河北省人民檢察院
張家口市生某商貿有限公司
任志宏（河北厚霖律師事務所）
張家口市種子公司

抗訴機關:河北省人民檢察院。
申訴人（一審被告、反訴原告、二審上訴人）:張家口市生某商貿有限公司。
住所地:張家口市橋東區(qū)。
法定代表人曹軍，董事長。
委托代理人任志宏，河北厚霖律師事務所律師。
被申訴人（一審原告、反訴被告、二審被上訴人）:張家口市種子公司。
住所地:張家口市高新區(qū)。
法定代表人岳魁，總經理。
張家口市生某商貿有限公司（以下簡稱生某公司）因與張家口市種子公司（以下簡稱種子公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服張家口市中級人民法院（2011）張民再終字第21號民事判決，向檢察機關申訴。
河北省人民檢察院于2014年4月3日作出冀檢民行抗（2014）32號民事抗訴書，提出抗訴。
本院于2014年4月18日作出（2014）冀民抗字第38號民事裁定，提審本案。
本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，河北省人民檢察院指派檢察員戎艷增、武新雷出庭，申訴人生某公司法定代表人曹軍、委托代理人任志宏到庭參加訴訟，被申訴人種子公司經傳票傳喚未到庭。
本案現已審理終結。
2009年3月25日，一審原告種子公司起訴至張家口市橋東區(qū)人民法院稱，2007年10月1日，原、被告雙方簽訂《房屋租賃合同》。
雙方約定:被告承租原告位于張家口市高新區(qū)玉寶墩北11.5畝土地及地上建筑物，租賃期限從2007年10月1日至2012年10月1日止，共為5年，年租金人民幣10萬元，租金共計50萬元，被告應于本合同簽訂后十日內向原告交付全部50萬元租金等。
合同簽訂后，原告交付了租賃房屋，但是被告卻未能如約給付房屋租金，且經原告屢次催要無果。
原告認為被告的行為已構成違約，且給原告合同利益造成損失，故請求解除雙方的租賃合同，并由被告承擔訴訟費用。
生某公司（一審被告）辯稱，原告陳述的事實與實際情況嚴重不符，2007年10月1日，原告與被告簽訂了《租賃合同書》，合同中約定，原告將其所屬的位于張家口市高新區(qū)玉寶墩北11.5畝土地及地上建筑物出租給被告，租賃期限5年，租金為每年10萬元，合同簽訂后5日內原告將該房產交付給被告，同時從該房中遷出，合同簽訂后10日內被告付清全部租金。
租賃合同簽訂以后，被告本著善意履行合同的原則，先行支付了部分租金（15萬元），但原告卻未按照租賃合同約定將該房產交付被告。
盡管如此，被告的合作伙伴牛永強和黃進（金）海還是在不知情的情況下代被告支付了剩余全部租金，并在支付租金后才告訴被告，此后被告多次催促原告交付該房產，原告以種種理由推諉。
無奈之下，2009年3月25日，被告通過公證方式正式通知原告限期交付該房產。
租賃合同簽訂后，原告一直未按照租賃合同約定履行交房義務，構成違約。
租賃合同簽訂后，由于原告始終未按照合同約定履行交房義務，被告在此情況下有權拒絕支付剩余的租金，被告拒絕支付剩余租金的行為不構成違約。
被告認為原告應在2008年10月11日前向被告主張債權要求支付剩余租金，但截止起訴之日止（即2009年3月25日）原告一直未要求過被告支付剩余租金。
因此，就算被告沒有按照租賃合同約定支付全部租金，原告請求被告支付租金的債權請求權也已過訴訟時效，不再受法律的保護。
反訴原告生某公司稱，雙方簽訂租賃合同后，反訴人本著善意的原則先支付150000元租金，但被反訴人未按合同交付房屋。
反訴人的合作伙伴牛永強、黃進（金）海在不知情的情況下支付剩余全部租金，并在支付后告訴反訴人。
反訴人多次催促被反訴人交付房屋，但被反訴人以種種理由推諉。
2009年3月25日反訴人經公證方式通知被反訴人限期交房。
被反訴人交房的義務先于反訴人支付租金的時間，故被反訴人交房前反訴人有權拒絕交租金。
故反訴要求被反訴人立即交付租賃房屋，減少租金（折抵延期交付房屋期間的租金，計算至實際交付之日止）。
反訴被告種子公司未答辯。
