原告（反訴被告）張某某，無職業(yè)。
委托代理人陳慶祝，湖北華廷律師事務所律師（特別授權代理）。
委托代理人桂超，湖北華廷律師事務所律師（特別授權代理）。
被告（反訴原告）黃金紅，武漢市金盛順心商務賓館管理有限公司法定代表人。
委托代理人李炳旺，武穴市武穴法律服務所法律工作者（特別授權代理）。
被告（反訴原告）武漢市金盛順心商務賓館管理有限公司，住所地武漢市青山區(qū)40／41街坊江南春城15棟1-2層5號。
法定代表人黃金紅，該公司董事長。
委托代理人李炳旺，武穴市武穴法律服務所法律工作者（特別授權代理）。
被告張穎劍，武穴市荊竹水庫職工。

原告（反訴被告）張某某訴被告（反訴原告）黃金紅、被告（反訴原告）武漢市金盛順心商務賓館管理有限公司、被告張穎劍租賃合同糾紛一案，本院于2014年12月23日立案受理后，被告黃金紅、被告武漢市金盛順心商務賓館管理有限公司（以下簡稱金盛順心賓館）于2015年2月3日提出反訴。本案依法由審判員程捷擔任審判長，人民陪審員胡春芳、段京豫參加的合議庭，公開開庭進行了合并審理。原告（反訴被告）張某某的委托代理人陳慶祝、被告（反訴原告）黃金紅及其委托代理人李炳旺、被告（反訴原告）金盛順心賓館的法定代表人黃金紅及其委托代理人李炳旺到庭參加訴訟，被告張穎劍經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由，拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結。
經(jīng)審理查明：原告張某某系位于武漢市青山區(qū)40／41街坊江南春城15棟1—2層1、2、5、6號商網(wǎng)的房屋所有權人。2012年11月27日原告與被告張穎劍簽訂房屋租賃合同，合同約定：“第一條房屋基本情況：該房屋坐落于武漢市青山區(qū)40／41街坊江南春城15棟1、2、5、6號商網(wǎng)，有一樓1間，建筑面積85.19平方米；二樓4間建筑面積653.28平方米，總建筑面積738.47平方米。第三條房屋用途：該房屋用途為商業(yè)經(jīng)營用房。第五條房屋改善：乙方（張穎劍）可根據(jù)經(jīng)營需要自行出資對租賃房屋進行裝修改造，但必須符合國家相關規(guī)定和安全規(guī)范，并得到甲方（張某某）同意和認可，同時不得擅自改變租賃房屋的結構和用途。第六條租賃期限：（一）房屋租賃期自2013年02月10日起至2021年02月09日止，共計8年。（二）租賃期滿，甲方有權收回該房屋，乙方有意繼續(xù)承租的應予以優(yōu)先，但應提前90日向甲方提出書面續(xù)租要求，征得同意后甲乙雙方重新簽訂房屋租賃合同。第七條租金及繳納方式：（一）稅后租金總計：4，989，600元。其中，第一年54萬元；第二年54萬元；第三年54萬元；第四年64.8萬元；第五年64.8萬元；第六年64.8萬元；第七年71.28萬元；第八年71.28萬元。（二）經(jīng)乙方提出甲方同意本合同第一季度租金乙方可按月提前繳納。從本合同第二季度起乙方按季度向甲方繳納租金，每季度第一個月的頭五天為租金繳納時間，每逾期一日，甲方有權加收應繳租金百分之一的滯納金。租賃期間，甲方有權按時向乙方收取租金。（三）租金支付方式為現(xiàn)金支付。第八條房屋租賃保證金：（一）雙方簽訂合同時，乙方應向甲方支付房屋租賃保證金13.5萬元，租賃期內，乙方不得以任何理由用其房屋租賃保證金抵繳租金以及應由乙方承擔的各項費用。第九條其他費用：租賃期內，乙方須按時繳納使用該房屋所產(chǎn)生的一切費用，其中包括但不限于水費、電費、電話費、物業(yè)管理費等費用。第十條房屋的交付和返還：（二）返還：租賃期滿或合同解除后，乙方自己投資制作的可移動設施自行處理完畢，當日返還該房屋及其附屬設施，并確保沒有造成任何損害。其室內裝修部分應保持裝修原樣無償交給甲方，乙方不得以此抵減甲方租金或向甲方提出任何補償條件。（三）租賃期滿或合同解除后，乙方不按期返還房屋的，甲方有權從已經(jīng)解除租賃關系的房屋中將乙方的物品搬出，不承擔保管義務。同時甲方有權要求乙方賠償由此產(chǎn)生的費用和一切損失。第十三條合同的解除：（二）甲方有下列情形之一的，乙方有權單方解除合同：1、未按約定時間交付該房屋逾期達15日的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有權單方解除合同，并不退還租賃保證金，收回該房屋：1、不支付或者不按照約定支付租金，累計逾期達15日的。2、欠繳各項費用達2，000元的。第十四條違約責任：（三）乙方有本合同第十三條第三款約定的情形之一的，應向甲方支付人民幣伍萬元違約金。