上訴人（原審被告）：張某某宜城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地張某某市橋東區(qū)楊家墳北路11號(hào)19層辦公樓。
法定代表人：陸水良，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：張日東，該公司副總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：樓惠人，河北鼎諾律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，打工，現(xiàn)住張某某市橋東區(qū)。
委托訴訟代理人：劉尚禮，張某某市明德法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審第三人）：楊玉武，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，打工，現(xiàn)住張某某市橋東區(qū)。

上訴人張某某宜城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱宜城公司）因與被上訴人李某、楊玉武商品房買賣合同糾紛一案，不服河北省張某某市橋東區(qū)人民法院（2017）冀0702民初964號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人宜城公司的委托訴訟代理人張日東、樓惠人，被上訴人李某的委托訴訟代理人劉尚禮，被上訴人楊玉武到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
宜城公司上訴請(qǐng)求：依法撤銷（2017)冀0702民初964號(hào)判決，依法改判或駁回起訴。事實(shí)和理由：一、其與李某不存在商品房買賣合同關(guān)系，李某以商品房買賣合同糾紛起訴主體不適格。其與李某從沒有簽訂《商品房買賣合同》。二、其與張某某全明建筑裝潢工程有限公司在2014年4月14簽訂過施工協(xié)議，協(xié)議主要內(nèi)容事由全明建筑裝潢工程有限公司承建宜城公司開發(fā)的宜城嘉苑5-7號(hào)樓二次結(jié)構(gòu)的土建部分，楊玉武是該工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。當(dāng)時(shí)雙方單位也協(xié)商過施工完畢雙方?jīng)Q算后可以宜城公司的房產(chǎn)抵頂部分工程款。張某某全明建筑裝潢工程有限公司施工完畢后，經(jīng)宜城公司審計(jì)工程款已經(jīng)全部給付完畢已超額支付，無需再拿樓房抵頂。如張某某全明建筑裝潢工程有限公司對(duì)此有異議可以建筑施工合同糾紛為由起訴至法院委托鑒定機(jī)構(gòu)評(píng)估工程款。一審法院未審查清楚基礎(chǔ)法律關(guān)系而以商品房買賣合同審理此案完全錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院依法糾正。三、退一步講，如本案是商品房買賣合同糾紛，則主要依據(jù)就是雙方簽訂的《商品房買賣合同》，合同約定仲裁條款，則法院無權(quán)管轄，故此如本案為商品房買賣合同糾紛，則因由張某某仲裁委員會(huì)管轄，一審開庭前，其提出管轄異議，一審法院無視仲裁條款，強(qiáng)行管轄，違反法律規(guī)定。綜上所述，一審法院未查明基礎(chǔ)法律關(guān)系以商品房買賣合同糾紛審理此案錯(cuò)誤，如本案為商品房買賣合同糾紛，則根據(jù)仲裁條款，法院無管轄權(quán)，請(qǐng)二審法院糾正。
李某辯稱，1、其與宜城公司之間存在商品房買賣合同關(guān)系。2014年4月14日，宜城公司與張某某全明建筑裝潢工程有限公司簽訂施工《協(xié)議》，由張某某全明建筑裝潢工程有限公司承建宜城公司開發(fā)的宜城嘉苑5－7號(hào)樓二次結(jié)構(gòu)的土建部分，楊玉武是該工程的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)具體施工。施工中，宜城公司用宜城嘉苑5號(hào)樓1504室樓房一套以房屋總價(jià)445968元抵頂楊玉武的工程款，宜城公司于2015年2月10日與楊玉武簽訂《期房認(rèn)購協(xié)議書》。宜城嘉苑5號(hào)樓1504室面積為92.91平方米，售價(jià)4800元，房款445968元。