上訴人（原審原告）:張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市江夏區(qū)，委托訴訟代理人：陳望貴，湖北正奉律師事務所律師。委托訴訟代理人：張洪波（張某某丈夫），xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市江夏區(qū)，上訴人（原審被告）：湖北中南國際匯物業(yè)投資發(fā)展有限公司，住所地湖北省黃石市花湖街道辦事處花湖路68號。法定代表人：陳紅，該公司執(zhí)行董事。委托訴訟代理人：胡穆，湖北和開勝律師事務所律師。委托訴訟代理人：曹磊，湖北和開勝律師事務所律師。被上訴人（原審被告）：湖北恒大置業(yè)有限公司，住所地湖北省黃石市明珠花園15號樓。法定代表人：宋險峰，該公司董事長。委托訴訟代理人：胡穆，湖北和開勝律師事務所律師。委托訴訟代理人：曹磊，湖北和開勝律師事務所律師。

張某某上訴請求：１、撤銷一審判決第一項，查清事實后依法改判為中南國際匯公司、恒大公司共同向張某某支付逾期交房違約金（以957861元為基數，按年利率24%的標準，計算從2016年12月30日起至2017年5月19日止）。２、一、二審訴訟費由中南國際匯公司、恒大公司共同承擔。事實與理由：一、因轉讓協議系中南國際匯公司、恒大公司自行簽訂，且轉讓完全不合乎邏輯，所以轉讓協議很有可能系中南國際匯公司、恒大公司在涉訴后補充簽訂。一審法院根據“授權委托書”及《合作項目概括轉讓協議》而簡單認定恒大公司將案涉項目概括轉讓給中南國際匯公司，屬于認定基本事實不清。1、恒大公司投入巨額建造費，以零元轉讓完全不合邏輯。2、中南國際匯公司不具有房地產開發(fā)企業(yè)資質，將項目轉讓給中南國際匯公司屬不合法行為。3、中南花園招待所也不可能同意此轉讓。二、一審判決存在剝奪張某某依法質證的情形，屬于嚴重違反法定程序。三、本案案涉合同明確約定了違約金的計算方法，一審法院參照同類房屋大致租金標準確定本案違約金的計算標準，屬于適用法律錯誤，有失公平、公正，有悖于立法本意，本案中合同雙方約定違約金過高的情形下，將本案逾期交房的違約金調整為年利率24%的更為適宜。綜上所述，一審判決認定基本事實不清，嚴重違反法定程序且適用法律錯誤，請求支持張某某的上訴請求。中南國際匯公司、恒大公司共同辯稱，請求依法駁回張某某的上訴請求，支持中南國際匯公司的上訴請求。中南國際匯公司上訴請求：1、撤銷一審判決第一項，依法改判中南國際匯公司不承擔逾期交房違約金；2、判令張某某承擔本案一、二審訴訟費用。事實與理由：一、根據2016年2月16日中國共產黨中央軍事委員會印發(fā)的《關于軍隊和武警部隊全面停止有償服務活動的通知》，案涉項目由于政策原因致使逾期交房，根據雙方簽訂的投資協議第六條之規(guī)定，中南國際匯公司不應對逾期交房承擔違約責任。二、中南國際匯公司積極與廣州軍區(qū)中南花園招待所協調保障業(yè)主投資權利，因政策及不可抗力等因素造成逾期交房并沒有影響張某某的投資使用期限，未給張某某造成實際損失，故一審法院按照同類地區(qū)同類房屋大致的租金標準計算損失是錯誤的。張某某辯稱，中南國際匯公司的上訴請求及理由沒有依據，應予駁回。恒大公司述稱，一審認定事實正確，一審判決恒大公司不承擔責任正確。張某某向一審法院起訴請求：1、判令中南國際匯公司、恒大公司按照合同約定支付延期交付物業(yè)的違約金，目前截止至2017年5月10日的違約金為123563.94元，張某某保留繼續(xù)追償違約金的權利，直至實際交付物業(yè)之日止；2、本案全部訴訟費用由中南國際匯公司、恒大公司承擔。一審法院認定事實：2012年5月8日，中南花園招待所（甲方）與恒大公司（乙方）就合作開發(fā)丁字橋地塊事宜簽訂《合作開發(fā)合同》，合同約定：合作開發(fā)土地位于武漢市武昌區(qū)武珞路558號，土地面積3000平方米（具體見附圖），該地塊產權為軍產，乙方自籌資金開發(fā)建設商業(yè)寫字樓。合作開發(fā)建設商業(yè)寫字樓的經營使用權每期10年?？紤]到乙方的投資，在甲方無重大軍事用途改變的情況下，分四期約定。在乙方按規(guī)定向甲方付清全部土地有償使用金且商業(yè)寫字樓竣工驗收合格后，甲乙雙方簽訂《房地產租賃合同》，時限和約定的方式與經營使用權一致。