上訴人（原審原告）：張向某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省五峰土家族自治縣。142上訴人（原審原告）：陳某，女，土家族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省五峰土家族自治縣。二上訴人共同委托訴訟代理人：王明華，湖北民基律師事務(wù)所律師。二上訴人共同委托訴訟代理人：肖慶，湖北民基律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。被上訴人（原審被告）：宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地宜昌市夷陵區(qū)夷興大道（長(zhǎng)途客運(yùn)站旁），統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420506753413416M。法定代表人：秦道祥，該公司董事長(zhǎng)，委托訴訟代理人：彭雅雯，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：宜昌弘盛商業(yè)管理有限公司，住所地宜昌市發(fā)展大道41-1號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420500568324550W。法定代表人：徐啟華，該公司總經(jīng)理，委托訴訟代理人：楊樂(lè)毅，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。

張向某、陳某上訴請(qǐng)求：1、撤銷一審判決，依法改判，支持張向某、陳某一審的訴訟請(qǐng)求。２、一審、二審訴訟費(fèi)由瑞德隆公司、弘盛公司承擔(dān)。上訴理由：一、一審判決認(rèn)定房屋總價(jià)的事實(shí)不清，房屋總價(jià)應(yīng)以商品房買賣合同約定和宜昌市中級(jí)人民法院生效判決確定的為準(zhǔn)，而不能以未履行的委托經(jīng)營(yíng)管理合同為準(zhǔn)。二、既然房屋總價(jià)款為601039元，那么前三年租金257588元沖抵的房款就應(yīng)退回。三、弘盛公司應(yīng)對(duì)瑞德隆公司的房款返還義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。瑞德隆公司辯稱，1、瑞德隆公司只收取了601039元的購(gòu)房款，并沒(méi)有多收取購(gòu)房款。2、商戶委托經(jīng)營(yíng)合同是張向某、陳某與弘盛公司雙方協(xié)商約定的合同，雖然瑞德隆公司在合同上蓋了公章，但實(shí)際履行與瑞德隆公司沒(méi)有關(guān)系。請(qǐng)求二審維持原判。弘盛公司辯稱1、一審法院對(duì)于房屋總價(jià)款事實(shí)認(rèn)定以及雙方租賃合同履行的認(rèn)定正確，不存在張向某、陳某所說(shuō)多收購(gòu)房款的問(wèn)題。2、張向某、陳某要求返還所謂前三年租金不能成立。因?yàn)?，在?shí)踐操作中前三年的租金沒(méi)有產(chǎn)生，只是一個(gè)宣傳手段，這個(gè)費(fèi)用是雙方共同培育市場(chǎng)，不存在弘盛公司收取前三年租金20多萬(wàn)元，因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)生這個(gè)收益不存在向瑞德隆公司支付三天租金作為房款的事實(shí)。一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審駁回上訴，維持原判。張向某、陳某向一審法院起訴請(qǐng)求：要求瑞德隆公司返還多收取的購(gòu)房款257588元及資金占用利息（從2017年1月14日起至實(shí)際返還之日止按中國(guó)人民銀行同期貸款利率上浮10％標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算），并由弘盛公司對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，同時(shí)由瑞德隆公司和弘盛公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。一審法院審理查明，2012年4月17日，瑞德隆公司作為出賣人、張向某和陳某作為委托方、弘盛公司作為受委托方簽訂了《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》，三方商定張向某和陳某購(gòu)買瑞德隆公司開(kāi)發(fā)的位于區(qū)××與××路交匯處盛世天下8號(hào)樓108號(hào)商鋪，其建筑面積86.73平方米。張向某和陳某委托弘盛公司對(duì)該商鋪進(jìn)行對(duì)外經(jīng)營(yíng)、使用和管理，全權(quán)負(fù)責(zé)商鋪事宜。三方在該合同中約定：瑞德隆公司、張向某和陳某雙方按照原約定8號(hào)樓108號(hào)商鋪單價(jià)本應(yīng)為9900元/㎡，總價(jià)本應(yīng)為858627元;委托經(jīng)營(yíng)期限為十年，即從2012年9月30日起至2022年9月29日止，每年租金為85863元（即總房款的10％）；弘盛公司將委托期限內(nèi)第一年至第三年經(jīng)營(yíng)所得收益257588元支付給瑞德隆公司沖抵上述部分房款總額，瑞德隆公司、張向某和陳某雙方已經(jīng)予以確認(rèn)；瑞德隆公司與張向某、陳某雙方在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，將直接扣除該款項(xiàng)，約定單價(jià)為6930元/㎡，約定總價(jià)為601039元，即原房?jī)r(jià)總價(jià)為858627元，經(jīng)三方約定后直接在總房?jī)r(jià)中扣除三年租金后的實(shí)際成交房?jī)r(jià)總價(jià)為601039元。該合同還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。2012年4月19日，張向某、陳某與瑞德隆公司簽訂《商品房買賣合同》，瑞德隆公司將其開(kāi)發(fā)的位于區(qū)××與××路交匯處盛世天下8號(hào)樓108號(hào)商鋪出賣給張向某和陳某，雙方在合同中約定：其建筑面積共86.73平方米，按建筑面積計(jì)算該商品房單價(jià)為6930元/㎡，總價(jià)為601039元。合同簽訂后，張向某、陳某向瑞德隆公司支付了房款601039元。2016年10月，因該商鋪面積存在誤差雙方發(fā)生爭(zhēng)議，張向某和陳某向本院起訴，在其訴訟請(qǐng)求中要求瑞德隆公司按照三方簽訂的《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》中約定的房屋單價(jià)9900元/㎡計(jì)算返還房屋面積誤差款及利息，本院按照張向某、陳某與瑞德隆公司簽訂的《商品房買賣合同》約定的單價(jià)6930元/㎡計(jì)算房屋面積誤差款，判決由瑞德隆公司返還張向某和陳某。一審法院認(rèn)為，本案各方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為瑞德隆公司是否多收取了張向某、陳某購(gòu)房款257588元，以及張向某、陳某主張瑞德隆公司承擔(dān)返還責(zé)任，并由弘盛公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任的理由是否成立。