該套房屋楊玉武轉(zhuǎn)售給李某。2015年9月20日，楊玉武帶其到宜城公司，宜城公司為其出具了收據(jù)一張：今收到李某5-1504交來房款、工程款抵（楊玉武）445968元，加蓋了公司財(cái)務(wù)專用章。該收據(jù)中記載了房屋標(biāo)的、面積、價(jià)款、房款、給付方式等，楊玉武將《期房認(rèn)購協(xié)議書》交給李某，已具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容。其將房款給付楊玉武，是宜城公司用此房屋以抵頂楊玉武工程款的方式出售給李某的。因此，其與宜城公司之間商品房買賣是真實(shí)意思表示，并依法成立且合法有效。2、宜城公司以抵頂房屋已超額支付工程款，與本案無關(guān)。宜城公司與李某、楊玉武達(dá)成合意，宜城公司將房屋以抵頂楊玉武工程款的方式出售給李某，宜城公司給李某出具了收取房款的收據(jù)，楊玉武給宜城公司出具了工程款的收據(jù)，宜城公司與李某之間房屋買賣合同依法成立。至于宜城公司是否超付楊玉武工程款，李某與楊玉武之間如何結(jié)算工程款，與李某沒有任何關(guān)系，更與本案無關(guān)。3、本案不適用仲裁條款，法院依法判決符合法律規(guī)定。李某與宜城公司之間沒有仲裁協(xié)議也沒有達(dá)成仲裁條款，宜城公司與楊玉武簽訂的《期房認(rèn)購協(xié)議》只是將楊玉武變更為李某，雖《期房認(rèn)購協(xié)議》約定發(fā)生爭(zhēng)議提交張某某仲裁委員會(huì)仲裁決定，然而該協(xié)議上沒有李某的簽字。宜城公司將楊玉武變更為李某是三方債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，而不是楊玉武與李某雙方債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，是楊玉武收取李某的房款，宜城公司以收取李某房款的形式抵付楊玉武的工程款，同樣不適用最高人民法院法釋[2006]7號(hào)第九條的規(guī)定，因仲裁不涉及楊玉武。宜城公司給李某出具的房款收據(jù)上明確載明“房款、工程款抵（楊玉武）”，宜城公司與張某某全明建筑裝潢工程有限工程簽訂的施工《協(xié)議》約定爭(zhēng)議由施工項(xiàng)目所在地人民法院裁決。因此，本案不屬于仲裁的受案范圍。
楊玉武辯稱，1、這個(gè)房子是抵賬賣出來的，當(dāng)時(shí)賣的時(shí)候我們一套房賠4－5萬元。2、就是全明公司公章，我是委托負(fù)責(zé)人。3、我們的買賣關(guān)系也有，我給宜城公司打了收據(jù)，等于宜城公司的工程款。一共抵了11套，這幾套是他們沒在沒有給拿鑰匙，之后就發(fā)生了訴訟。
李某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令宜城公司履行交付宜城嘉苑5號(hào)樓1504室樓房；2、由宜城公司承擔(dān)本案的全部費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年4月14日，宜城公司與張某某全明建筑裝潢工程有限公司簽訂施工協(xié)議，由張某某全明建筑裝潢工程有限公司承建宜城公司開發(fā)的宜城嘉苑5-7號(hào)樓二次結(jié)構(gòu)的土建部分，楊玉武是該工程的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)具體施工。施工中，宜城公司用宜城嘉苑5號(hào)樓1504樓房一套以房屋總價(jià)445968元抵頂楊玉武的工程款，于2015年2月10日與楊玉武簽訂了期房認(rèn)購協(xié)議書。宜城嘉苑5號(hào)樓1504樓房面積92.91平方米，售價(jià)4800元，計(jì)445968。該套房屋楊玉武轉(zhuǎn)售給李某。2015年9月20日，楊玉武帶著李某到宜城公司，宜城公司為李某出具了收據(jù)一張：今收到李某5-1504交來房款工程款抵（楊玉武）445968元，加蓋公司財(cái)務(wù)專用章。宜城公司就開發(fā)的宜城嘉苑房屋于2015年12月8日取得了商品房預(yù)售許可證。以上事實(shí)，當(dāng)事人陳述一致，予以認(rèn)定。
