上訴人（原審被告）十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省十堰市人民北路33號。
法定代表人尹新平，該公司經(jīng)理。
委托代理人易平，湖北三豐律師事務所律師。代理權限：代為承認、放棄訴訟請求，進行調(diào)解，簽收法律文書等。
委托代理人李析，該公司副經(jīng)理。代理權限：代為承認、放棄訴訟請求，進行調(diào)解，簽收法律文書等。
被上訴人（原審原告）張某某，職業(yè)狀況不詳。

上訴人十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱佳和公司）因與被上訴人張某某房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2015）鄂丹江口民初字第01190號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年10月26日受理后，依法組成由審判員王廣泉擔任審判長，審判員柏媛媛、柯幻（主審）參加評議的合議庭，于2015年11月27日公開開庭審理了本案。上訴人佳和公司的法定代表人尹新平及委托代理人易平、李析，被上訴人張某某到庭參加訴訟。經(jīng)合議庭評議，本案現(xiàn)已審理終結。
張某某一審訴請判令佳和公司：1、為張某某開具金額為2570000元的不動產(chǎn)發(fā)票；2、立即給張某某購買的丹江口市丹江大道30號明珠·新天地1403號房屋辦理房地產(chǎn)權屬證書；3、支付逾期辦理房地產(chǎn)權屬證書違約金19532元（257000元×3%÷30天×76天，計算至2015年3月16日）、2015年3月17日以后的違約金按購房款總價3%每月的標準支付至實際辦理房地產(chǎn)權屬證書之日止。
一審法院經(jīng)審理查明：張某某與佳和公司于2011年8月30日簽訂的《商品房買賣合同》約定，張某某購買佳和公司開發(fā)的位于丹江口市丹江大道30號明珠·新天地1403號面積為90.56㎡的房屋一套，房款總價為257000元，交房日期為2011年11月26日，佳和公司應在商品房交付使用后90日內(nèi)將辦理權屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權登記部門備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的1％向買受人支付違約金。合同簽訂后，張某某已向佳和公司交清了全部購房款，佳和公司向張某某開具了一份金額為20萬元的發(fā)票，尚有57000元未開發(fā)票。佳和公司已于2011年11月26日將房屋交付給張某某使用。合同約定佳和公司應給張某某辦理房地產(chǎn)權屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案時間超過后，張某某等業(yè)主找佳和公司協(xié)商處理辦法，佳和公司無奈于2014年11月24出具承諾書，承諾“在2014年12月31日前為丹江口市明珠·新天地所有業(yè)主辦好房產(chǎn)證、土地使用證及各種證件，若在2014年12月31日前未辦理好，公司承諾按購房總價3%每月賠償違約金給每位業(yè)主。”但截止目前，佳和公司仍未將辦理房屋登記手續(xù)所需材料提供給房屋產(chǎn)權登記機關備案。導致張某某以及同時購該樓盤房屋的所有業(yè)主至今未能取得該房屋的房地產(chǎn)權屬證書，張某某遂提起訴訟。
另查明：佳和公司開發(fā)的位于丹江口市丹江大道30號明珠·新天地的樓盤于2010年9月16日已取得了湖北省商品房預售許可證書。
一審法院認為：張某某與佳和公司簽訂的商品房買賣合同，系雙方真實意思表示，且已取得了湖北省商品房預售許可證書，符合法律規(guī)定，合法有效，依法予以保護。張某某按合同約定，履行了交付房款的全部義務，佳和公司雖按約定的時間將房屋交付給張某某使用，但未按照合同約定在房屋交付使用后90日之內(nèi)向房屋產(chǎn)權登記機關提供必要的證明文件，導致張某某不能辦理房屋產(chǎn)權證書，已構成違約，應承擔違約責任。合同中雖約定出賣人按已付房價款的1％向買受人支付違約金，該約定過低，對買受人不公平。佳和公司承諾的違約金按購房款總價3%每月的標準支付，明顯過高，不屬其真實意思表示。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少；最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十八條規(guī)定：當事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限。該解釋第二十九條規(guī)定：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。本案中，張某某不能提供實際損失的證據(jù)，但確有損失。根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算，酌定按利率上浮至月息6‰計算，自2015年1月1日至2015年3月31日佳和公司應支付張某某的逾期利息為19532元（269000元×月息6‰×3個月）。對張某某要求佳和公司支付逾期辦理房地產(chǎn)權屬證書違約金20444元，2015年3月30日以后的違約金按購房款總價3％每月的標準支付至實際辦理房地產(chǎn)權屬證書之日止的訴訟請求予以部分支持。對張某某要求佳和公司立即給張某某購買的丹江口市丹江大道30號明珠·新天地1403號房屋辦理房地產(chǎn)權屬證書，因合同約定由佳和公司向產(chǎn)權登記機關提交所需備案的資料，且辦產(chǎn)權證只有產(chǎn)權登記機關才能辦理，佳和公司應按合同約定履行義務；對張某某要求佳和公司開具正式發(fā)票的請求，因稅務發(fā)票由稅務機關管理，張某某可向稅務機關反映，不屬于人民法院主管范圍，況且合同亦未約定賣方開具正式發(fā)票的時間，該項請求不予支持。對佳和公司認為，雙方簽訂的商品房合同中對于逾期交房的違約責任有約定，應當按照合同約定履行的辯解，因約定明顯過低，不予支持；對其承諾的違約金明顯過高的理由，予以支持；對其辯解房屋證件沒有辦理的責任不在佳和公司的抗辯理由，因不是法定免責事由，且其有將辦理房屋權屬登記所需的全部材料交付行政主管部門備案的義務，對此抗辯理由不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條，《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后30日內(nèi)將辦理位于丹江口市丹江大道30號明珠·新天地樓盤的房屋權屬登記所需的全部材料交付行政主管部門備案；二、十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后10日內(nèi)向張某某支付自2015年1月1日起至2015年3月31日的逾期辦證違約金4626元，自2015年4月1日起至實際提供辦理房屋權屬登記所需的全部材料交付行政主管部門備案之日止向張某某支付逾期辦理房地產(chǎn)權屬證書違約金（違約金按購房總價257000元，以月利率6‰予以計算）；三、駁回張某某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費368元，由張某某負擔243元，十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔125元。
經(jīng)審理查明，原審判決認定的雙方發(fā)生糾紛的原因、經(jīng)過等事實屬實。

