張某某
張靜
王某某
香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司香海分公司
貢玉生（河北北方國立律師事務所）

上訴人（原審原告）:張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省香河縣。
委托訴訟代理人:張靜，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省香河縣。
系張某某、王某某之女。
上訴人（原審原告）:王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省香河縣。
委托訴訟代理人:張靜，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省香河縣。
系張某某、王某某之女。
被上訴人（原審被告）:香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司香海分公司，住所地香河縣新開大街路南泰安佳園東側(cè)。
負責人:平云虎，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人:貢玉生，河北北方國立律師事務所律師。
上訴人張某某、王某某因與被上訴人香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司香海分公司（以下簡稱城鎮(zhèn)公司香海分公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服河北省香河縣人民法院（2016）冀1024民初3125號民事判決，向本院提起上訴。
本院于2017年2月8日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。
上訴人委托訴訟代理人張靜、被上訴人城鎮(zhèn)公司香海分公司委托訴訟代理人貢玉生到庭參加訴訟。
現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某某、王某某上訴請求:1、請求撤銷一審判決，依法改判。
2、一、二審訴訟費均由被上訴人承擔。
事實和理由:一審法院判決《委托經(jīng)營管理協(xié)議書》終止履行，而非無效或撤銷，那么協(xié)議就是合法、有效的。
一審判決案由錯誤，適用法律錯誤。
城鎮(zhèn)公司香海分公司辯稱，本案所爭議的委托經(jīng)營管理協(xié)議實際是一個租賃協(xié)議，從主體看被上訴人也就是委托經(jīng)營管理協(xié)議的當事人即開發(fā)商，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房,不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。
故被上訴人要求解除雙方簽訂的委托經(jīng)營管理協(xié)議。
該商品房是被上訴人開發(fā)的，而被上訴人并沒使用該房屋，在本案起訴之前被上訴人依據(jù)協(xié)議已將本案所涉房屋的部分房款返還給上訴人，被上訴人并沒有要求退還，且一審判決系酌定補償上訴人。
請求二審法院駁回上訴人的上訴請求。
張某某、王某某向一審法院起訴請求:判令被告繼續(xù)履行與原告簽訂的委托經(jīng)營管理協(xié)議書；請求被告給付張某某租金103409.25元、王某某租金102985元并按照中國人民銀行同期貸款利率支付利息；訴訟費由被告承擔。
一審法院認定事實:2013年4月28日、4月18日，原告張某某（買受方，乙方）、王某某（買受方，乙方）分別與被告香海分公司（出售方，甲方）簽訂認購協(xié)議各一份。
原告張某某的認購協(xié)議約定，原告張某某購買香城壹號項目****室，暫測建筑面積68.29平方米，最終以房屋權屬登記部門確權的面積為準。
單價6101元/平方米，總價款416637元。
在簽訂本協(xié)議時，乙方選擇一次性付款方式，向甲方交納總房款為413637元。
在簽訂本協(xié)議時，如乙方自愿選擇甲方指定的返租優(yōu)惠政策，則另行簽署香城壹號公寓委托經(jīng)營管理協(xié)議。
房屋交付期限為2014年12月31日交工。
在甲方取得該項目商品房預售許可證后通知乙方，乙方自收到通知之日起15日內(nèi)與甲方簽訂正式商品房買賣合同，逾期不簽訂合同的，甲方有權將其房屋另行出售，售出房屋30日后甲方將乙方所交房款全部無息退還。
原告王某某認購協(xié)議約定，原告王某某購買香城壹號項目****室，暫測建筑面積68.29平方米，最終以房屋權屬登記部門確權的面積為準。
單價6082元/平方米，總價款415340元。
在簽訂本協(xié)議時，乙方選擇一次性付款方式，向甲方交納總房款為411940元。
在簽訂本協(xié)議時，如乙方自愿選擇甲方指定的返租優(yōu)惠政策，則另行簽署香城壹號公寓委托經(jīng)營管理協(xié)議。
房屋交付期限為2014年12月31日交工。
