原告張某某宜城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地張某某市橋東區(qū)勝利南路23號(hào)1號(hào)301。
法定代表人陸水良，該公司總經(jīng)理。
委托代理人于海忠、談小君，河北思洋律師事務(wù)所律師。
被告楊某，個(gè)體工商戶。
委托代理人陳慶云、楊靜，河北經(jīng)華律師事務(wù)所律師。

原告張某某宜城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告楊某商品房買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告宜城公司的委托代理人于海忠、談小君，被告楊某及其委托代理人陳慶云、楊靜到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理完畢。
經(jīng)審理查明，本案原告作為甲方（賣方），被告作為乙方（買方）于2010年5月5日訂立《期房認(rèn)購協(xié)議書》，約定：一、經(jīng)買方自愿認(rèn)購賣方宜城嘉苑1號(hào)樓3單元202樓房一套，該商品房地上面積約115.34㎡，售價(jià)為3550元／㎡，計(jì)409457元。地下建筑面積約為14.48㎡，售價(jià)為1000元／㎡，計(jì)14480元。即房屋總價(jià)為423937元，優(yōu)惠后房屋總價(jià)為400869元。此面積為估算面積，最終產(chǎn)權(quán)面積以房管部門測算面積為準(zhǔn)，房款多退少補(bǔ)。此款不含煤氣入戶、磁卡水、電表費(fèi)、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用及公共部分維修基金等。二、付款方式按揭貸款。三、買方簽訂期房認(rèn)購協(xié)議書時(shí)，向賣方支付該商品房總售價(jià)30%房款。四、買方如選擇按揭貸款，公積金貸款方式購房，在簽訂期房認(rèn)購協(xié)議后于2010年9月30日前辦理貸款手續(xù)，將貸款資料準(zhǔn)備齊全，同時(shí)簽訂正式購房合同。五、房屋在簽訂期房認(rèn)購協(xié)議書后，概不退房換房，如買方遇特殊原因確需退換，賣方收取房屋總價(jià)款2%的違約金。七、房屋預(yù)計(jì)在2011年6月30日前交付使用，如遇政府行為和人力不可抗拒的自然災(zāi)害等原因，可延期交工。九、因履行本認(rèn)購協(xié)議書發(fā)生爭議時(shí)，雙方應(yīng)協(xié)商解決，如協(xié)商不能達(dá)成一致時(shí)，可以提交張某某市仲裁委員會(huì)仲裁決定。2010年5月5日被告交付購房款110869元。雙方雙于2013年12月18日訂立《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：1、甲乙雙方同意撤銷《期房認(rèn)購協(xié)議書》中的仲裁條款；2、甲乙任何一方均可到張某某市橋東區(qū)人民法院通過訴訟程序予以解決上述糾紛。原告于2010年4月1日交納購房款10000元，2010年5月5日交納購房款110869元。原告至今未取得訴爭房屋的商品房預(yù)售許可證明。原、被告均認(rèn)可房屋價(jià)款是按雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議書約定的優(yōu)惠價(jià)格400869元支付。原告未交付被告訴爭房屋。原告主張被告于2013年5月撬開訴爭房屋的防盜門鎖進(jìn)入房屋進(jìn)行裝修。被告主張?jiān)诳吹皆V爭房屋的防盜門鎖已經(jīng)損壞的情況下才進(jìn)入進(jìn)行裝修。根據(jù)原告的申請(qǐng)，雙方共同選取鑒定機(jī)構(gòu)，本院委托張某某市科技事務(wù)司法鑒定中心對(duì)訴爭房屋受損原因、程度及修復(fù)方案進(jìn)行鑒定，該中心于2014年10月9日出具張科司建（2014）鑒字第60號(hào)鑒定意見書，鑒定結(jié)論：1、宜城嘉苑1號(hào)樓3單元202室房屋受損，主要系楊某在房屋裝修過程中，私自拆、改結(jié)構(gòu)構(gòu)件（窗臺(tái)墻）所致。2、楊某在房屋裝修過程中，私自拆、改結(jié)構(gòu)構(gòu)件（窗臺(tái)墻），導(dǎo)致墻體內(nèi)設(shè)置的原有3道2ф6鋼筋全部或部分被切斷，消除了窗臺(tái)墻與窗間墻間的連接，致使窗洞口處墻體的整體性降低。故須進(jìn)行修復(fù)處理。3、建議修復(fù)方案為采用與設(shè)計(jì)圖紙要求相同的磚和砂漿砌墻體與原墻體間的接茬處理。在原有設(shè)置拉結(jié)筋的灰縫骨應(yīng)加放符合設(shè)計(jì)圖紙要求的鋼筋，并與墻內(nèi)原有鋼筋切斷頭進(jìn)行焊接，使拉結(jié)筋起到應(yīng)有作用，使窗洞口處墻體原有的整體性得到恢復(fù)。據(jù)此原告申請(qǐng)對(duì)訴爭房屋恢復(fù)原狀工程造價(jià)進(jìn)行鑒定。張某某市春立工程咨詢有限公司于2015年1月5日出具張春咨鑒字（2015）1號(hào)鑒定意見書，鑒定結(jié)果為宜城嘉苑1號(hào)樓3單元202室房屋恢復(fù)原狀工程造價(jià)為9814.52元。二項(xiàng)鑒定，原告共支付鑒定費(fèi)用5000元。原告認(rèn)為雖然其沒有取得商品房預(yù)售許可證是，但雙方訂立的《期房認(rèn)購協(xié)議書》不是商品房買賣合同，所以應(yīng)為有效，被告認(rèn)為原告未取得商品房預(yù)售許可證，根據(jù)最高院關(guān)于商品房買賣合同的司法解釋第二條和住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度有關(guān)題的通知》第一條規(guī)定，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，導(dǎo)致合同無效。原告認(rèn)為雙方約定原告幫助被告辦理貸款，被告沒有辦理成貸款是因?yàn)槠錄]有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)，沒有提供符合發(fā)放貸款的資料，所以原告無法給被告運(yùn)作貸款事宜。被告認(rèn)為其沒有辦理貸款的原因在于原告沒有預(yù)售許可證明，銀行拒絕辦理貸款。
以上事實(shí)有雙方當(dāng)事人陳述、《期房認(rèn)購協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議》、交納購房款收據(jù)二張予以證實(shí)。
原告提交證據(jù)有：2010年5月5日雙方簽訂的期房認(rèn)購協(xié)議書一份，證明雙方簽訂了認(rèn)購協(xié)議，并非商品房買賣合同。原告認(rèn)為認(rèn)購協(xié)議書有效，約定總房款423937元，被告只支付了30％的房款120869元，沒有按約定支付剩余的購房款，房屋也沒有交付被告。在房屋交付被告之前，依據(jù)合同法以及房屋買賣合同，買賣房屋是以交付為發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，原告享受該房屋的占有、使用、收益的權(quán)利。而被告對(duì)該套房屋不享受所有權(quán)，所以被告沒有權(quán)利行使占有、使用、收益的權(quán)利。被告沒有取得所有權(quán)之前，擅自對(duì)該房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行破壞、裝修，原告制止，并報(bào)警之后，被告仍然不予停止，其行為已侵犯了出售人對(duì)自己房屋的權(quán)利。被告應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。被告答辯拒絕交納剩余購房款，在雙方合同有效的情況下，原告才考慮之后的出售問題，并不是原告一開始就有一房二賣的意思。被告質(zhì)證對(duì)證據(jù)1的真實(shí)性沒有異議，但對(duì)原告的證明目的有異議。認(rèn)為認(rèn)購協(xié)議書于2010年5月5日已成立，且被告交付了部分房款，原告按照協(xié)議約定于2011年6月30日之前將房屋交付給被告。但原告由于自身的過錯(cuò)，導(dǎo)致房屋貸款不能辦理，房屋也不能按期交付。才使得對(duì)房屋享有預(yù)期信賴權(quán)的被告，由于急需居住，提前對(duì)按照合同義務(wù)屬于自己的房屋進(jìn)行裝修，并不必然給原告造成損失。
被告提交的證據(jù)有：2013年5月11日拍攝的照片17張，證明被告在裝修房屋之前，防盜門已有被撬開的痕跡，室內(nèi)的電線被盜，而且多住戶的防盜門也都被撬開。原告質(zhì)證對(duì)證據(jù)的真實(shí)性有異議，照片拍攝的時(shí)間不明，不能證實(shí)防盜門是被告自己撬開之后拍攝的，還是撬開之前拍攝的。其他住戶的防盜門被撬，不能證實(shí)被告的防盜門是被他人所撬。