本合同期限屆滿或者甲方依法解除本合同時，合作開發(fā)的土地及土地上乙方投資建設的商業(yè)寫字樓等一切不動產及相關設施、設備均無條件收歸甲方所有，乙方無條件騰退。若乙方將土地上的商業(yè)寫字樓（含屋頂）、設施、設備租賃給第三人使用的，其租賃期限不能超過乙方的經營使用期限。無論出現什么情形，乙方應在經營使用期限屆滿后無條件騰退給甲方。乙方與第三方的債權債務由乙方負責處理，與甲方無關。甲方協助乙方辦理合作開發(fā)建設項目的有關手續(xù)，費用由乙方負擔。甲方向乙方出具合作開發(fā)項目經營使用權約定時限的證明。乙方負責組織商業(yè)寫字樓建設項目的勘察、設計、施工、驗收，甲方予以配合，所發(fā)生的相關費用由乙方承擔。合同還對土地有償使用金及支付辦法、履約保函、違約責任、爭議的解決方式進行了約定。合同簽訂后，中國人民解放軍廣州軍區(qū)司令部直屬工作部于2013年9月6日下發(fā)《同意丁字橋地塊合作開發(fā)項目規(guī)劃方案》的批復，原則同意中南花園招待所上報的《丁字橋合作開發(fā)項目規(guī)劃設計方案》。2014年3月20日，中國人民解放軍廣州軍區(qū)聯勤部基建營房部向中南花園招待所頒發(fā)《軍隊工程建設項目施工許可證》，載明建設單位為中南花園招待所，工程項目名稱為廣州軍區(qū)中南花園招待所丁字橋綜合樓項目，建設地點為武漢市武昌區(qū)武珞路558號。2014年11月14日，中南花園招待所與恒大公司還就項目用途、超出面積分成、紅線微調補償、樓高限高等簽訂了補充協議。2015年7月20日，恒大公司出具中南國際匯物業(yè)租賃授權委托書，載明：恒大公司于2015年7月20日將中南國際匯物業(yè)租賃與中南國際匯公司，租賃期限40年，并授權中南國際匯公司在租賃期限內全權行使該物業(yè)出租和經營管理權利。2016年1月28日，恒大公司（甲方）與中南國際匯公司（乙方）就甲方與中南花園招待所簽訂的《合作開發(fā)合同》（下稱開發(fā)合同）中規(guī)定項目概括轉讓事宜協商一致，簽訂《合作項目概括轉讓協議》，合同約定:該項目為合同權益轉讓，轉讓價為零元。由乙方全部承擔甲方與中南花園招待所簽訂的《合作開發(fā)合同》中規(guī)定的甲方應享有的全部權利、收益和應承擔的全部義務與法律責任；本合同成立后，因中南花園招待所的軍隊屬性，決定了甲方與中南花園招待所簽訂的《合作開發(fā)合同》的全部條款與合同主體均在形式上不得做出任何變更；本協議簽署后，甲方應按乙方要求配合辦理全部管理部門需要甲方辦理的所有項目手續(xù)。合同還對其他各方權責、違約責任等進行了約定。2016年7月19日，中南國際匯公司（甲方、建設方）與張某某（乙方、投資方）簽訂《中南國際匯物業(yè)使用收益權投資協議》，合同約定:甲方為中南國際匯（以下簡稱“項目”）的委托建設方，并擁有項目四十年的經營、管理、使用和收益的權利；乙方在充分了解并認可本項目的性質和狀況的情況下，將投資中南國際匯的使用收益權。第一條物業(yè)的位置、面積：1.乙方投資本協議所約定之物業(yè)的使用收益權。2.本協議所約定之物業(yè)（以下簡稱“該物業(yè)”)位于武漢市武昌區(qū)丁字橋路中南國際匯地上第8層C11號物業(yè)。（以甲方統(tǒng)一提供的編號為準）。3.該物業(yè)的建筑面積為95.72平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成以相關部門出具的測繪面積為依據）。（詳細位置圖見附件-1中紅線所標區(qū)域）。4.如無特別約定，該物業(yè)在建筑材料、設計、防火、給排水、隔音、照明、節(jié)能、車庫等方面均應當符合國家相關標準的規(guī)定。第二條計價方式與價款：1.投資該物業(yè)使用收益權金額按該物業(yè)建筑面積計算；2.投資款單價為10006.91元/平米；總額為95.7861萬元；上述金額不含物業(yè)管理費、空調費及項目日常管理服務所支出各項費用的分攤。第三條付款形式及付款方式：甲乙雙方簽訂本協議當日內乙方向甲方支付投資款總額的100%，即95.7861萬元，全款付清。第四條乙方逾期付款的違約責任：乙方如未按本協議規(guī)定的時間付款，按下列逾期時間，分別處理（不作累加）：1.