在甲方取得該項目商品房預售許可證后通知乙方，乙方自收到通知之日起15日內(nèi)與甲方簽訂正式商品房買賣合同，逾期不簽訂合同的，甲方有權將其房屋另行出售，售出房屋30日后甲方將乙方所交房款全部無息退還。
2013年4月28日、4月18日，原告張某某（甲方）、王某某（甲方）分別與被告香海分公司（乙方）簽訂委托經(jīng)營管理協(xié)議各一份。
原告張某某的委托經(jīng)營管理協(xié)議約定，張某某將位于香河縣新開大街與永明路交匯處西南角，香城壹號1A-1011號公寓作為合作條件，委托乙方香海分公司經(jīng)營管理，建筑面積68.29平方米，期限為七年，自2013年4月28日至2020年4月28日止。
在此期間，甲方自愿放棄所購公寓的經(jīng)營管理權益和收益權。
乙方在此期間，于2014年4月28日向甲方支付第一年租金，以后每滿一自然年，由乙方按照比例向甲方支付租金，支付金額從第一年至第七年，依次按照甲方實際購房金額413637元的5%、10%、15%、16%、17%、18%、19%的比例進行支付，七年返還全部房款。
原告王某某的委托經(jīng)營管理協(xié)議約定，王某某將位于香河縣新開大街與永明路交匯處西南角，香城壹號1A-911號公寓作為合作條件，委托乙方香海分公司經(jīng)營管理，建筑面積68.29平方米，期限為七年，自2013年4月18日至2020年4月18日止。
在此期間，甲方自愿放棄所購公寓的經(jīng)營管理權益和收益權。
乙方在此期間，于2014年4月18日向甲方支付第一年租金，以后每滿一自然年，由乙方按照比例向甲方支付租金，支付金額從第一年至第七年，依次按照甲方實際購房金額411940元的5%、10%、15%、16%、17%、18%、19%的比例進行支付，七年返還全部房款。
認購協(xié)議及委托經(jīng)營管理協(xié)議簽訂后，被告向原告張某某支付了2013年4月28日至2014年4月28日租金。
被告向原告王某某支付了2013年4月18日至2014年4月18日租金。
香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司于2013年5月31日取得香城1號一期東區(qū)1、3號樓商品房預售許可證。
2016年7月5日，涉案工程經(jīng)設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位竣工驗收合格，并于2016年7月19日按規(guī)定在香河縣住房和城鄉(xiāng)建設局備案。
一審法院認為，原、被告簽訂的認購協(xié)議和委托經(jīng)營管理協(xié)議是一個不可分割的整體，其本質(zhì)內(nèi)容就是變相返本銷售，這種行為是《商品房銷售管理辦法》明令禁止的商品房銷售行為，也違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的立法本意，應予以匡正。
確認原、被告之間的商品房買賣關系成立，反租返本協(xié)議終止履行。
已返還的租金不予退還，未返部分不予返還。
類比二原告購買的此類商品房比同期同類正常銷售的商品房價格要高，被告應補償二原告因此造成的經(jīng)濟損失，本院酌定按原告所交房款的30%計算補償金。
原告張某某所交購房款413637的30%，即124091.1元；原告王某某所交購房款411940的30%，即123582元。
二原告要求繼續(xù)返本的訴訟請求，不予支持。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五條 ?、《商品房銷售管理辦法》第十一條之規(guī)定，判決:一、被告香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司香海分公司與原告張某某、王某某分別簽訂的委托經(jīng)營管理協(xié)議于本判決生效后終止履行。
二、被告香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司香海分公司補償原告張某某124091.1元，補償原告王某某123582元。
三、駁回原告張某某、王某某的其他訴訟請求。
本院二審期間，當事人沒有提交新證據(jù)。
二審查明的事實與一審認定的事實一致。
本院認為，城鎮(zhèn)公司香海分公司與張某某、王某某分別簽訂商品房認購協(xié)議的同時簽訂委托經(jīng)營管理協(xié)議，雖違反了《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房，但該規(guī)定屬于管理性規(guī)定，非法律和行政法規(guī)，因此不影響委托經(jīng)營管理協(xié)議的效力，雙方應依約履行。
城鎮(zhèn)公司香海分公司主張解除委托經(jīng)營管理協(xié)議，張某某、王某某在二審期間亦認可在補齊拖欠的2015、2016年度租金及支付一審判決確定的補償基礎上解除委托經(jīng)營管理協(xié)議，雙方對解除委托經(jīng)營管理協(xié)議意見一致，本院予以準許。
