張某某
趙彥飛（河北晟舜律師事務所）
河北鵬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
韓志國（河北正晨律師事務所）
馮志潔（河北正晨律師事務所）
石家莊市欒城區(qū)欒城鎮(zhèn)王某某村民委員會
李晨輝（河北新旭光律師事務所）
劉鑫（河北新旭光律師事務所）

原告:張某某。
委托代理人:趙彥飛，河北晟舜律師事務所律師。
被告:河北鵬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
住所地:石家莊市裕華區(qū)翟營南大街358號金馬市場3樓。
法定代表人:馬衛(wèi)林，該公司總經(jīng)理。
委托代理人:韓志國，河北正晨律師事務所律師。
委托代理人:馮志潔，河北正晨律師事務所律師。
被告:石家莊市欒城區(qū)欒城鎮(zhèn)王某某村民委員會。
地址:欒城鎮(zhèn)王某某村。
法定代表人:王世言，該村委會主任。
委托代理人:李晨輝，河北新旭光律師事務所律師。
委托代理人:劉鑫，河北新旭光律師事務所律師。
原告張某某與被告河北鵬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鵬瑞公司）、石家莊市欒城區(qū)欒城鎮(zhèn)王某某村民委員會（以下簡稱王某某村委會）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。
原告及代理人、被告代理人均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱，2008年3月12日，原告與被告河北鵬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了水木清華項目住宅投資協(xié)議，協(xié)議約定原告向被告一次性繳納投資款197108元，待水木清華房屋項目開始銷售后，原告的投資款轉為購房款，若被告自原告繳納投資款之日起一年內(nèi)未正式開盤，被告應退還原告全部投資款，并向原告支付每年8％的購房補償金。
在投資協(xié)議簽訂前，經(jīng)原告了解，水木清華項目為二被告共同開發(fā)的，當時前期手續(xù)已經(jīng)具備，但不知什么原因，二被告合作破裂，該項目也未在一年內(nèi)開盤，被告石家莊市欒城區(qū)欒城鎮(zhèn)王某某村民委員會又尋求其他房地產(chǎn)公司合作開發(fā)。
因此，原告一直向被告河北鵬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司追討投資款及補償金，但該被告堅稱投資款已全部投入水木清華項目，按二被告之間的合同約定，應由被告石家莊市欒城區(qū)王某某村委會負責償還，并稱一直與石家莊市欒城區(qū)王某某村委會交涉、協(xié)商解決辦法，但始終無果。
原告為維護自身合法權益，特訴至法院，請求判令被告返還投資款197108元及每年8%的購房補償金計110686元，本息合計307794元；要求被告承擔訴訟費及其他費用。
被告鵬瑞公司辯稱，原告所訴屬實，本案原告和我公司簽訂協(xié)議，投資款投入水木清華項目。
該項目原由我公司與王某某村委會共同開發(fā)，后由于王某某村委會的原因，導致鵬瑞公司不能參與水木清華項目，原告對此情況也了解。
由于本案涉及的原告投資款項，均已經(jīng)投入水木清華項目，王某某村委會是受益方，故原告的投資款項應由村委會來償還，我公司不應擔責。
被告王某某村委會辯稱，王某某村委會不是水木清華項目住宅投資協(xié)議中的合同主體，即我方與原告之間不存在法律上的權利義務關系，原告起訴我方主體不適格，應駁回原告對我方的起訴。
原告與被告鵬瑞公司簽訂合同的時間為2008年，按照合同約定，原告現(xiàn)在提起訴訟，已經(jīng)超過訴訟時效，應駁回原告的訴訟請求。
本院認為，原告與鵬瑞公司所簽“水木清華項目投資協(xié)議”名為投資協(xié)議，但從協(xié)議內(nèi)容看，原告僅提供資金，不參與項目經(jīng)營，資金指向明確為水木清華項目住宅，原告既不與鵬瑞公司共享項目運作成功的利潤，也不共擔項目失敗的風險，其投資權益固定為協(xié)議所約定內(nèi)容，故雙方所簽房地產(chǎn)投資協(xié)議并非法律意義上的合作開發(fā)合同，也不是合法的金融投資協(xié)議，其實質為房屋買賣合同。
與商品房買賣合同不同的是，整體項目尚在籌建階段，房屋不是可上市流通的商品房，存在更高的風險性。
雙方對風險性均有預見，協(xié)議約定“原告自購房之日起，如一年不能正式開盤，可選擇退房，退還全部房款，并享受8%購房補償金”。
原告表示，補償金是按投資總額每年8%計算的，自2009年起，原告一直在向鵬瑞公司主張權利。
庭審中，鵬瑞公司對原告所述并未提出異議，故本院依法認定，原告所訴未超訴訟時效，雙方關于退房及補償金的約定，是雙方真實意思表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，對雙方具有約束力。
現(xiàn)原告要求鵬瑞公司退還房款并支付購房補償金，本院依法予以支持。
原告與鵬瑞公司均主張王某某村委會承擔給付原告款項的責任，但未能提交充足有效證據(jù)證實，從本案基本事實及相關的證據(jù)分析，其主張理據(jù)不足，不應支持。
首先，合同法明確規(guī)定了合同相對性原則，原告與鵬瑞公司簽訂的房屋買賣合同，約定內(nèi)容對簽約雙方具有約束力，王某某村委會與原告之間無合同約定給付義務。
其次，關于鵬瑞公司與王某某村委會所簽框架協(xié)議，王某某村委會對協(xié)議真實性未予認可，其理由為村委會成員變更，查找不到框架協(xié)議原件。
經(jīng)審查，該協(xié)議簽約雙方均簽字并加蓋公章，證據(jù)形式符合要求，且王某某村委會未提出相反證據(jù)證實，本院對證據(jù)真實性予以認定。
該框架協(xié)議明確，合作開發(fā)合同簽訂前，前期跑辦費用均由鵬瑞公司自負，如由于鵬瑞公司原因不能簽訂合作開發(fā)合同，王某某村委會不負擔任何責任；由于王某某村委會原因不能簽訂合作開發(fā)合同，則由王某某村委會承擔；如能簽訂合作開發(fā)合同，則費用計入開發(fā)成本。
合作開發(fā)合同簽訂后，鵬瑞公司支付履約保證金及對應地價、相關費用后，具有自主開發(fā)權。
可見，雙方協(xié)議對費用承擔及權責分擔有明確約定，如王某某村委會在協(xié)議履行過程中存在過錯，其賠償責任履行相對方應為鵬瑞公司。
鑒于鵬瑞公司與王某某村委會框架協(xié)議性質為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的預合同，與本案非同一法律關系，本院對雙方合同履行情況不作審查，另案處理為宜。
再次，貨幣是特殊的種類物，原告以交納房款形式履行約定義務后，原告款項的貨幣屬性完全為鵬瑞公司占有，既使鵬瑞公司以上述貨幣履行與王某某村委會協(xié)議約定內(nèi)容，王某某村委會與原告之間并不因此產(chǎn)生權利義務關系。
綜上，參照《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十五條 ?之規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下:
一、限被告河北鵬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)，返還原告購房款197108元及購房補償金110686元，合計307794元。
二、駁回原告其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費5916元，由被告河北鵬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。