一審法院認(rèn)為，李某主張與宜城公司之間存在商品房買賣合同關(guān)系，雙方雖未簽訂書面的商品房買賣合同，但依據(jù)宜城公司為李某出具的房款收據(jù)，該收據(jù)中記載了房屋標(biāo)的、價(jià)款、給付方式，且楊玉武將其與宜城公司簽訂期房認(rèn)購協(xié)議書交付給李某，即宜城公司與李某、楊玉武達(dá)成合意，將此房屋以抵頂楊玉武工程款的方式出售于李某，此認(rèn)購協(xié)議約定了房屋位置、房屋面積、房屋價(jià)款、房屋付款方式、付款期限，此協(xié)議已經(jīng)具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，李某將房款給付于楊玉武，可視為李某根據(jù)宜城公司的指示付款，李某與宜城公司之間商品房買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，依法成立并合法有效。雙方應(yīng)當(dāng)依照合同約定履行。宜城公司提出的由于宜城公司與楊玉武給付的工程款有爭(zhēng)議，所以訴爭(zhēng)房屋不再抵頂?shù)目罐q理由，與本案非同一法律關(guān)系且與李某無法律上的利害關(guān)系，故宜城公司以上抗辯理由不能成立。宜城公司主張的收款收據(jù)的房款只是房款中的30%，無證據(jù)證實(shí)，故不予認(rèn)定。宜城公司自認(rèn)已經(jīng)通知過楊玉武交房取鑰匙，即此房屋已經(jīng)具備了交房的條件，故李某要求宜城公司履行交房義務(wù)的請(qǐng)求應(yīng)予以支持。故對(duì)宜城公司提出的將此案移送仲裁委員會(huì)的請(qǐng)求不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百三十條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：張某某宜城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起二十日內(nèi)向李某交付位于宜城嘉苑5號(hào)樓1504室樓房一套。案件受理費(fèi)7990元，依法減半收取3995元，保全申請(qǐng)費(fèi)5000元，由張某某宜城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院二審查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，本案中，宜城公司與楊玉武簽訂的《期房認(rèn)購協(xié)議書》將宜城嘉苑5號(hào)樓1504室出賣予楊玉武，后楊玉武將訴爭(zhēng)房屋賣予李某，并將《期房認(rèn)購協(xié)議書》中的乙方（買方）由楊玉武變更為李某，楊玉武認(rèn)可該事實(shí)。宜城公司認(rèn)為其未在該協(xié)議書中蓋章確認(rèn)，對(duì)此協(xié)議不予以認(rèn)可，但宜城公司向李某出具房款收據(jù)載明的內(nèi)容可與《期房認(rèn)購協(xié)議書》相互印證，足以認(rèn)定由宜城公司抵頂給楊玉武的宜城嘉苑5號(hào)樓1504室的債權(quán)受讓主體已變更為李某，購房款已由宜城公司欠楊玉武的工程款抵頂，故宜城公司雖未與李某簽訂書面商品房買賣合同，但上述事實(shí)已證明李某與宜城公司形成的商品房買賣合同關(guān)系成立生效。關(guān)于宜城公司主張經(jīng)其審計(jì)工程款已超額支付張某某全明建筑裝潢工程有限公司的工程款，無需再拿樓房抵頂?shù)膯栴}。宜城公司與張某某全明建筑裝潢工程有限公司就工程款支付形成的法律關(guān)系與本案不屬同一法律關(guān)系，故對(duì)宜城公司的該主張本院不予支持。關(guān)于是否因約定仲裁而排除訴訟管轄的問題。因宜城公司不認(rèn)可其與李某、楊玉武就《期房認(rèn)購協(xié)議書》協(xié)商一致進(jìn)行變更，故該協(xié)議書約定的仲裁條款對(duì)李某無效，一審法院對(duì)此案具有管轄權(quán)。
綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，宜城公司的上訴理由不成立，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)7991元，由上訴人張某某宜城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　姜建龍 審判員　　成　進(jìn) 審判員　　姜　兵

書記員：宋力