對于張某某、王某某主張城鎮(zhèn)公司香海分公司應支付拖欠的租金，因該租金系協(xié)議解除前城鎮(zhèn)公司香海分公司占用涉案房屋產(chǎn)生，城鎮(zhèn)公司香海分公司應支付相應租金，即張某某103409.25元、王某某102985元。
同時協(xié)議解除將導致張某某、王某某遭受經(jīng)濟損失，張某某、王某某依照法律規(guī)定有權要求賠償損失，且城鎮(zhèn)公司香海分公司此前拒絕履行委托經(jīng)營管理協(xié)議，亦應承擔相應的違約責任，而一審判決確定的補償數(shù)額與張某某、王某某的經(jīng)濟損失基本相當，本院予以確認。
綜上，上訴人張某某、王某某部分上訴請求成立，相應的主張應予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第九十三條 ?第一款 ?、第九十七條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第二項 ?規(guī)定，判決如下:
一、維持河北省香河縣人民法院（2016）冀1024民初3125號民事判決第二項；
二、撤銷河北省香河縣人民法院（2016）冀1024民初3125號民事判決第一、三項；
三、解除張某某、王某某分別與香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司香海分公司簽訂的委托經(jīng)營管理協(xié)議；
四、香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司香海分公司支付張某某租金103409.25元、王某某租金102985元；
五、駁回張某某、王某某其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費減半收取2557.5元，二審案件受理費5115元，由香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司香海分公司負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，城鎮(zhèn)公司香海分公司與張某某、王某某分別簽訂商品房認購協(xié)議的同時簽訂委托經(jīng)營管理協(xié)議，雖違反了《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房，但該規(guī)定屬于管理性規(guī)定，非法律和行政法規(guī)，因此不影響委托經(jīng)營管理協(xié)議的效力，雙方應依約履行。
城鎮(zhèn)公司香海分公司主張解除委托經(jīng)營管理協(xié)議，張某某、王某某在二審期間亦認可在補齊拖欠的2015、2016年度租金及支付一審判決確定的補償基礎上解除委托經(jīng)營管理協(xié)議，雙方對解除委托經(jīng)營管理協(xié)議意見一致，本院予以準許。
對于張某某、王某某主張城鎮(zhèn)公司香海分公司應支付拖欠的租金，因該租金系協(xié)議解除前城鎮(zhèn)公司香海分公司占用涉案房屋產(chǎn)生，城鎮(zhèn)公司香海分公司應支付相應租金，即張某某103409.25元、王某某102985元。
同時協(xié)議解除將導致張某某、王某某遭受經(jīng)濟損失，張某某、王某某依照法律規(guī)定有權要求賠償損失，且城鎮(zhèn)公司香海分公司此前拒絕履行委托經(jīng)營管理協(xié)議，亦應承擔相應的違約責任，而一審判決確定的補償數(shù)額與張某某、王某某的經(jīng)濟損失基本相當，本院予以確認。
綜上，上訴人張某某、王某某部分上訴請求成立，相應的主張應予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第九十三條 ?第一款 ?、第九十七條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第二項 ?規(guī)定，判決如下:
一、維持河北省香河縣人民法院（2016）冀1024民初3125號民事判決第二項；
二、撤銷河北省香河縣人民法院（2016）冀1024民初3125號民事判決第一、三項；
三、解除張某某、王某某分別與香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司香海分公司簽訂的委托經(jīng)營管理協(xié)議；
四、香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司香海分公司支付張某某租金103409.25元、王某某租金102985元；
五、駁回張某某、王某某其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費減半收取2557.5元，二審案件受理費5115元，由香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司香海分公司負擔。

審判長：任浩

書記員：張曦