本院認為，原告與鵬瑞公司所簽“水木清華項目投資協(xié)議”名為投資協(xié)議，但從協(xié)議內(nèi)容看，原告僅提供資金，不參與項目經(jīng)營，資金指向明確為水木清華項目住宅，原告既不與鵬瑞公司共享項目運作成功的利潤，也不共擔項目失敗的風險，其投資權益固定為協(xié)議所約定內(nèi)容，故雙方所簽房地產(chǎn)投資協(xié)議并非法律意義上的合作開發(fā)合同，也不是合法的金融投資協(xié)議，其實質為房屋買賣合同。
與商品房買賣合同不同的是，整體項目尚在籌建階段，房屋不是可上市流通的商品房，存在更高的風險性。
雙方對風險性均有預見，協(xié)議約定“原告自購房之日起，如一年不能正式開盤，可選擇退房，退還全部房款，并享受8%購房補償金”。
原告表示，補償金是按投資總額每年8%計算的，自2009年起，原告一直在向鵬瑞公司主張權利。
庭審中，鵬瑞公司對原告所述并未提出異議，故本院依法認定，原告所訴未超訴訟時效，雙方關于退房及補償金的約定，是雙方真實意思表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，對雙方具有約束力。
現(xiàn)原告要求鵬瑞公司退還房款并支付購房補償金，本院依法予以支持。
原告與鵬瑞公司均主張王某某村委會承擔給付原告款項的責任，但未能提交充足有效證據(jù)證實，從本案基本事實及相關的證據(jù)分析，其主張理據(jù)不足，不應支持。
首先，合同法明確規(guī)定了合同相對性原則，原告與鵬瑞公司簽訂的房屋買賣合同，約定內(nèi)容對簽約雙方具有約束力，王某某村委會與原告之間無合同約定給付義務。
其次，關于鵬瑞公司與王某某村委會所簽框架協(xié)議，王某某村委會對協(xié)議真實性未予認可，其理由為村委會成員變更，查找不到框架協(xié)議原件。
經(jīng)審查，該協(xié)議簽約雙方均簽字并加蓋公章，證據(jù)形式符合要求，且王某某村委會未提出相反證據(jù)證實，本院對證據(jù)真實性予以認定。
該框架協(xié)議明確，合作開發(fā)合同簽訂前，前期跑辦費用均由鵬瑞公司自負，如由于鵬瑞公司原因不能簽訂合作開發(fā)合同，王某某村委會不負擔任何責任；由于王某某村委會原因不能簽訂合作開發(fā)合同，則由王某某村委會承擔；如能簽訂合作開發(fā)合同，則費用計入開發(fā)成本。
合作開發(fā)合同簽訂后，鵬瑞公司支付履約保證金及對應地價、相關費用后，具有自主開發(fā)權。
可見，雙方協(xié)議對費用承擔及權責分擔有明確約定，如王某某村委會在協(xié)議履行過程中存在過錯，其賠償責任履行相對方應為鵬瑞公司。
鑒于鵬瑞公司與王某某村委會框架協(xié)議性質為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的預合同，與本案非同一法律關系，本院對雙方合同履行情況不作審查，另案處理為宜。
再次，貨幣是特殊的種類物，原告以交納房款形式履行約定義務后，原告款項的貨幣屬性完全為鵬瑞公司占有，既使鵬瑞公司以上述貨幣履行與王某某村委會協(xié)議約定內(nèi)容，王某某村委會與原告之間并不因此產(chǎn)生權利義務關系。

綜上，參照《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十五條 ?之規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下:
一、限被告河北鵬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)，返還原告購房款197108元及購房補償金110686元，合計307794元。
二、駁回原告其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費5916元，由被告河北鵬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。

審判長：于麗君

書記員：李玉玲