上訴人（原審原告）張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審被告）李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人陳星明（代理權限：代為進行和解，代收法律文書等），湖北天賦律師事務所律師。

上訴人張某某為與被上訴人李某某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院（2015）鄂曾都民初字第02316號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年6月6日受理后，依法組成由審判員周鑫擔任審判長，審判員姚仁友、張歡參加的合議庭，并于2016年6月30日公開開庭進行了審理。上訴人張某某，被上訴人李某某的委托代理人陳星明到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原審原告張某某訴稱，2015年9月我承租被告位于濱湖灣8號樓104號的房屋用于教學辦公。因學生學習需要，我需在房屋陽臺處開一扇門，并砍掉旁邊阻擋視線的小區(qū)綠化樹木。被告遂向我保證可以達到以上條件，并且征得物業(yè)公司的同意，因此我與被告簽訂了租房合同，并通過支付寶向被告支付了5000元租金及2000元押金。之后當我開始砸墻裝修時，被物業(yè)公司出面阻攔，我才得知砸墻事情并未得到物業(yè)公司的同意，是被告欺瞞我。我遂聯系被告處理此事，被告未與物業(yè)公司達成共識，于是決定在室內另一側裝修一扇門，且被告承諾裝修費用由其承擔?？墒钱斘沂潞笙虮桓嫠饕b修費用時，被告卻置之不理。為維護我的合法權益，特訴至人民法院請求依法判令：1、解除雙方租賃關系；2、被告退還我的房屋租金和押金7000元；3、賠償我裝修、誤工費等損失4615元；4、賠償我可得利益15000元。
原審被告李某某辯稱，原告于2015年9月20日經他人介紹向我承租房屋辦“致趣教育”班，隨后我回到隨州與其簽訂了房屋租賃合同。原告訴請中說的砸墻開窗是事實，并且征得物業(yè)公司的同意，但是我們并沒有約定可以砍掉小區(qū)樹木，砍樹是原告自己想毀約的借口。至于裝修費用我們在合同協(xié)議中已經明確約定由原告自己承擔。退還押金和租金是不可能的，因為原告至今還在使用我的房屋，在合同中也約定承租人中途退房租金不退。事實是，原告因為在小區(qū)內做戶外廣告被物業(yè)部門多次制止，導致其不能再辦理教育班了，遂其要求解除合同。綜上所述，特請人民法院依法判令駁回原告的訴請，并判令原告交回房屋，恢復原狀、賠償損失并承擔違約責任。
原審查明，2015年9月25日，原告張某某因辦“致趣教育”培訓班需要門面房，遂與被告李某某聯系租房事宜。當日，雙方簽訂《租房合同》，約定：“1、租房期限自2015年10月1日至2016年10月1日止，年租金貳萬；2、付款方式：一季一付，季租金伍仟；另外房屋押金貳仟元整，于租房之日一次性付清。乙方中途退房，租金不退；甲方中途收房，賠償乙方裝修費用…。5、租房到期后，甲方驗收房屋完好、財產完好，水費、電費結清后，退還押金貳仟元整。6、財產明細表：甲方同意乙方在陽臺處開一扇門，裝修費用由乙方支付。甲方：李某某，乙方：張某某。2015年9月25日?！贝稳?，原告將租金5000元及押金2000元支付給被告。同月29日原告開始砸墻裝門，裝修過程中被小區(qū)物業(yè)部門出面阻止，經過原被告協(xié)商后強行裝修完畢，各項裝修費用共計1615元。后因裝修費用等問題發(fā)生糾紛，原告訴至法院。2016年1月7日，原告張某某將房屋鑰匙交給物業(yè)管理處，但物業(yè)部門未收。
原審法院認為，原、被告簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人真實意思表示，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應依約履行各自義務。原告支付被告一季度租金5000元，并使用租賃物至2016年1月7日（滿一個季度），故原告請求退還租金5000元的訴請于法無據，不予支持。經庭審核實，原告經被告同意后對房屋進行裝修，合同約定裝修費用由乙方（原告）支出，故本院認為，對原告要求被告賠償裝修費用不予支持。原告請求被告賠償可得利益15000元損失無合法證據支持，故不予支持。租房合同中未約定解除合同情形，且原告庭審中未能舉證證明出現符合法定解除的事由，但考慮到合同成立后客觀情況發(fā)生了重大變化，繼續(xù)履行不能實行合同目的，故根據公平原則，結合本案的實際情況，對原告請求解除合同的訴請予以支持。按照租房合同約定，“租房到期后經雙方結清水電費，退還押金貳仟元整，”故被告應當退還原告押金2000元。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第二百二十四條、第二百二十六條、第二百三十三條、第二百三十五條、《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題解釋（二）》第二十六條之規(guī)定，判決：一、解除原告張某某與被告李某某于2015年9月25日簽訂的《租房合同》；二、被告李某某于判決生效之日起十日內退還原告張某某的押金2000元；三、駁回原告張某某的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費275元，由原告張某某負擔。