張家口市橋東區(qū)人民法院一審查明，原、被告均認可的事實:原、被告于2007年10月1日簽訂租賃合同一份，該合同約定原告將位于張家口市高新區(qū)玉寶墩北的房產出租給被告，期限從2007年11月1日起至2012年12月1日止，租金為50萬元，合同簽訂后十日被告向原告支付全部租金，簽訂合同后五日內原告將房產交付給被告。
合同簽訂后，被告于2008年1月25日給付租金150000元。
被告法定代表人曹軍與牛永強、黃進（金）海于2008年1月22日簽訂一份合作協議。
合作協議約定，三人共同投資，以被告名義租賃本案的房屋，其中曹軍出資200000元，牛永強出資200000元，黃進（金）海出資100000元。
牛永強于2008年1月“以他公司的名義”向原告交了250000元，后牛永強將250000元要回。
原告要求解除雙方的租賃合同的理由是被告未按期交付租金。
被告主張原告未按約定向被告交付全部房屋。
本案爭議焦點1、原告是否按約定向被告交付房屋；2、被告是否按約定交付租金。
原告為支持其已按約定向被告交付房屋的主張，向法庭提交一組照片證明被告在交付的辦公樓中安裝廣告牌介紹公司情況。
被告質證認為照片來路不明，廣告不是其做的。
經組織原、被告現場勘查，發(fā)現照片中的廣告牌在辦公樓一樓地板上，一樓有一間房存有被告的酒，其他房間是空的。
經詢問門衛(wèi)李海成，李海成稱他是原告的職工，辦公樓的門由其負責。
他去年在辦公樓見過廣告牌，也見過掛廣告牌的公司的人，該公司租賃此房。
也有原告的人在辦公樓辦公工作。
被告主張現場勘驗筆錄中門衛(wèi)證實原告一直在院內辦公直到三月才搬走。
被告向法庭提交一份公證書，證明公證書是在出租房內交給原告，原告未全部交付房屋。
原告質證認為公證書與本案無關聯性。
在庭審中，原、被告申請法院向牛永強、黃進（金）海調查有關情況。
牛永強證實:其于2008年1月以他公司的名義向原告交了250000元。
被告在簽訂租賃合同后就可以入住租賃房，但考慮到冬季取暖的問題，他和被告都沒有搬，直到第二年五月才搬進去，當時他占3樓，被告占1—2樓，但只有3-5人在里面住。
因為人少，房子多，就留幾間給原告。
原告已全部交付房屋。
被告和原告都有大門鑰匙，共同雇原告的一名職工做門衛(wèi)。
原告提供的照片中的廣告牌是被告在辦公樓粘的。
后來牛永強退伙，2008年11月搬出，又向原告要回其投資的250000元。
黃進（金）海證實:簽訂租賃合同后原告將房子騰空，全部交付了房屋。
但當時因天冷沒有住，第二年牛永強和被告入住，其沒有住。
他在院內蓋了臨建，后又將臨建拆除。
原告提供的照片中的廣告牌是被告安裝的，門衛(wèi)是原告的職工，被告可能每月給門衛(wèi)500元。
第二次庭審中原、被告對牛永強、黃進（金）海的調查筆錄進行了質證。
原告對調查筆錄沒有異議，調查筆錄說明被告是與牛、黃二人共承租的房子，原告已經將房屋交付，按照約定全部交付給被告使用，被告未能按照合同約定如約給付全部租金，牛、黃二人已經將其交付的租金撤回并且將臨時搭建的建筑拆除。
被告的質證意見:牛永強承認他們是合伙人，他是代生某公司交的租金，他代替他人履行義務，生某公司也承認。
代替他人履行義務可以，但是代替他人行使權利需經過授權。
牛永強所證明的東西，和那天我們去調查的時候所陳述的事實是不一樣的，他說所有的房屋已經交付給曹軍，和我們看到的是不一樣的，現在原告的車間還在生產，和事實是不符的，所以這份證據有虛假成分，證人黃進（金）海沒有交付租金，所以他沒有發(fā)表意見的權利，原告的起訴書和辯論中說沒有交付租金，但是現在調查的事實是已經繳納了40萬，那么現在就是差10萬租金。
還有原告在沒有生某公司（同意）的情況下為什么給牛永強退錢。
原告申請門衛(wèi)李海成出庭作證，證明在去年5月曹軍雇其看門及庫房，每天工資20元。
被告稱李海成不是其雇傭的。
被告在法庭辯論終結后提出原告已將房屋出售。
以上證據、證人證言，張家口市橋東區(qū)人民法院一審經綜合認證認為:1、原告提供的照片經現場勘驗照片中的廣告牌內容是關于被告公司的情況。
經被告的合作伙伴牛永強、黃進（金）海及門衛(wèi)李海成辨認，照片中的廣告牌曾由被告掛在出租房內。
現廣告牌堆放在出租房的一樓內。
故根據證人證言和現場勘察情況證明，該照片是拍自出租的辦公樓內，被告使用了辦公樓，并在辦公樓內懸掛了廣告牌。
