上訴人（原審原告）：張家口市恒達(dá)交通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地張家口市橋西區(qū)明德北大街西山底小區(qū)3號樓。法定代表人：陳偉，董事長。委托訴訟代理人：劉慶華，副總經(jīng)理。委托訴訟代理人：劉偉科，河北鼎諾律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：安某某，男，xxxx年xx月xx日出生，回族，住張家口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。委托訴訟代理人：王曉麗，河北經(jīng)華律師事務(wù)所律師。原審第三人：河北京西建設(shè)集團(tuán)有限公司，住所地張家口市懷來縣沙城鎮(zhèn)存瑞東大街南側(cè)。法定代表人：蘇沛成，董事長。委托訴訟代理人：管寧，河北震河律師事務(wù)所律師。

恒達(dá)公司上訴請求：撤銷原判，依法改判。事實(shí)和理由：恒達(dá)公司與安某某之間并未成立具有法律效力的商品房買賣合同關(guān)系，恒達(dá)公司收取5000元房款并出具房貸補(bǔ)繳通知書的通知顯然達(dá)不到形成事實(shí)房屋買賣合同的條件。恒達(dá)公司對本案訴爭房屋享有所有權(quán)，該房屋所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移至安某某名下。安某某占有訴爭房屋，無事實(shí)及法律依據(jù)，訴爭房屋鑰匙是徐志福交給安某某的，恒達(dá)公司并未向安某某交付過房屋。安某某與徐志福簽訂的協(xié)議，未經(jīng)恒達(dá)公司同意，京西公司亦不予認(rèn)可，故此協(xié)議對恒達(dá)公司不具有任何法律約束力，安某某憑借與徐志福簽訂的協(xié)議對恒達(dá)公司提出權(quán)利主張，無事實(shí)及法律依據(jù)。安某某辯稱，認(rèn)可一審判決，應(yīng)維持原判。安某某屬于合法入住訴爭房屋，且購房款已經(jīng)以債權(quán)債務(wù)抵頂?shù)姆绞竭M(jìn)行了有效支付，不存在侵占恒達(dá)公司房屋的行為。恒達(dá)公司與安某某之間系合同關(guān)系，恒達(dá)公司的訴求于法無據(jù)，應(yīng)予駁回。京西公司述稱，我公司與本案不具有利害關(guān)系，在本案中不承擔(dān)責(zé)任。恒達(dá)公司向一審法院起訴請求：1、確認(rèn)恒達(dá)公司對位于張家口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)緯二路府街庭院小區(qū)17號樓1單元103室具有所有權(quán)；2、安某某立即從該房屋中搬出，并將房屋返還恒達(dá)公司；3、安某某支付房屋占用費(fèi)用65000元；3、訴訟費(fèi)由安某某負(fù)擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí):2008年至2009年間，恒達(dá)公司開發(fā)建設(shè)位于張家口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)庭院小區(qū)。京西公司承攬其中17號樓的建筑施工，徐志福任該施工項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目完工后，恒達(dá)公司未按時向京西公司結(jié)算工程款。2015年，京西公司以恒達(dá)公司為被告，向一審法院提起建設(shè)工程合同糾紛之訴。訴訟過程中，恒達(dá)公司辯稱，京西公司項(xiàng)目經(jīng)理徐志福將恒達(dá)公司所有的府街庭院17號樓1單元103室抵頂給了向京西公司提供建筑材料的安某某，并提交了徐志福與安某某簽訂的頂賬協(xié)議及徐志福向恒達(dá)公司出具的抵賬說明，要求從京西公司主張的未付工程款中扣除該房屋的價值。京西公司提出徐志福與安某某簽訂頂賬協(xié)議及徐志福向恒達(dá)公司出具抵賬說明沒有京西公司的蓋章，也未得到京西公司的事后追認(rèn)，系徐志福的個人行為，京西公司不予認(rèn)可。一審法院對恒達(dá)公司以房抵頂工程款的意見不予采信，支持京西公司的全部訴訟請求。恒達(dá)公司不服提起上訴。二審維持一審判決。恒達(dá)公司已經(jīng)向京西公司履行了全部判決內(nèi)容。遂恒達(dá)公司將安某某訴至法院，要求確認(rèn)其對府街庭院17號樓1單元103室具有房屋所有權(quán)，并判令安某某交還該房屋。另查明，2009年8月，恒達(dá)公司收取了安某某房款5000元并向安某某出具了房貸補(bǔ)繳款通知單。2009年9月，安某某即實(shí)際占有府街庭院17號樓1單元103室，現(xiàn)已裝修入住。安某某提交的其與徐志福簽訂的抵頂協(xié)議的時間為2009年12月15日，安某某提交的徐志福出具的委托付款即抵賬說明的時間為2012年4月16日。一審法院認(rèn)為，依法成立的合同關(guān)系受法律保護(hù)。安某某以向恒達(dá)公司繳納5000元購房款的行為表達(dá)了自己購買府街庭院小區(qū)17號樓1單元103室的要約，恒達(dá)公司以收取安某某5000元購房款并通知其補(bǔ)繳房款的行為做出了同意并認(rèn)可其購買該房屋的承諾。恒達(dá)公司與安某某之間已形成事實(shí)上的房屋買賣合同關(guān)系。安某某關(guān)于以該套房屋抵頂徐志福拖欠其建筑材料款的協(xié)議形成于其繳納5000元購房款及恒達(dá)公司通知其補(bǔ)繳房款之后，且未得到真正房屋承建人京西公司的認(rèn)可，故其已完成付款義務(wù)的抗辯理由不能成立?