上訴人（原審原告）張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體業(yè)戶
委托代理人王偉，黑龍卜奎律師事務所律師。
被告周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體業(yè)戶
委托代理人楊伊寧，黑龍江百發(fā)律師事務所律師。

上訴人張某某因與被上訴人周某某房屋買賣合同糾紛一案，不服齊齊哈爾市龍沙區(qū)人民法院（2013）龍民初字第874號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人張某某及其委托代理人王偉、被上訴人周某某及其委托代理人楊伊寧到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明，2012年9月25日，原、被告簽訂房屋買賣協(xié)議一份，約定原告將坐落于龍沙區(qū)文化大街55號門市房（登記商號為龍興洗浴，現(xiàn)正營業(yè)）以840萬元的價格整體出賣給被告，包括附屬及配套設施（電、水、煤氣，通訊附屬等用房和室內(nèi)外洗浴設備），包括龍興嘉園沿街商服00單元-1層01號、02號、03號、05號、06號房屋，總面積為2，078.94平方米。協(xié)議約定付款方式為，被告首次支付原告人民幣100萬元，原告將房屋及附屬設施一并交付被告，原告協(xié)助被告辦理委托公證手續(xù)（暫不辦理更名過戶手續(xù)），公證手續(xù)完結(jié)30日內(nèi)，被告再支付原告人民幣200萬元整，然后被告將以原告的名義辦理貸款（貸款由被告償還，原告協(xié)助被告辦理貸款手續(xù)），貸款下來后，被告再支付原告人民幣200萬元整；此前原告欠銀行貸款累計330萬余元，該款由被告負責償還，房款結(jié)清后，房屋實際產(chǎn)權(quán)人為被告所有。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關稅費及公證所需費用由被告承擔，其他費用雙方另行協(xié)商；配套設施中的水、電、煤氣、通訊等過戶手續(xù)，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時由原告協(xié)助辦理，相關費用由被告承擔；原告經(jīng)營過程中的債權(quán)債務與被告無關，房屋交付后發(fā)生的稅、費由被告承擔。協(xié)議還約定，被告支付首付款100萬元后，原告應主動協(xié)助辦理委托公證手續(xù)以及此房產(chǎn)及龍興洗浴的各項稅費及相關費用，并將各項票據(jù)交付被告；首付款交付后，被告即取得房屋使用權(quán)及經(jīng)營權(quán)；原告有義務將房屋及附屬設施的相關問題告知被告，并積極配合被告解決房屋裝修過程中所遇到的難題；被告應按時支付原告購房款，如果超期支付，按照剩余房款每月支付2%的利息，如拖欠6個月，原告有權(quán)無償收回房產(chǎn)（包括銀行貸款）。協(xié)議簽訂后，被告于2012年9月25日支付原告現(xiàn)金100萬元，原告將龍興洗浴的整體房屋及設備全部交付被告，被告利用該房屋及設備正常經(jīng)營。2012年11月12日被告轉(zhuǎn)賬支付原告100萬元，2013年1月1日支付原告現(xiàn)金50萬元，2013年4月22日支付原告現(xiàn)金40萬元，轉(zhuǎn)賬支付150萬元，此間償還銀行貸款256，000.00元。此時，被告共欠原告房款3，744，000.00元。2013年5月11日支付原告現(xiàn)金5萬元，2013年7月1日支付原告現(xiàn)金5萬元。至此，被告合計支付原告房款人民幣4，500，000.00元，尚欠原告房款600，000.00元（不包含原告名下的銀行貸款）。被告在償還原告名下的330萬余元貸款的過程中，從2013年4月起，存在超期還款，導致銀行催收，在銀行催收后仍未予償還，為此原告在2013年8月14日和2013年8月15日自行償還銀行貸款90，000.00元，此后一直由原告按期償還該貸款，共計墊付272，850.00元。因被告償還銀行貸款超期，導致還款金額增加，除被告已付的銀行貸款256，000.00元及原告墊付的272，850.00元，截止2013年12月6日，余額為3，098，490.56元。2013年4月，原告為被告辦理了上述房屋買賣的委托公證手續(xù)，但其爭議房產(chǎn)中因有一處面積為82.31平方米的房產(chǎn)登記產(chǎn)權(quán)人為原告與案外人李偉兩人，李偉當時未到場，故該房屋未能辦理公證?，F(xiàn)案外人李偉承諾隨時可以配合辦理公證手續(xù)。公證手續(xù)辦理后，被告未能辦理銀行貸款，因其辦理銀行貸款（以本案爭議房產(chǎn)進行抵押）的前提條件是首先返還此前已有的銀行貸款（原告名下的330萬元貸款）。
原審法院經(jīng)審理認為，原、被告間的房屋買賣協(xié)議合法有效，雙方應依合同的約定履行各自的義務。被告未依合同約定償還銀行貸款，致使原告多次發(fā)生不良還款記錄的事實存在，其已構(gòu)成違約，但未達到合同目的無法實現(xiàn)的程度，且合同主體義務已部分履行，從保護交易安全的角度出發(fā)，合同應繼續(xù)履行，故原告主張解除合同并要求被告返還房屋占有的訴訟請求，本院不予支持。被告主張其已履行了合同義務，超期償還銀行貸款系因?qū)€款方式存在誤解的答辯意見，證據(jù)不足，本院不予采信；被告主張原告違約在先，買賣的房屋存在瑕疵的答辯意見，證據(jù)不足，于法無據(jù)，其中一處房屋為原告與案外人共有的事實，不必然導致合同無法履行，被告以此為抗辯理由，不能成立，且在該房屋因共有人沒有到場未能辦理公證的情況下，被告仍然繼續(xù)向原告支付房款的事實表明，被告對該事實是明知的并予以了認可；被告主張原告違約在先，原告在經(jīng)營該房屋時存在欠款，因違規(guī)經(jīng)營導致罰款（發(fā)生于被告經(jīng)營期間）的答辯意見，證據(jù)不足，且雙方對房屋交接前后的債權(quán)債務的處理已進行了單獨約定；另外，因本案爭議房屋已設定抵押，在被告清償全部銀行貸款，解除抵押前，該房屋不能再設定抵押以辦理貸款，故被告主張原告未履行義務而致使其未能辦理銀行貸款，導致還款能力降低的答辯意見，證據(jù)不足，本院不予采信。綜上，被告違約事實存在，其應依合同的約定承擔違約責任，違約金按照2013年4月的欠款金額3，744，000.00元，以月息2%的標準，從2013年4月計算至2013年12月，應為599，040.00元。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第一百一十四條之規(guī)定判決：一、駁回原告張某某要求解除合同的訴訟請求；二、被告周某某自本判決生效之日起15日內(nèi)償還原告張某某名下的剩余銀行貸款3，098，490.56元，并向原告張某某支付剩余房款600，000.00元、違約金599，040.00元、及原告墊付償還的銀行貸款272，850.00元，共計1，471，890.00元；三、如被告未能履行上述義務，原告可就解除合同另行主張權(quán)利。案件受理費13，800.00元，由被告周某某承擔。