因此該照片拍照的內容與本案有關聯性，證明被告已使用了辦公樓，原告交付了租賃物。
2、被告主張現場勘驗筆錄中門衛(wèi)證實原告一直在院內辦公、工作。
關于這一事實原告稱其公司有幾個人在出租房內辦公、工作。
被告的合伙人牛永強也證實在牛永強和被告入住出租房后，留了幾間給原告辦公、工作。
因此原告留有幾個工作人員在出租房內辦公是經被告許可的，被告不能以此證明原告沒有交付租賃物。
3、被告主張門衛(wèi)李海成不是其雇傭的，但被告的合伙人牛永強、黃進（金）海證實被告雇傭了原告的門衛(wèi)，在現場勘驗中，出租房一樓的一間房內存有被告的貨物，被告領取該貨物時需通過門衛(wèi)李海成。
因此可以推定被告雇傭李海成看守貨物。
4、關于牛永強抽回租金一事，被告主張牛永強抽回租金須經其授權，但牛永強是以其公司的名義而非被告的名義向原告交納250000元租金的，而被告與牛永強的合伙協議不能約束原告，原、被告之間又沒有約定牛永強撤回租金須經被告授權。
因此原告向牛永強退還租金沒有違反原、被告間的租賃合同，牛永強撤回租金一事是屬于其與被告的合伙糾紛，被告可另行主張。
5、被告并未在抗辯和在反訴中提出優(yōu)先購買權的主張，而且在法庭辯論終結后提出原告已將房屋出售，已超出本案審理范圍。
張家口市橋東區(qū)人民法院一審認為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。
承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
原、被告于2007年10月1日簽訂租賃合同是雙方當事人真實意思表示，且該合同不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，故該合同合法有效。
原告是否按約定向被告交付房屋，被告主張原告未全部交付，只是部分交付。
但被告的合伙人牛永強、黃進（金）海的證言證實原告按期限交付了房屋，牛永強和被告入住后留幾間給原告，并且被告雇原告的門衛(wèi)工作。
而門衛(wèi)李海成的證言證實曹軍雇其看門及庫房；原告提供的照片中的廣告牌，牛永強、黃進（金）海、門衛(wèi)李海成證實廣告牌是被告的，現場勘查廣告牌在出租房內，有一間房有被告的貨，其他房間是空的；黃進（金）海證實其在出租房院內蓋了臨建。
以上證人證言、照片、勘查相互印證，形成證據鏈證實原告已按約定向被告交付了房屋，沒有違約。
原告對其有人在出租房辦公、工作的事實不予否認，這與牛永強的證言“牛永強和被告入住后留幾間給原告”是一致的，這也符合常理，被告以此主張原告未按期限交付房屋，不予采信。
被告于2008年1月25日給付租金150000元。
牛永強于2008年1月“以他公司的名義”向原告交了250000元，后牛永強將250000元要回。
原告主張多次催要租金未果，而被告主張原告始終未按照合同約定履行交房義務，被告在此情況下有權拒絕支付剩余的租金。
因現查明原告已按照合同約定履行交房的義務，故被告作為承租人未按約定按期付清租金，構成違約。
被告未按約定按期付清租金，原告作為出租人有權解除合同。
因此本院對原告要求解除租賃合同的主張予以支持。
被告應當給付原告騰房之日以前的租金。
被告主張原告未全部交付房屋，但其提供的證據不能證實自己的主張，故被告的反訴請求不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?，第二百二十七條 ?之規(guī)定，作出（2009）東民初字第597號民事判決:一、自2009年5月8日起解除原告與被告于2007年10月1日簽訂的租賃合同；被告張家口市生某商貿有限公司于本判決生效之日起十日內將承租房騰出交于原告張家口市種子公司；被告張家口市生某商貿有限公司用已交付的150000元租金按原合同的約定向原告張家口市種子公司支付至騰房之日的租金，多退少補于騰房之日起五日內結清租金。
二、駁回被告的反訴請求。
本訴案件受理費2000元，反訴案件受理費1000元，由被告負擔。
生某公司不服一審判決，仍持原反訴理由向張家口市中級人民法院提起上訴。
張家口市中級人民法院二審查明事實與一審一致。