租賃期滿或合同解除后，未經(jīng)甲方書面同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方須按日租金標準的150%向甲方支付占用該房屋的使用費”。租賃合同簽訂后，原告將租賃房屋交付給被告張穎劍，被告張穎劍承租房屋后，由被告黃金紅對租賃房屋進行裝修為賓館，并在租賃物所在地注冊登記成立被告金盛順心賓館，被告黃金紅系被告金盛順心賓館法定代表人。被告張穎劍在租賃期間，向原告支付保證金13.5萬元，并交納2013年2月、3月、4月共計三個月的租金13.5萬元（4.5萬×3個月），此后由于被告張穎劍與被告黃金紅在經(jīng)營上產(chǎn)生分歧，2013年5月被告張穎劍離開武漢，由被告黃金紅實際承租該房屋，被告黃金紅并交納了2013年5月至2014年4月期間的租金，從2014年5月開始由于被告黃金紅未向原告交納租金，原告在催繳2014年5—7月份租金時，2014年6月4日，被告黃金紅向原告張某某出具保證書一份，載明：“出租人（張某某）：本人是承租你方位于江南春城15棟1、2、5、6號商鋪經(jīng)營金盛順心賓館的賓館所有權人和實際經(jīng)營人黃金紅。現(xiàn)由于本人個人原因拖欠你方房屋租金135，000元和應承擔的欠租滯納金24，300元（及2、3、4月份欠繳滯納金25，000元），欠你方款項共計人民幣184，300元，本人保證在2014年6月7日前繳清所欠房租135，000及應承擔的欠租滯納金24，300元，2、3、4月份欠繳滯納金25，000元于下季度（8、9、10月份）交房租時一并繳清，并承諾以后將嚴格履行合同，不再拖欠租金。否則，本人承諾并保證立即終止金盛順心賓館的經(jīng)營，即刻騰退全部承租房屋并承擔相應違約責任。本人不自行騰退承租房屋時，你方有權立即終止上述房屋租賃合同，終止本人經(jīng)營（包括但不限于停止提供水、電等措施），收回承租房屋。你方并可根據(jù)該合同第十條第3項（租賃期滿或合同解除后，乙方不按期返還房屋的，甲方有權從已經(jīng)解除租賃關系的房屋中將乙方的物品搬出，不承擔保管義務，同時甲方有權要求乙方賠償由此產(chǎn)生的費用和一切損失）。本人承諾愿意承擔由此引發(fā)的一切責任、損失和后果，特此保證”。該保證書中，被告黃金紅簽字，并加蓋被告金盛順心賓館公章，但被告黃金紅及金盛順心賓館未按保證書的內容履行支付租金的義務。此后，原告將被告金盛順心賓館大門上鎖，致使不能正常經(jīng)營。2013年12月至2014年7月期間被告黃金紅及金盛順心賓館拖欠水電費共計56，650.9元，已由原告代為墊付。本案在審理過程中，經(jīng)被告黃金紅、金盛順心賓館申請，武漢長誠工程造價咨詢有限責任公司對位于武漢市青山區(qū)40／41街坊江南春城15棟1—2層5號房屋，進行裝飾裝修價格評估，并作出武長工造字（2016）d-001號司法鑒定報告，報告中鑒定意見：土建改造工程鑒定工程現(xiàn)存價值471，682.29元，裝飾工程鑒定工程現(xiàn)存價值1，031，846.54元，安裝工程鑒定工程現(xiàn)存價值265，686.66元，消防工程鑒定工程現(xiàn)存價值60，414.82元，家俱、家電及酒店用品鑒定工程現(xiàn)存價值251，186.27元（家俱、家電及酒店用品清單附后），以上總計2，080，816.58元（不含一樓超市價值）?，F(xiàn)原告訴至法院，請求判如所請。庭審中，被告黃金紅、金盛順心賓館表示以鑒定報告的2，080，816.58元和一樓超市（貨架及物品）價值55，720元，合計2，136，536.58元為反訴標的金額。原告表示雖然一樓超市價值沒有進行鑒定，但對一樓超市價值55，720元予以認可。本次鑒定費用為33，000元。
另查明，原告在2014年9月28日至10月28日期間將租賃房屋轉租他人經(jīng)營一個月，后未果。

本院認為，原告與被告張穎劍簽訂的租賃合同，合法有效，應受法律保護。被告黃金紅雖然在該租賃合同中沒有簽字，本案在審理中，原告、被告張穎劍及被告黃金紅均認可其也是該租賃合同的實際承租人，同時從2013年5月以后至2014年4月期間的租金也是由被告黃金紅交納，故原告與被告張穎劍簽訂的租賃合同，對被告黃金紅具有同等的法律約束力。關于原告要求被告黃金紅、金盛順心賓館支付租金和房屋占有使用費的問題。租賃合同簽訂后，被告張穎劍支付原告2013年2至4月的租金，此后的租金從2013年5月開始至2014年4月是由被告黃金紅交納，在原告催繳此后的租金過程中，被告黃金紅、金盛順心賓館以書面保證的形式，向原告進行保證，但被告黃金紅、金盛順心賓館未按保證書的內容履行支付租金的義務，被告黃金紅、金盛順心賓館應從2014年5月起，按租賃合同中租金每月4.5萬元（即每天1，500元）向原告支付租金。