本院認為，上訴人張某某和被上訴人周某某簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效，雙方依據(jù)合同約定各自履行義務。張某某交付房屋給周某某占有并使用，周某某在履行房款過程中確有遲延給付房款行為并給張某某造成銀行不良還款記錄，其行為構(gòu)成違約。
張某某上訴稱周某某違約行為符合雙方協(xié)議中約定解除合同的條件，認為雙方解除合同條件成就的時間是2013年4月22日。雙方簽訂的協(xié)議中約定如拖欠6個月房款賣方有權(quán)無償收回房產(chǎn)。2013年4月22日之前6個月被上訴人雖然未如約如數(shù)給付房款，但一直都有給付房款事實2012年11月給付100萬元、2013年1月給付50萬元、2013年4月給付現(xiàn)金40萬、轉(zhuǎn)賬給付150萬元。違約事實不論連續(xù)還是累積都未達到6個月，雙方約定解除合同的條件并未成就。張某某解除合同的主張不符合《中華人民共和國合同法》第九十三條規(guī)定的合同約定解除情形。周某某已經(jīng)支付450萬元購房款，占房屋總價款的53.57%，履行了合同的主要房款，其違約行為亦不符合《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的合同法定解除情形。所以雖然周某某在履行合同過程中有違約行為，但該行為并未達到合同無法履行的程度。周某某在二審審理中要求一次性給付剩余房款、銀行貸款及違約金并提供銀行存折，但張某某拒絕接收。故張某某請求解除合同的理由不能成立。
張某某稱原審違約金起算時間有誤，認為周某某在2012年11月只給付了100萬元，已經(jīng)構(gòu)成違約。違約金起算時間應該是2012年11月。周某某遲延履行房款張某某屢屢接受并未提出異議。因此張某某主張違約金的利息應該從2012年11月開始計算的理由不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費13，800.00元，由張某某負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　楊春雷 審　判　員　　劉　穎 代理審判員　　左秀宏

書記員：趙紋冉