張家口市中級人民法院二審認為，生某公司與種子公司于2007年10月1日簽訂租賃合同，該合同是雙方當事人的真實意思表示，且合同不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，屬合法有效，予以確認。
因此雙方均應按約定履行合同。
現生某公司未按合同約定支付足額租金，已構成違約。
為此，生某公司應承擔違約責任。
故種子公司要求解除合同，應予支持。
生某公司上訴主張種子公司未全部交付房屋，但其提供的證據不能證實自己的主張，不予認定。
原審法院認定事實清楚，適用法律得當，應予維持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，作出（2009）張民終字第763號民事判決:駁回上訴，維持原判。
生某公司不服二審判決，向本院申請再審。
本院于2010年7月19日作出（2010）冀民申字第1060號裁定，指令張家口市中級人民法院再審。
張家口市中級人民法院再審另查明，2008年1月22日，曹軍、牛永強、黃進（金）海三人簽訂《三方合作協議》。
同日，生某公司與種子公司簽訂了《租賃合同書》。
生某公司接手承租種子公司房地產后，在承租的辦公樓頂部制作安裝了其公司的招牌，在樓內走廊里張貼懸掛了其公司的招牌、公司章程、規(guī)章制度等牌匾，從整個辦公樓內外觀之，這幢樓和這個院落都是生某公司的場地。
2009年3月13日，種子公司與張家口市鹽業(yè)專營有限公司簽訂了房地產《轉讓協議》，協議約定:鹽業(yè)公司于2009年3月31日向種子公司付款300萬元，12月31日付款200萬元；種子公司在2009年3月31日前將該宗土地及地上建筑物全部交付鹽業(yè)公司。
2009年3月18日，種子公司應牛永強的請求，將已收隆盛昌商貿有限責任公司25萬元租金予以退還。
牛永強撤出合伙租賃；黃進（金）海將其在種子公司院內的臨時建房予以拆除，亦撤出合伙租賃。
至2009年3月25日，雖經種子公司多次催促，生某公司既不補足50萬元的租金，又不騰出所承租的房地產，種子公司遂向橋東區(qū)人民法院提起訴訟。
張家口市中級人民法院再審認為，種子公司與生某公司簽訂的租賃合同，是雙方當事人的真實意思的表示，為有效合同，應予確認。
因此雙方均應按約定履行合同。
雙方租賃合同簽定后，種子公司按約定向生某公司交付了土地和房屋。
截止種子公司起訴前，生某公司向種子公司僅支付租金15萬元。
生某公司未按合同約定足額支付租金，其行為已構成違約，故種子公司要求解除雙方合同之請求應予支持。
生某公司主張種子公司未全部交付房屋，但其提供的證據不能證實自己的主張，不予認定。
生某公司在一審答辯狀、反訴狀及二審上訴狀中均未主張優(yōu)先購買權，而在再審程序中提出不屬本案審理范圍。
生某公司再審請求理由不足，原一、二審判決認定事實清楚，適用法律正確。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?、第一百八十六條 ?第一款 ?的規(guī)定，作出（2011）張民再終字第21號民事判決:維持本院（2009）張民終字第763號民事判決。
河北省人民檢察院抗訴認為，張家口市中級人民法院（2011）張民再終字第21號民事判決認定的基本事實缺乏證據證明且適用法律錯誤。
一、終審判決認定種子公司按約定向生某公司交付了土地和房屋，與事實不符。
本案中，種子公司（甲方）與生某公司（乙方）于2007年10月1日簽訂《租賃合同書》，其中第四條關于該房產的交付約定:“本合同簽訂后五日內甲方將該房產交付乙方，甲方應將該房產的全部有關資料復印件、附屬物、房間鑰匙等交付給乙方，同時甲方人員全部從該房產中遷出。
”綜合在卷證據，結合調查筆錄和庭審筆錄，種子公司并未按約定向生某公司交付土地和房屋。
1.2009年4月14日現場勘驗筆錄載明，勘驗時種子公司工作人員孫旺和種子公司看門人李海成均在現場，第二頁顯示:“問:什么時候就空了？答:上個月月底。
問:搬走之前什么人在這兒辦公？答:上個月底把辦公桌搬走了，是我們公司（種子公司）搬走的。
…我們趙經理在這兒辦公。
”2．一審法院于2009年4月14日對牛永強的調查筆錄第2頁顯示“……當時我公司占三樓，生某公司占一、二樓，但生某公司只有3-5個人入住租賃房，因人少，房子多，后留出幾間給種子公司的。