乙方如未按本合同規(guī)定的時間付款，逾期在30日之內，須自本合同規(guī)定的應付款期限之第二日起至實際全額支付應付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應付款千分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。乙方如未按本合同規(guī)定的時間付款，逾期超過60日后，甲方有權解除合同，乙方按投資款總額應付款的2%向甲方支付違約金。甲方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，逾期應付款乙方按日向甲方支付千分之一的違約金，直至逾期應付款還清之日止?！诹鶙l物業(yè)交付期限及條件：甲方應當在2016年12月31日前將符合下列條件的物業(yè)交付乙方使用。（1）完成相關驗收手續(xù)；（2）公共配套設施、市政公用設施及園林綠化工程按設計要求建成，并滿足使用功能要求；（3）供電、給水、排水等設施按設計要求建成，并經有關行業(yè)單位認可達到正常使用條件；（4）完成項目竣工交付使用相關手續(xù)；（5）交付達到的使用條件（其他詳見附件一）供電：入戶配總電開關，開關后配電設備由業(yè)主自行安裝：給水：每戶供水安裝進戶，室內所有管道設施由業(yè)主二次裝修自行安裝；排水：排水為住戶公用排水立管并預留接口。……2.有下列情形之一時，物業(yè)交付期限順延：（1）不可抗力或國家政策調整導致停工的；（2）非甲方原因導致物業(yè)交付延長的；（3）連續(xù)停水停電在八小時以上的；需延期交付使用的，甲方應當在發(fā)生之日起15日內予以公告或書面告知乙方。第七條甲方逾期交房的違約責任：甲方如未按本協議規(guī)定的期限將該物業(yè)交付乙方使用，按下列逾期時間，分別處理（不作累加）：1.逾期不超過30日，自本合同第六條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付投資款千分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。2.逾期超過60日后，乙方有權解除合同。乙方解除合同的，甲方應當自乙方解除合同書面通知到達之日起30天內退還全部已付投資款，并按乙方累計已付款的2%向乙方支付違約金。乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第六條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付投資款千分之一的違約金。第八條交接：1.甲方已向乙方發(fā)出書面物業(yè)交付通知，乙方未按約定時間辦理接收物業(yè)手續(xù)，自本協議約定的交付時間起視為本協議項下已將該物業(yè)交付給乙方。2.乙方在接收該物業(yè)后至2056年12月30日擁有對該物業(yè)的使用收益權，并擁有獨立使用、出租該物業(yè)的權利，甲方不得干涉乙方正常行使租賃權。合同還對保修責任、甲、乙方的違約責任、單方解除合同的處理及其他規(guī)定進行了約定。合同簽訂當日，張某某向中南國際匯公司支付投資款95.7861萬元，中南國際匯公司出具了收據。2016年8月12日，恒大公司取得了中華人民共和國房地產開發(fā)企業(yè)暫定資質證書（證書編號：黃房開暫[2010]011號），載明批準從事房地產開發(fā)經營業(yè)務時間為2006年8月7日。2017年1月13日，武漢市公共氣象服務中心出具天氣證明，載明根據武漢國家基本氣象觀測站資料顯示，武漢市2016年6月至7月期間有多場暴雨、大暴雨或特大暴雨。2017年6月27日，恒大公司與承建單位、設計單位、勘察單位一起對中南國際匯項目工程質量進行驗收，共同出具工程質量竣工驗收記錄，載明：竣工日期2017年6月27日，綜合驗收結論為驗收合格。2017年9月24日，恒大公司向中南花園招待所發(fā)出關于出具相關證明的函，載明：丁字橋開發(fā)項目已于2017年6月竣工，按照《合作開發(fā)合同》相關要求通過了驗收。懇請貴所出具丁字橋地塊項目經營使用處置權及約定時限的說明。2017年10月24日，中南花園招待所向恒大公司發(fā)出聯系函，載明：1、經廣州軍區(qū)批準，按《合作開發(fā)合同》相關條款約定，項目建成后，貴司可經營該項目，周期分段優(yōu)先租賃，累計四十年。