張某某
邊紅某
楊金肖（河北俱時律師事務(wù)所）
石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
董良蒼（河北時代經(jīng)典律師事務(wù)所）
楊惠彥（河北時代經(jīng)典律師事務(wù)所）
耿建五
韓擁政（河北和融興律師事務(wù)所）

原告張某某，河北省石青高速公路有限公司職工。
原告邊紅某，石某某市橋西區(qū)友誼街道辦事處職員，系張某某之妻。
二
原告
委托代理人楊金肖，河北俱時律師事務(wù)所律師。
被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地石某某市和平西路圣侖大廈12樓。
法定代表人李樹才，該公司總經(jīng)理。
委托代理人董良蒼、楊惠彥，河北時代經(jīng)典律師事務(wù)所律師。
第三人耿建五，石某某泰康保安服務(wù)有限公司經(jīng)理。
委托代理人韓擁政，河北和融興律師事務(wù)所律師。
原告張某某、邊紅某與被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱瑤晨公司）及第三人耿建五房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年8月29日立案受理。2013年9月22日，根據(jù)張某某、邊紅某的申請，本院依法進行財產(chǎn)保全。后由審判員劉恰獨任審判，于2013年9月26日公開開庭進行了審理。2013年12月19日，本院依法追加耿建五作為本案第三人參加訴訟。后依法組成合議庭，于2014年1月8日、5月30日公開開庭進行了審理。原告張某某及二原告的委托代理人楊金肖（參加第一次、第三次庭審），被告瑤晨公司委托代理人董良蒼（參加第一次、第二次庭審）、楊惠彥（參加第三次庭審）、第三人耿建五及委托代理人韓擁政到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，原告張某某、邊紅某與被告瑤晨公司簽訂的瑤晨綠島高層住宅意向認購書約定了房屋座落、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間等主要內(nèi)容，即使雙方不再另行簽訂合同，雙方亦可據(jù)此履行，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受買受人50%的購房款，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?的規(guī)定，該認購協(xié)議書應(yīng)當認定為商品房買賣合同。該協(xié)議書是雙方當事人的真實意思表示，且在2011年8月31日瑤晨公司晨曦園項目已經(jīng)取得商品房預售許可證，因此，該協(xié)議未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定有效。意向認購書雖約定張某某、邊紅某未能在規(guī)定時間內(nèi)交清房款，瑤晨公司可以將房屋另行出售，并退回張某某、邊紅某已交的全部意向認購金，但晨曦園項目建設(shè)過程中曾長期停工，張某某、邊紅某對于項目何時取得預售許可證存在不知情的可能，瑤晨公司也沒有提交證據(jù)證實其在取得項目預售許可后已通知了原告張某某、邊紅某，因此，張某某、邊紅某未在2011年8月31日后立即交納購房款不應(yīng)被認定為違約。被告瑤晨公司以原告張某某、邊紅某違約為由要求張某某、邊紅某每平方米增加1000元購房款，無事實和法律依據(jù)，張某某、邊紅某有權(quán)拒絕。
2012年2月27日瑤晨公司雖在其售樓部張貼了催促業(yè)主于2012年2月29日前辦理交款交房事宜，逾期視為業(yè)主放棄此套房產(chǎn)的通知，但該通知系被告的單方行為，在被告沒有證據(jù)能夠證實已將通知內(nèi)容告知原告的情況下，瑤晨公司無權(quán)單方要求解除合同并辦理退房手續(xù)。因此，對被告瑤晨公司所稱其在未與原告張某某、邊紅某解除認購書前有權(quán)將房屋另行出售的主張不予支持。
被告與第三人耿建五已經(jīng)簽訂了商品房買賣合同，將原告所購買的上述房產(chǎn)另行出售，耿建五在交納購房款后辦理了入住手續(xù)，現(xiàn)有證據(jù)無法證實耿建五在與瑤晨公司簽訂合同并辦理交房手續(xù)時對瑤晨公司與原告的交易是明知的，因此，應(yīng)當保護先合法占有房屋的第三人耿建五的權(quán)利，故本院向原告釋明其要求被告交付該房產(chǎn)的請求不應(yīng)支持。原告后隨機抽取了晨曦園3號樓2單元1404號房產(chǎn)并變更了訴訟請求，但該房產(chǎn)案外人提出了保全異議，亦不能判決被告向原告交付該房產(chǎn)。