上訴人（原一審原告、原二審上訴人）：張嫁寅，女，土家族。
委托代理人：蔡光元，湖北夷陵律師事務所律師。
被上訴人（原一審被告、原二審被上訴人）：宜昌市開元國有資產(chǎn)經(jīng)營公司，住所地宜昌市果園二路8號。
法定代表人：向陽，董事長。
委托代理人：鄧超平，宜昌市西陵區(qū)法律援助中心律師。
委托代理人：姚慶和，宜昌市開元國有資產(chǎn)經(jīng)營公司副經(jīng)理。

上訴人張嫁寅因與被上訴人宜昌市開元國有資產(chǎn)經(jīng)營公司（以下簡稱開元國資公司）房屋租賃合同糾紛一案，宜昌市西陵區(qū)人民法院于2011年7月4日作出（2011）西民初字第554號民事判決，駁回張嫁寅對開元國資公司的訴訟請求。張嫁寅不服，向本院提起上訴。本院于2011年10月20日作出（2011）宜中民二終字第333號民事判決，判令開元國資公司在收到判決書后十日內(nèi)向張嫁寅支付違約金49.4萬元。判決發(fā)生法律效力后，本院于2012年4月1日作出（2012）鄂宜昌中民監(jiān)字第4號民事裁定，以原審判決可能有誤為由對本案提起再審。本院于2012年6月25日作出（2012）鄂宜昌中民再終字第48號民事裁定，撤銷原一、二審判決，將本案發(fā)回宜昌市西陵區(qū)人民法院重審。宜昌市西陵區(qū)人民法院于2013年8月16日作出（2012）鄂西陵民再初字第2號民事判決（以下簡稱原再審判決）。張嫁寅不服，向本院提出上訴。本院2014年1月13日立案后，依法組成合議庭，于2014年3月5日公開開庭進行了審理。上訴人張嫁寅及其委托代理人蔡光元，被上訴人開元國資公司的委托代理人鄧超平、姚慶和到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張嫁寅原一審訴稱，1999年6月19日，張嫁寅與宜昌市西陵服裝廠（現(xiàn)并入開元國資公司）簽訂《房屋租賃合同》，張嫁寅按合同約定出資對西陵服裝廠位于宜昌市珍珠路36號一樓閑置的廁所及其他房屋改造成門面，并交納房屋租金至2009年6月底。2009年4月8日，開元國資公司單方面解除合同，要求張嫁寅于2009年5月10日前退場，不給張嫁寅任何賠償，侵犯了其合法權(quán)益。訴請確認開元國資公司的行為違約，判令其支付張嫁寅違約金54.9萬元。
開元國資公司原一審辯稱：1、開元國資公司不是本案適格被告，張嫁寅所述《房屋租賃合同》的合同相對人系原西陵服裝廠；2、開元國資公司和西陵服裝廠均未違約，租賃房屋由次承租人交拆遷單位拆除，張嫁寅的損失54.9萬元也不存在；3、本案系拆遷法律關(guān)系，張嫁寅可以向拆遷方主張權(quán)利。請求判決駁回張嫁寅的訴訟請求。
張嫁寅原再審中主張，雙方應屬于合同關(guān)系，但隨后開元國資公司向其發(fā)出解除合同通知書，單方面解除合同，其解除合同的行為是違約行為，應承擔違約責任。本案中有兩個法律關(guān)系，宜昌新恒基投資開發(fā)有限公司（以下簡稱新恒基公司）與開元國資公司之間屬于拆遷糾紛，而張嫁寅與開元國資公司之間屬于房屋租賃合同關(guān)系，開元國資公司已經(jīng)得到了補償，而張嫁寅與開元國資公司之間的房屋租賃合同糾紛并未得到解決，應是一個獨立的法律糾紛。
開元國資公司原再審中辯稱：1、開元國資公司不是本案適格被告，張嫁寅所述《房屋租賃合同》的合同相對人系原宜昌市西陵服裝廠。2、開元國資公司和西陵服裝廠均未違約，租賃房屋由次承租人交拆遷單位拆除，張嫁寅的損失54.9萬元也不存在。3、本案程序上有問題，雖然立案的案由是房屋租賃合同糾紛，但實際上是拆遷糾紛案件，應該按照拆遷法律關(guān)系進行處理，張嫁寅可以向拆遷方主張權(quán)利。
原再審判決認定，1999年6月19日，宜昌市西陵服裝廠（以下簡稱西陵服裝廠，現(xiàn)被開元國資公司改制接收，甲方）與張嫁寅（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將其所有的位于宜昌市珍珠路36號樓房一樓左邊閑置的廁所及其他房屋（約40平方米）給乙方進行改造并出租給乙方使用，租賃期限20年，從1999年4月1日起至2019年3月31日止；房屋租金從2004年1月1日起開始交納，租金為1000元／月（含稅），租金每半年交納一次；如一方違約，均應無條件按整個房屋租賃期內(nèi)應交租金總額的三倍賠償對方。合同簽訂后，雙方均按合同履行了義務。張嫁寅交納房屋租金至2009年6月底。
2006年3月17日，宜昌市人民政府以宜府函（2006）22號《關(guān)于同意收回西陵二路34號等處國有土地使用權(quán)的批復》，決定收回包括珍珠路36號在內(nèi)的國有土地使用權(quán)，用于舊城改造。2008年6月10日，宜昌市房管局發(fā)出拆遷公告。2009年4月8日，開元國資公司書面通知張嫁寅：“為配合市政重點工程的順利進行，解除雙方之間的租賃合同，2009年5月10日前清場退出，10日以后開始拆除?！?月16日，張嫁寅回函：“要求解決好解除合同后的相關(guān)事宜，不同意無條件解除合同?！?br/>2008年5月10日，張嫁寅（甲方）與韓衛(wèi)、徐玉蘭（乙方）簽訂《服裝經(jīng)營合作協(xié)議》，約定甲方提供珍珠路36號門面由乙方經(jīng)營服裝，期限一年，從2008年6月1日起至2009年5月31日止，乙方每半年向甲方支付合作費2.5萬元。2009年5月25日，甲乙雙方在該合同上批注：“鑒于本門面屬于開發(fā)拆遷范圍內(nèi)，具體拆遷時間無法確定，雙方商定將本合同的執(zhí)行時間延期到拆遷為止，合作方式不變?！?br/>2009年11月23日，新恒基公司（甲方）與次承租人韓衛(wèi)、徐玉蘭（乙方）簽訂《房屋拆遷補償協(xié)議》，約定甲方支付乙方裝潢補償費3.5萬元，乙方交清原住房的水電氣等費用，房屋鑰匙交給甲方，由甲方拆除。2010年4月6日，張嫁寅在3.5萬元的支票存根上簽字。
同時查明，張嫁寅承租期間，西陵服裝廠、開元國資公司歷年共收取張嫁寅房屋租金7萬元。另查明，拆遷人依照拆遷協(xié)議，已將產(chǎn)權(quán)置換的房屋交付開元國資公司，開元國資公司當庭表示現(xiàn)無閑置房屋繼續(xù)出租給張嫁寅。
原再審認為，張嫁寅與西陵服裝廠簽訂的《房屋租賃合同》是締約雙方的真實意思表示，且未違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，其效力依法應當予以確認。開元國資公司接收了西陵服裝廠資產(chǎn)后，原西陵服裝廠的權(quán)利和義務依法即應由開元國資公司承繼。在合同履行期限內(nèi)，租賃房屋須拆遷，出租方、承租方與拆遷人分別達成協(xié)議，一致同意將租賃房屋交付拆遷人拆除，當事各方在拆遷補償方面并無爭議，故本案案由應與拆遷無關(guān)，仍應確定為房屋租賃合同糾紛。根據(jù)再審查明的事實，拆遷人依照拆遷協(xié)議，已將產(chǎn)權(quán)置換的房屋交付開元國資公司，而開元國資公司未將產(chǎn)權(quán)調(diào)換取得的房屋交由原房屋承租人繼續(xù)承租，客觀上已構(gòu)成違約，張嫁寅在本案中行使法定解除權(quán)，于法有據(jù)，予以支持。綜合考量合同的履行狀況、違約方的過錯程度、守約方的期待利益、違約方對損失的可預見程度等因素，酌情判令開元國資公司在合同解除后給付張嫁寅違約賠償金7萬元。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項、第九十七條、第一百一十四條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、解除張嫁寅與宜昌市西陵服裝廠簽訂的《房屋租賃合同》；二、開元國資公司向張嫁寅支付違約金7萬元，于判決生效后十日內(nèi)履行。三、駁回張嫁寅的其他訴訟請求。原一、二審訴訟費合計14055元，由張嫁寅負擔12263元，開元國資公司負擔1792元。

