上訴人（原審被告）：張某某宜城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地張某某市橋東區(qū)楊家墳北路11號19層辦公樓。
法定代表人：陸水良，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：張日東，該公司副總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：樓惠人，河北鼎諾律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：薛某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，打工，現(xiàn)住張某某市橋東區(qū)。
委托訴訟代理人：劉尚禮，張某某市明德法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審第三人）：楊玉武，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，打工，現(xiàn)住張某某市橋東區(qū)。

上訴人張某某宜城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱宜城公司）因與被上訴人薛某某、楊玉武商品房買賣合同糾紛一案，不服河北省張某某市橋東區(qū)人民法院（2017）冀0702民初965號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。上訴人宜城公司的委托訴訟代理人張日東、樓惠人，被上訴人薛某某的委托訴訟代理人劉尚禮，被上訴人楊玉武到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
宜城公司上訴請求：依法撤銷（2017)冀0702民初965號判決，依法改判或駁回起訴。事實和理由：一、其與薛某某不存在商品房買賣合同關(guān)系，薛某某以商品房買賣合同糾紛起訴主體不適格。其與薛某某從沒有簽訂《商品房買賣合同》。二、其與張某某全明建筑裝潢工程有限公司在2014年4月14簽訂過施工協(xié)議，協(xié)議主要內(nèi)容事由全明建筑裝潢工程有限公司承建宜城公司開發(fā)的宜城嘉苑5-7號樓二次結(jié)構(gòu)的土建部分，楊玉武是該工程項目負責(zé)人。當(dāng)時雙方單位也協(xié)商過施工完畢雙方?jīng)Q算后可以宜城公司的房產(chǎn)抵頂部分工程款。張某某全明建筑裝潢工程有限公司施工完畢后，經(jīng)宜城公司審計工程款已經(jīng)全部給付完畢已超額支付，無需再拿樓房抵頂。如張某某全明建筑裝潢工程有限公司對此有異議可以建筑施工合同糾紛為由起訴至法院委托鑒定機構(gòu)評估工程款。一審法院未審查清楚基礎(chǔ)法律關(guān)系而以商品房買賣合同審理此案完全錯誤，請求二審法院依法糾正。三、退一步講，如本案是商品房買賣合同糾紛，則主要依據(jù)就是雙方簽訂的《商品房買賣合同》，合同約定仲裁條款，則法院無權(quán)管轄，故此如本案為商品房買賣合同糾紛，則因由張某某仲裁委員會管轄，一審開庭前，其提出管轄異議，一審法院無視仲裁條款，強行管轄，違反法律規(guī)定。綜上所述，一審法院未查明基礎(chǔ)法律關(guān)系以商品房買賣合同糾紛審理此案錯誤，如本案為商品房買賣合同糾紛，則根據(jù)仲裁條款，法院無管轄權(quán)，請二審法院糾正。
薛某某辯稱，1、其與宜城公司之間存在商品房買賣合同關(guān)系。2014年4月14日，宜城公司與張某某全明建筑裝潢工程有限公司簽訂施工《協(xié)議》，由張某某全明建筑裝潢工程有限公司承建宜城公司開發(fā)的宜城嘉苑5－7號樓二次結(jié)構(gòu)的土建部分，楊玉武是該工程的項目經(jīng)理負責(zé)具體施工。施工中，宜城公司用宜城嘉苑5號樓1403室樓房一套以房屋總價439387元抵頂楊玉武的工程款，宜城公司于2015年2月10日與楊玉武簽訂《期房認購協(xié)議書》。宜城嘉苑5號樓1403室面積為84.53平方米，售價5198元，房款439387元。該套房屋楊玉武轉(zhuǎn)售給薛某某。2015年9月20日，楊玉武帶其到宜城公司，宜城公司為其出具了收據(jù)一張：今收到薛某某5-1403交來房款、工程款抵（楊玉武）439387元，加蓋了公司財務(wù)專用章。該收據(jù)中記載了房屋標(biāo)的、面積、價款、房款、給付方式等，楊玉武將《期房認購協(xié)議書》交給薛某某，已具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容。其將房款給付楊玉武，是宜城公司用此房屋以抵頂楊玉武工程款的方式出售給薛某某的。因此，其與宜城公司之間商品房買賣是真實意思表示，并依法成立且合法有效。2、宜城公司以抵頂房屋已超額支付工程款，與本案無關(guān)。宜城公司與薛某某、楊玉武達成合意，宜城公司將房屋以抵頂楊玉武工程款的方式出售給薛某某，宜城公司給薛某某出具了收取房款的收據(jù)，楊玉武給宜城公司出具了工程款的收據(jù)，宜城公司與薛某某之間房屋買賣合同依法成立。至于宜城公司是否超付楊玉武工程款，薛某某與楊玉武之間如何結(jié)算工程款，與薛某某沒有任何關(guān)系，更與本案無關(guān)。3、本案不適用仲裁條款，法院依法判決符合法律規(guī)定。薛某某與宜城公司之間沒有仲裁協(xié)議也沒有達成仲裁條款，宜城公司與楊玉武簽訂的《期房認購協(xié)議》只是將楊玉武變更為薛某某，雖《期房認購協(xié)議》約定發(fā)生爭議提交張某某仲裁委員會仲裁決定，然而該協(xié)議上沒有薛某某的簽字。宜城公司將楊玉武變更為薛某某是三方債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，而不是楊玉武與薛某某雙方債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，是楊玉武收取薛某某的房款，宜城公司以收取薛某某房款的形式抵付楊玉武的工程款，同樣不適用最高人民法院法釋[2006]7號第九條的規(guī)定，因仲裁不涉及楊玉武。宜城公司給薛某某出具的房款收據(jù)上明確載明“房款、工程款抵（楊玉武）”，宜城公司與張某某全明建筑裝潢工程有限工程簽訂的施工《協(xié)議》約定爭議由施工項目所在地人民法院裁決。因此，本案不屬于仲裁的受案范圍。
楊玉武辯稱，1、這個房子是抵賬賣出來的，當(dāng)時賣的時候我們一套房賠4－5萬元。2、就是全明公司公章，我是委托負責(zé)人。3、我們的買賣關(guān)系也有，我給宜城公司打了收據(jù)，等于宜城公司的工程款。一共抵了11套，這幾套是他們沒在沒有給拿鑰匙，之后就發(fā)生了訴訟。
薛某某向一審法院起訴請求：1、判令宜城公司履行交付宜城嘉苑5號樓1403室樓房；2、由宜城公司承擔(dān)本案的全部費用
一審法院認定事實：2014年4月14日，宜城公司與張某某全明建筑裝潢工程有限公司簽訂施工協(xié)議，由張某某全明建筑裝潢工程有限公司承建宜城公司開發(fā)的宜城嘉苑5-7號樓二次結(jié)構(gòu)的土建部分，楊玉武掛靠于張某某全明裝璜工程有限公司，是該工程的項目經(jīng)理負責(zé)具體施工。施工中，宜城公司用宜城嘉苑5號樓1403室樓房一套以房屋總價439387元抵頂欠楊玉武的工程款，于2015年2月10日與楊玉武簽訂了期房認購協(xié)議書。宜城嘉苑5號樓1403室樓房面積84.53平方米，售價5198元，計439387元。該套房屋楊玉武以400000元的價格轉(zhuǎn)售給薛某某。2015年8月9日，楊玉武帶著薛某某到宜城公司，宜城公司為薛某某出具了收據(jù)一張：今收到薛某某5-1403交來房款工程款抵（楊玉武）439387元，加蓋公司財務(wù)專用章。楊玉武將認購協(xié)議書原件交付薛某某。宜城公司就開發(fā)的宜城嘉苑房屋于2015年12月8日取得了商品房預(yù)售許可證。以上事實，當(dāng)事人陳述一致，予以認定。
一審法院認為，薛某某主張與宜城公司之間存在商品房買賣合同關(guān)系，雙方雖未簽訂書面的商品房買賣合同，但依據(jù)宜城公司為薛某某出具的房款收據(jù)，該收據(jù)中記載了房屋標(biāo)的、價款、給付方式，且楊玉武將其與宜城公司簽訂期房認購協(xié)議書交付給薛某某，即宜城公司與薛某某、楊玉武達成合意，將此房屋以抵頂楊玉武工程款的方式出售于薛某某，此認購協(xié)議約定了房屋位置、房屋面積、房屋價款、房屋付款方式、付款期限，此協(xié)議已經(jīng)具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，薛某某將房款給付于楊玉武，可視為薛某某根據(jù)宜城公司的指示付款，薛某某與宜城公司之間商品房買賣合同是雙方真實意思表示，依法成立并合法有效。雙方應(yīng)當(dāng)依照合同約定履行。宜城公司提出的由于宜城公司與楊玉武給付的工程款有爭議，所以訴爭房屋不再抵頂?shù)目罐q理由，與本案非同一法律關(guān)系且與薛某某無法律上的利害關(guān)系，故宜城公司以上抗辯理由不能成立。宜城公司主張的收款收據(jù)的房款只是房款中的30%，無證據(jù)證實，故不予認定。宜城公司自認已經(jīng)通知過楊玉武交房取鑰匙，即此房屋已經(jīng)具備了交房的條件，故薛某某要求宜城公司履行交房義務(wù)的請求應(yīng)予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百三十條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：張某某宜城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起二十日內(nèi)向薛某某交付位于宜城嘉苑5號樓1403室樓房一套。案件受理費7891元，依法減半收取3945元，保全申請費5000元，由張某某宜城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院二審查明的事實與一審法院查明的事實一致。

