上訴人（原審被告、反訴原告）：張某某，男。
委托訴訟代理人：張曉明，黑龍江朗清律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：張東雪，女。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：張某某，男。
委托訴訟代理人：張慶富（系張某某父親），男。

上訴人張某某因與被上訴人張某某房屋買賣合同糾紛一案，不服肇東市人民法院（2016）黑1282民初3023號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年4月17日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理，上訴人張某某及委托訴訟代理人張曉明、張東雪，被上訴人張某某委托訴訟代理人張慶富到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某某上訴請求：1、請求撤銷原判，改判雙方簽訂的房屋買賣合同無效；2、退還張某某出賣給上訴人張某某的255.36㎡房屋及所屬3662.5㎡土地使用權(quán)；3、張某某返還上訴人已交付的購房款60萬元及利息，并賠償上訴人經(jīng)濟損失202000元（以鑒定為準）；4、由張某某承擔本案訴訟費用。
事實和理由：1、一審判決認定雙方簽訂的房屋買賣合同有效，屬適用法律錯誤。張某某在事先未取得人民政府批準，未交納土地出讓金的情況下，擅自出賣國有劃撥土地上的房屋及國有劃撥土地使用權(quán)，違反法律強制性規(guī)定，雙方簽訂的房屋買賣合同無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府批準，有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。這是轉(zhuǎn)讓劃撥土地上房屋的前置程序。本案中的張某某違反了上述法律規(guī)定，未取得人民政府批準，未與土地管理部門簽訂土地出讓合同，未補交土地出讓金，因而不具備出讓國有劃撥土地上的房屋以及轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的法定條件。2、最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定：土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當認定合同有效。該司法解釋已明確了補辦政府批準手續(xù)的最后期限，以及補救此類合同生效的最后要件。但本案中的被上訴人未辦理也未補辦手續(xù)，所以，雙方簽訂的合同無效。一審判決認定雙方簽訂的合同有效，違反以上法律規(guī)定。3、一審判決認定張某某為上訴人辦理了房屋過戶手續(xù)，認定張某某與張某某之間的房屋買賣行為合法、有效，屬適用法律錯誤。《中華人民共和國合同法》第五十六條規(guī)定，合同無效，自始無效。不能因為履行房屋過戶手續(xù)就認定為合同有效。本案中當事人雖然辦理了房屋過戶手續(xù)，但不能以此認定房屋買賣合同有效，要看基礎(chǔ)法律關(guān)系和事實。此類房屋轉(zhuǎn)讓的審批機關(guān)是政府及土地管理部門，而不是房產(chǎn)管理部門。張某某未取得人民政府文件，未補交土地出讓金，擅自轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房屋及轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)，房產(chǎn)部門無權(quán)審批，而且房產(chǎn)部門在未見到政府批文和交納土地出讓金的情況下，擅自給當事人辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，行為違法，并不能以此證明雙方的房屋買賣合同必然有效。<最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋>（一）第一條規(guī)定：在民事訴訟中，一審法院對房產(chǎn)非法過戶的問題也應(yīng)一并作出認定的判決無效，而不應(yīng)拋開基礎(chǔ)法律關(guān)系和事實，以已經(jīng)辦理房產(chǎn)過戶為借口，錯誤地判定違反法律強制性規(guī)定的出賣劃撥土地上的房屋行為合法、有效。一審判決認定雙方簽訂的協(xié)議中約定了土地使用證和房產(chǎn)證轉(zhuǎn)戶費用，由張某某承擔2萬元，張某某履行了房屋買賣協(xié)議中的相關(guān)義務(wù)條款，而判定張某某履行了給上訴人辦理土地使用證過戶的義務(wù)，屬于認定事實和適用法律錯誤。雙方簽訂的協(xié)議約定，指的是房屋及土地過戶費用，而不包括訂立房屋買賣合同前，張某某就應(yīng)當交納土地出讓金，一審判決將房屋買賣合同產(chǎn)權(quán)過戶費用，理解為前期的土地出讓合同受讓人應(yīng)交納的土地出讓金錯誤。至目前為止，張某某也未取得人民政府的批文，未補交土地出讓金，一審判決認定張某某履行了義務(wù)錯誤。