本院認為：1、上訴人張嫁寅與西陵服裝廠1999年6月19日簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，合同內(nèi)容亦不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同，依法應予保護。后被上訴人開元國資公司接收了西陵服裝廠的資產(chǎn)，西陵服裝廠在《房屋租賃合同》中的權(quán)利義務依法由開元國資公司承繼。2、拆遷人新恒基公司依照拆遷協(xié)議，已將產(chǎn)權(quán)置換的房屋交付開元國資公司，而開元國資公司未將產(chǎn)權(quán)調(diào)換取得的房屋交由原房屋承租人繼續(xù)承租，當庭表示現(xiàn)無閑置房屋繼續(xù)出租給張嫁寅，客觀已構(gòu)成違約。張嫁寅在本案中行使法定解除權(quán)可以導致合同解除的法律后果，且合同已經(jīng)實際履行不能，原再審判決解除雙方之間的合同關(guān)系并無不當，張嫁寅與開元國資公司之間的合同權(quán)利義務消滅。綜合考量合同的履行狀況、雙方的過錯程度、合同繼續(xù)履行可期待利益、違約方對損失的可預見程度等因素，原再審判令開元國資公司在合同解除后給付張嫁寅賠償金7萬元的數(shù)額偏低，本院酌情予以調(diào)整。經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項、第九十七條、第一百一十四條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：

一、維持宜昌市西陵區(qū)人民法院（2012）鄂西陵民再初字第2號民事判決的第一項、第三項，即解除張嫁寅與宜昌市西陵服裝廠簽訂的《房屋租賃合同》；駁回張嫁寅其他訴訟請求。
二、變更宜昌市西陵區(qū)人民法院（2012）鄂西陵民再初字第2號民事判決的第二項為：宜昌市開元國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司在本判決生效后十日內(nèi)向張嫁寅支付違約金15萬元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
原一審案件受理費4685元，由張嫁寅負擔3035元，由宜昌市開元國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司負擔1650元；原二審案件受理費9370元，由張嫁寅負擔6070元，由宜昌市開元國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司負擔3300元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　鄧麗華 代理審判員　　陳　震 代理審判員　　鄭桂華

書記員：陳悅