上訴人（原審被告、反訴原告）：張坤鵬，男，1966年1月24日出生，漢族，職員，住黑龍江省富錦市。委托訴訟代理人：崔寒梅，黑龍江合昌律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告、反訴被告）：中國(guó)鐵路哈爾濱局集團(tuán)有限公司農(nóng)林管理所，住所地哈爾濱市道里區(qū)民眾街59號(hào)。負(fù)責(zé)人：侯士俊，該管理所主任。委托訴訟代理人：張?jiān)?，該管理所法律顧問?/p>

上訴人張坤鵬上訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求二審法院依法撤銷黑龍江省富錦市人民法院（2016）黑0882民初2130號(hào)民事判決，并依法發(fā)回重審。二、一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.原審判決上訴人支付被上訴人2015年度房屋租金50000元系認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。2014年4月9日,上訴人與被上訴人簽訂房屋場(chǎng)地租賃合同,合同約定房屋、場(chǎng)地租賃期限36個(gè)月,自2014年4月1日起至2017年3月31日止,房屋、場(chǎng)地用途為倉(cāng)儲(chǔ)商業(yè)使用,房屋租金每年50000元,房屋租金交付方式為:第一筆時(shí)間為2014年4月6日前,第二筆2015年3月20日前,第三筆為2016年3月20日前。合同第八條第二項(xiàng)規(guī)定被上訴人不能按期提供場(chǎng)地或所提供的房屋嚴(yán)重影響使用或居住等,上訴人有權(quán)解除合同,合同第十條第一項(xiàng)規(guī)定上訴人因本合同第八條第二項(xiàng)的原因而解除合同的,被上訴人應(yīng)付上訴人剩余租期內(nèi)應(yīng)交租金總額的5%的違約金,合同簽訂后上訴人認(rèn)真履行合同,并向被上訴人交納了2014年度租金50000元,可被上訴人向上訴人提供的房屋,因缺水、缺電、暖氣不能使用,使該房屋無(wú)法居住和使用,于是上訴人多次向被上訴人反映上述情況要求達(dá)到房屋使用標(biāo)準(zhǔn),但被上訴人以各種理由一直推托不給予解決,違反了合同第八條的規(guī)定,屬被上訴人違約在先,這樣才導(dǎo)致上訴人沒有向被上訴人交納2015年租金。所以根據(jù)雙方簽訂的合同規(guī)定被上訴人應(yīng)賠償原告違約金。在一審時(shí)上訴人向法庭提供了證人紀(jì)某的證言和光碟一份能證明被上訴人未履行合同的義務(wù),但一審法院對(duì)上訴人提供的反訴請(qǐng)求未給予支持,顯屬偏袒被上訴人。被上訴人中國(guó)鐵路哈爾濱局集團(tuán)有限公司農(nóng)林管理所辯稱，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。雙方于2014年4月9日簽訂房屋場(chǎng)地租賃合同，合同約定租賃期限為2014年4月1日至2017年3月31日止，每年租金50000元。上訴人交納了2014年的租金，2015年未交租金。租賃合同的簽訂是雙方真實(shí)意思表示，雖然缺水、缺電、暖氣不能使用，但由于上訴人是在明知租賃物存在問題的情況下簽訂的合同，因此上訴人應(yīng)該依照合同約定交付租金。雙方簽訂的房屋場(chǎng)地租賃合同中，大部分是場(chǎng)地，房屋占很小的一部分，房屋一直有人居住，同時(shí)也能證明場(chǎng)地一直在使用。2013年以前上訴人就在租用這個(gè)場(chǎng)地，知道房屋的狀態(tài)。中國(guó)鐵路哈爾濱局集團(tuán)有限公司農(nóng)林管理所向一審法院起訴請(qǐng)求：原告要求被告繳納欠款50000元及利息2675元，合計(jì)52675元，并由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。張坤鵬向一審法院提出反訴請(qǐng)求：要求中國(guó)鐵路哈爾濱局集團(tuán)有限公司農(nóng)林管理所退還已繳納的2014年房屋租賃費(fèi)50000元，并承擔(dān)合同所規(guī)定的違約金。一審法院認(rèn)定：原告所有的換新天站貨場(chǎng)位于福前鐵路線換新天站204km+574-204km+714，原為鐵路專用線貨場(chǎng)，現(xiàn)鐵路專用線已拆除，貨場(chǎng)保留。2010年1月8日，原告將貨場(chǎng)及房屋租賃給劉輝，至2013年年末止，并簽訂合同。后劉輝將房屋及場(chǎng)地轉(zhuǎn)租給被告張坤鵬，張坤鵬雇傭張全忠夫婦看管房屋及場(chǎng)地。2014年4月9日，原、被告簽訂房屋場(chǎng)地租賃合同，合同約定房屋、場(chǎng)地租賃期限36個(gè)月，自2014年4月1日起至2017年3月31日止，房屋、場(chǎng)地用途為倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)使用，房屋、場(chǎng)地租金每年50000元，租金交付方式為：第一筆時(shí)間為2014年4月6日前，第二筆為2015年3月20日前，第三筆為2016年3月20日前。房屋面積為321.50平方米，場(chǎng)地面積為4200平方米。被告如約交付2014年租賃費(fèi)，2015年租賃費(fèi)未能按約定交付。一審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房屋、場(chǎng)地租賃合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，不違反法律法規(guī)規(guī)定，合法有效。雖然缺水、缺電、暖氣不能使用，但由于被告是在對(duì)此明知的情況下簽訂合同的，因此被告應(yīng)依照合同約定及時(shí)支付租金。