”3.2011年2月14日再審庭審筆錄顯示:“被申請人（種子公司）:……我留了一間房，用在辦公。
當時法院去勘驗的時候正好有人要買我們的機械，我們正在給人家試機械。
當時國務院有批文，我們已經不讓生產種子了。
”4.2009年3月25日張家口市公證處的（2009）張證民字第246號公證書顯示，生某公司通過張家口市公證處向種子公司法定代表人趙子兵送達限期交房通知的地點是種子公司辦公地點。
據此，種子公司人員至起訴時未全部從租賃房產中遷出，種子公司未按約定向生某公司交付土地和房屋。
二、終審判決未認定種子公司構成違約，理據不足。
本院再審認為，申訴人生某公司與被申訴人種子公司簽訂的《租賃合同書》約定，合同簽訂后五日內種子公司將房產交付生某公司，合同簽訂后十日內生某公司支付租金500000元。
牛永強、黃進（金）海在調查筆錄中稱種子公司已交付房產，照片顯示辦公樓中掛有生某公司廣告牌等宣傳資料，結合牛永強占用辦公樓三層，黃進（金）海在院內搭有臨建，生某公司蓋有冷庫等使用情況，可以證實種子公司已按照約定交付房產。
因辦公樓共有三層，房間較多，生某公司實際占用有限，所以種子公司使用其中幾間空閑房間，并未影響生某公司對租賃物的使用。
生某公司以此主張種子公司未按約交付房屋，依據不足。
合同簽訂后生某公司向種子公司交付租金150000元，牛永強以其自己公司“隆盛昌商貿有限責任公司”的名義，向種子公司交付租金250000元，之后又向種子公司要回。
在牛永強要回租金前，生某公司交付租金400000元，牛永強要回租金后，生某公司實際交付租金150000元。
因此，生某公司一直未按照合同約定付清租金，種子公司要求解除租賃合同，于法有據，應予支持。
另，生某公司主張優(yōu)先購買權系在一審庭審結束后提出，不屬于原審審理范圍，原審未予處理并無不當。
關于種子公司與鹽業(yè)公司簽訂《轉讓協議》的行為是否構成根本違約，生某公司在原審中未提出明確訴求，原審未予認定，并無不妥。
綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條 ?第一款 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，判決如下:
維持張家口市中級人民法院（2011）張民再終字第21號民事判決。
本判決為終審判決。

本院再審認為，申訴人生某公司與被申訴人種子公司簽訂的《租賃合同書》約定，合同簽訂后五日內種子公司將房產交付生某公司，合同簽訂后十日內生某公司支付租金500000元。
牛永強、黃進（金）海在調查筆錄中稱種子公司已交付房產，照片顯示辦公樓中掛有生某公司廣告牌等宣傳資料，結合牛永強占用辦公樓三層，黃進（金）海在院內搭有臨建，生某公司蓋有冷庫等使用情況，可以證實種子公司已按照約定交付房產。
因辦公樓共有三層，房間較多，生某公司實際占用有限，所以種子公司使用其中幾間空閑房間，并未影響生某公司對租賃物的使用。
生某公司以此主張種子公司未按約交付房屋，依據不足。
合同簽訂后生某公司向種子公司交付租金150000元，牛永強以其自己公司“隆盛昌商貿有限責任公司”的名義，向種子公司交付租金250000元，之后又向種子公司要回。
在牛永強要回租金前，生某公司交付租金400000元，牛永強要回租金后，生某公司實際交付租金150000元。
因此，生某公司一直未按照合同約定付清租金，種子公司要求解除租賃合同，于法有據，應予支持。
另，生某公司主張優(yōu)先購買權系在一審庭審結束后提出，不屬于原審審理范圍，原審未予處理并無不當。
關于種子公司與鹽業(yè)公司簽訂《轉讓協議》的行為是否構成根本違約，生某公司在原審中未提出明確訴求，原審未予認定，并無不妥。

綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條 ?第一款 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，判決如下:
維持張家口市中級人民法院（2011）張民再終字第21號民事判決。

審判長：郎立惠

書記員：米志峰