本院認為，宜城公司與楊玉武簽訂的《期房認購協(xié)議書》將宜城嘉苑5號樓1403室出賣予楊玉武，后楊玉武將訴爭房屋賣予薛某某，并將《期房認購協(xié)議書》中的乙方（買方）由楊玉武變更為薛某某，楊玉武認可該事實。宜城公司認為其未在該協(xié)議書中蓋章確認，對此協(xié)議不予以認可，但宜城公司向薛某某出具房款收據(jù)載明的內(nèi)容可與《期房認購協(xié)議書》相互印證，足以認定由宜城公司抵頂給楊玉武的宜城嘉苑5號樓1403室的債權(quán)受讓主體已變更為薛某某，購房款已由宜城公司欠楊玉武的工程款抵頂，故宜城公司雖未與薛某某簽訂書面商品房買賣合同，但上述事實已證明薛某某與宜城公司形成的商品房買賣合同關(guān)系成立生效。關(guān)于宜城公司主張經(jīng)其審計工程款已超額支付張某某全明建筑裝潢工程有限公司的工程款，無需再拿樓房抵頂?shù)膯栴}。宜城公司與張某某全明建筑裝潢工程有限公司就工程款支付形成的法律關(guān)系與本案不屬同一法律關(guān)系，故對宜城公司的該主張本院不予支持。關(guān)于是否因約定仲裁而排除訴訟管轄的問題。因宜城公司不認可其與薛某某、楊玉武就《期房認購協(xié)議書》協(xié)商一致進行變更，故該協(xié)議書約定的仲裁條款對薛某某無效，一審法院對此案具有管轄權(quán)。
綜上，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，宜城公司的上訴理由不成立，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費7891元，由上訴人張某某宜城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　姜建龍 審判員　　成　進 審判員　　姜　兵

書記員：宋力