhì)證真實(shí)性不認(rèn)可，認(rèn)為即使是真的也只是原告內(nèi)部審批程序，被告已交回鑰匙，是其自行放棄經(jīng)營(yíng)而非原告強(qiáng)行封店。

本院認(rèn)為，原、被告于2011年6月8日簽訂租賃協(xié)議、商場(chǎng)管理服務(wù)協(xié)議，且分別于2012年5月30日、2013年3月9日再次簽訂了租賃協(xié)議及商場(chǎng)管理服務(wù)協(xié)議，對(duì)商鋪進(jìn)行了續(xù)租，該協(xié)議均是雙方真實(shí)意思表示，系合法有效的。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條的規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。依據(jù)雙方2012年5月30日簽訂的合作協(xié)議，被告應(yīng)于2012年10月31前交清取暖費(fèi)2012年-2013年取暖費(fèi)5696.35元，卻未依約履行，確屬違約，但卻不能因此作為解除雙方2013年租賃關(guān)系的理由。原告本可在2012年的合同期屆滿前解除雙方的租賃關(guān)系，但原、被告卻在2013年3月9日續(xù)簽了租賃協(xié)議，即原告以續(xù)簽協(xié)議行為默認(rèn)被告拖欠取暖費(fèi)的行為，故對(duì)以被告2012年的違約行為主張解除2013年的租賃協(xié)議的理由不予認(rèn)可。原告主張被告于2013年6月5日將商鋪鑰匙交還，雙方租賃關(guān)系早已解除，因被告不予認(rèn)可，原告無其他證據(jù)加以佐證，本院無法查實(shí)，由于原告已將原被告承租的F5007商鋪騰空，出租給其他人，故雙方已無繼續(xù)履行的可能，故確認(rèn)原、被告租賃關(guān)系解除。原告主張被告拖欠2013年第一期租金，被告認(rèn)為原告擅自允許其他商戶占用其商鋪前的過道，改變其商鋪環(huán)境、格局構(gòu)成違約；由于原、被告雙方于2013年4月期間因其他商戶占用過道事宜發(fā)生糾紛，正值第一期租賃期，且雙方均無充足的證據(jù)證明對(duì)方違約在先，而原告準(zhǔn)許其他商戶占用過道致使被告的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、格局變化確屬事實(shí)；期間，被告也確實(shí)在商鋪內(nèi)經(jīng)營(yíng)，故原告主張被告拖欠其2013年4月1日至6月5日租金10064元（計(jì)算方式：1.2667元／平米／日×120.38平米×66天）、管理服務(wù)費(fèi)4767元，予以支持60%為宜，即租金6038.4元、管理服務(wù)費(fèi)2860.2元。對(duì)原告主張的2013年6月5日后的商鋪使用費(fèi)、倉儲(chǔ)費(fèi)以及違約金不予支持。原被告店內(nèi)的燈具，原告全部予以返還。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十五條，《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條之規(guī)定、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十八條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原、被告就張某某高新店五層編號(hào)為F5007的商鋪?zhàn)赓U關(guān)系已經(jīng)解除。
二、被告王青某于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性支付原告4594.95元。（質(zhì)保金一萬元與租金6038.4元、管理服務(wù)費(fèi)2860.2元、取暖費(fèi)5696.35元相抵扣后支付4594.95元）。
三、原告于本判決生效之日起十五日內(nèi)將原屬被告的商品予以全部返還。
四、駁回原告其他的訴訟請(qǐng)求。
如果被告未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2106元，依法減半收到1053元，原告負(fù)擔(dān)553元，被告負(fù)擔(dān)500元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省張某某市中級(jí)人民法院。

審判員 崔宇

書記員： 白璐