張某某辯稱，雙方簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，應(yīng)認定為合法、有效合同。關(guān)于土地使用權(quán)問題，雙方在協(xié)議第七條中寫明，土地使用證是原昌五采購站的，不是張某某的，張某某同意并將土地證拿到手，說明是其對買賣協(xié)議條款的認可。該土地使用證合法有效，使用權(quán)未發(fā)生變化，張某某不應(yīng)承擔任何責(zé)任。關(guān)于土地使用權(quán)過戶問題，房地產(chǎn)管理法第六十一條規(guī)定：房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更時，需經(jīng)地方政府房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記，憑變更后的房屋所有權(quán)證向同級土地管理部門辦理土地變更登記，取得土地使用權(quán)證。雙方已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，上訴人取得了產(chǎn)權(quán)證，其就應(yīng)當?shù)酵恋毓芾聿块T辦理土地變更手續(xù)，應(yīng)當由其自行去辦理土地過戶手續(xù)。最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第八條規(guī)定：土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用證變更登記手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。
張某某在一審訴訟請求：請求法院判決張某某償還欠款100萬元，如不能償還此款，應(yīng)當將房屋倒出。由張某某承擔訴訟費。
一審法院認定事實，肇東市昌五土特廢品收購站，因生產(chǎn)、經(jīng)營而舉債向翟光文借款。至2000年共計欠款本息22.3萬元，經(jīng)企業(yè)員工民主議定，報經(jīng)上級主管部門批準后，以企業(yè)自有的房屋及院落抵債給翟光文，于2002年6月經(jīng)政府房產(chǎn)部門登記，獲得了房屋產(chǎn)權(quán)證照。于2008年9月，翟光文與本案原告張某某協(xié)議以35萬元的價格交易，張某某于2013年10月獲得房屋產(chǎn)權(quán)證照。2014年1月，原、被告協(xié)商一致，簽訂房屋買賣協(xié)議，以人民幣200萬的價格，轉(zhuǎn)賣給被告張某某，協(xié)議約定：張某某購買張某某座落于肇東市昌五鎮(zhèn)三街村土地總面積3662.5平方米，磚瓦結(jié)構(gòu)商品房建筑面積255.36平方米，產(chǎn)權(quán)證號2XXXX，土地使用證號昌字九一第一號，總價款200萬元，約定分期付款，并約定有爭議的69.5平方米房屋（產(chǎn)權(quán)人劉福春）作價40萬元，如張某某在2014年4月30日前不能解決權(quán)屬糾紛，張某某自愿放棄此40萬元。涉案的土地使用證所屬單位為昌五土特廢品收購站，2014年1月10日張某某取得商業(yè)用房255.36平方米的房產(chǎn)證。原告按照房屋買賣協(xié)議的約定條款交付給被告張某某土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)戶費用（包括稅費）2萬元。原告張某某以被告張某某拒不履行協(xié)議，拖欠購房款100萬元為由訴至本院。
一審法院認為，昌五土特廢品收購站與翟光文、翟光文與張某某、張某某與張某某之間的房屋買賣合同，均在買賣雙方自愿、公平、有償真實意思表示的前提下簽署協(xié)議，經(jīng)政府房屋產(chǎn)權(quán)管理部門核準登記，頒發(fā)了產(chǎn)權(quán)證書，并且實際交付、使用至今?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、經(jīng)依法登記發(fā)生法律效力。被告張某某現(xiàn)持有房屋產(chǎn)權(quán)證，是合法的房屋所有權(quán)人，因此，張某某與張某某之間的房屋買賣行為合法、有效。
關(guān)于案涉的3662.5平方米的土地使用權(quán)問題，我國法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)證，是經(jīng)人民政府批準核發(fā)的土地使用權(quán)的法律憑證，登記的土地使用權(quán)受國家法律保護，任何單位和個人不得侵犯。至今為止，案涉的合法土地使用者仍然是土地使用證的合法持有者，即昌五土特廢品收購站?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”。第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用出讓金?！钡谒氖l規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移?！北景钢?，原、被告簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定了房屋的面積，價款及交付方式，并在協(xié)議中約定了土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)戶費用由原告承擔兩萬元，原告履行了房屋買賣協(xié)議中的義務(wù)條款，同時又注明了土地使用證所屬單位是昌五土特廢品收購站，不是張某某。張某某接收了案涉的國有土地使用證的行為，是對買賣協(xié)議中約定條款的認可，并交付了部分價款，變更了房屋產(chǎn)權(quán)登記，取得了房屋產(chǎn)權(quán)證照，因此，被告張某某反訴原告張某某土地使用權(quán)人與受讓人張某某未經(jīng)政府批準訂立轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的反訴理由不能成立。張某某應(yīng)依約向原告支付購房款。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百五十九條、第一百六十一條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十七條、第三十二條、第四十條、第四十二條規(guī)定，判決：一、被告張某某于本判決生效后10日內(nèi)給付原告張某某購房款人民幣1000000.00元。二、駁回原告張某某的其它訴訟請求。三、駁回被告張某某的反訴請求。案件受理費13800.00元，反訴費5910.00元，均由被告張某某負擔。