本案在審理中，雙方均認可租賃合同在2014年6月19日已經(jīng)解除，但被告黃金紅、金盛順心賓館至今未從租賃房屋內騰退，被告黃金紅、金盛順心賓館還應當從2014年6月20日后，按照每月4.5萬元租金標準向原告支付房屋占有使用費，至實際騰退之日時止。由于此后原告將租賃房屋轉租給他人使用了一個月，在此一個月期間的房屋占用使用費從中予以扣除。關于原告要求被告黃金紅、金盛順心賓館支付房租滯納金、違約金及墊付的水電費問題。雙方的租賃合同中約定每季度第一月的頭五天為租金繳納時間，每逾期一日，原告有權加收應繳租金百分之一的滯納金。同時合同第十四條違約責任第三款約定，如有本合同第十三條第三款約定的情形之一的，即不支付或者不按照約定支付租金，累計逾期達15日的，欠繳各項費用達2，000元的，應向原告支付違約金5萬元。由于租賃合同已于2014年6月19日解除，原告要求被告支付房租滯納金的訴訟請求，本院不予支持。在被告黃金紅承租期間，由于沒有按照約定的期限支付租金，已發(fā)生違約情形，故被告黃金紅、金盛順心賓館應向原告支付違約金5萬元，同時原告代其墊付了水電費56，650.9元，被告黃金紅、金盛順心賓館也應當返回給原告。在被告支付原告以上所欠款項后，原告將房屋租賃保證金予以退還。關于反訴原告黃金紅、金盛順心賓館要求反訴被告張某某賠償和補償損失2，136，536.58元的問題。黃金紅在承租房屋后，對租賃房屋進行裝飾裝修為賓館進行經(jīng)營，土建改造、裝飾工程、安裝工程、消防工程及家俱、家電及酒店用品所發(fā)生的費用均由黃金紅支付。按照租賃合同的約定，租賃期滿或合同解除后，被告自己投資制作的可移動設施自行處理完畢，其室內裝修部分應保持裝修原樣無償交給原告，被告不得以此抵減原告租金或向原告提出任何補償條件。對于被告黃金紅投資賓館當中的家俱、家電及酒店用品和一樓超市的貨架及物品，此部分可移動的物品由黃金紅自行移除（家俱、家電及酒店用品清單附后），尚余留下與租賃房屋形成附合的土建改造、裝飾工程、安裝工程、消防工程，經(jīng)價格評估現(xiàn)存價值1，829，630.31元（2，080，816.58元-251，186.27元），根據(jù)租賃合同的約定，此部分室內裝修被告不得以此抵減原告租金或向原告提出任何補償條件。故反訴原告黃金紅、金盛順心賓館的反訴請求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款、第二百一十二條、第二百一十三條、第二百二十六條、第二百二十七條、第二百三十五條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告張某某與被告張穎劍、被告黃金紅簽訂的租賃合同已于2014年6月19日解除；
二、被告黃金紅、武漢市金盛順心商務賓館管理有限公司于本判決生效后30日內從位于武漢市青山區(qū)40／41街坊江南春城15棟1—2層1、2、5、6號商網(wǎng)騰退，并自行移除租賃房屋中的家俱、家電及酒店用品（家俱、家電及酒店用品清單附后）和一樓超市的貨架及物品；
三、被告黃金紅、武漢市金盛順心商務賓館管理有限公司于本判決生效后15日內向原告張某某支付2014年5月至6月19日前的租金7.35萬元（4.5萬元＋0.15萬元×19天），并從2014年6月20日起至實際騰退租賃房屋時止，按每月4.5萬元的標準向原告支付房屋占有使用費，并從中扣減一個月的房屋占有使用費4.5萬元；
四、被告黃金紅、武漢市金盛順心商務賓館管理有限公司于本判決生效后15日內向原告張某某支付違約金5萬元，返回原告墊付的水電費56，650.9元；
五、駁回原告張某某的其他訴訟請求；
六、駁回反訴原告黃金紅、武漢市金盛順心商務賓館管理有限公司的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案案件受理費8，224元，由被告張穎劍、黃金紅、武漢市金盛順心商務賓館管理有限公司負擔；本案案件反訴費8，843元，由反訴原告黃金紅、武漢市金盛順心商務賓館管理有限公司負擔；本案評估鑒定費33，000元，由反訴原告黃金紅、武漢市金盛順心商務賓館管理有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預交上訴案件受理費17，067元，款匯湖北省武漢市中級人民法院。戶名：湖北省武漢市中級人民法院，賬號：17×××67；開戶行：農(nóng)行武漢民航東路支行，行號：832886。上訴人在上訴期滿后七日內未預交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　程　捷 人民陪審員　　胡春芳 人民陪審員　　段京豫

書記員：彭婉芬