被告瑤晨公司在未與原告解除認購協(xié)議的情況下，在原告已向本院提起訴訟要求被告履行認購協(xié)議后，又將房屋出售給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，原告可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。因此，被告瑤晨公司應(yīng)返還原告已付購房款122000元及自2006年12月28日起的利息，利息以按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款基準利率計付為宜。被告瑤晨公司將房屋出售第三人，致使原告無法取得房屋，給原告造成了損失。搜房網(wǎng)二手房出售信息顯示晨曦園小區(qū)2014年5月平均單價為7658元每平方米，為提高辦案效率，減輕當事人訟累，可參照該價格確認原告損失數(shù)額。晨曦園1號樓1單元802號房屋最終認定面積83.11平方米，按7658元每平方米計算總價款為636456.38元，二手房交易價格已經(jīng)包含地下室價格。該房屋地下室面積8.72平方米，按原、被告認購書所約定的地上房屋建筑面積2898元每平方米，地下室單價1600元每平方米計算，原告如履行協(xié)議，需為該房屋支出地上部分價款為240852.78元，地下室價款為13952元，合計254804.78元。原告損失的數(shù)額可以認定為該款與636456.38元的差額即381615.6元?？紤]到被告在本案訴訟過程中將房屋出售給第三人，其除賠償原告上述損失外，還應(yīng)承擔已付購房款一倍的賠償責任，即122000元。以上被告兩項應(yīng)給付原告損失賠償共計503615.6元。
關(guān)于原告張某某、邊紅某要求瑤晨公司給付逾期交房違約金的請求，由于原、被告簽訂的瑤晨綠島高層住宅意向認購書已無法履行，被告基于導致原告無法取得房屋已按法律規(guī)定承擔了相應(yīng)的責任，其不應(yīng)再承擔基于合同履行產(chǎn)生的違約責任。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條 ?之規(guī)定，判決如下:
原告張某某、邊紅某與被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2006年12月28日簽訂的瑤晨綠島高層住宅意向認購書終止履行；
被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告張某某、邊紅某已付購房款122000元及利息，利息自2006年12月28日起至本判決生效之日止按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款基準利率計付；
三、被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告損失503615.6元；
四、駁回原告張某某、邊紅某的其他訴訟請求。
本案受理費6302元，原告張某某、邊紅某負擔1360元，被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔4942元；財產(chǎn)保全費1740元，由被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石某某市中級人民法院。并于上訴期限屆滿之日起7日內(nèi)預交上訴費（上訴費按照不服一審判決部分的上訴請求數(shù)額交納；收款單位:石某某市中級人民法院訴訟費專戶，賬號:62×××47，開戶銀行:河北銀行華興支行）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原告張某某、邊紅某與被告瑤晨公司簽訂的瑤晨綠島高層住宅意向認購書約定了房屋座落、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間等主要內(nèi)容，即使雙方不再另行簽訂合同，雙方亦可據(jù)此履行，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受買受人50%的購房款，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?的規(guī)定，該認購協(xié)議書應(yīng)當認定為商品房買賣合同。該協(xié)議書是雙方當事人的真實意思表示，且在2011年8月31日瑤晨公司晨曦園項目已經(jīng)取得商品房預售許可證，因此，該協(xié)議未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定有效。意向認購書雖約定張某某、邊紅某未能在規(guī)定時間內(nèi)交清房款，瑤晨公司可以將房屋另行出售，并退回張某某、邊紅某已交的全部意向認購金，但晨曦園項目建設(shè)過程中曾長期停工，張某某、邊紅某對于項目何時取得預售許可證存在不知情的可能，瑤晨公司也沒有提交證據(jù)證實其在取得項目預售許可后已通知了原告張某某、邊紅某，因此，張某某、邊紅某未在2011年8月31日后立即交納購房款不應(yīng)被認定為違約。被告瑤晨公司以原告張某某、邊紅某違約為由要求張某某、邊紅某每平方米增加1000元購房款，無事實和法律依據(jù)，張某某、邊紅某有權(quán)拒絕。
