原告：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住固安縣，
委托訴訟代理人：范永強，河北范永強律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：宋君，河北范永強律師事務(wù)所律師。
被告：卜某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省固安縣，
被告：劉紅某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省固安縣，
委托訴訟代理人：王彥峰，固安縣溫泉園區(qū)法律服務(wù)所法律工作者

原告張某某向本院提出訴訟請求：1確認原、被告之間的農(nóng)村宅基地房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效；2、判令被告返還購房款40萬元；3、訴訟費用由被告承擔。事實與理由：2017年5月份，經(jīng)過原、被告雙方協(xié)商，被告將本村五間正房一處院落，以50萬元的價格賣給原告，被告答應(yīng)將出賣院落占用土地使用權(quán)變更到原告名下，如不能變更退還購房款。原告向被告支付了40萬元房款，未付的10萬元房款給被告出具了欠條。經(jīng)向土地管理部門了解得知，被告賣給原告的房子院落是其父親名下的，不是被告的，也無法履行將宅基地使用權(quán)變更到原告名下的承諾。雙方多次協(xié)商解決退還房款之事未果。宅基地買賣受到嚴格的限制，村民住宅必須是一戶一宅，原告家已有一處住宅，不符合購買宅基地的條件。
二被告卜某某、劉紅某辯稱：原告是代理其女兒購買被告的房屋，原告與被告之間不存在房屋買賣關(guān)系，故原告的主體不適格。原告起訴陳述不屬實，首先，房屋是被告父母多年前分家給被告的，完全同意被告處分該房產(chǎn)，不存在無權(quán)處分的問題。其次，被告出賣的是房產(chǎn)，不涉及其他，也沒有其他任何約定，我國現(xiàn)行法律并不禁止房屋的轉(zhuǎn)讓，涉案房屋是被告的合法財產(chǎn)，被告出讓的行為不違反法律的強制性規(guī)定，合法有效。第三，原被告買賣房屋簽有書面協(xié)議，約定了反悔承擔三倍房款的責任，協(xié)議在被告簽字后原告拿走待其女兒簽字，但至今沒有將協(xié)議拿回，要求原告當庭提交原協(xié)議，否則其訴訟請求無事實依據(jù)。第四，現(xiàn)實生活中，農(nóng)村房屋買賣一直普遍存在。2017年春節(jié)以后，被告村附近村內(nèi)的房產(chǎn)價格一直在上漲，別人出高價買被告的房，是原告苦苦相求，才以低于市場價格出賣給其女兒。綜上，本案原告主體不適格，原告僅是其女兒購房的代理人。涉案房屋的轉(zhuǎn)讓行為不存在《中華人民共和國合同法》第52條所規(guī)定的無效情形，且被告已經(jīng)完成了房屋的交付義務(wù)。故原告的訴訟請求無事實和法律依據(jù)，依法應(yīng)予駁回。
本院經(jīng)審理認定事實如下：二被告系夫妻關(guān)系，卜某某之父母為卜萬付、楊鳳廷。原告與被告是同村居住的老鄉(xiāng)。原告與妻有一兒一女，其子另立門戶單獨生活，原告與妻和女兒一戶一起生活，原告家在村內(nèi)有住房及宅基地兩處。2017年5月3日，原、被告經(jīng)協(xié)商達成房屋買賣協(xié)議約定：被告將坐落在本村的五間正房及院落（此房產(chǎn)宅基地使用權(quán)人為卜萬付，是分家分給卜某某的，卜萬付夫婦認可卜某某夫婦對房產(chǎn)的處置），以50萬元的價格轉(zhuǎn)讓給原告，需要履行過戶手續(xù)。當日原告向被告支付購房款40萬元，余款10萬元出具了欠條，原告安裝了院門。雙方對此有書面協(xié)議，被告方在書面協(xié)議上簽字，原告方將協(xié)議拿走后，稱因得知購房無法過戶而沒有在協(xié)議上簽字，并提出不在買房，遂把協(xié)議撕毀。被告稱書面協(xié)議上有誰反悔誰陪房價三倍的損失的約定，所以原告拒不提供書面協(xié)議，同時稱，書面協(xié)議的購房人是原告女兒而非原告。對這兩個問題，原告否認，雙方各執(zhí)一詞，無從考證。

本院認為：被告主張涉案房屋買賣合同糾紛的主體，應(yīng)當是買賣雙方，本案買房一方是原告的女兒，而非原告本人，原告只是其女兒買房的代理人。故原告的訴訟主體不適格，應(yīng)駁回起訴。但是，被告對此主張卻沒有提供足夠證據(jù)證明。原告以買房行為是自己所為，購房款是其支付，是當然的買房人，并提供了支付購房款的憑證。根據(jù)本案的事實，原告為本案的訴訟主體資格應(yīng)予確認。原被告雙方就買賣房屋達成了書面協(xié)議，雖然原告作為買方?jīng)]有簽字，但雙方做了必要的履行，應(yīng)視為雙方存在口頭協(xié)議。本案標的是農(nóng)村宅基地房屋買賣合同糾紛，宅基地房屋系村民在審批的宅基地自建的用于居住的房屋，我國《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”第三款規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準。”對這一條的理解，不能單純局限于是對宅基地的初始取得的規(guī)定，受讓房屋而取得相應(yīng)宅基地的行為，同樣要受此條規(guī)定的調(diào)整，據(jù)此，不符合此條規(guī)定的受讓房屋的行為，是無法履行該房屋宅基地使用權(quán)變更登記法律手續(xù)的。如果視受讓房屋而擁有多處宅基地的行為合法有效的話，勢必會嚴重沖擊土地管理法第六十二條的規(guī)定，同時也會嚴重沖擊本集體經(jīng)濟組織農(nóng)用地的紅線，進而沖擊國家耕地的紅線，這是對社會公共利益的損害。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地。本案原告一家四口人，已有兩處宅基地，根本不具有再獲得宅基地的條件，原告買房增加宅基地的行為，一違背一戶一宅的法律強制性規(guī)定，二未事先報村委會審核和縣級政府審批，既違反土地管理法的相關(guān)強制性規(guī)定，又損害了社會公共利益，是法律法規(guī)明確禁止的。故原被告之間的宅基地房屋買賣協(xié)議，應(yīng)認定無效。原告在宅基地房屋買賣過程中，明知不符合購買宅基地房屋的條件，還積極與被告協(xié)商并履行購房協(xié)議，存在過錯，應(yīng)承擔一定過錯責任。
綜上所述，原告要求確認與被告之間的宅基地房屋買賣協(xié)議無效的訴訟請求，事實清楚，于法有據(jù)。應(yīng)予支持；依照合同法的規(guī)定，合同無效，應(yīng)返還財產(chǎn)，有過錯一方應(yīng)賠償對方的損失。原告存在過錯，酌定賠償被告方損失20000元。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十三條，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款、第三款，《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項、第（五）項、第五十八條之規(guī)定，判決如下：

一、原告張某某與被告卜某某、劉紅某之間的宅基地房屋買賣協(xié)議無效；
二、原告張某某于本判決書發(fā)生法律效力后五日內(nèi)將購買的宅基地房屋返還給被告卜某某、劉紅某，被告卜某某、劉紅某退還收取原告張某某的購房款40萬元，同時，原告張某某向被告卜某某、劉紅某出具的10萬元購房款欠條廢止；
三、原告張某某賠償被告卜某某、劉紅某損失20000元，本項判決與第二項判決同日履行；
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費7300元，減半收取3650元，由原告負擔。
如不服本判決，可在判決書可在判決書送達之日起十五內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級人民法院。

審判員　　楊維新

書記員：劉心宇