本院認為：根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條“第二審人民法院應當對上訴請求的有關事實和適用法律進行審查”的規(guī)定，本案二審的審理焦點為：
1、佳和公司是否存在逾期辦證的違約情形。本案中，雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十五條明確約定：佳和公司應當在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案，并在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)產(chǎn)權證書。但房屋交付至今，佳和公司并未辦理完畢房地產(chǎn)產(chǎn)權證書已成既定事實，且從本院相關行政訴訟法律文書反映的情況看，其也未將辦理房屋權屬登記所需的全部材料交付行政主管部門備案的相關義務履行完畢，即使造成此種情形另有原因，但根據(jù)合同約定來考量，佳和公司已經(jīng)違反了合同約定，構成了違約，應當承擔逾期辦證的違約責任。
2、如果構成了違約，違約金應當如何計算。雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十五條雖對辦理產(chǎn)權登記的違約責任予以了約定，但該合同簽訂于2011年左右，且截止至今，房屋的產(chǎn)權登記仍未完成，如果按照合同約定支付違約金，明顯對購房戶不公平，一審法院綜合衡量本案案情，酌定違約金每月6‰的標準并無不當。
綜上，佳和公司的上訴理由缺乏事實和法律依據(jù)，對其上訴請求不予支持。一審判決認定事實和判決結果無誤，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費50元，由上訴人十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　王廣泉 審判員　　柏媛媛 審判員　　柯　幻

書記員：王亮