2、根據甲乙雙方簽訂《合作開發(fā)合同》第五條“甲乙雙方權利和義務”第5款“甲方向乙方出具合作開發(fā)項目經營使用權約定時限的證明”之約定，在約定時限內，貴司擁有經營使用權。對此，我所無須另出任何該項目經營使用約定時限之外的證明即可生效。一審法院另查明，2017年5月10日，中南國際匯公司將案涉房屋交付給張某某。案涉工程項目未辦理建設工程規(guī)劃許可證也未辦理消防驗收手續(xù)。一審法院審理中，張某某申請追加中南花園招待所為本案被告參加訴訟。一審法院認為，恒大公司與中南花園招待所簽訂《合作開發(fā)合同》，由恒大公司出資在中南花園招待所營區(qū)土地上，興建中南國際匯項目寫字樓且取得該寫字樓的經營使用權。此后，恒大公司與中南國際匯公司簽訂《合作項目概括轉讓協議》，將恒大公司在《合作開發(fā)合同》中的權利義務概括轉讓給中南國際匯公司，因無證據證明該協議已經《合作開發(fā)合同》相對方中南花園招待所同意，該協議對中南花園招待所不產生法律效力，但恒大公司與中南國際匯公司均應受該協議的約束，由此中南國際匯公司取得該寫字樓經營使用權。其與張某某簽訂的《中南國際匯物業(yè)使用收益權投資協議》合法有效。合同履行中，張某某支付了全部投資款95.7861萬元，中南國際匯公司沒有按合同約定向張某某交付房屋，對此中南國際匯公司應承擔相應的違約責任?，F張某某要求中南國際匯公司支付逾期交房違約金的主張，符合合同約定及法律規(guī)定，一審法院予以支持。但由于雙方簽訂的投資協議約定的逾期交房違約金的標準過分高于實際造成的損失，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”的規(guī)定，張某某未能提交證據證明其因逾期交房造成損失的數額，參考同類地區(qū)同類房屋大致的租金標準，一審法院酌情確認該項損失以其支付的全部投資款為基數，按照日萬分之二點五標準計算，由中南國際匯公司支付給張某某。由于張某某已于2017年5月10日收房，故一審法院對張某某要求中南國際匯公司支付截止到2017年5月10日的違約金不超過日萬分之二點五的部分予以支持，超出部分不予支持。對張某某保留追償此后至交房之日止違約金的主張，一審法院不一并處理。張某某依據2015年7月20日授權委托書，主張恒大公司與中南國際匯公司系委托代理關系。2015年7月20日授權委托書在名稱上雖為授權委托書，但在內容上載明了恒大公司系將房屋租賃與中南國際匯公司，并授權其出租、經營、管理，并未涉及“委托”或“代理”等字眼，故無法據此認定雙方的委托代理關系。且恒大公司與中南國際匯公司之后又簽訂了《合作項目概括轉讓協議》將案涉房屋經營使用權轉讓給中南國際匯公司，替換了原授權委托書的約定。故恒大公司并非《中南國際匯物業(yè)使用收益權投資協議》的相對人，根據合同相對性原則，張某某請求恒大公司支付延期交付物業(yè)的違約金，一審法院不予支持。張某某請求追加中南花園招待所作為本案當事人參加訴訟，因中南花園招待所并非《中南國際匯物業(yè)使用收益權投資協議》相對人，中南花園招待所與本案無直接利害關系，不屬于必須共同參加訴訟的當事人。故對張某某上述申請一審法院不予采納。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條第二款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條規(guī)定，判決：一、湖北中南國際匯物業(yè)投資發(fā)展有限公司于一審判決生效之日起五日內向張某某支付逾期交房違約金（以95.7861萬元為基數，從2017年1月1日起至2017年5月10日止，按日萬分之二點五標準計算）；二、駁回張某某的其他訴訟請求。如果未按一審判決指定的期間履行給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費2771元，由湖北中南國際匯物業(yè)投資發(fā)展有限公司負擔（此款張某某已墊付，由湖北中南國際匯物業(yè)投資發(fā)展有限公司連同上述款項一并給付張某某）。