被告遲延履行租金的義務(wù)，原告要求被告給付違約金的訴訟請(qǐng)求，因其未就被告遲延履行給付義務(wù)行使合同解除權(quán)，故不予支持。關(guān)于被告反訴要求返還租金及支付違約金的請(qǐng)求，租賃合同第八條第二項(xiàng)規(guī)定原告不能按期提供場(chǎng)地或所提供的房屋嚴(yán)重影響使用或居住等，被告有權(quán)解除合同，租賃合同第十條第一項(xiàng)規(guī)定被告因本合同第八條第二項(xiàng)的原因而解除合同的，原告應(yīng)支付被告剩余租期內(nèi)應(yīng)交租金總額的5%的違約金，由于依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條之規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力?！币虼耍ㄖ獙?duì)方解除合同是解除合同的前置程序，當(dāng)事人在未出面通知的情況下直接訴至法院起訴要求返還租金與該條規(guī)定不符，被告未提交證據(jù)證明被告曾通知原告要求解除合同，因此，被告反訴要求原告返還租金及支付違約金亦無(wú)依據(jù)，本院不予支持。被告反訴理由均不成立，其反訴請(qǐng)求本院不予支持。判決：一、被告張坤鵬于本判決生效后10日內(nèi)向原告哈爾濱鐵路局農(nóng)林管理所支付2015年年度房屋租金50000元；二、駁回原告哈爾濱鐵路局農(nóng)林管理所的其他訴訟請(qǐng)求；三、駁回被告張坤鵬的反訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1050元，反訴費(fèi)525元，由被告張坤鵬負(fù)擔(dān)。二審期間，被上訴人未向本院提交新證據(jù)。上訴人向本院提供張某中的證人證言，證明上訴人租賃案涉房屋及場(chǎng)地后，房屋斷水?dāng)嚯?，無(wú)法正常使用，居住的人員因無(wú)法得到工資而不肯離開，并不能證明房屋配套設(shè)施達(dá)到了能夠維持正常的生活標(biāo)準(zhǔn)，該房屋停水停電的事實(shí)是存在的，而且是在上訴人承租房屋后發(fā)生的，雖然被上訴人稱房屋只是租賃的一小部分，大部分是場(chǎng)地，但雙方簽訂的合同并未約定房屋和場(chǎng)地分開計(jì)算租賃費(fèi)用，并且合同中用了大量的條款來(lái)約定雙方對(duì)房屋的權(quán)利及義務(wù)。被上訴人對(duì)證人的證言真實(shí)性部分存在異議，該證人證言能夠明確斷水?dāng)嚯姴⒉皇怯杀簧显V人造成的，合同第五條第一款明確約定租賃期內(nèi)由乙方承擔(dān)供熱費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)等，由于上訴人沒有繳納電費(fèi)導(dǎo)致了斷電，合同第六條第二款明確約定乙方在試用期間發(fā)現(xiàn)房屋有故障時(shí)應(yīng)及時(shí)通知甲方由甲方修復(fù)或由乙方修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)，甲方?jīng)]有收到通知，乙方也沒有及時(shí)修復(fù)造成了斷水，證人的證言能夠證明過(guò)錯(cuò)在上訴人不在被上訴人。本院認(rèn)為該證人與上訴人存在利害關(guān)系，且證言沒有其他證據(jù)進(jìn)行佐證，因此對(duì)于被上訴人存在異議的證言部分不予采信，對(duì)被上訴人不存在異議的證言部分予以采信。本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。另查明，哈爾濱鐵路局農(nóng)林管理所于2018年3月26日變更為中國(guó)鐵路哈爾濱局集團(tuán)有限公司農(nóng)林管理所。
上訴人張坤鵬因與被上訴人中國(guó)鐵路哈爾濱局集團(tuán)有限公司農(nóng)林管理所房屋租賃合同糾紛一案，不服黑龍江省富錦市人民法院（2016）黑0882民初2130號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月5日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人張坤鵬及其委托訴訟代理人崔寒梅、被上訴人中國(guó)鐵路哈爾濱局集團(tuán)有限公司農(nóng)林管理所的委托訴訟代理人張?jiān)酵⒓釉V訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，上訴人是否應(yīng)當(dāng)支付被上訴人2015年的租賃費(fèi)及被上訴人是否應(yīng)支付上訴人違約金。上訴人與被上訴人于2014年4月9日簽訂的《房屋、場(chǎng)地租賃合同》，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，該合同合法有效。上訴人在一審時(shí)陳述，在租賃房屋交接時(shí)，其發(fā)現(xiàn)該房屋就沒有水，電路老化，且暖氣無(wú)法正常使用，據(jù)此可以證明上訴人是在明知此種情況下簽訂的合同，并交納了2014年的租賃費(fèi)50000元，在此期間亦未行使自身的合同解除權(quán)，且根據(jù)二審證張某中陳述，停電是由于欠電費(fèi)，電力部門才進(jìn)行的斷電，因此被上訴人并不存在違反合同內(nèi)容的情形，上訴人應(yīng)當(dāng)支付被上訴人2015年的租賃費(fèi)，被上訴人亦無(wú)需支付上訴人違約金。綜上所述，上訴人張坤鵬的上訴請(qǐng)求不成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)1575元，由上訴人張坤鵬負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　姜廣武
審判員　　王春霞
審判員　　彭景豐

書記員：徐米多