經審理查明，濱湖灣8號樓104號房屋為住宅。
原審查明的其他事實屬實。
對本案有關問題，本院綜合評判如下：
關于雙方租賃合同的效力?！吨腥A人民共和國物權法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意?！眹鴦赵骸段飿I(yè)管理條例》第五十條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)?！苯ㄔO部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第六條規(guī)定：“裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：…（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；…”《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！北驹赫J為，訴爭的濱湖灣8號樓104號為三室兩廳結構的房屋，位于小區(qū)內部住宅樓一樓，有一陽臺，為一典型的住宅，李某某二審提供的商品房買賣合同上也注明該房用途為居住。根據上述法規(guī)，李某某與張某某在未辦理有關審批手續(xù)及征得其他有利害關系業(yè)主同意的情況下，物業(yè)公司有權對二人改建房屋行為予以阻止。因此，本院認為，張某某提出的其在陽臺處砸墻開門受到物業(yè)公司阻止的主張，雖然李某某的代理人予以否認，但本院相信物業(yè)公司對張某某在陽臺處砸墻開門不會置之不理，故對張某某的該主張予以認定。同時，雙方簽訂的將該房作為輔導班用房，并改變房屋外墻的租賃合同，系違法改變房屋用途和違法改建房屋，租賃合同目的違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，也損害了第三人暨其他有利害關系業(yè)主的利益，依法屬于無效合同。
關于合同無效后的法律后果。《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！惫孰p方合同無效后，李某某應當返還張某某已給付的租金5000元及押金2000元，張某某應當向李某某返還房屋?，F李某某的代理人二審雖不承認張某某已向李某某返還房屋，但李某某于一審判決解除合同后，并沒有上訴要求張某某向其返還房屋，故對其代理人二審庭審時提出的張某某并未向其返還房屋的主張，不予支持。張某某為使用租賃房屋而支出裝修費1615元，張某某如按約定使用租賃房屋開輔導班，也可以獲得一定利益，上述費用和利益均為張某某因本合同無效而遭受的損失；然而，李某某因本合同無效也必然遭受一定的租金損失。張某某、李某某均應知曉住宅不能用作商用和進行非法改建，雙方對于本合同無效均有過錯。根據本案雙方過錯情況和損失情況，本院認為，張某某、李某某對對方損失均負有一定賠償責任，但雙方的損失數額及過錯難分大小，故本院確定二人相互之間的賠償損失數額相當，應相互抵消，對張某某提出要求李某某賠償其裝修費用和預期利益的上訴請求，不予支持。
關于原審程序是否存在違法的問題。本院認為，張某某上訴提出原審判決注明的兩名人民陪審員實際未參加庭審，但未得到對方當事人認可，且張某某簽字確認的一審庭審筆錄上載明人民陪審員已經到庭，故對其提出原審存在上述程序問題的主張，不予支持。張某某提出的原審存在的其他程序問題，經查，原審存在部分程序問題，但均未達到足以發(fā)回重審的程度。

綜上，原判適用法律錯誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、《中華人民共和國物權法》第七十七條、國務院《物業(yè)管理條例》第五十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院（2015）鄂曾都民初字第02316號民事判決；
二、張某某與李某某于2015年9月25日簽訂的《租房合同》無效；
三、李某某于本判決生效之日起十日內退還張某某的押金2000元、租金5000元；
四、駁回張某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費275元，由張某某負擔100元，李某某負擔175元；二審案件受理費145元，由張某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　周　鑫 審判員　姚仁友 審判員　張　歡

書記員：王凌