本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證，對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：中南國際匯公司提交中國共產黨中央軍事委員會于2016年2月16日印發(fā)的《關于軍隊和武警部隊全面停止有償服務活動的通知》復印件一份，擬證明延期交付物業(yè)是因國家政策原因，中南國際匯公司不構成違約，不應承擔違約責任。經質證，張某某對中南國際匯公司提交證據的意見為：該證據僅為一份文件，且是復印件，不能作為證據使用，也不屬于二審新證據，沒有實質性的證明作用。恒大公司對中南國際匯公司提交的證據予以認可。本院認為中南國際匯公司提交的證據不能達到其證明目的，本院不予采信。一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。本院認為，中南國際匯公司與張某某就案涉房屋簽訂的《中南國際匯物業(yè)使用收益權投資協議》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。中南國際匯公司上訴認為其不應承擔逾期交房的違約責任，但依照《中南國際匯物業(yè)使用收益權投資協議》第六條第二款約定，有下列情形之一時，物業(yè)交付期限順延：（1）不可抗力或國家政策調整導致停工的；（2）非中南國際匯公司原因導致物業(yè)交付延長的；（3）連續(xù)停水停電在八小時以上的；需延期交付使用的，中南國際匯公司應當在發(fā)生之日起15日內予以公告或書面告知張某某。現中南國際匯公司提交的證據不足以證明房屋交付符合上述可以順延的情形，而且也沒有履行協議約定的告知義務，其該項上訴理由缺乏事實和法律依據，本院不予采納。中南國際匯公司未按合同約定的日期向張某某交付房屋，對此中南國際匯公司應承擔逾期交房的違約責任。關于逾期交房違約金，張某某上訴認為一審判決中南國際匯公司支付的違約金按日萬分之二點五的標準計算并不公平，中南國際匯公司上訴認為一審判決按照同類地區(qū)同類房屋大致的租金標準計算損失是錯誤的。由于張某某投資的是案涉房屋使用收益權，且其未能提交充分的證據證明因逾期交房給其造成實際損失的數額，故一審根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”的規(guī)定，同時參考同類地區(qū)同類房屋大致的租金標準，將案涉協議約定的違約金標準酌情調整至按照日萬分之二點五標準計算并無不當。張某某、中南國際匯公司的上訴理由均不能成立，本院不予采納。張某某上訴請求恒大公司承擔延期交付物業(yè)的違約金，雖然恒大公司于2015年7月20日出具中南國際匯物業(yè)租賃授權委托書，載明恒大公司將中南國際匯物業(yè)租賃與中南國際匯公司，授權中南國際匯公司在40年租賃期限內全權行使該物業(yè)出租和經營管理權利，但恒大公司于2016年1月28日又與中南國際匯公司簽訂《合作項目概括轉讓協議》，約定恒大公司將案涉房屋經營使用權轉讓給中南國際匯公司，該轉讓協議對原授權委托書的內容予以變更?，F恒大公司并非《中南國際匯物業(yè)使用收益權投資協議》的相對人，根據合同相對性原則，張某某的該項上訴請求缺乏事實和法律依據，本院不予支持。綜上，張某某、中南國際匯公司的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：
上訴人張某某、湖北中南國際匯物業(yè)投資發(fā)展有限公司（以下簡稱中南國際匯公司）因與被上訴人湖北恒大置業(yè)有限公司（以下簡稱恒大公司）合同糾紛一案，均不服湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院（2017）鄂0106民初4101號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月19日立案后，依法組成合議庭，于2018年5月23日公開開庭進行了審理，上訴人中南國際匯公司與被上訴人恒大公司的共同委托訴訟代理人胡穆、曹磊，上訴人張某某及其委托訴訟代理人陳望貴均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費5542元，由張某某負擔2771元，湖北中南國際匯物業(yè)投資發(fā)展有限公司負擔2771元。本判決為終審判決。