因該爭(zhēng)議焦點(diǎn)不僅涉及到《商品房買賣合同》，尤其還涉及到《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》，本案案由應(yīng)為商品房銷售合同糾紛和其他合同糾紛。張向某、陳某與瑞德隆公司、弘盛公司簽訂的《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》,以及張向某、陳某與瑞德隆公司簽訂的《商品房買賣合同》均為各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，均為有效合同，各方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定全面履行。關(guān)于房屋買賣價(jià)款確定的由來(lái)，各方當(dāng)事人已在前述兩份合同中約定得非常清楚。按照張向某、陳某與瑞德隆公司、弘盛公司簽訂的《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》約定，張向某和陳某向瑞德隆公司購(gòu)買的商鋪單價(jià)本應(yīng)為9900元/㎡，總價(jià)本應(yīng)為858627元；張向某和陳某委托弘盛公司經(jīng)營(yíng)，弘盛公司將委托期限內(nèi)第一年至第三年經(jīng)營(yíng)所得收益257588元支付給瑞德隆公司沖抵上述部分房款總額；瑞德隆公司與張向某、陳某在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，將直接扣除該款項(xiàng)，約定單價(jià)為6930元/㎡，約定總價(jià)為601039元，即原房?jī)r(jià)總價(jià)為858627元，扣除三年租金后的實(shí)際成交房?jī)r(jià)總價(jià)為601039元。嗣后，瑞德隆公司與張向某、陳某簽訂的《商品房買賣合同》中的房屋價(jià)款也是按照上述約定簽訂的，即單價(jià)為6930元/㎡，總價(jià)為601039元。很明顯，瑞德隆公司并未多收取張向某和陳某購(gòu)房款257588元，三方已在《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》中約定該款由弘盛公司支付給瑞德隆公司沖抵部分房款。瑞德隆公司與張向某、陳某簽訂的《商品房買賣合同》雖然是獨(dú)立合同，但不是孤立形成的，其中關(guān)于房屋實(shí)際成交價(jià)的約定是依據(jù)三方簽訂的《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》中的約定而來(lái)的。本院（2016）鄂0505民初759號(hào)民事判決書(shū)是根據(jù)瑞德隆公司與張向某、陳某簽訂的《商品房買賣合同》中約定的房屋價(jià)款及單價(jià)，來(lái)確定瑞德隆公司因房屋面積誤差應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的計(jì)算依據(jù)的，張向某、陳某不能以此來(lái)否定三方所簽訂的《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》中的前述約定。因此，張向某、陳某提交的證據(jù)不能證明其訴訟主張，其要求瑞德隆公司返還多收取的購(gòu)房款257588元及利息，并由弘盛公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任，與事實(shí)不符，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，其訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，一審法院判決：駁回張向某、陳某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)5208元減半收取2604元，由張向某、陳某負(fù)擔(dān)。二審訴訟中，雙方當(dāng)事人均未提供新的證據(jù)。經(jīng)審理查明，原審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人張向某、陳某因與被上訴人宜昌瑞德隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱瑞德隆公司）、宜昌弘盛商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱弘盛公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服湖北省宜昌市猇亭區(qū)人民法院（2017）鄂0505民初366號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年月日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：根據(jù)張向某、陳某的上訴以及瑞德隆公司的答辯意見(jiàn)，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為張向某、陳某主張瑞德隆公司返還多收取購(gòu)房款的是否成立。案涉《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》、《商品房買賣合同》涉及三方當(dāng)事人，《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》、《商品房買賣合同》雖相對(duì)獨(dú)立，但有牽連關(guān)系，《商品房買賣合同》中購(gòu)買價(jià)款的約定系基于《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》所涉三方當(dāng)事人的交易確定的，兩份合同應(yīng)作為一個(gè)整體綜合分析和判斷。案涉《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》已明確約定三年的租金收益沖抵部分房款，該約定系張向某、陳某與瑞德隆公司、弘盛公司的真實(shí)意思表示，各方當(dāng)事人應(yīng)秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。另，宜昌市猇亭區(qū)人民法院（2016）鄂0505民初759號(hào)民事判決所審理的訴訟標(biāo)的為張向某、陳某與瑞德隆公司之間的商品房買賣合同法律關(guān)系，不涉及弘盛公司的利益，該案根據(jù)合同相對(duì)性作出認(rèn)定和處理，對(duì)本案審理不產(chǎn)生既判力。張向某、陳某的上訴請(qǐng)求實(shí)質(zhì)上是將《商品房買賣合同》和《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》相互割裂，以否定三方當(dāng)事人的商事交易，勢(shì)必會(huì)損害交易秩序和交易安全，與誠(chéng)信原則相悖。況且，現(xiàn)有證據(jù)也不能證明瑞德隆公司多收取了購(gòu)房款，同時(shí)瑞德隆公司是否向弘盛公司收取租金以及收取多少，屬于瑞德隆公司的合同權(quán)利，與張向某、陳某無(wú)關(guān)。據(jù)此，張向某、陳某的上訴理由不能成立，本院不予支持。綜上，原審判決事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)5208元（張向某、陳某已預(yù)交），由張向某、陳某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　尹為民
審判員　　關(guān)俊峰
審判員　　李　平

書(shū)記員：張娟