二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審查明的事實予以確認

本院認為，第一、關(guān)于雙方簽訂的房屋買賣合同效力問題。雙方簽訂的房屋買賣合同，既涉及255.36㎡的房屋，又涉及國有土地使用權(quán)面積3662.5㎡。最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定：土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當認定合同有效?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用出讓金?！?lt;最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）>第十四條規(guī)定：合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。效力性規(guī)定，指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定的規(guī)范；或者是法律及行政法規(guī)雖然沒有明確規(guī)定，但違反這些禁止性規(guī)范后將導(dǎo)致合同無效或者不成立，違反了這些禁止性規(guī)定后如果使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的規(guī)范。該案中，翟光文與張某某、張某某與張某某之間簽訂的房屋買賣協(xié)議，因涉及國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓部分，該國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為均沒有經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)手續(xù)，也沒有依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)以上法律規(guī)定，雙方簽訂的房屋買賣合同涉及的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，未履行法律規(guī)定的程序，如果合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益。張某某與張某某之間的房屋買賣協(xié)議，未履行法律規(guī)定的程序，違反法律效力性強制性規(guī)定，因此，應(yīng)當認定為無效合同。第二、關(guān)于合同無效后所取得的財產(chǎn)應(yīng)當如何處理問題。《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當折價返還；不能折價返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責(zé)任。依據(jù)該規(guī)定，因雙方簽訂的合同違反法律效力性規(guī)定，屬無效合同，因此，依據(jù)該合同所取得的財產(chǎn)應(yīng)當予以返還，被上訴人應(yīng)當將上訴人交付的房款60萬元返還給上訴人，上訴人收到房款后應(yīng)當將依據(jù)合同取得的房屋及土地使用權(quán)返還給被上訴人。關(guān)于上訴人張某某請求的利息損失是否應(yīng)予支持問題，因雙方所簽訂的合同為無效合同，因此，對于利息損失不予以支持。第三、關(guān)于上訴人請求的經(jīng)濟損失202000元是否在本案中應(yīng)予支持問題。上訴人請求的該項損失，是上訴人在占有使用該房屋及土地后，后期陸續(xù)投入部分，包括所建庫房、院落修整、維修圍墻等進行的投入，對于該投入的數(shù)額，上訴人提供了投入清單，但對于投入的價格并沒有經(jīng)過有關(guān)部門予以鑒定認證，且被上訴人也不承認，因此，對上訴人在占有使用該房屋及土地時的投入，可另行主張權(quán)利。
綜上所述，張某某的上訴請求部分成立，應(yīng)予支持。一審判決認定事實清楚，但適用法律錯誤，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、<最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）>第十四條、最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、撤銷肇東市人民法院（2016）黑1282民初3023號民事判決；
二、被上訴人張某某于本判決生效后10日內(nèi)返還收取上訴人張某某交納的房款60萬元；
三、上訴人張某某收到被上訴人張某某返還的房款后10日內(nèi)，將依據(jù)合同取得的255.36㎡房屋及3662.5㎡土地使用權(quán)返還給被上訴人張某某；
四、駁回上訴人張某某其他訴訟請求。
五、駁回被上訴人張某某的訴訟請求。
一審案件受理費13800.00元，二審案件受理費21018.00元，合計34818.00元，由張某某、張某某各負擔17409.00元；反訴費5910.00元，由張某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　姜再民 審判員　　趙　明 審判員　　楊曉涵

書記員：王雁