本院認(rèn)為，原、被告訂立的《期房認(rèn)購協(xié)議書》，從約定的內(nèi)容看，該協(xié)議書具備了《商品房銷售管理辦法》第十六規(guī)定的主要內(nèi)容，該合同應(yīng)為商品房買賣合同。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。被告至今未取得商品房預(yù)售許可證明，所以雙方所訂立的《期房認(rèn)購協(xié)議書》依照上述規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。原告要求被告返還訴爭房屋，本院予以支持。原告主張被告撬開訴爭房屋進(jìn)入裝修，但未提交證據(jù)證實(shí)，本院不予采信。在原告未將訴爭房屋交付被告的情況下，被告進(jìn)入該房屋進(jìn)行裝修，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。且經(jīng)過鑒定，被告對(duì)房屋的裝修造成了房屋的損壞，故對(duì)原告主張的要求被告停止侵權(quán)、恢復(fù)原狀，將訴爭房屋的防盜門安裝好，恢復(fù)拆除了的部分承重墻，本院予以支持?？紤]本案的實(shí)際情況，被告以承擔(dān)恢復(fù)原狀工程費(fèi)用9814.52元為宜。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

原、被告于2010年5月5日訂立《期房認(rèn)購協(xié)議書》無效。
被告于本判決生效之日起五日內(nèi)返還位于本市橋東區(qū)宜城嘉苑1號(hào)樓3單元202室房屋。
被告于本判決生效之日起五日內(nèi)給付原告恢復(fù)房屋原狀費(fèi)用9814.52元。
駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)800元，依法減半收取400元，保全費(fèi)2524元，鑒定費(fèi)用5000元，由被告楊某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省張某某市中級(jí)人民法院。

審判員　　孫秀峰

書記員：武彩雯 附法律法規(guī) 《中華人民共和國合同法》第五十八條：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條：法庭辯論終結(jié)，應(yīng)當(dāng)依法作出判決。判決前能夠調(diào)解的，還可以進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)判決。