；诤氵_(dá)公司與安某某之間已形成的實(shí)際意義上的房屋買賣合同，恒達(dá)公司對訴爭房屋沒有物權(quán)請求權(quán)，恒達(dá)公司要求確認(rèn)對訴爭房屋所有權(quán)的理由不能成立，其要求確認(rèn)房屋所有權(quán)、返還房屋并支付房屋占用費(fèi)的請求依法不予支持。判決：駁回張家口市恒達(dá)交通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的全部訴訟請求。案件受理費(fèi)1425元，由張家口市恒達(dá)交通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。二審查明的事實(shí)與原審一致。本院認(rèn)為，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。根據(jù)恒達(dá)公司在一審階段提交的《國有土地使用證》〔張市高新國用（2007）第040號〕《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》〔（2007）張征Ab1046〕《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》〔建字第1307002008A0030號〕《建筑工程施工許可證（編號130701S08123）》以及《商品房預(yù)售許可證》〔（2008張）房預(yù)售證第031號〕，可以證實(shí)恒達(dá)公司經(jīng)過國家合法程序?qū)徟ㄟ^建造這一事實(shí)行為取得了包括訴爭房屋在內(nèi)的府街庭院商住小區(qū)的所有權(quán)。一審法院認(rèn)為根據(jù)安某某與恒達(dá)公司之間繳納5000元購房款和出具補(bǔ)繳房貸通知單的行為，認(rèn)定雙方已形成事實(shí)上的房屋買賣合同關(guān)系，并無不當(dāng)，予以確認(rèn)，但由于雙方未就訴爭房屋履行相應(yīng)的登記手續(xù)，故恒達(dá)公司仍為訴爭房屋的所有權(quán)人。由于恒達(dá)公司與安某某之間已形成事實(shí)上的房屋買賣合同關(guān)系，故安某某基于該合同有權(quán)占有該房屋，恒達(dá)公司無權(quán)要求其搬離并支付房屋占用費(fèi)用。關(guān)于雙方房屋買賣合同的履行情況，根據(jù)已經(jīng)發(fā)生法律效力的（2015）張開商初字第252號民事判決、（2016）冀07民終400號民事判決，已確認(rèn)京西公司對安某某與徐志福之間簽訂的房屋抵頂材料款協(xié)議書不予追認(rèn)，京西公司與安某某之間債權(quán)轉(zhuǎn)移關(guān)系未成立，一審法院由此認(rèn)定安某某關(guān)于已完成給付房款義務(wù)的抗辯理由不能成立，合法合理，應(yīng)予維持。恒達(dá)公司與安某某之間可就房屋買賣合同的履行另行起訴房屋買賣合同糾紛以主張各自的權(quán)利。綜上所述，恒達(dá)公司的上訴請求部分成立。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
上訴人張家口市恒達(dá)交通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱恒達(dá)公司）與被上訴人安某某及原審第三人河北京西建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱京西公司）物權(quán)糾紛一案，由河北省張家口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人民法院作出（2016）冀0791民初1118號民事判決，恒達(dá)公司不服，向本院提起上訴，本院于2017年8月4日作出（2017）冀07民終1653號民事裁定，裁定發(fā)回張家口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人民法院重審。張家口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人民法院作出（2017）冀0791民初1530號民事判決后，恒達(dá)公司仍不服，再次向本院提起上訴。本院于2018年5月9日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，上訴人恒達(dá)公司的委托訴訟代理人劉慶華、劉偉科，被上訴人安某某及其委托訴訟代理人王曉麗，原審第三人京西公司的委托訴訟代理人管寧到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一、撤銷張家口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人民法院（2017）冀0791民初1530號民事判決；二、確認(rèn)張家口市恒達(dá)交通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司對位于張家口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)緯二路府街庭院小區(qū)17號樓1單元103室具有所有權(quán)；三、駁回張家口市恒達(dá)交通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的其他訴訟請求。一審案件受理費(fèi)1425元，由張家口市恒達(dá)交通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、安某某各負(fù)擔(dān)712.50元。二審案件受理費(fèi)1425元，由張家口市恒達(dá)交通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、安某某各負(fù)擔(dān)712.50元。本判決為終審判決。