2012年2月27日瑤晨公司雖在其售樓部張貼了催促業(yè)主于2012年2月29日前辦理交款交房事宜，逾期視為業(yè)主放棄此套房產(chǎn)的通知，但該通知系被告的單方行為，在被告沒有證據(jù)能夠證實已將通知內(nèi)容告知原告的情況下，瑤晨公司無權(quán)單方要求解除合同并辦理退房手續(xù)。因此，對被告瑤晨公司所稱其在未與原告張某某、邊紅某解除認購書前有權(quán)將房屋另行出售的主張不予支持。
被告與第三人耿建五已經(jīng)簽訂了商品房買賣合同，將原告所購買的上述房產(chǎn)另行出售，耿建五在交納購房款后辦理了入住手續(xù)，現(xiàn)有證據(jù)無法證實耿建五在與瑤晨公司簽訂合同并辦理交房手續(xù)時對瑤晨公司與原告的交易是明知的，因此，應(yīng)當保護先合法占有房屋的第三人耿建五的權(quán)利，故本院向原告釋明其要求被告交付該房產(chǎn)的請求不應(yīng)支持。原告后隨機抽取了晨曦園3號樓2單元1404號房產(chǎn)并變更了訴訟請求，但該房產(chǎn)案外人提出了保全異議，亦不能判決被告向原告交付該房產(chǎn)。被告瑤晨公司在未與原告解除認購協(xié)議的情況下，在原告已向本院提起訴訟要求被告履行認購協(xié)議后，又將房屋出售給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，原告可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。因此，被告瑤晨公司應(yīng)返還原告已付購房款122000元及自2006年12月28日起的利息，利息以按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款基準利率計付為宜。被告瑤晨公司將房屋出售第三人，致使原告無法取得房屋，給原告造成了損失。搜房網(wǎng)二手房出售信息顯示晨曦園小區(qū)2014年5月平均單價為7658元每平方米，為提高辦案效率，減輕當事人訟累，可參照該價格確認原告損失數(shù)額。晨曦園1號樓1單元802號房屋最終認定面積83.11平方米，按7658元每平方米計算總價款為636456.38元，二手房交易價格已經(jīng)包含地下室價格。該房屋地下室面積8.72平方米，按原、被告認購書所約定的地上房屋建筑面積2898元每平方米，地下室單價1600元每平方米計算，原告如履行協(xié)議，需為該房屋支出地上部分價款為240852.78元，地下室價款為13952元，合計254804.78元。原告損失的數(shù)額可以認定為該款與636456.38元的差額即381615.6元。考慮到被告在本案訴訟過程中將房屋出售給第三人，其除賠償原告上述損失外，還應(yīng)承擔已付購房款一倍的賠償責任，即122000元。以上被告兩項應(yīng)給付原告損失賠償共計503615.6元。
關(guān)于原告張某某、邊紅某要求瑤晨公司給付逾期交房違約金的請求，由于原、被告簽訂的瑤晨綠島高層住宅意向認購書已無法履行，被告基于導致原告無法取得房屋已按法律規(guī)定承擔了相應(yīng)的責任，其不應(yīng)再承擔基于合同履行產(chǎn)生的違約責任。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條 ?之規(guī)定，判決如下:

原告張某某、邊紅某與被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2006年12月28日簽訂的瑤晨綠島高層住宅意向認購書終止履行；
被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告張某某、邊紅某已付購房款122000元及利息，利息自2006年12月28日起至本判決生效之日止按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款基準利率計付；
三、被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告損失503615.6元；
四、駁回原告張某某、邊紅某的其他訴訟請求。
本案受理費6302元，原告張某某、邊紅某負擔1360元，被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔4942元；財產(chǎn)保全費1740元，由被告石某某瑤晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。

審判長：王豪
審判員：馬冰
審判員：劉恰

書記員：張雪